Vai al contenuto
Stefano Mandini

Calcolo millesimi riscaldamento (UNI10200/18) senza ispezione termotecnico

Partecipa al forum, invia un quesito

Buongiorno.

Quest'anno il nostro condominio aggiornerà (in ritardo) le tabelle millesimali secondo questa offerta del termotecnico (ricopio testuali parole della sua offerta): "Migliore offerta per elaborazione calcoli fabbisogni termici secondo UNI 10200/2018 per criteri ripartizione spese di climatizzazione invernale ed acqua calda sanitaria). Preciso che il nostro condominio ha un sistema di riscaldamento invernale centralizzato con contacalorie esterno ad ogni alloggio. La mia domanda è la seguente: nell'offerta del termotecnico era specificato che in fase di redazione delle tabelle ci fosse un'ispezione da parte dello stesso, dei singoli alloggi (siamo in 56 condomini) per verificare le strutture disperdenti e i corpi scaldanti esterni. Tale ispezione NON È AVVENUTA in nessun alloggio e la tabella millesimale è già stata redatta da due mesi e consegnata all'amministratore. Sia il termotecnico che quest'ultimo non hanno dato alcun avviso al condominio.

 

Grazie mille 

 

Di solito bastano le piantine degli appartamenti, dato che è sufficiente valutare le dimensioni, il piano e l'esposizione degli appartamenti.

 

In ogni caso, se avevate già contabilizzazione e tabelle millesimali al 26 luglio 2016, potevate non fare nulla, risparmiando soldi ed evitando i malumori di chi si troverà i millesimi aumentati.

 

Per maggiori info, vedi qui: 

  • Mi piace 1
Stefano Mandini dice:

Buongiorno.

Quest'anno il nostro condominio aggiornerà (in ritardo) le tabelle millesimali secondo questa offerta del termotecnico (ricopio testuali parole della sua offerta): "Migliore offerta per elaborazione calcoli fabbisogni termici secondo UNI 10200/2018 per criteri ripartizione spese di climatizzazione invernale ed acqua calda sanitaria). Preciso che il nostro condominio ha un sistema di riscaldamento invernale centralizzato con contacalorie esterno ad ogni alloggio. La mia domanda è la seguente: nell'offerta del termotecnico era specificato che in fase di redazione delle tabelle ci fosse un'ispezione da parte dello stesso, dei singoli alloggi (siamo in 56 condomini) per verificare le strutture disperdenti e i corpi scaldanti esterni. Tale ispezione NON È AVVENUTA in nessun alloggio e la tabella millesimale è già stata redatta da due mesi e consegnata all'amministratore. Sia il termotecnico che quest'ultimo non hanno dato alcun avviso al condominio.

 

Grazie mille 

 

Il sopralluogo del tecnico è necessario perché esegue in pratica la diagnosi energetica del condominio.

L'obbligo di diagnosi energetica per i condomini di cui si parla spesso in questi ultimi anni è proprio relativa all'obbligo di ripartire i consumi del riscaldamento secondo la norma UNI 10200 aggiornata al 2018.

La ripartizione della quota fissa con il calcolo della tabella millesimale viene prodotta in seguito ad una diagnosi energetica effettuata con un sopralluogo dell'edificio, della centrale termica e degli appartamenti.

Il sopralluogo è finalizzato a valutare le caratteristiche termofisiche dell'involucro e le prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore.

Il calcolo segue la stessa normativa tecnica della certificazione energetica degli edifici (UNI TS 11300).

 

Ritengo pertanto che l'operato del tecnico incaricato sia da contestare.

Grazie per la rapida risposta. Preciso che nel 2016 il condominio con impianto centralizzato a distribuzione orizzontale, dotato di contacalorie sin dall'origine all'ingresso dei singoli appartamenti, ha utilizzato finora il seguente sistema di ripartizione dei costi. Spese riscaldamento invernale suddivise in: 50% in funzione dei consumi rilevati e 50% in funzione dei millesimi d'uso del riscaldamento calcolati in funzione della posizione dell'appartamento. Spese per produzione acqua calda sanitaria in funzione dei consumi reali. Quando fai riferimento alla norma del 2016 questa prevedeva criteri di calcolo diversi da quelli che stiamo utilizzando? 

