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Ilio

Calcolo millesimi di proprietà - 100 tutto utilizzato a negozio risulteranno tot millesimi se invece per lo stesso locale abbiamo una zona negozio

buongiorno

volevo sapere come si calcola il volume virtuale di un locale destinato a negozio tenuto conto che questo è stato diviso in vari vani destinati a deposito, disimpegni ecc. e alcuni ambienti sono bui, privi di finestre. Se prendiamo in esempio un locale destinato a negozio con superficie totale di mq. 100 tutto utilizzato a negozio risulteranno tot millesimi se invece per lo stesso locale abbiamo una zona negozio di mq. 20 e mq. 80 di retronegozio (depositi, disimpegni, ecc.) i millessimi vengono di gran lunga inferiori. Quale è il metodo giusto di calcolo. Grazie

I muri interni di una proprietà privata non vengono detratti dal calcolo dei mlm, ovvero un proprietario può suddividere la sua proprietà interna in 1000 vani che non cambia nulla;

 

Dacc Art. 68.Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Non cambia nulla nel senso nel nel calcolo bisogna non tener conto della divisione del locale ai fini dei coefficienti correttivi (luminosità, destinazione ecc.) ma tener conto di unico coefficiente.

Non cambia nulla nel senso nel nel calcolo bisogna non tener conto della divisione del locale ai fini dei coefficienti correttivi (luminosità, destinazione ecc.) ma tener conto di unico coefficiente.

Svillupiamo la 1° tua ipotesi:

100 mq tutti a negozio (utilizzando il metodo del coeff. unico)

altezza=3.50 mt;

coefficienti: 0.85 di piano ; 1.00 luminosità; 0.85 prospetto; orientamento 1.00; utilizzazione 2.00.

Calcolo : 100*3.50*0.85*0.90*0.85*1.00*2.00= 505.75 metri cubi virtuali

2° Ipotesi (utilizzando il metodo analitico dato che hai modificato gli ambienti)

- 20 mq tutti a negozio

in pratica un quinto di quanto sopra : 505.75/5= 101.15 metri cubi virtuali

- 80 mq di retronegozio con ambienti bui e privi di finestre.

Calcolo :

- 80*3.50*0.85*0.90*0.85*1.00*0.80= mc 145,66 mc virtuali

Totale : 146.66+101.15= 246.80 mc virtuali

Ipotizzando la sola variazione dei coeff. evidenziati, i mc virtuali scendono da 505.75 a 246.80 che nel calcolo finale dei millessimi incidono.

Scusate il tecnicismo, ma era l'unico modo per rispondere a Ilio-

Sono giusti entrambi.

Uno tiene conto dell'unica destinazioe del locale, l'altro analizza gli ambienti ricavati dalla suddivisone interna per come tu l'hai descritta.

Sono giusti entrambi.

Uno tiene conto dell'unica destinazioe del locale, l'altro analizza gli ambienti ricavati dalla suddivisone interna per come tu l'hai descritta.

Il cambio d'uso non incide sulla modifica della tabella millesimale di proprietà per i motivi indicati nell'art 68 Dacc

Ma alla fine viene una grossa differenza di millesimi. Ai fini dell'approvazione delle tabelle vi dovrà essere una discussione interminabile per chi dirà che il primo metodo è esatto (altri condomini) ed il proprietario del locale che dirà che il secondo metodo è quello esatto. Secondo me dovrebbe essere il tecnico dovrà redigere le tabelle con il primo metodo poichè a secondo l'uso che potrà avere il locale potrà essere utilizzato per intero come negozio per alcuni anni poi cambiando l'utilizzo potrà avere una superficie a negozio inferiore e vani accessori con destinazione diversa. Quindi ogni tot anni bisognerà revisionare le tabelle?

La tabella di proprietà può essere modificata in assemblea con la maggioranza del 2°c. art. 1136 in due soli casi e sono previsti nell'art. 69 Dacc;

 

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Nel caso trattato, non sussiste nessuno dei due casi, perciò la revisione è improponibile.

