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Alohab

Cambio amministratore - la cosa a livello legale e' fattibile ?

Mi scuso in anticipo se esiste gia' un forum*per le domande che andro' a fare ma scorrendo i post non ho trovato delle risposte esaurienti.

Premessa...l'appartamento nel condominio dove abita mia madre e dove noi fratelli siamo gli eredi ( per cui sulla posta dell'amministratore c'e' specificatamente scritto Eredi xxxx ) da sempre c'e' un problema con i vari amministratori che si sono susseguiti nel corso degli anni per via di due condomini ( i quali hanno le deleghe degli altri condomini e x cui la maggioranza ....) che avevano sempre da discutere l'operato dell'amministratore indi nell'ultima assemblea hanno deciso di cambiare per l'ennesima volta l'amministratore senza che gli altri condomini sapessero niente.....

La cosa a livello legale e' fattibile ?? Quando e' stato stipulato il nuovo regolamento condominiale diversi anni fa nelle " Varie ed eventuali " si metteva che ..."Il nuovo amministratore deve essere equidistante e amico di nessuno " e visto che il nuovo amministratore e' figlio di amici di uno dei due condomini sopracitati , potrei impugnare il cambio di quest'ultimo ?? Tra le altre cose ha un'appartamento nel condominio ed e' anche indietro con il pagamento delle rate condominiali !

Non dovrebbe il nuovo amministratore fare un'assemblea per presentarsi ed esporre le varie spese e suo compenso ??

 

Ringrazio anticipatamente

Ciao Alohab,

cosa significa "senza che gli altri condomini sapessero niente"? mi spiego, se non è stata effettuata la regolare convocazione dell'assemblea, con l'indicazione all'ordine del giorno della voce: "nomina / revoca dell'amministratore" la delibera non è certo valida, ma annullabile. inoltre, per quanto concerne i compensi, anche questi, come espressamente introdotto dalla riforma, dovrebbero essere approvati unitamente alla nomina.

Da ciò che dici, pare che le cose siano state fatte un po' così.. alla buona.. il che mi fa pensare che possa essere tutto annullato: bisognerebbe vedere effettivamente come si sono svolti i fatti e termini trascorsi...ma tendenzialmente ti direi che profili di impugnazione ci sono...

da ultimo ti segnalo che il fatto che abbia un appartamento, purtroppo, non gli impedisce di essere amministratore.. ciò non vuol dire però che può esimersi dal pagamento della sua quota...

Mi scuso in anticipo se esiste gia' un forum*per le domande che andro' a fare ma scorrendo i post non ho trovato delle risposte esaurienti.

Premessa...l'appartamento nel condominio dove abita mia madre e dove noi fratelli siamo gli eredi ( per cui sulla posta dell'amministratore c'e' specificatamente scritto Eredi xxxx ) da sempre c'e' un problema con i vari amministratori che si sono susseguiti nel corso degli anni

 

1)per via di due condomini ( i quali hanno le deleghe degli altri condomini e x cui la maggioranza ....) che avevano sempre da discutere l'operato dell'amministratore

 

2)indi nell'ultima assemblea hanno deciso di cambiare per l'ennesima volta l'amministratore senza che gli altri condomini sapessero niente.....

La cosa a livello legale e' fattibile ??

 

3)Quando e' stato stipulato il nuovo regolamento condominiale diversi anni fa nelle " Varie ed eventuali " si metteva che ..."Il nuovo amministratore deve essere equidistante e amico di nessuno " e visto che il nuovo amministratore e' figlio di amici di uno dei due condomini sopracitati , potrei impugnare il cambio di quest'ultimo ??

 

4)Tra le altre cose ha un'appartamento nel condominio ed e' anche indietro con il pagamento delle rate condominiali !

 

5)Non dovrebbe il nuovo amministratore fare un'assemblea per presentarsi ed esporre le varie spese e suo compenso ??

 

Ringrazio anticipatamente

1)Non spieghi da quanti proprietari è formato il condominio e cosa prevede il vostro RdC riguardo al numero delle deleghe che possano essere attribuite alla stessa persona.

 

2)Illegale. L' assemblea deve essere convocata invitando tutti i proprietari e indicando quali sono i punti all' OdG. A chi non fosse stato presente deve essere inviato copia del verbale che riporti quanto si è deliberato e dal momento della ricezione si avranno 30 gg. di tempo per impugnare difronte ad un Giudice.

 

3)Clausola "fumosa", contradittoria e illegale.