Stefano Mandini dice:

Quando fai riferimento alla norma del 2016 questa prevedeva criteri di calcolo diversi da quelli che stiamo utilizzando? 

La norma UNI del 2015 non è molto diversa dalla 2018, come è logico sia.

La versione 2018 è però più "scientifica" della precedente e individua con maggior esattezza il valore dell'involontario.

Stefano Mandini dice:

Spese per produzione acqua calda sanitaria in funzione dei consumi reali.

Questo è un grande errore, anche la sanitaria ha una quota involontaria che spesso è molto elevata, anche superiore al "volontario".

Dividere solo per il consumo crea notevoli svantaggi.

Quindi, secondo il tuo parere, le verifiche negli alloggi (come era specificato nell'offerta) non era tenuto a farle. Intanto le nuove tabelle sono state redatte a nostra insaputa da due mesi ed il termotecnico ovviamente già liquidato. Ultimo dubbio: il palazzo è dotato di cappotto d'isolamento: se in questi anni fosse stato rimosso o sostituito (come si era pensato di fare) come potevano essere regolari i nuovi calcoli?

Stefano Mandini dice:

Quindi, secondo il tuo parere, le verifiche negli alloggi (come era specificato nell'offerta) non era tenuto a farle. Intanto le nuove tabelle sono state redatte a nostra insaputa da due mesi ed il termotecnico ovviamente già liquidato. Ultimo dubbio: il palazzo è dotato di cappotto d'isolamento: se in questi anni fosse stato rimosso o sostituito (come si era pensato di fare) come potevano essere regolari i nuovi calcoli?

Anche se sono state redatte a vostra insaputa, NON SONO VALIDE.

 

Le nuove tabelle sono valide SOLO se vengono APPROVATE dall'assemblea condominiale.

 

 

 

Modificato da Mosquiton

Ok sei stato molto chiaro. Approfondiremo con il termotecnico il fatto che in sede di offerta era stato specificato il sopralluogo ma che quest'ultimo non è mai stato fatto. Se la legge non lo prevede potrebbe essere stato un suo refuso in sede di compilazione del documento che, comunque, dovrà esplicitare. Il comportamento dell'amministratore non lo giustifico poiché non conoscendo la normativa aggiornata, doveva comunque avvisare il condominio delle mancate ispezioni. Ma questo è un altro doscorso

Stefano Mandini dice:

Ok sei stato molto chiaro. Approfondiremo con il termotecnico il fatto che in sede di offerta era stato specificato il sopralluogo ma che quest'ultimo non è mai stato fatto. Se la legge non lo prevede potrebbe essere stato un suo refuso in sede di compilazione del documento che, comunque, dovrà esplicitare. Il comportamento dell'amministratore non lo giustifico poiché non conoscendo la normativa aggiornata, doveva comunque avvisare il condominio delle mancate ispezioni. Ma questo è un altro doscorso

Stefano, come già detto da Mosquiton, visto che ripartivate secondo i consumi già prima del luglio 2016, non dovevate cambiare i millesimi per riscaldamento. Potevate tranquillamente tenervi quelli che avevate sempre avuto e così risparmiarvi un sacco di soldi.

 

Poi: se volete ripartire seguendo la norma tecnica UNI 10200, il tecnico abilitato deve fare diversi calcoli di fabbisogni:

 

1. fabbisogno teorico delle utenze per il riscaldmento in base allo stato originario (quando l'edificio era stato costruito oppure quando sono stati fatti interventi d'efficienza energetica su parti comuni, come ad es. il cappotto). Se ad es. alcuni utenti hanno cambiato infissi, ecc., questo non va considerato!

 

2. fabbisogni teorici delle utenze per l'ACS (sono diversi di quelli per il riscaldamento!)

 

In base a 1. e 2. vengono stilate le tabelle millesimali per ripartire la quota fissa

 

3. fabbisogno di energia utile per definire ogni anno la quota fissa - questo deve essere calcolato in base allo stato attuale dell'edificio. (in pratica gli infissi qui entrano in gioco!)

 

Se non si seguono alla lettera questi criteri, non si ripartisce secondo la norma UNI 10200!

 

Purtroppo l'informazione esatta in questa materia la divulgono in pochi e persiste una confusione e disinformazione totale per il consumatore finale. 