Se io tecnico incarito ieri della redazione delle tabelle trovo, lo stato dell'arte ipotizzato da Ilio cioè "un locale destinato a negozio con superficie totale di mq. 100 tutto utilizzato a negozio" alla fine mi risulteranno tot mc virtuali.

Se mi incaricano oggi di redigere le tabelle e trovo che "nello stesso locale abbiamo una zona negozio di mq. 20 e mq. 80 di retronegozio (depositi, disimpegni, ecc.)" i mc virtuali cambiano.

L'ho dimostrato con i numeri rispondendo a precisa domanda di Ilio.

Se poi questi nuovi volumi incidono in maniera incisiva sulle tabelle millesimali finali lo dovrà valutare un tecnico in loco che verificherà anche se nel locale vi sono stati "miglioriamenti" o "cambi di destinazione d'uso".

Urbanisticamente sono due cose diverse.

Urbanisticamente sono due cose diverse.
Questo è vero ma non incide come miglioramento o peggioramento per l'art. 68 Dacc
Urbanisticamente sono due cose diverse.
Questo è vero ma non incide come miglioramento o peggioramento per l'art. 68 Dacc

Faccio un esempio, se un appartamento viene trasformato in Studio, ambulatorio, B&B, come magazzino, non si cambia la tabella di proprietà.

Lo stesso in questo caso, il proprietario può usare trasformare la sua proprietà come desidera, e modificare la categoria catastale, ma i mlm di proprietà non si modificano.

Nel caso di Ilio certamente no. Non siamo per niente nelle ipotesi di legge citate da Tullio. Quindi niente revisione delle tabelle. Però adesso sa calcolare i mc virtuali !! E i motivi quando chiedere la revisone delle tabelle!!

Nel caso di Ilio certamente no. Non siamo per niente nelle ipotesi di legge citate da Tullio. Quindi niente revisione delle tabelle. Però adesso sa calcolare i mc virtuali !! E i motivi quando chiedere la revisone delle tabelle!!
E una volta che ha calcolato i mlm, se non li può modificare nella tabella millesimale del condominio che ne fa? Fa causa al condominio, sperando che il giudice non conosca l'art 68 e 69 Dacc?
Questo è vero ma non incide come miglioramento o peggioramento per l'art. 68 Dacc

Faccio un esempio, se un appartamento viene trasformato in Studio, ambulatorio, B&B, come magazzino, non si cambia la tabella di proprietà.

Lo stesso in questo caso, il proprietario può usare trasformare la sua proprietà come desidera, e modificare la categoria catastale, ma i mlm di proprietà non si modificano.

Chiariscimi un dubbio per favore. se al piano primo di un immobile io ho due u.i. adibite ad abitazione, il coeff. di utilizzazione "residenziale" è stato 1.00 ai fine del calcolo delle tab. mill. Se le unisco catastalmente e le modifico urbanisticamente da residenziale (catg A/2 per es.) a Pensione o B&B (catg. D2) lo stesso coeff. passa a "Terziario" il cui valore arriva fino a 3 (vedi circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 e ss.mm.ii) tale per cui i mc virtuali triplicano. Tu, condomino dello stesso stabile le tabelle le vuoi revisioniate o no?

Chiariscimi un dubbio per favore. se al piano primo di un immobile io ho due u.i. adibite ad abitazione, il coeff. di utilizzazione "residenziale" è stato 1.00 ai fine del calcolo delle tab. mill. Se le unisco catastalmente e le modifico urbanisticamente da residenziale (catg A/2 per es.) a Pensione o B&B (catg. D2) lo stesso coeff. passa a "Terziario" il cui valore arriva fino a 3 (vedi circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 e ss.mm.ii) tale per cui i mc virtuali triplicano. Tu, condomino dello stesso stabile le tabelle le vuoi revisioniate o no?
No non si modificano le tabelle, per la norma dell'art 68 e 69 Dacc.

