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gianfri41

Calcolo superbonus 110 piccolo condominio

Siamo un piccolo condominio di 5 proprietà con balconi sporgenti e cantine annesse, ci stiamo attivando per far rivestire l'immobile con cappotto termico mediante il superbonus 110% , l'amministratore si è attivato con uno studio professionale per fare una verifica di fattibilità termica; ultimamente l'amministratore ci ha comunicato che una delle proprietà non è interessata all'agevolazione quindi siamo rimasti in 4 proprietà ad aderire, stiamo cercando di capire quale può essere il limite di spesa con quattro proprietà+ cantine, l'amministratore ci sembra che non abbia le idee chiare sul da farsi e noi vogliamo andare in assemblea con argomentazioni valide per controbattere alle sue spiegazioni; secondo voi che calcoli dobbiamo fare sapere a che spesa possiamo accedere.

Grazie a tutti per il supporto

Ma siete un condominio "classico" cioè edificio unico con 5 appartamenti all'interno, oppure siete un gruppo di villette a schiera o simile?

Nel primo caso, se la maggioranza (4 su 5 nel vs caso) decide di effettuare l'intervento allora la minoranza deve adeguarsi.

Nel secondo caso invece ciascuna villetta decide per sé, quindi effettivamente sareste in 4 invece che in 5 (ma i calcoli andrebbero cmq fatti sull'intera schiera di 5 villette se volete accedere all'agevolazione come condominio).

Le cantine sono autonomamente accatastate? In tal caso fanno da moltiplicatore per il massimale.

Avete anche dei garage?

Per ogni unità il massimale del cappotto è pari a 40.000 € (30.000 € per le unità sopra le 8).

Condominio classico con 5 proprietà + cantine sottostanti, si box ma in una altra area del cortile

gianfri41 dice:

Condominio classico con 5 proprietà + cantine sottostanti, si box ma in una altra area del cortile

Le cantine sono separatamente accatastate?

Allora ci sarebbero 10 unità in tutto (5 appartamenti + 5 cantine), dunque il massimale complessivo sarebbe pari a:

40.000 * 8 + 30.000 * 2 = 380.000 €

 

Attenzione che oltre al massimale va rispettata anche la congruità dei costi, ovvero gli stessi devono essere compresi nei limiti stabiliti dai prezzari regionali / prezziario DEI.

Come ho detto condominio classico 5 proprietà + cantine piano interrato presenti nel rogito ma senza loro numero sub (non accatastate....penso ??);  di 5 proprietà una non è interessata al superbonus 110......quindi siamo rimasti in 4 proprietà.

gianfri41 dice:

senza loro numero sub (non accatastate....penso ??)

Probabilmente non sono accatastate allora.

In tal caso 40.000 * 5 = 200.000 €

Siete sempre i 5 anche se una proprietà non è interessata perché le decisioni validamente assunte dalla maggioranza vincolano anche la minoranza dissenziente.

Poi se desiderate potete esentare il 5° condomino e dividere tutta la spesa (+ bonus) tra voi 4.

Ad ogni modo nel massimale si conteggiano 5 unità.

La 5a proprietà detiene 2/3 di maggioranza ed è persona giuridica.

2/3 dei millesimi condominiali? con una sola unità su 5? certo dev'essere immensa

Cmq se ha la maggioranza dei millesimi allora naturalmente dovete venire a patti, p.e. facendovi carico delle spese anche della 5a proprietà

Tutto il piano rialzato a uso ufficio + un ex piccolo appartamento con destinazione uso ufficio.........circa 700 mli

gianfri41 dice:

Tutto il piano rialzato a uso ufficio + un ex piccolo appartamento con destinazione uso ufficio.........circa 700 mli

ok allora dovete assumervi la sua spesa in cambio del voto favorevole, altrimenti non se ne esce

i massimali verranno cmq computati su 5 unità (o su 6, se l'ex piccolo appartamento è accatastato separatamente).

Comunque.............per essere più precisi.........proprietà 1  -129 mli, proprietà 2  - 86 mli,  proprietà 3 - 75 mli,  proprietà 4 - 69 mli, proprietà 5 - 641 mli. .........come ho detto le cantine non sono accatastate

Ok, massimale 5 * 40.000 = 200.000

Per poter deliberare i lavori ci vuole il voto favorevole di 5, quindi si può proporre che 1+2+3+4 si faranno carico anche della sua quota di spesa. 

gianfri41 dice:

Ci sono da considerare anche gli oneri per la procedura del 110%................. quali saranno ??

Calcola ca. un 15-20% di onorario per il tecnico e un 2-3% per il commercialista.

Altro 2-3% per l'amministratore (quest'ultimi non sono coperti dall'agevolazione fiscale).

gianfri41 dice:

Come ho detto condominio classico 5 proprietà + cantine piano interrato presenti nel rogito ma senza loro numero sub (non accatastate....penso ??);  di 5 proprietà una non è interessata al superbonus 110......quindi siamo rimasti in 4 proprietà.

In passato le pertinenze potevano essere censite / accatastate insieme all'abitazione.

Le pertinenze potevano essere riportate sulla stessa planimetria dell'abitazione.

In questo modo pertinenze ed abitazione:

- sono identificate con uno stesso subalterno;

- formano unica unità immobiliare urbane (u.i.u.);

- ogni singola pertinenza NON potrà essere ulteriormente conteggiata per il superbonus 110%.

 

Ogni singola pertinenza potrà essere ulteriormente conteggiata

  solo presentando denuncia di variazione catastale

  con causale --> divisione

Ogni singola pertinenza:

- avrà un proprio subalterno;

- sarà riportata su propria planimetria (separata dall'abitazione)

- avrà una propria categoria catastale C/2 - C/6 - C/7

 

La particolare denuncia di variazione catastale

  impropriamente è indicata come scorporo dall'abitazione

  impropriamente è indicata come frazionamento

  ma NON è frazionamento per trasferimento di diritti

  la divisione è praticamente l'opposto del frazionamento

 

La presentazione delle denuncia di variazione catastale

 - in alcuni casi sarà obbligatoria

 - in altri casi sarà volontaria

Occorrono particolari requisiti per separare le pertinenze dall'abitazione

condo77 dice:

Calcola ca. un 15-20% di onorario per il tecnico e un 2-3% per il commercialista.

Altro 2-3% per l'amministratore (quest'ultimi non sono coperti dall'agevolazione fiscale).

Ok......quindi questi oneri potrebbero portarci a superare i massimali di spesa ??  

Comunque potrebbe scattare il ragionamento se sei capiente o incapiente...........ovvero che scatterebbe il meccanismo ai fini IRPEF.......??????

no. La capienza fiscale non c'entra nulla, a meno che non vogliate portarvi la spesa in detrazione.

gianfri41 dice:

Ok......quindi questi oneri potrebbero portarci a superare i massimali di spesa ??  

Comunque potrebbe scattare il ragionamento se sei capiente o incapiente...........ovvero che scatterebbe il meccanismo ai fini IRPEF.......??????

Superbonus 110%: è caos sugli incapienti - 04/11/2021

Fisco e Tasse - Dottore Salvo Carollo 

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