Calcolo tabella o tabelle ascensore in caso in cui non tutti i condomini aderiscono

[junovalerio]

Buongiorno a tutti,

sono un ingegnere incaricato di redigere la nuova tabella ascensore a causa di cambiamento delle tabelle di proprietà( l'assemblea ha specificato una sola tabella e non due ,una per l'uso e l'altra per la manutenzione come attualmente in uso).Sono un neofita anche se qui si tratta di un caso molto particolare.

Innanzi tutto si tratta di un ascensore installato successivamente alla costruzione dell'edificio.

Il palazzo è costituito da 5 piani.

A piano terra(androne portone di ingresso) c'è un ufficio che non ha aderito a suo tempo alla costruzione dell'ascensore.

Non tutti i condomini ai piani superiori aderiscono

In particolare ci sono tre appartamenti per piano ma al piano primo nessuno ha aderito(poi si capirà perchè) al piano secondo 1 condomino, ai piani successivi tutti.

Ora a causa dell'installazione successiva alla costruzione dell'edificio si deve tener conto che il piano 0 dell'ascensore è posto al mezzanino fra il piano terra(androne portone di ingresso) e primo piano (per cui i condomini al primo piano sono divisi dal piano terra dell'ascensore solo da una rampa di scala) e quindi non hanno interesse ad aderire.

Per i piani successivi le porte ascensore sono sempre poste nei pianerottoli interpiano quindi il condomino al piano 2 prende l'ascensore fino al piano 2,5 e scende una rampa di scale(in salita) e prende l'scensore al piano 1,5 scendendo una rampa di scale dal piano in discesa. E cosi via per tutti i condomini.

Eccezione i condomini del piano 5 che salgono fino al piano 4,5 e poi affrontano una rampa di scala a salire e viceversa scendono la stessa rampa e scendono dal piano 4,5.

Ora la mia idea è di ripartire i millesimi secondo quanto sisposto da art 1124 cc modificato da DL 2012 attribuendo per metà la spesa alla quota proprietà (millesimi proprietà appartamento riportati a 500esimi) e per metà alla quota piano in proporzione alla proprietà di ciascun piano. Quest' ultima la suddividerei i millesimi in salita e millesimi in discesa visto che i condomini in salita usano il mezzo piano superiore alla quota del loro appartamento e in discesa usano il mezzo piano inferiore.

 

Ho però molti dubbi

Qualcuno ha già affrontato questo problema ho mi può dare un parere autorevole?

Grazie

 

[Leonardo53]

Il palazzo è costituito da 5 piani.

A piano terra(androne portone di ingresso) c'è un ufficio che non ha aderito a suo tempo alla costruzione dell'ascensore.

Non tutti i condomini ai piani superiori aderiscono

In particolare ci sono tre appartamenti per piano ma al piano primo nessuno ha aderito(poi si capirà perchè) al piano secondo 1 condomino, ai piani successivi tutti.

... Qualcuno ha già affrontato questo problema o mi può dare un parere autorevole?

Posso darti solo il mio parere (non autorevole).

Innanzitutto poichè l'ascensore non è nato con l'edificio e non tutti sono proprietari dell'ascensore devi riparametrare a 1.000 i millesimi di proprietà generale tra i soli proprietari dell'ascensore.

La Norma, poi, parla di altezza dal suolo del'unità immobiliare per cui non è detto che anche chi sta al secondo piano possa decidere di fare un mezzo piano a piedi in salita anzichè in discesa (lo farà sicuramente al contrario quando esce e quando rientra in casa).

Per la metà relativa all'altezza dal suolo devi considerare l'altezza reale (puoi considerare addirittura i gradini).

 

N.B. Poichè la quota relativa all'ALTEZZA PER PIANO dal suolo va ripartita per millesimi di proprietà tra tutte le unità dello stesso PIANO, è evidente che l'unica unità del 2° piano dovrà accollarsi da sola l'INTERA quota "ALTEZZA PER PIANO" e non potendosela ripartire con altre unità, finirà con il pagare più dei piani superiori, ma questa è la Legge, salvo diversi accordi presi all'unanimità dei proprietari dell'ascensore.

Eccoti un esempio di come dome dovresti procedere:

 

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[junovalerio]

Posso darti solo il mio parere (non autorevole).

Innanzitutto poichè l'ascensore non è nato con l'edificio e non tutti sono proprietari dell'ascensore devi riparametrare a 1.000 i millesimi di proprietà generale tra i soli proprietari dell'ascensore.

La Norma, poi, parla di altezza dal suolo del'unità immobiliare per cui non è detto che anche chi sta al secondo piano possa decidere di fare un mezzo piano a piedi in salita anzichè in discesa (lo farà sicuramente al contrario quando esce e quando rientra in casa).

Per la metà relativa all'altezza dal suolo devi considerare l'altezza reale (puoi considerare addirittura i gradini).

 

N.B. Poichè la quota relativa all'ALTEZZA PER PIANO dal suolo va ripartita per millesimi di proprietà tra tutte le unità dello stesso PIANO, è evidente che l'unica unità del 2° piano dovrà accollarsi da sola l'INTERA quota "ALTEZZA PER PIANO" e non potendosela ripartire con altre unità, finirà con il pagare più dei piani superiori, ma questa è la Legge, salvo diversi accordi presi all'unanimità dei proprietari dell'ascensore.

Eccoti un esempio di come dome dovresti procedere:

 

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Innanzitutto grazie.

Il tuo parere è autorevole e prima di scrivere avevo letto molti tuoi post sulla ripartzione spese ascensore.

