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tommi.cavi

Calcolo millesimi per altezza piano

buongiorno a tutti

mi scuso in anticipo se il tema è già stato trattato.

vorrei capire se per il calcolo in oggetto esiste una procedura ufficiale, o se ogni geometra incaricato può utilizzare un metodo differente.

 

provo a spiegarmi al meglio: cercando su internet, trovo nel 99% dei casi che prima si pesa il piano (1° piano vale 1, 2° piano vale 2, etc) dopodichè la quota di ciascun piano viene ridivisa in base alle quote millesimali di proprietà delle UI del piano medesimo.

in questo modo tutte le UI del 1° piano sommate insieme pagheranno 1, al secondo piano 2 e così via.

 

nelle tabelle stilate oltre 30 anni fa invece, ogni UI è stata moltiplicata per il rispettivo piano e ridivisa per la somma complessiva, senza tenere conto dei millesimi. in questo modo un appartamento di 30 metri ha ottenuto la stessa quota di altezza di uno di 150.

 

i millesimi così ottenuti sono stati utilizzati per la quota di altezza (50%) delle tabelle millesimali per la manutenzione scale e ascensore.

 

poichè (guardacaso) sono proprio io il proprietario dell'appartamento di 32 mq, vorrei capire come comportarmi perchè ho il sospetto di pagare molto più del dovuto. dato che stiamo cambiando amministratore, e che negli ultimi 30 anni molti appartamenti sono stati ristrutturati (praticamente quasi tutti), sto pensando di chiedere una rettifica delle tabelle millesimali.

 

grazie a chi mi risponderà

saluti

Tommaso

 

 

 

Se leggi la prima sentenza di Cassazione che trovi al nostro prezioso link, troverai che la tua considerazione può essere valida limitatamente alle spese di luce e pulizie:

 

https://www.condomini.altervista.org/ScalePulizia.htm

 

Se invece consideri le spese per manutenzione e ricostruzione delle scale, la ripartizione è diversa:

 

https://www.condomini.altervista.org/Scale.htm

 

Stampa le sentenze ed opponile all'amministratore, affinché si rifacciano i calcoli.

 

Comunque basta una semplice calcolatrice per permettere anche ad un bambino delle elementari di fare i calcoli in merito,

 

 

"la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell'altezza di piano"

questo lo avevo già letto, credo in alcune sue risposte in altri post.

 

è quel "criterio dell'altezza di piano" che non è chiaro. lei intende dire che un monolocale di 30 metri al terzo piano paga come un appartamento di 150 metri sempre al 3° piano ?

tommi.cavi dice:

è quel "criterio dell'altezza di piano" che non è chiaro. lei intende dire che un monolocale di 30 metri al terzo piano paga come un appartamento di 150 metri sempre al 3° piano ?

questo può avvenire se si divide la "quota piano" in parti uguali tre le unità immobilieri del piano.

la ripartizione invece dovrebbe avvenire distribuendo la "quota piano" alle singole unità riparametrandola ai millesimi di ognuna.

 

Dopo varie ricerche mi pare di poter dire che i criteri per i millesime relativi a scale, ascensore,  valgono numerosi criteri che devono comune tener conto dell'utilità per il condomino :piano, mm di proprietà, occupanti anche transitori ( professionisti e medici ecc... ). Il problema reale è la formula con cui tener conto dei vari aspetti. Formula che deve essere implementata dall'amministratore dopo preliminare discussione e successiva  approvazione della scala interessata. Qualche amministratore ha fatto dei calcoli in merito ?

Ivaldo dice:

Dopo varie ricerche mi pare di poter dire che i criteri per i millesime relativi a scale, ascensore,  valgono numerosi criteri che devono comune tener conto dell'utilità per il condomino :piano, mm di proprietà, occupanti anche transitori ( professionisti e medici ecc... ). Il problema reale è la formula con cui tener conto dei vari aspetti. Formula che deve essere implementata dall'amministratore dopo preliminare discussione e successiva  approvazione della scala interessata. Qualche amministratore ha fatto dei calcoli in merito ?

@Leonardo53 ha più volte postato un suo file excel con cui calcolare quanto richiesto.

magari lo riposta ...

 

questo è solo un pdf di quel foglio excel

 

 

tabella uso scale (pdf).pdf

tommi.cavi dice:

"la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell'altezza di piano"

questo lo avevo già letto, credo in alcune sue risposte in altri post.

 

è quel "criterio dell'altezza di piano" che non è chiaro. lei intende dire che un monolocale di 30 metri al terzo piano paga come un appartamento di 150 metri sempre al 3° piano ?