Allora mi sfugge la differenza tra "miglioramento" e "cambio di destinazione d'uso":confused:

Comunque spero di essere stato utile ad Ilio.

buona giornata

Allora mi sfugge la differenza tra "miglioramento" e "cambio di destinazione d'uso":confused:

Comunque spero di essere stato utile ad Ilio.

buona giornata

Ne abbiamo parlato tante volte in questo Forum, se un condomino modifica l'uso da appartamento in studio o altro, non si modifica la tabella di proprietà, ne le tabelle di riparto spese.

 

No alla revisione delle tabelle per cambio di destinazione d'uso - Non ricadono inoltre nei casi che danno origine alla necessità di modifiche: l'ampliamento di un immobile senza demolizione perché l'intervento non può in ogni caso superare il limite posto dal Piano casa pari al 20% della cubatura e quindi non si supera la soglia stabilita dalla legge;

la trasformazione di un locale con destinazione commerciale (sottotetto, mansarda, magazzino, negozio, ufficio) in unità abitativa.

In questo secondo caso, infatti, non ci si trova di fronte ad una nuova costruzione e non c'è aumento delle unità immobiliari, ma c'è solo la modifica della destinazione d’uso dell'immobile in questione, mentre la legge richiede espressamente l'incremento delle superfici. Inoltre in questa situazione, trattandosi di immobili esistenti, è già prevista l'attribuzione di millesimi ai fini del pagamento delle spese comuni.

E come più volte sottolineato dalla Cassazione, non è possibile per l'assemblea, con una delibera approvata a maggioranza, rivedere le quote di partecipazione alla spesa comune a fronte della diversa destinazione d'uso dei singoli immobili che fanno parte del condominio. "È illegittima la delibera di un condominio, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisce un onere di contribuzione, nelle spese di gestione, maggiore a carico di alcuni condomini, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, di parti o servizi comuni, non solo perché la modifica ai criteri legali (art. 1123 c.c.) o di regolamento di riparto delle spese richiede il consenso di tutti i condomini, ma anche perché il criterio di riparto in base all'uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal comma 2 dell'art. 1123 c.c., non è applicabile alle spese generali, per le quali opera invece il criterio di cui al comma 1 dello stesso articolo, ossia la proporzione al valore della proprietà di ciascuno." (Cassazione sent. 1511/1997).

http://finanza.repubblica.it/Esperti/DettaglioArticolo.aspx?ID=53721&te=Casa

scusate nel mio condominio

un condomino ha diviso in due il Suo appartamento aprendo un nuovo ngresso ed ha dato all'amministraore

i due nuovi accsastamenti ed ha diviso i suoi millesimi circa a meta' non sò con quale criterio uno più grande l'altro più piccolo?? ed un'altro condomino ha fatto una veranda

Ho chiesto all'ammnistraore un riconteggio dei millesimi in base alle variazioni

mi è stato risposto che se lo volevo fare dovevo farlo a spese mie e solo se il tecnico pagato da me

avesse trovato un notevole aumeto di millesimi mi potevo rivolgere all'assemblea per farmi rimborsare le spese

 

Non inserire una diversa richiesta in una discussione in corso, inserisci un tuo nuovo quesito nel forum. STAFF

Grazie per le risposte. Vi spiego più in dettaglio la situazione che si è venuta a creare in condominio.