Riguardo riparametrare i soli proprietario a mille o a cinquecento ok.

Il tuo metodo è chiaro. Come avrai capito il mio dubbio è dovuto al fatto che le fermate non coincidono con i piani delle u.i. Infatti l'ascensore ferma sempre al mezo piano sotto o sopra il piano dell'unità immobiliare.Ora ad esempio gli inquilini del 5 paino in realtà non sono raggiunti dall'ascensore che ferma sempre mezzo piano sotto costringendoli a salire una rampa di scale e per altezza piano pagherebbero di più dei condomini del quarto piano che invece trovano una fermata al piano 4,5 per salire (scendendo a piedi una rampa) e al piano 3,5 per scendere( sempre scendendo a piedi una rampa).Quindi secondo norma i condomini del piano quarto pagano meno avendo un uso più comodo del bene.

Vedo poi che la tua colonna millesimi si chiama manutenzione art. 1124 il che mi fa pensare che tu saresti favorevole a due tabelle ;una per l'uso(in base al piano) e una per manutenzione (metà proprietà e metà piano).Ora come si può giustificare la tabella uso da un punto di vista normativo? Se l'assemblea avesse richiesto una unica tabella(non all'unanimità dei proprietari ascensore) come si può rendere la tabella equa?

[ChannelMaster]

Se l'ascensore è stato installato successivamente trattasi di innovazione voluttuaria. Il condomino che non ha aderito a suo tempo non deve risultare nelle tabelle millesimali.

[Claistron]

Potrebbero esserti utili anche le sentenze di Cassazione in merito alla ripartizione delle spese degli ascensori, le trovi al nostro "solito" link:

 

http://www.condomini.altervista.org/Ascensore.htm

[Leonardo53]

Innanzitutto grazie.

Il tuo parere è autorevole e prima di scrivere avevo letto molti tuoi post sulla ripartzione spese ascensore.

Riguardo riparametrare i soli proprietario a mille o a cinquecento ok.

Il tuo metodo è chiaro. Come avrai capito il mio dubbio è dovuto al fatto che le fermate non coincidono con i piani delle u.i. Infatti l'ascensore ferma sempre al mezo piano sotto o sopra il piano dell'unità immobiliare.Ora ad esempio gli inquilini del 5 paino in realtà non sono raggiunti dall'ascensore che ferma sempre mezzo piano sotto costringendoli a salire una rampa di scale e per altezza piano pagherebbero di più dei condomini del quarto piano che invece trovano una fermata al piano 4,5 per salire (scendendo a piedi una rampa) e al piano 3,5 per scendere( sempre scendendo a piedi una rampa).Quindi secondo norma i condomini del piano quarto pagano meno avendo un uso più comodo del bene.

Vedo poi che la tua colonna millesimi si chiama manutenzione art. 1124 il che mi fa pensare che tu saresti favorevole a due tabelle ;una per l'uso(in base al piano) e una per manutenzione (metà proprietà e metà piano).Ora come si può giustificare la tabella uso da un punto di vista normativo? Se l'assemblea avesse richiesto una unica tabella(non all'unanimità dei proprietari ascensore) come si può rendere la tabella equa?

In effetti, per la sola ascensore, le spese di uso (al 100% per altezza) sono solo quelle relative all'energia elettrica (2° comma art.1123 c.c.) e per derogare ed utilizzare l'unica tabella ,amujtenzione serve l'unanimità dei DIECI proiprietari dell'ascensore oppure sperare che nessuno impugni.

Per quanto riguarda i mezzi piani, ti sembrerà strano ma ci ho riflettuto stanotte mentre dormivo (la notte porta consiglio).

Questa la mia considerazione:

Ogni condòmino che esce di casa poi ci rientra per cui ogni corsa completa è fatta da una corsa di ANDATA + una di RITORNO.

E' scontato che è preferibile percorrere il mezzo piano a piedi sempre in discesa, per cui innanzitutto dobbiamo tenere presente che il piano ascensore ZERO comincia al livello 0,5 mentre la prima fermata successiva è al piano 1,5 (percorso 1 piano)

dal piano 0,5 al piano 1,5 = 1 piano

dal piano 1,5 al piano 2,5 = 1 piano

dal piano 2,5 al piano 3,5 = 1 piano

dal piano 3,5 al piano 4,5 = 1 piano

 

Se consideramo il condòmino del secondo piano, quando questi esce di casa scenderà al piano 1,5 ed userà l'ascensore fino al piano 0,5 percorrendo 1 piano netto.

Quando questi rientrerà in casa userà l'ascensore dal piano 0,5 fino al piano 2,5 percorrendo 2 piani netti e scendendo poi il mezzo piano.

Possiamo concludere che in un viaggio andata e ritorno in cui si percorre 1 piano per l'andata e 2 piani per il ritorno, la media del viaggio andata e ritorno è di 1,5 piani [(1+2)/2].

Stesso discorso vale per i proprietari del terzo e del quarto piano, la cui media sarà rispettivamente di 2,5 per il terzo piano e 3,5 per il quarto piano

 

Discorso diverso e per i condòmini del quinto piano.

Non essendoci la fermata al piano 5,5, i condòmini del quinto piano sono costretti ad utilizzare la fermata al piano 4,5 sia per l'andata che per il ritorno.

Partendo dal piano 0,5, per arrivare al piano 4,5 si percorrono 4 piani netti.

 

Sulla base di queste considerazioni, ritengo più consono ripartire come da seguente tabella:

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