La tabella millesimale calcolata in funzione delle altezze di piano della scala o dell’ascensore dai rispettivi piani di partenza, adottata nel tuo condominio per ripartire la seconda parte delle spese relative alla manutenzione e sostituzione della scala e dell’ascensore e singolarmente per ripartire  le spese relative all’illuminazione e pulizia della scala, nonché la forza motrice dell’ascensore, ripartisce i millesimi di piano in parti eguali fra le diverse unità immobiliari ubicate sullo stesso piano anziché ripartirli in proporzione ai rispettivi valori millesimali.

Per esempio, considerando un edificio costituito da 4 piani, e che al quarto piano siano presenti due unità immobiliari con valori millesimali pari 50 e 100, rispettivamente, il metodo adottato nel tuo condominio ripartisce i millesimi di altezza del quarto piano, pari a 1000/10 x 4=400 millesimi in parti eguali fra le due unità immobiliari ubicate al quarto piano che avranno millesimi 200 e 200.

Mentre il metodo che la maggioranza dei tecnici adotta e che meglio interpreta i dettami dell’art. 1124 del c.c., divide i 400 millesimi del quarto piano in proporzione ai valori 50 e 100:

400/150 x 50 =133,333

400/150 x 100=266,667.

Se ritieni di approfondire l’argomento puoi legger la seguente discussione

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/calcolo-millesimi-gestione-spese-ascensore-per-altezza-115259/

 

Modificato da G.Ago
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grazie a tutti per le risposte.

la conferma che chiedevo non è tanto nella comprensione delle formule, piuttosto nel fatto che da 3 diversi tecnici potrai ottenere 3 differenti tabelle, anche abbastanza diverse tra loro.

 

nel mio caso ho queste 3 diverse tabelle.

 

QUOTA A, quella che ho calcolato io. si pesa il piano e i vari piani si dividono per i mq di proprietà.

QUOTA B (attualmente utilizzata). si pesa il piano e si divide il peso in parti uguali per ciascuna UI.

QUOTA C (proposta dall'amministratore) sostanzialmente ogni appartamento pesa quanto il piano in cui è situata diviso la somma complessiva. nella tabella sottostante, al primo piano gli appartamenti valgono 1/10, al secondo 2/10, al terzo 3/10.

 

come vedete il mio appartamento di 30 MQ passa dal 3,33% al 10%, praticamente il triplo.

vorrei capire come poter procedere nel migliore dei modi

grazie!

 

 

 

404605805_quoteb.png.c93e4a230f935ecec34d167a91c12205.png

 

 

 

tommi.cavi dice:

grazie a tutti per le risposte.

la conferma che chiedevo non è tanto nella comprensione delle formule, piuttosto nel fatto che da 3 diversi tecnici potrai ottenere 3 differenti tabelle, anche abbastanza diverse tra loro.

 

nel mio caso ho queste 3 diverse tabelle.

 

QUOTA A, quella che ho calcolato io. si pesa il piano e i vari piani si dividono per i mq di proprietà.

QUOTA B (attualmente utilizzata). si pesa il piano e si divide il peso in parti uguali per ciascuna UI.

QUOTA C (proposta dall'amministratore) sostanzialmente ogni appartamento pesa quanto il piano in cui è situata diviso la somma complessiva. nella tabella sottostante, al primo piano gli appartamenti valgono 1/10, al secondo 2/10, al terzo 3/10.

 

come vedete il mio appartamento di 30 MQ passa dal 3,33% al 10%, praticamente il triplo.

vorrei capire come poter procedere nel migliore dei modi

grazie!

 

 

 

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dal mio punto di vista la quota c deve essere parametrata ai millesimi dell'unità e non certo divisa in parti uguali tra le unità.

 

tommi.cavi dice:

come vedete il mio appartamento di 30 MQ passa dal 3,33% al 10%, praticamente il triplo.

vorrei capire come poter procedere nel migliore dei modi

grazie!

Partendo dal tuo esempio che assegna il valore della proprietà in proporzione ai metri quadri, la maggior parte dei tecncici procede come l'esempio in figura, realizando due tabelle millesimali (le ultime due colonne):

 

La TABELLA USO con la quale ripartire le spese di pulizia scale e forza motrice ascensore

La TABELLA MANUTENZIONE con la quale ripartire le spese di manutenzione scale e ascensore.

 

 

Tommi.JPG.cd9f0871040c779ecc6577ff0022b5b5.JPG

tommi.cavi dice:

grazie a tutti per le risposte.

la conferma che chiedevo non è tanto nella comprensione delle formule, piuttosto nel fatto che da 3 diversi tecnici potrai ottenere 3 differenti tabelle, anche abbastanza diverse tra loro.

 

nel mio caso ho queste 3 diverse tabelle.

 

QUOTA A, quella che ho calcolato io. si pesa il piano e i vari piani si dividono per i mq di proprietà.