Modificato da Rafa1
Stefano Mandini dice:

Ok sei stato molto chiaro. Approfondiremo con il termotecnico il fatto che in sede di offerta era stato specificato il sopralluogo ma che quest'ultimo non è mai stato fatto. Se la legge non lo prevede potrebbe essere stato un suo refuso in sede di compilazione del documento che, comunque, dovrà esplicitare. Il comportamento dell'amministratore non lo giustifico poiché non conoscendo la normativa aggiornata, doveva comunque avvisare il condominio delle mancate ispezioni. Ma questo è un altro doscorso

Ciao, 

scusa ma non ho capito bene.

In tema di relazione asseverata è o non è necessario il sopralluogo ?

  • Se lo è, ogni relazione scritta  senza sopralluogo può essere contestata.
  • Se non lo è ma il sopralluogo è stato richiesto e considerato fondamentale, allora la relazione è contestabile.

In entrambi i casi ogni asseverazione per trovare efficacia deve passare dal consenso (ratifica) dell'assemblea.

E' giusto ?

Haoren dice:

In entrambi i casi ogni asseverazione per trovare efficacia deve passare dal consenso (ratifica) dell'assemblea.

E' giusto ?

Non è l'asseverazione, ma la nuova tabella millesimale che deve essere approvata dall'assemblea.

 

L'asseverazione può anche essere corretta, MA se il condominio è nelle condizioni di poter derogare alla norma UNI 10200, l'assemblea può benissimo non approvare la nuova tabella e continuare ad usare la vecchia.

 

 

Modificato da Mosquiton
  • Grazie 1
Haoren dice:

Ciao, 

scusa ma non ho capito bene.

In tema di relazione asseverata è o non è necessario il sopralluogo ?

  • Se lo è, ogni relazione scritta  senza sopralluogo può essere contestata.
  • Se non lo è ma il sopralluogo è stato richiesto e considerato fondamentale, allora la relazione è contestabile.

In entrambi i casi ogni asseverazione per trovare efficacia deve passare dal consenso (ratifica) dell'assemblea.

E' giusto ?

Non credo che la 'relazione asseverata' centri con il contesto esplicitato da Stefano. Questa serve per derogare dalla UNI 10200 in certi casi, ma non è necessaria nel caso di Stefano.

Modificato da Rafa1
  • Mi piace 1
Mosquiton dice:

In ogni caso, se avevate già contabilizzazione e tabelle millesimali al 26 luglio 2016, potevate non fare nulla, risparmiando soldi ed evitando i malumori di chi si troverà i millesimi aumentati.

 

se ho capito bene, un condominio che ha installato le valvole nel 2016 ed iniziato la prima stagione da novembre 2016 a marzo 20417 può continuare a ripartire i  costi dei consumi involontari in base alla  vecchie tabelle millesimali di riscaldamento??

JOSEFAT dice:

se ho capito bene, un condominio che ha installato le valvole nel 2016 ed iniziato la prima stagione da novembre 2016 a marzo 20417 può continuare a ripartire i  costi dei consumi involontari in base alla  vecchie tabelle millesimali di riscaldamento??

Non esattamente.

 

La suddivisione dei costi in base alla UNI 10200 è facoltativa se al 26 luglio 2016 si era già provveduto all’installazione dei dispositivi e alla relativa suddivisione delle spese, secondo quanto disposto dall’ultima parte dell’art. 9, 5° comma, lettera d) del Decreto Legislativo 18 luglio 2016 n. 141.

 

 

 

Modificato da Mosquiton
Mosquiton dice:

al 26 luglio 2016 si era già provveduto all’installazione dei dispositivi e alla relativa suddivisione delle spese,

quindi se le valvole sono state installate prima del 26/7/2016, ma ancora non c'era stata una suddivisione delle spese del consumo involontario  perché non iniziata la stagione invernale,  si possono utilizzare i vecchi millesimi di riscaldamento? 

