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Giovanni Inga

Calcolo ripartizione spesa

S rende necessario effettuare l'impermeabilizzazione di una terrazza a livello che copre in parte (circa 15 mq) l'appartamento sottostante. Non vi è dubbio sull'applicazione del 1126 c.c.. il problema sorge, alla luce dell'ultimo orientamento giurisprudenziale che indica che tutti coloro che risultano coperti debbano partecipare in proporzione alla superficie coperta. Come operare in questo caso la ripartizione?

Infatti la Cassazione al 23.01.2014 con sentenza n. 1451 ha modificato il criterio di ripartizione affermando si paga solo per la parte di unità immobiliare effettivamente coperta e non si paga per la parte del medesimo appartamento non coperta, me cui nel caso una u.i. non sia coperta per intero ed altre invece si, secondo me sarà necessario usare come unità di misura il metro quadrato coperto per tutte le u.i.

Mi trovi d'accordo su questo. Il punto è quale formula applicare. fare una proporzione del tipo:

100:32,21=15:X

dove 100 sono i mq dell'appartamento, 32,21 i millesimi di proprietà, 15 i mq della superficie coperta e X dovrebbero essere i millesimi corrispondenti alla superficie coperta.

Che ne dici?

Io calcolerei così;

appartamento da 100 mq 32,21 mlm e 15 mq coperti; 32,21 : 100 = 0,3221 x 15 = 4,8315

appartamento da 100 mq 32,21 mlm e 100 mq coperto; 32,21 : 100 = 0,3221 x 100 = 32,21

 

In pratica l'appartamento totalmente coperto pagherà tutti i 32,21 mlm, mentre quello parzialmente coperto da 15 mq pagherà 4,8315 mlm

S rende necessario effettuare l'impermeabilizzazione di una terrazza a livello che copre in parte (circa 15 mq) l'appartamento sottostante. Non vi è dubbio sull'applicazione del 1126 c.c.. il problema sorge, alla luce dell'ultimo orientamento giurisprudenziale che indica che tutti coloro che risultano coperti debbano partecipare in proporzione alla superficie coperta. Come operare in questo caso la ripartizione?

Se si vuole applicare il nuovo orientamento, la soluzione aritmetica secondo me è facilissima:

 

2/3 della spesa sono a carico di tutti i sottostanti in proporzione alla superficie coperta di ciascuno.

 

Se sotto la terrazza ci sono almeno due appartamenti, uno coperto per 15 mq e l'altro per 20 mq. avremo

15+20 = 35

Un appartamento parteciperà ai 2/3 della spesa con 15/35esimi

L'altro parteciperà ai 2/3 della spesa con 20/35esimi

 

Se ad essere coperto è solo un appartamento, i 2/3 sono TUTTI a suo carico perchè non può proporzionare la sua parte di copertura con nessun altro coperto. 🙂

Grazie per i suggerimenti dati. Vorrei precisare che tutti gli appartamenti coperti, che si trovano nella verticale del terrazzo, sono coperti in egual misura cioè per circa 15 mq ciascuno.

La differenza tra il sistema che ho proposto e quello di Leonardo è minima, cioè quello mio tiene conto anche dei millesimi degli appartamenti e non solo dei metri quadrati, mentre quello di Leonardo tiene conto solamente dei metri quadrati che nel caso tuo 15 mq per tutti darà la stessa quota, mentre calcolando anche i mlm darà quote differenti tra appartamenti con mlm differenti.

Grazie per i suggerimenti dati. Vorrei precisare che tutti gli appartamenti coperti, che si trovano nella verticale del terrazzo, sono coperti in egual misura cioè per circa 15 mq ciascuno.

Beh, non ci sono alternative:

o ripartisci la spesa dei 2/3 in proporzione al valore (millesimi di proprietà) oppure in proporzione alla superficie coperta.

Se le superfici coperte sono uguali pagheranno in parti uguali.