QUOTA B (attualmente utilizzata). si pesa il piano e si divide il peso in parti uguali per ciascuna UI.

QUOTA C (proposta dall'amministratore) sostanzialmente ogni appartamento pesa quanto il piano in cui è situata diviso la somma complessiva. nella tabella sottostante, al primo piano gli appartamenti valgono 1/10, al secondo 2/10, al terzo 3/10.

 

come vedete il mio appartamento di 30 MQ passa dal 3,33% al 10%, praticamente il triplo.

vorrei capire come poter procedere nel migliore dei modi

grazie!

 

 

 

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Nella tabella allegata hai omesso la colonna coi millesimi delle unità immobiliari e quella in cui i millesimi di piano sono ripartiti in proporzione ai valori millesimali delle unità immobiliari ubicate al medesimo piano.

 

La tua proposta di ripartire i millesimi di piano in proporzione alle superfici delle unità immobiliari non è accettabile poiché la superficie di una unità immobiliare da sola non misura il suo valore in rapporto a quello complessivo dell’edificio,  che si ottiene moltiplicando la superficie per idonei coefficienti correttivi.

Alla tua proposta è preferibile quella in uso nel tuo condominio che ripartisce i millesimi di piano in parti eguali, sebbene non aderente alle disposizioni dell’art. 1124 del c.c..

tommi.cavi dice:

buongiorno a tutti

mi scuso in anticipo se il tema è già stato trattato.

vorrei capire se per il calcolo in oggetto esiste una procedura ufficiale, o se ogni geometra incaricato può utilizzare un metodo differente.

 

provo a spiegarmi al meglio: cercando su internet, trovo nel 99% dei casi che prima si pesa il piano (1° piano vale 1, 2° piano vale 2, etc) dopodichè la quota di ciascun piano viene ridivisa in base alle quote millesimali di proprietà delle UI del piano medesimo.

in questo modo tutte le UI del 1° piano sommate insieme pagheranno 1, al secondo piano 2 e così via.

 

nelle tabelle stilate oltre 30 anni fa invece, ogni UI è stata moltiplicata per il rispettivo piano e ridivisa per la somma complessiva, senza tenere conto dei millesimi. in questo modo un appartamento di 30 metri ha ottenuto la stessa quota di altezza di uno di 150.

 

i millesimi così ottenuti sono stati utilizzati per la quota di altezza (50%) delle tabelle millesimali per la manutenzione scale e ascensore.

 

poichè (guardacaso) sono proprio io il proprietario dell'appartamento di 32 mq, vorrei capire come comportarmi perchè ho il sospetto di pagare molto più del dovuto. dato che stiamo cambiando amministratore, e che negli ultimi 30 anni molti appartamenti sono stati ristrutturati (praticamente quasi tutti), sto pensando di chiedere una rettifica delle tabelle millesimali.

 

grazie a chi mi risponderà

saluti

Tommaso

 

 

 

 

Potrebbe aiutarti :

 

Metà spesa va calcolata con i millesimi di proprietà e l'altra metà in funzione del piano.
Es. : spesa da ripartire € 6.000 su 8 appartamenti, disposti su tre piani con i rispettivi m/m di proprietà, dei quali :
3 al 1° piano, ( m/m 10; 20; 30) 
3 al 2° piano,  (m/m 40; 50; 60)
2 al terzo piano. ( m/m 70; 80) 

€ 3000 vanno ripartiti con i millesimi di proprietà = 360 (80+70+60+50+40+30+20+10)

Spesa di ogni singola unità per millesimi :

€ 3000 : 360 x 10 = € 83,33
€ 3000 : 360 x 20 = € 166,66
€ 3000 : 360 x 30 = € 249,99
€ 3000 : 360 x 40 = € 333,33
€ 3000 : 360 x 50 = € 416,66
€ 3000 : 360 x 60 = € 499,99
€ 3000 : 360 x 70 = € 583,33
€ 3000 : 360 x 80 = € 666,66

€ 3000 vanno ripartiti in base all'altezza di ogni piano identificato così :

Al 1° piano... 1 con m/m 60 (10+20+30)
al 2° piano... 2 con m/m 150 (40+50+60)
al 3° piano ...3 con m/m 150 (70+80)
Fai la somma dei piani : 1+2+3 = 6
€ 3000 : 6 = € 500 
€ 500 x 1 = € 500 ( quota spettante al 1° piano) ;
€ 500 x 2 = € 1000 (quota spettante al 2° piano) ;
€ 500 x 3 = € 1500 (quota spettante al 3°piano);
Spesa di ogni singola unità per altezza dei piani :

