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Ernesta

Calcolo millesimi e ripartizione spese

Salve,

 

scusate la domanda piuttosto "articolata" ma la premessa è necessaria. Speriamo che qualcuno trovi la pazienza per arrivare in fondo...

 

Vivo da qualche mese in un condominio costituito da due palazzine (PAL1 e PAL2) di tre piani (PT, P1, P2) e da un piano interrato comune destinato ai BOX (BOX).

 

Ogni palazzina ha una scala ed un ascensore interni che scendono fino al piano BOX.

 

I BOX non sono preventivamente assegnati ad un'unità abitativa e quindi non è possibile determinare a priori quale delle due scale/ascensore il condomino utilizzerà per rientrare a casa. Mi spiego, il BOX1 potrebbe appartenere ad un proprietario della PAL2 che però decide di venderlo ad un proprietario della PAL1, che quindi utilizzerà l'altra scala.

 

|P2| |P2|

|P1| |P1|

|PT| |PT|

----- ------ -----

| BOX |

Pertanto, se non ho capito male l'amministratore o chi ha calcolato i millesimi, ha scomposto il complesso nelle tre entità "PAL1, PAL2, BOX" e per ognuna di queste ha calcolato volumi virtuali e "millesimi di palazzina/box".

 

A questo punto ha sommato i volumi virtuali totali delle tre parti che rapportati al volume virtuale delle singole entità, determina il peso % di ognuna di queste sull'intera proprietà.

 

VVTOT = VVPAL1 + VVPAL2 + VVBOX

PESO.PAL1 = VVPAL1 / VVTOT

Nel nostro caso:

 

PESO.PAL1 = 40%

PESO.PAL2 = 50%

PESO.BOX = 10%

 

Quindi ha calcolato i "millesimi generali" del complesso, rapportando i millesimi dei vari appartamenti/box al peso dell'entità in cui si trovano.

 

es. UA1 di PAL1: 100/1000 (millesimi di palazzina)

 

Millesimi Generali UA1 = 100 * 400 / 1000

 

es. UA2 di PAL2: 300/1000 (millesimi di palazzina)

 

Millesimi Generali UA2 = 300 * 500 / 1000

 

es. BOX5 di BOX: 50/1000 (millesimi di box)

 

Millesimi Generali BOX5 = 50 * 100 / 1000

 

Con questi "millesimi generali" ha quindi calcolato le tabelle scale/ascensori, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

 

Secondo voi è corretto il procedimento? Mi ci son voluti due mesi per capirlo...

Premesso tutto ciò, arrivo alla domanda reale:

Recentemente s'è guastato l'ascensore della PAL2 e quindi sorge il dubbio... chi paga??! Sicuramente i proprietari della PAL2, sia per la quota abitazione che per l'eventuale quota box. Escluderei i box di chi vive nella PAL1 e gli esterni (salgono dalla rampa d'accesso), ma i restanti box ad oggi non assegnati? Devono partecipare alla spesa?

 

Grazie mille sin da ora.

Ernesta

Salve,

 

scusate se stresso... tralasciando la parte dei calcoli che è effettvamente piuttosto complessa, torno a chiedere un vostro parere sulla ripartizione spese.

E' corretto che mio suocero (che risale dalla rampa d'accesso), proprietario esterno di un box, paghi per la riparazione del ascensore della Pal2? Io, che risiedo nel Pal1 e possiedo un box, posso ragionevolmente pensare di esserne esonerata, giusto?

 

Grazie mille, Ernesta

Se potenzialmente puoi prendere l'ascensore per risalire dai box, devi contribuire alla spesa.

 

gl

Grazie GL,

 

ma a questo punto mi sorge un dubbio... anch'io potrei potenzialmente utilizzare l'ascensore della palazzina 2, ma mi ritroverei nell'androne della palazzina 2 mentre il mio appartamento è nella palazzina 1. Non ha senso che io prenda quell'ascensore. Così pure gli esterni, perchè fanno prima ad usare le rampe d'accesso per risalire...

 

Devi cominciare a pensare che gli appartamenti sono una cosa e i box un'altra. Tu sali solo da una scala per arrivare al tuo appartamento, ma potresti uscire da entrambe le scale per raggiungere l'uscita al piano terra.