Il nostro edificio è costituito da due scale autonome. Lo stabile è costituito da un piano terra e 5 piani soprastanti. La destinazione, sin dalla costruzione è la seguente: negozi al piano terra, scala A 10 alloggi, scala B, 2 uffici e 9 alloggi. Il costruttore nei rogiti notarili ha allegato il regolamento di condominio e le tabelle millesimali, accettate dagli acquirenti. Dopo 25 anni è arrivato il momento di ristrutturare lo stabile e due condomini proprietari di due locali negozi hanno chiesto la verifica delle tabelle. I condomini presenti alla riunione nell’assentire la verifica hanno stabilito che se i valori millesimali di detti locali risultavano inferiori a 10 millesimi al tecnico, redattore delle tabelle, sarebbe stato liquidato la parcella da loro proprietari dei negozi. Il risultato è stato inferiore a 10 millesimi tenuto conto che il tecnico ha redatto le tabelle secondo la situazione attuale delle unità immobiliari. Gli alloggi sono risultati conformi all’origine mentre gli uffici della scala B hanno cambiato destinazione (attualmente adibiti ad abitazione) e i locali negozi sono diventati il primo metà laboratorio artigianale e metà abitazione, il secondo metà ufficio e metà deposito, il terzo asilo nido. La riduzione di millesimi maggiore l’ha avuta l’asilo poiché il tecnico, sempre nella redazione delle tabelle,ha considerato il locale diviso in tanti vani molti dei quali senza luce stabilendo coefficienti di orientamento, utilità, luminosità, veduta e di destinazione molto bassi, anche rispetto agli alloggi. Ho contestato al tecnico tale valutazione e lui, con l’Amministratore asserisce, che nella redazione delle nuove tabelle bisogna fotografare la situazione ad oggi e non quella originaria.

Secondo quanto ho capito dalla discussione le tabelle devono rimanere quelle allegate ed approvate da ciascuno nell’atto di acquisto. Scusate e nuovamente grazie.

Da quanto dici le tabelle allegate ai rogiti sono contrattuali perciò si possono modificare soltanto con voto favorevole e all'unanimità dei condomini (1000/1000), e non nei due casi previsti dall'art 69 Dacc a maggioranza del 2°c. art.1136 cc, fermo restando che il cambio di destinazione d'uso non fa si che siano modificate le tabelle, comunque all'unanimità è possibile anche derogare.

Ne abbiamo parlato tante volte in questo Forum, se un condomino modifica l'uso da appartamento in studio o altro, non si modifica la tabella di proprietà, ne le tabelle di riparto spese.

 

No alla revisione delle tabelle per cambio di destinazione d'uso - Non ricadono inoltre nei casi che danno origine alla necessità di modifiche: l'ampliamento di un immobile senza demolizione perché l'intervento non può in ogni caso superare il limite posto dal Piano casa pari al 20% della cubatura e quindi non si supera la soglia stabilita dalla legge;

la trasformazione di un locale con destinazione commerciale (sottotetto, mansarda, magazzino, negozio, ufficio) in unità abitativa.

In questo secondo caso, infatti, non ci si trova di fronte ad una nuova costruzione e non c'è aumento delle unità immobiliari, ma c'è solo la modifica della destinazione d’uso dell'immobile in questione, mentre la legge richiede espressamente l'incremento delle superfici. Inoltre in questa situazione, trattandosi di immobili esistenti, è già prevista l'attribuzione di millesimi ai fini del pagamento delle spese comuni.

E come più volte sottolineato dalla Cassazione, non è possibile per l'assemblea, con una delibera approvata a maggioranza, rivedere le quote di partecipazione alla spesa comune a fronte della diversa destinazione d'uso dei singoli immobili che fanno parte del condominio. "È illegittima la delibera di un condominio, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisce un onere di contribuzione, nelle spese di gestione, maggiore a carico di alcuni condomini, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, di parti o servizi comuni, non solo perché la modifica ai criteri legali (art. 1123 c.c.) o di regolamento di riparto delle spese richiede il consenso di tutti i condomini, ma anche perché il criterio di riparto in base all'uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal comma 2 dell'art. 1123 c.c., non è applicabile alle spese generali, per le quali opera invece il criterio di cui al comma 1 dello stesso articolo, ossia la proporzione al valore della proprietà di ciascuno." (Cassazione sent. 1511/1997).

http://finanza.repubblica.it/Esperti/DettaglioArticolo.aspx?ID=53721&te=Casa

Ringrazio anche io. Ora ho le idee più chiare.

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