 

4)L' amministratore deve attivarsi contro i morosi (ritardatari nei pagamenti).

 

5)La Legge prevede uno specifico iter procedurale con obblighi ben delineati per l' amministratore che intende accettare la nomina...da quanto racconti nulla di quanto dispone la Legge è stato seguito.

 

Hai tutti gli elementi per ricorrere in giudizio...ora muovi il...ehm ..posteriore.

Buongiorno a tutti....in effetti tutta qs faccenda e' un po' ingarbugliata....cerchero' di essere un po' piu' precisa...

1) In totali sono 11 appartamenti di cui due sfitti ( uno dei due e' del padre del nuovo amministratore ) uno in affitto e otto di proprieta'.

Purtroppo nel nostro RdC non abbiamo mai messo il numero di deleghe che ciascun condomino poteva avere x cui uno ne puo' portare quante ne vuole.

2) Nell'ordine del giorno della convocazione dell'assemblea viene sempre messo " Conferma o nomina amministratore " solo che quest'ultima volta solo alcuni sapevano che si sarebbe cambiato amministratore in quanto si sono trovati nella posta un bigliettino con nome e cognome di quest'ultimo. Nel verbale dell'assemblea si scrive : " L'assemblea all'unanimita' nomina amministratore lo studio XX con studio in via XX con un compenso come da offerta presentata ai condomini " ...ma questa offerta chi l'ha mai vista ???

3) Qs clausola era stata messa ad hoc in quanto i precedenti amministratori erano tutti immanicati con un condomino ( quello che ha tutte le deleghe per intenderci...)

5) Nella lettera che il nuovo amministratore manda ringrazia per la fiducia concessa nel nominarlo nuovo amministratore e ricorda che il cambio di ques'ultimo nopn comporta nessuna variazione delle date di scadenza delle rate...tutto qui .

 

Io questo non l'ho mai visto in faccia e manco so chi e' e dovrei dare soldi ad una persona che la mia fiducia non ce l'ha ???

Per non parlare poi del famoso " terzo responsabile " della caldaia che ho scoperto essere sempre la solita persona che so per certo che non ha nessun titolo per esercitare qs funzione o del fatto che si sia permesso di spaccare un muro esterno della casa perche' c'era una perdita !!!!

Ciò che fa fede è il verbale di nomina approvato da una maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti la metà del valore del fabbricato, se vi è stato un qualsivoglia vizio di forma che possa rendere annullabile l'assemblea stessa (per esempio se non sono stati convocati tutti con raccomandata RR, o PEC, o consegna di persona con rilascio firma per ricevuta) è possibile chiedere tramite ricorso all'autorità giudiziaria l'annullamento stesso. Il fatto che tu non conosca personalmente la persona è ininfluente in quanto i soldi non vanno dati a lui ma versati sul conto corrente intestato al condominio, certo potrebbe anche essere un ladro ma non lo si può condannare in anticipo, l'amministratore dovrebbe per sua natura essere imparziale e d'altro canto non ha alcun potere per poter fare eventuali, e poco probabili, favoritismi: è una favoletta inventata da qualcuno ma, a quanto mi risulta, sostanzialmente infondata

1)Anche se sfitti (non abitati) gli appartementi devono essere riconducibili ad un legittimo proprietario. Uno è il padre del nuovo amministratore e l' altro?

Essendo meno di 20 non ci sono restrizioni nelle deleghe assegnabili al singolo.

 

2)Se l' avete nominato all' unanimità non capisco perchè ti lamenti della sua nomina.

Perchè hai dato il tuo assenso se poi scrivi che il non averlo mai visto in faccia è discriminante per dargli i soldi delle tue quote?

Se il verbale riporta cose nonv ere pechè non lo hai impugnato?

 

Non ti rimane che attivarti con un legale senza indugiare...FraGhiVir si è già offerto.

Forse non mi sono spiegata... x unanimità si intende i due condomini che sono andati alla riunione più le loro SEI deleghe. Io non ho dato nessun consenso a nessuno !!!! Se poi x legge x cambiare l'amministratore basta il 50+1 va bene ...io di mestiere faccio tutt'altro sono qui x cercare di capire qualcosa in più

 

- - - Aggiornato - - -

 

In soldoni .... la procedura corretta x cambiare l' amministratore qual'è? Esistono delle legge ad hoc in materia ?

Grazie !!