 

Se consideri anche i millesimi di proprietà non avrai più un riparto in proporzione alla superficie coperta ma un riparto misto.

Infatti se prendiamo un appartamento che ha 100 millesimi di proprietà ed uno che ha 50 millesimi di proprietà entrambi con 15 metri coperti, uno pagherebbe il doppio dell'altro e non sarebbe più in proporzione alla copertura.

Ma dato che il Codice Civile predilige la partizione per millesimi di proprietà piuttosto che i metri quadrati, in questo caso la partizione mista sarà, più a norma ed in rispetto del cc

Mettiamo il caso di due appartamenti della stessa metratura ma con mlm differenti uno al 1° piano 90 mlm e uno all'ultimo piano con 95 mlm e coperti ambedue per 15 mq dal lastrico, avranno quote differenti proprio in virtù dei mlm per altezza piano, come potrebbe essere orientamento e/o disposizione ecc ecc, come è giusto che sia.

Mi sento in completa sintonia con Leonardo.

Nel computo e relativo riparto si devono considerare solo le superfici realmente oggetto dell'impermeabilizzazione. Che le u.i. siano più o meno estese poco importa, visto che l'aspetto rilevante è solo quello dei metri quadri interessati alla impermeabilizzazione.

 

Diverse u.i. con circa 15 mq. interessate al riparto 1126 c.c. significa che si divideranno in parti uguali i 2/3 della spesa a loro carico.

Mi sento in completa sintonia con Leonardo.
Una certa differenza ci deve essere per mlm diversi anche se sono coperti per gli stessi mq, ovvero se uno sta al primo piano e uno all'ultimo hanno mlm diversi ed in rispetto dell'art. 1126 cc dovranno avere quote diverse;

 

cc 1126

gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della

parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di

piano di ciascuno.

Per cui non ci si può dimenticare del valore millesimale della parte coperta.

Mettiamo il caso di due appartamenti della stessa metratura ma con mlm differenti uno al 1° piano 90 mlm e uno all'ultimo piano con 95 mlm e coperti ambedue per 15 mq dal lastrico, avranno quote differenti proprio in virtù dei mlm per altezza piano, come potrebbe essere orientamento e/o disposizione ecc ecc, come è giusto che sia.

L'altezza piano non c'entra con i millesimi di proprietà.

Il principio dei mq coperti sostituisce i millesimi di proprietà proprio ad evitare che chi è coperto in parte ma ha più millesimi di proprietà paghi di più.

Ti faccio un esempio.

Sotto il lastrico ci sono 2 piani

Al secondo piano ci sono 2 appartamenti di 100 millesimi ciascuno e solo uno dei 2 e coperto per 15 mq. quindi quello non coperto non paga.

Al primo piano c'è un solo appartamento di 200 millesimi, anch'esso coperto per soli 15 mq.

L'appartamento al primo piano pagherebbe comunque il doppio rispetto a quello al secondo piano.

Dove sarebbe la proporzione in base alla copertura?

 

Io non ho voluto discutere sulla legittimità della sentenza ma solo sul criterio da essa espressa.

Il codice civile non predilige niente perchè è unico.

Sono le interpretazioni del codice che variano.

 

- Se ci si attiene all'interpretazione del 1126 dato dalla nuova sentenza 23/01/2014 (che oltretutto si riferiva ad un caso particolare di un attico su due livelli) il riparto è esclusivamente in proporzione alla superficie.

 

- Se ci si attiene all'interpretazione del 1126 dato dalla vecchia giurisprudenza il riparto è in proporzione ai millesimi di proprietà dei coperti, anche se solo parzialmente.

 

Una sentenza che interpreti il riparto del 1126 con sistema misto non mi pare sia stata mai pronunciata o quanto meno, io non ne sono a conoscenza.