€ 500 : 60 x 10 = € 83,33
€ 500 : 60 x 20 = € 166,66
€ 500 : 60 x 30 = € 249,99
€ 1000 : 150 x 40 = € 266,66
€ 1000 : 150 x 50 = € 333,33
€ 1000 : 150 x 60 = € 399,99
€ 1500 : 150 x 70 = € 700,00
€ 1500 : 150 x 80 = € 800,00

Spesa totale per appartamento :

€ 83,33 + 83,33 = € 166,66
€ 166,66 + 166,66 = € 333,33
€ 249,99 + 249,99 = € 499,98
€ 333,33 + 266,66 = € 599,96
€ 416,66 + 333,33 = € 749,96
€ 499,99 + 399,99 = € 899,99
€ 583,33 + 700,00 = € 1283,33
€ 666,66 + 800,00 = € 1466,66
Questo criterio va utilizzato per la manutenzione straordinaria di scale e ascensore, se non diversamente previsto dal RdC. 

tommi.cavi dice:

come vedete il mio appartamento di 30 MQ passa dal 3,33% al 10%, praticamente il triplo.

vorrei capire come poter procedere nel migliore dei modi

Tanto per sapere di cosa parliamo, quella da te postata è la situazione reale?

Tu sei il proprietario di un appartamento al primo piano e siete solo 6 condòmini in un edificio di 3 piani senza avere una tabella millesimale di proprietà?

Forse non volete spendere dei soldi per farvi fare delle tabelle di proprietà che tengono conto di tanti coefficienti.

Dovete  trovare un accordo, o per metri quadri oppure in proporzione al valore catastale di ciascuna unità.

Tu, essendo al piano più basso ed avendo l'appartamento più piccolo di tutti (è solo la metà dell'appartamento subito dopo più piccolo), dovresti pagare molto meno di tutti.

A mio parere con la riforma del condominio (2013) l’art. 1124 è stato modificato e mettendo in evidenza che la meta calcolata per altezza deve essere proporzionale ESCLUSIVAMENTE all’altezza.

Nelle tabella postata da @tommi.cavi  il 31/01/2019quote b.png

 

solo la colonna E risponde al criterio di proporzionalità ESCLUSIVA all’altezza in quanto:

a)    alle unità alla stessa altezza è associato uno stesso valore della quota;

b)   se il rapporto Altezza/millesimi per le unità del primo piano è pari a 10%, lo stesso rapporto si ha anche per le unità al secondo piano 20% / 2= 10% , così pure per le unità al terzo 30% / 3 = 10% (il ragionamento sarebbe molto più preciso se al posto del piano venisse considerata l’altezza effettiva in metri).

 

Per me la proporzionalità esclusiva all’altezza è soddisfatta solo se entrambe queste 2 condizioni sono rispettate.

 

 

 

 

Nella tabella postata da @Leonardo53 considerando la la colonna “500 millesimi altezza” Tommi.JPG

Il criterio della proporzionalità ESCLUSIVA non viene rispettato

1) a unità appartenenti ad uno stesso piano (quindi alla stessa altezza) sono attribuiti millesimi differenti;

2)  il rapporto Altezza/millesimi è differente  tra unità di piani diversi

      Unità A : 16,67 / 1  = 16,67

      Unità C :  33,33 / 1 = 33,33 

      Unità B :  33,33 / 1 = 33,33 

      Unità D : 88,89 / 2 = 44,445

      Unità E : 77,78 / 2 = 38,89 

      Unità F : 250 / 3 = 83,33.

Non c’è proporzionalità.

 

 

    E’ con molto rammarico che constato che queste modifiche non sono state per niente recepite né dagli amministratori di lunga data né tanto meno dai software (Acca Software, Blumatica, Buffetti,....) che continuano a calcolare i millesimi come se l’articolo 1124 C.C. non fosse mai stato modificato. Capisco benissimo che l’impatto di una tale modifica sarebbe “devastante”....

 

   Fortunatamente la giurisprudenza incomincia, sempre con i tempi della giustizia italiana, a dare delle indicazioni. Ho trovato questa sentenza:  Tribunale Massa n. 712 del 12/10/2018

dove si riporta….”Infatti il valore degli appartamenti viene già considerato nella metà di spesa ripartita secondo i criteri di proporzionalità ex art. 1123 c.c. . se si dovesse applicare tale principio anche per determinare la quota ripartita in funzione dell'altezza, si andrebbe a diluire l'efficacia del parametro di piano voluto dal legislatore.”

 

Termino illustrando l’esempio di calcolo che permette di chiarire l’esatta formula con cui è possibile calcolare i millesimi per altezza rispettando sempre il criterio di ROPORZIONALITA’ ESCLUSIVA.

