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Steve10

Cambio destinazione d'uso del locale bagno di pertinenza del locale ex portineria: quale maggioranze occorre?

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Buongiorno,

il condominio dove ho un immobile vorrebbe cambiare destinazione d’uso del bagno di pertinenza del locale ex portineria, trasformandolo in cantina. Per accedere al bagno bisogna attraversare l’atrio del condominio e attualmente viene utilizzato esclusivamente da un’attività commerciale (bar) il cui titolare non è dotato di bagno all’interno del suo bar e pertanto fa accedere chiunque al bagno suddetto, consegnando sempre a tutti i suoi clienti sia la chiave del bagno che quella del portone condominiale. Questo crea problemi di sicurezza perché vengono consegnate le chiavi del portone a sconosciuti ed anche di igiene, in quanto spesso, non trovando il bagno, i clienti del bar urinano negli angoli dell’atrio del condominio. Non capisco come sia stato possibile concedere la  licenza ad un bar privo di servizi igienici interni al locale!

 Preciso anche che il locale ex portineria (le due unità immobiliari bagno e locale ex portineria sono vicine, ma distaccate) è già utilizzato come cantina da alcuni condomini, che pagano regolarmente l’affitto al condominio.

Qualcuno mi sa dire che maggioranze occorrono per fare il cambio di destinazione d’uso del bagno, trasformandolo in cantina? Forse non si configura neppure come un cambio di destinazione d’uso, ma di una modifica che permetterà di utilizzare il bene comune da parte di tutti e non di un solo condomino, il titolare del bar, che è l’unico condomino ad utilizzare il bagno insieme a tutti i suoi clienti conosciuti e non ed è anche l’unico condomino in possesso della chiave.  Di fatto questo signore si è appropriato di un bene comune di cui non ha mai pagato neppure i consumi di acqua (questo è un altro problema in quanto è il condominio a pagare i suoi consumi). 

Dopo un consulto con i consiglieri abbiamo pensato di proporre in assemblea il cambio di destinazione d’uso del bagno, ma visti i pareri discordanti sulle maggioranze occorrenti, volevamo andare in assemblea con le idee più chiare. Qualcuno ci può aiutare?

 

 

 

ciao

ex locale portineria sta ad indicare che è tutt'ora un bene condominiale comune.

 

Se è così, la variante di destinazione, secondo il mio parere, dovrebbe essere approvata alla unanimità dei partecipanti al condominio.

 

Da quello che capisco poi, vengono pagati degli affitti al condominio.    Sono regolarizzati da contratti ?

E' stato deliberato l'uso anche per solo alcuni condomini ?  Come ?   L'amministratore certifica il reddito ?

Steve10 dice:

Qualcuno mi sa dire che maggioranze occorrono per fare il cambio di destinazione d’uso del bagno, trasformandolo in cantina?

Dopo l'entrata in vigore della riforma di condominio non è più necessaria l'unanimità per cambiare la destinazione d'uso di una parte comune ma sono sufficienti 4/5 delle teste ed 800 millesimi.

Anche la convocazione dell'assemblea per tale deliberazione deve seguire un particolare iter.

Il tutto è regolamentato dall'articolo 1117-ter del codice civile che ti riporto qui di seguito:

 

Articolo 1117-ter c.c.

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

 

Modificato da Leonardo53

ciao

 

la variante d'uso, nel caso, non è a servizio del condominio dove a tutti i condomini è comunque consentito di usare tale bene comune seppur variato di destinazione, ma qui la cosa è leggermente diversa, visto che si priva il condomino di tale spazio.    

Un conto è la variante di un pezzo di giardino per il parcheggio condominiale comune, che condivido, ma qui non siamo esattamente in quel campo, Naturalmente è un mio ragionamento.

camillo50 dice:

ciao

 

la variante d'uso, nel caso, non è a servizio del condominio dove a tutti i condomini è comunque consentito di usare tale bene comune seppur variato di destinazione, ma qui la cosa è leggermente diversa, visto che si priva il condomino di tale spazio.    

Un conto è la variante di un pezzo di giardino per il parcheggio condominiale comune, che condivido, ma qui non siamo esattamente in quel campo, Naturalmente è un mio ragionamento.

Nel caso specifico mi pare di aver capito che il proprietario del bar si è appropriato abusivamente di un bagno condominiale e lo ha utilizzato ad uso esclusivo senza fornire le chiavi agli altri condòmini, pertanto innanzitutto si dovrà reclamare la condominialità del bene, sperando che non siano stati superati i termini per usucapione. Una volta che il condominio rientra nel possesso del bagno condominiale si potrà decidere se cambiare la destinazione d'uso o lasciarlo come bagno condominiale con accesso dal cortile comune.

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