Praticamente le tabelle degli ascensori/scale sono fatte per metà in funzione dei millesimi di proprietà e per metà in base al piano. Per la prima metà, devono partecipare tutti, perchè tutti vi accedono, cioè sia gli appartamenti della scala, sia i boxes. Per la seconda metà, praticamente si calcolano i millesimi di ogni piano, quind isi moltiplicheranno questi millesimi per il coefficiente di piano, che dovrebbe essere zero per il piano terra, cioè uscita, 1 per il primo piano e per il piano box (oppure 0,5 se vi si accede solo con mezza rampa), 2 per il secondo piano.

E' ovvio che se i box possono da entrambe le scale, pagheranno le spese (seppur poche) per entrambe le scale.

Gli appartamenti, invece, che accedono solo da una scala, pagheranno solo per questa.

Gli esterni sbagliano ad uscire a piedi dalla rampa carrabile dei box: se gli succede qualcosa l'assicurazione del condominio non pagherà, perchè di lì non potevano passare a piedi. L'amministratore farebbe bene a mettere un bel cartello di divieto di pedoni sulla rampa.

I coefficienti li ho indicati io, cercando di capire come è fatto il vostro condominio. Non esiste una legge che dia i coefficienti, nè che dica come si devono fare le tabelle millesimali. Stà al tecnico redigerle secondo le poche indicazioni del codice civile e poi secondo il potenziale uso che ne può venire fatto.

Se gli ascensori arrivano sino ai boxes, allora segue lo stesso concetto delle scale (i coefficienti che ho usato io, tra l'altro, sono proprio in caso di ascensore. In caso di sole scale sarebbero diversi, cioè diminuiscono mano a mano che si sale).

Io ho ragionato come se il piano boxes non avesse un'uscita pedonale a sè stante, ad es. scale esterne, oppure una parte laterale della rampa (sempre se questa è sufficientemente grande per il doppio senso delle auto e la corsia pedonale, cui sarebbe bene mettere un parapetto). In questo caso l'unica uscita sarebbero i vani scale. Il costruttore, o primo proprietario o primo condominio, potrebbe anche aver deciso che l'uscita dei boxes fosse solo da un vano scale (per cui i proprietari dei boxes hanno le chiavi solo di un vano scale e non di entrambi), nel qual caso partecipano alle spese per il tratto di vano scale da cui hanno accesso. In più, se il piano boxes è soggetto a CPI, potrebbe essere inserito un solo vano scale o entrambi (dipende dalla lunghezza del piano e distanza delle uscite, ecc.).

Questo per dirti che le tabelle millesimali sono redatte in funzione della vostra situazione specifica e non esiste una modalità univoca per redigerle.

Dovresti prenderti la relazione tecnica che accompagna le tabelle millesimali. Se su questa trovi evidenti errori puoi chiedere il rifacimento delle stesse.

A quale piano dare il coefficiente 0 o 1 poco importa. Come ti ho detto i coefficienti li dà il tecnico proprio studiando il caso specifico. Se diamo 0 al piano interrato, daremo un altro coefficiente al piano cui è collegato il portone di uscita, cui accedono tutti. Per semplicità è più logico dare il coefficiente 0 al piano cui tutti accedono, quindi dove c'è l'androne: poi ci saranno i coefficienti ad andare in su e in giù.

Avete le tabelle scale/ascensori separate? O è una sola? In acluni casi sono due, in altre una sola.

 

Non scervellarti per cercare di trovare un metodo univoco per redigere le tabelle millesimali: non esiste.

Cerca piuttosto di capire se è giusto che i boxes paghino una piccola quota per le scale/ascensore: lo devono o possono usare per entrare/uscire? Se sì è giusto che paghino, perchè si paga il potenziale uso, non l'uso effettivo. Se i box, invece escono da un'altra parte (es. rampa di scale esterna ai vani scale) e non hanno le chiavi di accesso ai vani scale/ascensore, non dovranno pagare alcuna quota, nemmeno la parte in funzione dei millesimi di proprietà. Spero di essere riuscita a farti capire.

Io sinceramente se fossi il tecnico, fare nel seguente modo. Toglierei il 20% di mille, cioè 200 e li attribuirei ai box, mentre il restante (800) li distribuirei ai piani seguendo il criterio delle scale. Così i box parteciperanno alla spesa dell'ascensore, le percentuali possono tranquillamente variare secondo il potenziale utilizzo.

 

gl

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