 

Per farlo propongo un condominio particolare, pensiamolo costruito addossato ad un terrapieno:

 

Piano      Unità

  3         D    E    F

  2         B    C

  1         A


 

Le unità , di cui come avete capito, per il calcolo della metà dei millesimi proporzionale esclusivamente all’altezza, non importa il loro valore millesimale, sono così distribuite:

Piano 1 : unità A;

Piano 2 : unità B e C;

Piano 3 : unità D, E, e F.

Per semplicità consideriamo le altezze pari a 1, 2 e 3 (come sopra, sarebbe meglio indicare l’effettiva altezza dal piano 0);

 

Prima di tutto dobbiamo calcolare la somma complessiva delle altezze dal suolo di tutte le unità: questa è pari a 

S_tot_H = 1 + 2 + 2+ 3 + 3 + 3 = 14.

 

ora per ogni unità si calcola la proporzione altezza del piano dell'unità /  somma complessiva delle altezze dal suolo di tutte le unità

 

unità A = 1/14 per cui i millesimi sono 500 *1/14 = 35,714;

unità B e C = 2/14; per cui i millesimi sono 500 *2/14 = 71,429;

unità D, E, e F = 3/13 per cui i millesimi sono 500 *3/14 = 107,143;

 

Così facendo si rispetta il criterio di proporzionalità ESCLUSIVA all’altezza:

1)   alle unità alla stessa altezza è associato uno stesso valore della quota millesimi;

2)   il rapporto millesimi/altezza per le unità del primo piano è pari al rapporto che si ha per le unità al secondo piano, così pure per le unità al terzo.

 

Con questa formula il criterio di proporzionalità esclusiva all'altezza viene sempre rispettato, qualsiasi sia la costituzione dei piani del condominio in termini di altezza e unità abitative.

 

 

 

 

 

luigi22 dice:

A mio parere con la riforma del condominio (2013) l’art. 1124 è stato modificato e mettendo in evidenza che la meta calcolata per altezza deve essere proporzionale ESCLUSIVAMENTE all’altezza.

Nelle tabella postata da @tommi.cavi  il 31/01/2019quote b.png

 

solo la colonna E risponde al criterio di proporzionalità ESCLUSIVA all’altezza in quanto:

a)    alle unità alla stessa altezza è associato uno stesso valore della quota;

b)   se il rapporto Altezza/millesimi per le unità del primo piano è pari a 10%, lo stesso rapporto si ha anche per le unità al secondo piano 20% / 2= 10% , così pure per le unità al terzo 30% / 3 = 10% (il ragionamento sarebbe molto più preciso se al posto del piano venisse considerata l’altezza effettiva in metri).

 

Per me la proporzionalità esclusiva all’altezza è soddisfatta solo se entrambe queste 2 condizioni sono rispettate.

 

 

 

 

Nella tabella postata da @Leonardo53 considerando la la colonna “500 millesimi altezza” Tommi.JPG

Il criterio della proporzionalità ESCLUSIVA non viene rispettato

1) a unità appartenenti ad uno stesso piano (quindi alla stessa altezza) sono attribuiti millesimi differenti;

2)  il rapporto Altezza/millesimi è differente  tra unità di piani diversi

      Unità A : 16,67 / 1  = 16,67

      Unità C :  33,33 / 1 = 33,33 

      Unità B :  33,33 / 1 = 33,33 

      Unità D : 88,89 / 2 = 44,445

      Unità E : 77,78 / 2 = 38,89 

      Unità F : 250 / 3 = 83,33.

Non c’è proporzionalità.

 

 

    E’ con molto rammarico che constato che queste modifiche non sono state per niente recepite né dagli amministratori di lunga data né tanto meno dai software (Acca Software, Blumatica, Buffetti,....) che continuano a calcolare i millesimi come se l’articolo 1124 C.C. non fosse mai stato modificato. Capisco benissimo che l’impatto di una tale modifica sarebbe “devastante”....

 

   Fortunatamente la giurisprudenza incomincia, sempre con i tempi della giustizia italiana, a dare delle indicazioni. Ho trovato questa sentenza:  Tribunale Massa n. 712 del 12/10/2018

dove si riporta….”Infatti il valore degli appartamenti viene già considerato nella metà di spesa ripartita secondo i criteri di proporzionalità ex art. 1123 c.c. . se si dovesse applicare tale principio anche per determinare la quota ripartita in funzione dell'altezza, si andrebbe a diluire l'efficacia del parametro di piano voluto dal legislatore.”

 

Termino illustrando l’esempio di calcolo che permette di chiarire l’esatta formula con cui è possibile calcolare i millesimi per altezza rispettando sempre il criterio di ROPORZIONALITA’ ESCLUSIVA.