Infatti se prendiamo un appartamento che ha 100 millesimi di proprietà ed uno che ha 50 millesimi di proprietà entrambi con 15 metri coperti, uno pagherebbe il doppio dell'altro e non sarebbe più in proporzione alla copertura.
Non è vero, perchè è necessario tener conto anche dei metri quadrati degli appartamenti e non solo dei mlm

 

1° caso 100 mq e ad occhio 50 mlm

50 mlm : 100 mq = 0,5 x 15mq = 7.5 (mlm)

 

2° caso 50 mq ed in proporzione al 1° caso 25 mlm

25 mlm : 50 mq = 0,5 x 15 mq = 7.5 (mlm)

 

Come si vede la proporzione non cambia anche se cambiano i millesimi, in quanto per logica variano anche i metri quadrati ed ambedue gli appartamenti pagheranno per gli stessi mlm.

Ti faccio un esempio.

Sotto il lastrico ci sono 2 piani

Al secondo piano ci sono 2 appartamenti di 100 millesimi ciascuno e solo uno dei 2 e coperto per 15 mq. quindi quello non coperto non paga.

Al primo piano c'è un solo appartamento di 200 millesimi, anch'esso coperto per soli 15 mq.

L'appartamento al primo piano pagherebbe comunque il doppio rispetto a quello al secondo piano.

Non è vero, ti ho appena fatto l'esempio, si devono calcolare anche i metri quadrati totali dei due appartamenti (ognuno per se) e quasi di sicuro quello da 200 mlm avrà il doppio dei mq dell'altro, per cui la quota pro capite risultante sarà uguale o molto simile.

Tullio, io tengo conto della richiesta di Giovanni "...alla luce dell'ultimo orientamento". I tuoi ragionamenti sono precisi e perfetti quanto quelli di Leonardo, ma i tuoi tengono conto dei millesimi: è questo che non va.

Il riparto deve tener conto esclusivamente della superficie coperta, se Giovanni vuole attenersi all'ultimo orientamento emerso.

Altrimenti si riapre la partita... e dovremmo identificare un nuovo metodo di riferimento per il riparto.

Non è vero, perchè è necessario tener conto anche dei metri quadrati degli appartamenti e non solo dei mlm

 

1° caso 100 mq e ad occhio 50 mlm

50 mlm : 100 mq = 0,5 x 15mq = 7.5 (mlm)

 

2° caso 50 mq ed in proporzione al 1° caso 25 mlm

25 mlm : 50 mq = 0,5 x 15 mq = 7.5 (mlm)

 

Come si vede la proporzione non cambia anche se cambiano i millesimi, in quanto per logica variano anche i metri quadrati ed ambedue gli appartamenti pagheranno per gli stessi mlm.Non è vero, ti ho appena fatto l'esempio, si devono calcolare anche i metri quadrati totali dei due appartamenti e quasi di sicuro quello da 200 mlm avrà il doppio dei mq dell'altro, per cui la quota risultante sarà uguale o molto simile.

Il nuovo criterio è in proporzione ai mq coperti non in proporzione ai mq totali altrimenti resterebbe il sistema millesimi proprietà.

La matematica non è un'opinione.

 

Ti faccio un esempio pratico:

Spesa dei 2/3 a carico dei sottostanti pari a €. 1500,00

Al 1° piano appartamento A di 100 mq e con 100 millesimi di proprietà e 15 mq coperti dal lastrico.

Al 2° piano appartamento B di 50 mq e con 50 millesimi di proprietà e 15 mq coperti dal lastrico.

 

Se si pagasse in proporzione ai mq coperti A e B pagherebbero €. 750,00 ciascuno

Se si pagasse in proporzione ai millesimi l'appartamento A pagherebbe €. 1000,00 e l'appartamento B pagherebbe €. 500,00.

 

Con i tuoi calcoli come ripartiresti?

Ti faccio un esempio pratico:

Spesa dei 2/3 a carico dei sottostanti pari a €. 1500,00

Al 1° piano appartamento A di 100 mq e con 100 millesimi di proprietà e 15 mq coperti dal lastrico.