Modificato da JOSEFAT

Scusate se insisto ma a livello condominiale potrebbero veramente sorgere malumori anche in considerazione del fatto che tale revisione ci è stata IMPOSTA dall'amministratore. Ricapitolando: con il nostro sistema di ripartizione di spese di riscaldamento e di produzione acqua calda (descritte prima) la revisione delle tabelle NON era OBBLIGATORIA. Se questo è un fatto che mi riconfermate al 100% (mi scuso per l'insistenza) diventa molto "disdicevole" il comportamento dell'amministratore e del tecnico incaricato che ovviamente doveva esserne al corrente. Quest'ultimo si è intascato 70€ (più IVA) da ciascun condomino (siamo in 56), non si è mai fatto vedere e molto probabilmente è già stato anche liquidato in quanto le nuove tabelle le ha consegnate all'amministratore 2 mesi fa. 

Stefano Mandini dice:

Scusate se insisto ma a livello condominiale potrebbero veramente sorgere malumori anche in considerazione del fatto che tale revisione ci è stata IMPOSTA dall'amministratore. Ricapitolando: con il nostro sistema di ripartizione di spese di riscaldamento e di produzione acqua calda (descritte prima) la revisione delle tabelle NON era OBBLIGATORIA. Se questo è un fatto che mi riconfermate al 100% (mi scuso per l'insistenza) diventa molto "disdicevole" il comportamento dell'amministratore e del tecnico incaricato che ovviamente doveva esserne al corrente. Quest'ultimo si è intascato 70€ (più IVA) da ciascun condomino (siamo in 56), non si è mai fatto vedere e molto probabilmente è già stato anche liquidato in quanto le nuove tabelle le ha consegnate all'amministratore 2 mesi fa. 

se il sistema di termo ripartizione sia riscaldamento che acqua calda sanitaria era già attivo all'entrata in vigore del dlgs 141/2016 (26/07/16), quindi strumenti di misura e modalità di ripartizione già in essere, non è necessario utilizzare le indicazioni di ripartizione uni 10200.

In diverso caso la modalità indicata dalla normativa Uni 10200 diviene obbligatoria, inclusa la possibilità di deroga dal sistema di calcolo se vi è differenza di fabbisogno termico per unità di superficie superiore al 50%.

 

JOSEFAT dice:

quindi se le valvole sono state installate prima del 26/7/2016, ma ancora non c'era stata una suddivisione delle spese del consumo involontario  perché non iniziata la stagione invernale,  si possono utilizzare i vecchi millesimi di riscaldamento? 

@JOSEFAT

 

Temo di no, perché non era ancora stato stabilito come ripartire le spese.

 

E siccome le spese, poi, sono state ripartite nel 2017, si dovrà applicare la UNI 10200.

 

Può continuare a usare le vecchie tabelle chi già "contabilizzava" PRIMA del luglio 2016.

 

 

 

Stefano Mandini dice:

Scusate se insisto ma a livello condominiale potrebbero veramente sorgere malumori anche in considerazione del fatto che tale revisione ci è stata IMPOSTA dall'amministratore. Ricapitolando: con il nostro sistema di ripartizione di spese di riscaldamento e di produzione acqua calda (descritte prima) la revisione delle tabelle NON era OBBLIGATORIA. Se questo è un fatto che mi riconfermate al 100% (mi scuso per l'insistenza) diventa molto "disdicevole" il comportamento dell'amministratore e del tecnico incaricato che ovviamente doveva esserne al corrente. Quest'ultimo si è intascato 70€ (più IVA) da ciascun condomino (siamo in 56), non si è mai fatto vedere e molto probabilmente è già stato anche liquidato in quanto le nuove tabelle le ha consegnate all'amministratore 2 mesi fa. 

@Stefano Mandini

 

L'amministratore NON può imporre nulla.

 

L'amministratore DEVE fare ciò che decide l'assemblea.

 

Se l'amministratore ha fatto rifare le tabelle, evidentemente sarà stato messo a verbale che l'assemblea lo ha incaricato di rifare le tabelle.

 

Quindi, consiglio di andare a leggere i verbali.

 

Per quanto riguarda il fatto che per voi non era obbligatorio, basta andare a vedere l'art. 9, 5° comma, lettera d) del Decreto Legislativo 18 luglio 2016 n. 141, secondo cui:

"La suddivisione dei costi in base alla UNI 10200 è facoltativa se al 26 luglio 2016 si era già provveduto all’installazione dei dispositivi e alla relativa suddivisione delle spese".