 

Per farlo propongo un condominio particolare, pensiamolo costruito addossato ad un terrapieno:

 

Piano      Unità

  3         D    E    F

  2         B    C

  1         A


 

Le unità , di cui come avete capito, per il calcolo della metà dei millesimi proporzionale esclusivamente all’altezza, non importa il loro valore millesimale, sono così distribuite:

Piano 1 : unità A;

Piano 2 : unità B e C;

Piano 3 : unità D, E, e F.

Per semplicità consideriamo le altezze pari a 1, 2 e 3 (come sopra, sarebbe meglio indicare l’effettiva altezza dal piano 0);

 

Prima di tutto dobbiamo calcolare la somma complessiva delle altezze dal suolo di tutte le unità: questa è pari a 

S_tot_H = 1 + 2 + 2+ 3 + 3 + 3 = 14.

 

ora per ogni unità si calcola la proporzione altezza del piano dell'unità /  somma complessiva delle altezze dal suolo di tutte le unità

 

unità A = 1/14 per cui i millesimi sono 500 *1/14 = 35,714;

unità B e C = 2/14; per cui i millesimi sono 500 *2/14 = 71,429;

unità D, E, e F = 3/13 per cui i millesimi sono 500 *3/14 = 107,143;

 

Così facendo si rispetta il criterio di proporzionalità ESCLUSIVA all’altezza:

1)   alle unità alla stessa altezza è associato uno stesso valore della quota millesimi;

2)   il rapporto millesimi/altezza per le unità del primo piano è pari al rapporto che si ha per le unità al secondo piano, così pure per le unità al terzo.

 

Con questa formula il criterio di proporzionalità esclusiva all'altezza viene sempre rispettato, qualsiasi sia la costituzione dei piani del condominio in termini di altezza e unità abitative.

 

 

 

 

 

Ragionamento interessante.

E' vero che c'è scritto esclusivamente, però è vero anche che il riferimento non è all'altezza dal suolo della singola unità, bensì del piano:

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

 

Come mai il legislatore avrà scritto "piano" invece di "unità"?

Il significato è identico e quindi vale quanto da te riportato, cioè:

2a metà millesimi unità = c * h

 

Oppure si intende che ciascun piano deve avere millesimi proporzionali all'altezza, quindi:

2a metà millesimi piano = c * h

 

Naturalmente le due formule coincidono solo nel caso tutti i piani abbiano solo un'unità.

Nel caso più comune di più unità per piano come bisognerebbe invece dividere?

O in parti uguali (quota B della tabella di Tommi) o in parti proporzionali ai millesimi (quota A della tabella di Tommi).

 

Personalmente non saprei decidere con certezza, anche se ammetto che il criterio da te illustrato mi pare quello complessivamente più aderente al dettato di legge (benché probabilmente il meno utilizzato in letteratura e in pratica).

 

Vediamo che ne pensano gli altri partecipanti alla discussione, @G.Ago , @Leonardo53 , @paul_cayard

a parte la discussione del 2019, visto che comunque @luigi22 l'ha ripresa e @condo77 è intervenuto, la mia opinione è che si debbano suddividere i valori del piano in rapporto millesimale tra le u.i. del piano e non in parti uguali tra loro.

anche perchè, come sempre, la ripartizione legale è legata ai millesimi (salvo altra convenzione).

paul_cayard dice:

anche perchè, come sempre, la ripartizione legale è legata ai millesimi (salvo altra convenzione).

è proprio questo il punto, ex lege qui la ripartizione legale dev'essere slegata dai millesimi:

 

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

condo77 dice:

è proprio questo il punto, ex lege qui la ripartizione legale dev'essere slegata dai millesimi:

 

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

non interpreto quell'esclusivamente come "in parti uguali tra le varie u.i del piano".

cadrebbe il concetto della contribuzione di ognuno in proporzione al valore della sua unità.

che sia tarato su una tabella  millesimale o su altro calcolo ma sempre in raffronto proporzionale. 

... per lo meno questo è il mio pensiero.

 

@paul_cayard cos'avrà voluto intendere il legislatore, aggiungendo quel "esclusivamente" ?

Il concetto generale di contribuzione in proporzione, è soddisfatto dai primi 500 millesimi.

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condo77 dice:

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo....

...Vediamo che ne pensano gli altri partecipanti alla discussione...

Ho espresso più volte in altre discussioni la mia opinione al riguardo.

 

LA MIA OPONIONE:

L'articolo 61 d'a.c.c. ci dice che il Legislatore conosce bene la differenza tra "PIANO" e "PORZIONI DI PIANO" (unità immobiliari) e pertanto se il Legislatore avesse inteso ripartire l'altezza esclusivamente per porzioni di piano lo avrebbe indicato senza equivoco. Poichè ha indicato solo il PIANO, per il combinato 1° comma dell'art. 1123 c.c. (capostipite del criterio legale di riparto), ritengo che le "porzioni di piano" debbano partecipare alla spesa "piano" per millesimi di proprietà.