Al 2° piano appartamento B di 50 mq e con 50 millesimi di proprietà e 15 mq coperti dal lastrico.

 

Se si pagasse in proporzione ai mq coperti A e B pagherebbero €. 750,00 ciascuno

Se si pagasse in proporzione ai millesimi l'appartamento A pagherebbe €. 1000,00 e l'appartamento B pagherebbe €. 500,00.

 

Con i tuoi calcoli come ripartiresti?

Vale lo stesso calcolo proporzionale che ho fatto prima, è sufficiente sostituire i numeri.

 

1° caso

100 mlm : 100 mq = 1 x 15 mq =15 (mlm)

 

2° caso

50 mlm : 50 mq = 1 x 15 mq = 15 (mlm)

 

Ambedue pagheranno la stessa quota, ovvero calcolata su 15 mlm di appartamento coperto dai 15 mq del lastrico.

se sono solo loro, e visto che i mlm sono identici (parlo dei 15 mlm) si dividerà 1500 € : 2 = 750 € ciascuno, Ok?

 

La differenza si avrà se gli appartamenti hanno uguali mq e differenti millesimi (p.es per coefficienti nel calcolo millesimale, altezza piano disposizione ecc ecc) sia che siano completamente coperti dal lastrico sia che siano parzialmente coperti dalla stessa superficie del lastrico

Tullio, io tengo conto della richiesta di Giovanni "...alla luce dell'ultimo orientamento". I tuoi ragionamenti sono precisi e perfetti quanto quelli di Leonardo, ma i tuoi tengono conto dei millesimi: è questo che non va.
Bisogna tener conto anche dei millesimi, lo dice l'art 1126 cc, non possiamo lasciare da parte questo principio e basare tutto sui metri quadrati, i quali non vengono menzionati in questo articolo, per cui la parte dell'appartamento coperta parzialmente dal lastrico bisogna necessariamente trasformarla in millesimi per poter applicare giustamente l'art 1126 cc.

 

Tra l'altro ho usato questo metodo proporzionale perchè proprio Giovanni Inga l'ha suggerito in termini diversi dai miei, ma valido come suggerimento

Mi trovi d'accordo su questo. Il punto è quale formula applicare. fare una proporzione del tipo:

100:32,21=15:X

Scusami Giovanni, spiego perchè secondo me non è giusto il criterio espresso da Leonardo.

 

Poniamo il caso (ed è quello che è in atto nel condominio dove abito), c'è un lastrico che copre per intero tutte le u.i. dal primo piano all'ultimo, però come si sa i mlm non sono uguali anche se le u.i. sono uguali come superficie ma aumentano con l'aumentare del piano e una garda Nord e l'altra allo stesso piano ma speculare guarda Sud, nel caso di rifacimento del lastrico si avrà una differenza per le quote cioè il piano basso pagherà di meno che quello alto e una differenza di quota da versare anche sullo stesso piano per via dell'orientamento (N - S)

 

Lo stesso principio bisognerà portarlo anche se il lastrico copre in maniera parziale questi appartamenti (caso portato da te), poniamo il caso di 15 metri quadrati, con il metodo proporzionale che ho esposto non ho fatto altro che trasformare la proiezione dei 15 mq in millesimi incidenti su ogni u.i. interessata e se i mlm aumentano con l'aumentare del piano si avrà anche un leggero aumento dei mlm incidenti sulle varie u.i. mantenendo lo stesso principio dell'esempio precedente

 

Il metodo di Leonardo, molto semplice e sbrigativo, non calcola minimamente l'incidenza millesimale, e calcola solo i mq incidenti, alla fine tutti gli appartamenti dal 1° all'ultimo piano pagheranno la stessa cifra pur avendo mlm differenti e mq per u.i. identici. cosa che non può capitare se applichiamo alla lettera l'art. 1126 cc.