Forse non mi sono spiegata... x unanimità si intende i due condomini che sono andati alla riunione più le loro SEI deleghe. Io non ho dato nessun consenso a nessuno !!!! Se poi x legge x cambiare l'amministratore basta il 50+1 va bene ...io di mestiere faccio tutt'altro sono qui x cercare di capire qualcosa in più

 

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In soldoni .... la procedura corretta x cambiare l' amministratore qual'è? Esistono delle legge ad hoc in materia ?

Grazie !!

Per cambiare/nominare amministratore è sufficiente che sia convocata un'assemblea con all'ordine del giorno "conferma/nomina amministratore" e che ci sia il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio.

 

La delibera è valida anche per la minoranza assente o dissenziente salvo impugnare in Tribunale (se hai validi motivi).

 

Mi pare di aver capito che all'assemblea erano presenti 2 proprietari personalmente e 6 proprietari per delega, quindi in totale erano presenti 8 proprietari su 11.

Presumibilmente se gli appartamenti sono più o meno di pari grandezza il valore degli appartamenti degli 8 proprietari rappresenta abbondantemente più di metà del valore degli 11 appartamenti.

Non occorre il consenso di TUTTI per nominare un amministratore altrimenti non lo si potrebbe nominare quasi mai.

In futuro potrai contestare al nuovo amministratore solo eventuali irregolarità di gestioni quali, per esempio, il non procedere anche per vie legali per l'incasso delle quote condominiali dai morosi.

Anche in questo caso, però, l'amministratore potrebbe essere espressamente esentato dall'assemblea di procedere alla riscossione forzosa delle quote dovute.

Quindi, per intenderci, se un condomino decide di cambiare l'amministratore e all'assemblea arriva con le deleghe che gli consentono di arrivare ad avere la maggioranza, per legge questo e' legale.... evviva l'Italia !!!

Evviva si...se si da delega si presume che il delegante struisca su come debba votare chi lo sostituisce.

A scanso di equivoci la delega può essere vincolata (intenzione di voto scritta).

 

Che si presentino 6 persone per votare Tizio...oppure solo 1 con 5 deleghe e voti Tizio non cambia nulla.

5 persone hanno usat in modo diverso il proprio tsmpo.

Alohab, ma se non ti stanno bene le cose l'unico modo per cambiarle è partecipare alle assemblee... non certo disertarle... Prova tu, la prossima volta, a farti rilasciare le deleghe e partecipare all'assemblea rappresentando anche altri condomini...magari spiegando loro le ragioni di questa tua iniziativa comprenderanno meglio l'importanza del loro voto...

In ogni caso se le cose non vengono fatte a dovere, esistono ipotesi di revoca da parte del Tribunale... dunque i rimedi esistono...

Purtroppo in quel condomino le deleghe sono anni che vengono date sempre alla solita persona perche' con la scusa che fa dei lavoretti in condominio ( pagati !) come dicono loro...." Sa signora cosa vuol dire non pagare del personale specializzato che ci costerebbe caro e avere qui il sig. x che lo fo per il condominio ???" per cui la vedo dura che diano le deleghe a me....e le ho ultimamente disertate ( senza dare pero' la mia delega ad alcuno ) perche' era una battaglia persa dall'inizio ma qs volta mi e' partito l'embolo in quanto non trovo corretto che una persona decida di cambiare amministratore senza dire e chiedere niente agli altri condomini perche' tanto sa di avere la maggioranza con le deleghe che porta....

Se non c'e' proprio nulla da fare pazienza ....dalla prossima volta anche se sono in minoranza andro' alle riunioni !!

Grazie x le dritte....

Certo, partecipare è sempre la soluzione migliore.

Ripeto, prova a farti avanti tu per prima e raccogliere le deleghe.. al massimo riceverai un secco no.

Poi ti ripeto, si può anche verificare se c'è qualche irregolarità sulla base della quale provocare la revoca dell'amministratore... e lì non c'è maggioranza che regga!!!

In bocca al lupo.

E dato che sono una neofita in questo campo....quali potrebbero essere le irregolarita' di cui parli FraGhiVir ?? Grazie in anticipo

ti seguito ti riporto parte del testo dell'art. 1129 c.c. in cui vi è un elenco - che comunque non è tassativo, nel senso che possono essere individuate anche altre gravi irregolarità (quindi se c'è qualcosa che "ti puzza" prova a sottolinearmelo che magari può essere una buona causa di revoca..)

 

in ogni caso:

"Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo".

 

per i riferimenti dati da questa norma ti basterà digitarli in internet e troverai subito il loro contenuto.

 

ciao

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