 

Articolo 61 d.ac.c.

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato....

Sono molto contento della vostra attenzione.

 

le mie riflessioni partono dal fatto che la stragrande maggioranza dei condomini ha una struttura dove le unità sono maggiori in numero ai piani bassi rispetto a quelli alti: questo fa sì che il calcolo della seconda metà  (la quota proporzionale all’altezza) in qualsiasi modo venga effettuato risponda al criterio:

 

maggiore altezza => maggiore quota millesimi

 

che non permette alle persone “normali” (non addette ai lavori) di avere modo di poter contestare il calcolo dei millesimi.

 

Però vorrei avere il vostro parere in merito all’esempio seguente:

consideriamo il calcolo “consolidato” (quello che ripartisce la quota di piano in base ai millesimi delle unità che lo compongono);

per facilitare il calcolo e le evidenze che questo comporta consideriamo che tutte le unità abbiano gli stessi millesimi di proprietà (concedetemi di non considerare i vari coefficienti di orientamento, illuminazione, utilizzo, ecc. ecc.)

consideriamo sempre il condominio da me progettato addossato ad un terrapieno:

 

Piano      Unità

  3         D    E    F

  2         B    C

  1         A


 

 

quindi :

Somma dei piani Sp = 1+2+3 = 6;

peso piano 1 P1= 1/6;

peso piano 2 P2= 2/6;

peso piano 3 P3= 3/6;

 

Passiamo ora a ripartire il peso di ciascun piano tra le unità (non considero i millesimi in quanto ho ipotizzato che siano tutti uguali) e riparametriziamo a 500 millesimi:

 

Unita A = P1 /1 = ⅙  * 500 = 83,333

Unità B = Unità C = P2 / 2= ⅙ * 500 = 83,333

Unità D= Unità E = Unità F = P3 / 3 = ⅙ * 500= 83,333

 

l'unità A  al primo piano avrebbe la stessa quota per altezza delle unità al terzo D, E e F….Tutte le unità avrebbero la stessa quota…no c'è proprio la proporzionalità!!!

 

Giusto per fare un esercizio di calcolo… ammettiamo che il terrapieno e una variante urbanistica mi permettano di aggiungere una unità G al 3 piano in questo modo:

 

Piano      Unità

  3         D    E    F    G

  2         B    C

  1         A


 

Avremo:

Somma dei piani Sp = 1+2+3 = 6;

peso piano 1 P1= 1/6;

peso piano 2 P2= 2/6;

peso piano 3 P3= 3/6;

 

Passiamo ora a ripartire il peso di ciascun piano tra le unità (non considero i millesimi in quanto ho ipotizzato che siano tutti uguali) e riparametriziamo a 500 millesimi:

 

Unita A = P1 /1 = ⅙  * 500 = 83,333

Unità B = Unità C = P2 / 2= ⅙ * 500 = 83,333

Unità D= Unità E = Unità = Unità = P3 / 4 = 3/24 = 1/8 * 500= 62,500

 

Le unità D, E, F e G al terzo piano sarebbero addirittura avvantaggiate!!! 

 

La mia conclusione è che la formula che suddivide la quota per altezza del piano tra le unità dello stesso in base ai millesimi è proprio sbagliata in quanto non garantisce nemmeno la proporzionalità…  come potrebbe garantire la proporzionalità ESCLUSIVA ??!!!

 

il vero problema è: come far capire questo a tutti gli amministratori?...come far capire tutto questo alle software house?....

luigi22 dice:

La mia conclusione è che la formula che suddivide la quota per altezza del piano tra le unità dello stesso in base ai millesimi è proprio sbagliata in quanto non garantisce nemmeno la proporzionalità…  come potrebbe garantire la proporzionalità ESCLUSIVA ??!!!

Ti faccio un esempio molto semplice.

Su un piano ci sono 3 unità immobiliari di pari metri quadri e la quota altezza piano di 30 euro viene ripartita 10 euro a testa tra le 3 unità immobiliari.

Ad un certo punto un nuovo proprietario acquista 2 dei 3 appartamenti e li unisce con regolare pratica al Catasto ottenendo un unico appartamento. Ora che sul piano ci sono solo due unità immobiliari, secondo il tuo criterio la quota piano di 30 euro dovrebbe essere di 15 euro per ciascuno.

Che male ha fatto il proprietario che si vede alzare la sua quota quota da 10 euro a 15 euro senza aver modificato alcunchè?

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Joy76 dice:

@paul_cayard cos'avrà voluto intendere il legislatore, aggiungendo quel "esclusivamente" ?