Il "metodo di Leonardo" è solo l'esemplificazione, il compitino, conseguente alla sentenza ultima del 23/01/2014, sentenza che smentisce il 1126 laddove si indica di tenere in considerazione l'incidenza millesimale.

 

Anche qui da me c'è un lastrico sopra a dei garages che è stato causa di molte tensioni; quando finalmente si è scelto per qualcosa ecco che sul riparto ex-art.1125 c.c. qualcuno ha ipotizzato il riparto a metri quadrati, proposta che non passò, ed il riparto fu tutto a millesimi sia per i soprastanti che per i sottostanti... ma era il 2012-2013.

Oggi credo che quello stesso riparto per i garages sottostanti al lastrico, sarebbe approvato solo coi metri quadrati.

 

Voglio dire, ogni tempo ha le sue regole, e ad esse ci si deve continuamente adattare.

...Il metodo di Leonardo, molto semplice e sbrigativo, non calcola minimamente l'incidenza millesimale, e calcola solo i mq incidenti, alla fine tutti gli appartamenti dal 1° all'ultimo piano pagheranno la stessa cifra pur avendo mlm differenti e mq per u.i. identici. cosa che non può capitare se applichiamo alla lettera l'art. 1126 cc.

Se fai la prova del 9, secondo i tuoi calcoli, se tutti gli appartamenti sotto il lastrico (chiamiamolo lato A) hanno gli stessi mq quadri di superficie totale e tutti quanti sono coperti dagli stessi metri quadri ma hanno millesimi diversi per via dell'esposizione alla luce in base al piano, il risultato sarà che pagheranno comunque per millesimi di proprietà.

Vuoi la prova?

Spesa di €. 1.000,00:

 

1° piano - appartamento 100 mq coperto per 15 mq con 230/1000 paga €. 230,00 sia se calcoli per millesimi di proprietà, sia che calcoli secondo i tuoi calcoli.

 

2° piano - appartamento 100 mq coperto per 15 mq con 240/1000 paga €. 240,00 sia se calcoli per millesimi di proprietà, sia che calcoli secondo i tuoi calcoli.

 

3 ° piano - appartamento 100 mq coperto per 15 mq con 260/1000 paga €. 260,00 sia se calcoli per millesimi di proprietà, sia che calcoli secondo i tuoi calcoli.

 

4 ° piano - appartamento 100 mq coperto per 15 mq con 270/1000 paga €. 270,00 sia se calcoli per millesimi di proprietà, sia che calcoli secondo i tuoi calcoli.

 

Giovanni non sta chiedendo se sia più giusto pagare per millesimi di proprietà o in proporzione alla superficie coperta, altrimenti gli avrei risposto che se non sono d'accordo i Giudici, figuriamoci se potremo essere d'accordo su un forum.

Giovanni sta chiedendo come avviene il riparto in proporzione ai mq coperti dal lastrico:

se si deve ripartire in proporzione ai mq coperti, a pari copertura corrisponde pari spesa, altrimenti, a parità di copertura e mq totali, i tuoi calcoli riportano lo stesso risultato del classico riparto per millesimi, come in questo mio ultimo esempio.

 

Se Giovanni comincia a far due calcoli converrà con me.

Va bene forse non mi sono spiegato bene, ma il valore della proiezione dei 15 mq (quello è il calcolo che ho fatto) su un appartamento da 100 mq al 1° piano vista Nord è differente che 15 mq su un appartamento da 100 mq ultimo piano vista Sud, questo chiedeva Giovanni "Come operare in questo caso la ripartizione?", se la ripartizione riguarda due appartamenti messi nelle condizioni in cui ho descritto la differenza, pur minima, ma deve esserci.

Se non mi sono spiegato bene pazienza, ma due appartamenti come decritto non possono dare lo stesso risultato.

Il "metodo di Leonardo" è solo l'esemplificazione, il compitino, conseguente alla sentenza ultima del 23/01/2014, sentenza che smentisce il 1126 laddove si indica di tenere in considerazione l'incidenza millesimale.