 

 

 

 

 

Modificato da Mosquiton
  • Grazie 1

Il nostro sistema di termoripartizione prevede un contacalorie all'esterno di ogni alloggio (non termostatiche su corpi caloriferi) che legge quindi i consumi "reali" di ogni singolo condomino. E questo influisce per un 50% sulla spesa totale di ognuno. L'altro 50% viene calcolata per ogni condomino utilizzando i vecchi millesimi di riscaldamento di ognuno di noi. La percentuale 50 - 50 credo si sarebbe potuta modificare anche in sede di assemblea condominiale.

Stefano Mandini dice:

Il nostro sistema di termoripartizione prevede un contacalorie all'esterno di ogni alloggio (non termostatiche su corpi caloriferi) che legge quindi i consumi "reali" di ogni singolo condomino. E questo influisce per un 50% sulla spesa totale di ognuno. L'altro 50% viene calcolata per ogni condomino utilizzando i vecchi millesimi di riscaldamento di ognuno di noi. La percentuale 50 - 50 credo si sarebbe potuta modificare anche in sede di assemblea condominiale.

Come detto al post #18, potevate continuare a usare il vecchio metodo di ripartizione.

 

I malumori ci saranno di certo, sia per l'inutile spesa, sia per le variazioni dei millesimi.

 

 

 

Modificato da Mosquiton
Stefano Mandini dice:

Il nostro sistema di termoripartizione prevede un contacalorie all'esterno di ogni alloggio (non termostatiche su corpi caloriferi) che legge quindi i consumi "reali" di ogni singolo condomino. E questo influisce per un 50% sulla spesa totale di ognuno. L'altro 50% viene calcolata per ogni condomino utilizzando i vecchi millesimi di riscaldamento di ognuno di noi. La percentuale 50 - 50 credo si sarebbe potuta modificare anche in sede di assemblea condominiale.

Nel caso di contabilizzazione diretta come la vostra, la ripartizione 50% volontario 50% involontario è più che plausibile e giustificata.

Mi perdoni, ma non ho ancora capito se il vostro sistema di Termo partizione (contatori e suddivisione) era funzionante alla data del 26 luglio 2016, quindi poteva essere mantenuto (ovviamente il mantenimento è relativo solo sistema di ripartizione, senza verificare o conoscere lo stato di impianto).

 

Modificato da Nanojoule

Buongiorno.

In data odierna il termotecnico incaricato ha risposto tramite mail alle osservazioni in tema di aggiornamento alla 10200/2018.

Queste sono le sue testuali parole: 

"Se il Condominio non era dotato di tabelle redatte secondo la Norma UNI 10200, anche in versione precedente alla 2018, non aveva un sistema di ripartizione conforme alla Normativa."

Da quello che intendo, non prende in benché minima considerazione il nostro sistema di contabilizzazione del riscaldamento. Per quanto concerne i mancati sopralluoghi li giudica non necessari.

Stefano Mandini dice:

Da quello che intendo, non prende in benché minima considerazione il nostro sistema di contabilizzazione del riscaldamento

Chiedo al tecnico il preciso riferimento del d.lgs 141 2016 per il vostro impianto.

Solo così potrà avere una risposta definitiva.

Stefano Mandini dice:

Per quanto concerne i mancati sopralluoghi li giudica non necessari.

Chieda al tecnico se conosce la uni 10200/18 e la diagnosi energetica da essa riportata.

Modificato da Nanojoule
Stefano Mandini dice:

Buongiorno.

In data odierna il termotecnico incaricato ha risposto tramite mail alle osservazioni in tema di aggiornamento alla 10200/2018.

Queste sono le sue testuali parole: 

"Se il Condominio non era dotato di tabelle redatte secondo la Norma UNI 10200, anche in versione precedente alla 2018, non aveva un sistema di ripartizione conforme alla Normativa."

Da quello che intendo, non prende in benché minima considerazione il nostro sistema di contabilizzazione del riscaldamento. Per quanto concerne i mancati sopralluoghi li giudica non necessari.

@Stefano Mandini

 

E voi non dovete prendere in benché minima considerazione le sue affermazioni.

 

Avete fatto male a incaricarlo, visto che per voi era FACOLTATIVO!

 

E' chiaro che lui non ammetterà mai che il suo lavoro, per voi, era inutile (d'altra parte l'ha fatto ed è giusto che sia stato pagato)!!!!

 

 

 

 

Modificato da Mosquiton

Partecipa al forum, invia un quesito

×