Il concetto generale di contribuzione in proporzione, è soddisfatto dai primi 500 millesimi.

non so cosa abbia voluto intendere il legislatore (bisognerebbe attendere solo una sentenza di cassazione a sezioni unite per chiarire).

ho solo espresso la mia opinione come tutti.

 

 

 

Leonardo53 dice:

Ti faccio un esempio molto semplice.

Su un piano ci sono 3 unità immobiliari di pari metri quadri e la quota altezza piano di 30 euro viene ripartita 10 euro a testa tra le 3 unità immobiliari.

Ad un certo punto un nuovo proprietario acquista 2 dei 3 appartamenti e li unisce con regolare pratica al Catasto ottenendo un unico appartamento. Ora che sul piano ci sono solo due unità immobiliari, secondo il tuo criterio la quota piano di 30 euro dovrebbe essere di 15 euro per ciascuno.

Che male ha fatto il proprietario che si vede alzare la sua quota quota da 10 euro a 15 euro senza aver modificato alcunchè?

Nulla di male, se non acquistare un appartamento in condominio dove vigono le regole dettate dal legislatore, al di là del fatto che le percepiamo come giuste o meno.

Del resto, se i due appartamenti uniti stessero su piani diversi e a seguito dell'unione da due ingressi passassero ad uno soltanto, anche con le altre modalità (divisione della quota di altezza piano per millesimi tra le unità di un singolo piano) le tabelle andrebbero cambiate.

 

A mio avviso conviene quindi partire dal testo di legge e cercare di interpretarlo, sia in base alla lettera dello stesso, sia in base ad eventuali sentenze, piuttosto che partire dalla nostra sensazione di ciò che sarebbe più equo in specifiche situazioni. Piuttosto, se il senso di equità confligge con il dettato normativo, si potrà sempre derogarvi con convenzione unanime (magari a livello di regolamento contrattuale).

Situazione di partenza.

Piano      unita

  2          D    E    F

  1          A    B    C

 

Metodo ripartizione spesa per piani riparemetrizzata in base ai millesimi:

Somma Piani = 3

Peso Piano 1 = 1 / 3 

Peso Piano 2 = 2 / 3

Millesimi per altezza Unita A, B, C = 1/ 3 / 3 = 1 / 9 ;

Millesimi per altezza Unita C, D, E = 2/3 / 3 = 2 / 9 ;

 

Osservazione:  solo in un caso come questo in cui tutti piani hanno le stesse unita abitative e queste hanno gli stessi millesimi questa formula si può considerare valida (ossia  abbiamo lo stesso risultato applicando anche l'altra).

 

Passiamo ora alla situazione dopo l'accorpamento delle 2 unità 

Piano      unita

  2          D      

  1          A    B    C

 

Ti riporto qui di seguito i calcoli che farei in entrambi i metodi:

Metodo ripartizione spesa per piani riparemetrizzata in base ai millesimi:

Somma Piani = 3

Peso Piano 1 = 1 / 3 

Peso Piano 2 = 2 / 3

Millesimi per altezza Unita A, B, C = 1/ 3 / 3 = 1 / 9 ;

Millesimi per altezza Unita D = 2/3  * 1/3 = 2 / 9 ;

Millesimi per altezza Unita E = 2/3  * 2 / 3= 4 / 9 ;

 

"sembrerebbe" giusto, ma consideriamo che l'aumento del valore dell'unità E è considerato nella prima meta dei millesimi ... quelli appunto calcolati in base al valore dell'immobile. E secondo me non  è proprio rspettato il criterio della proporzionalità esclusiva.

Considera he queste "distorsioni" su questi esempi di 2 o 3 piani sono "ridicole" ... se provi a fare degli esempi con condomini di 10 o più piani ci si rende proprio conto di come questo modo di calcolo sia veramente ingiusto.

 

 

Diverso è applicare il metodo per tutte le altezze delle unita

Metodo considerando la sola altezza 

Somma di tutte le altezze = 1+1+1+2+2 = 7

Millesimi per altezza Unita A,  e C = altezza del piano / Somma di tutte le altezze = 1 / 7 ;

Millesimi per altezza Unita D e E =  altezza del piano / Somma di tutte le altezze = 2 / 7 ;

 

in questo modo la proporzionalità dell'altezza è rispettata e il proprietario dell'appartamento D non può ricriminare niente: i millesimi del nuovo appartamento E sono considerati nella prima metà della spesa, e la proporzionalità esclusiva è rispettata: altezza doppia pago il doppio, altezza tripla pago il triplo, ...e se ci fossero anche piani sfalsati: altezza pari a un piano e mezzo? paghero una volta e mezzo quello che paga il una unita al primo piano....

 

 

 

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