 

Anche qui da me c'è un lastrico sopra a dei garages che è stato causa di molte tensioni; quando finalmente si è scelto per qualcosa ecco che sul riparto ex-art.1125 c.c. qualcuno ha ipotizzato il riparto a metri quadrati, proposta che non passò, ed il riparto fu tutto a millesimi sia per i soprastanti che per i sottostanti... ma era il 2012-2013.

Oggi credo che quello stesso riparto per i garages sottostanti al lastrico, sarebbe approvato solo coi metri quadrati.

 

Voglio dire, ogni tempo ha le sue regole, e ad esse ci si deve continuamente adattare.

Una sentenza non sostituisce un articolo di legge ma lo interpreta, per cui i millesimi sono e saranno sempre importanti nel calcolo delle partizioni.
Va bene forse non mi sono spiegato bene, ma il valore della proiezione dei 15 mq su un appartamento da 100 mq al 1° piano vista Nord è differente che 15 mq su un appartamento da 100 mq ultimo piano vista Sud, questo chiedeva Giovanni "Come operare in questo caso la ripartizione?", se la ripartizione riguarda due appartamenti messi nelle condizioni in cui ho descritto la differenza, pur minima, ma deve esserci...

Giovanni nel post # 6 ha detto:

Vorrei precisare che tutti gli appartamenti coperti, che
si trovano nella verticale del terrazzo
, sono coperti in egual misura cioè per circa 15 mq ciascuno.

Se sono tutti sotto la stessa verticale e sono tutti coperti in egual modo si presume che gli appartamenti abbiano la stessa esposizione e la stessa superficie totale.

Comunque non è questo il punto; a prescindere dalla causa dei diversi millesimi di ciascun appartamento, se gli appartamenti hanno la stessa superficie, applicando il tuo criterio significa, inconsapevolmente, far pagare tutti i coperti per millesimi di proprietà proprio come indicato dalla vecchia Giurisprudenza prevalente e dimostrato con il mio ultimo esempio.

Se si vuole ripartire la spesa, secondo ultima sentenza, in proporzione alla superficie coperta, non serve alcun altro dato se non i mq realmente coperti dalla proiezione del lastrico.

Le scelte sono 2:

- in proporzione ai millesimi di proprietà dei coperti

- in proporzione alla superficie coperta

non esiste una via di mezzo.

Rieccomi..

gli appartamenti interessati si trovano tutti nella verticale della terrazza a livello e hanno tutti la medesima esposizione a sud-est.

Inoltre, tutti gli appartamenti hanno la stessa metratura cioè, a mente, 98 mq. Può cambiare la pianta ma i mq totali sono gli stessi.

D'accordo tutti coperti per 15 mq, e infatti i 15 mq proiettati sui diversi piani uguali ma diversi per mlm daranno una piccola differenza proprio nello spirito della proporzionalità, non possono dare lo stesso risultato, un appartamento con più millesimi giocoforza paga di più.

 

esempio:

appartamento 1° piano da 100 mlm (100 mq)

100 mlm : 100 mq = 1 x 15 mq = 15 mlm

appartamento 2° piano da 102 mlm (100 mq)

102 mlm : 100 mq = 1,02 X 15 mq = 15.3 mlm

 

Spesa da 1000 euro

1000 : 30.3 = 33,003

 

1° piano ..... 33,003 x 15 = 495,045 Euro

2° piano ..... 33,003 x 15.3 = 504,945 Euro

 

Questo è quanto penso io, appunto perchè il 2° piano possiede più millesimi del 1° ed è ovvio che deve pagare di più per la proporzionalità

 

Perdonami Giovanni ho già scritto 100 metri quadrati e non 98

 

@ Leonardo, tu come ripartiresti con i dati che ho usato io?

u.i. 1° piano da 100 mlm (100 mq)

u.i. 2° piano da 102 mlm (100 mq)

15 mq lastrico

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