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Astroclaudia

Calcolo millesimale corretto per condominio con ultimo piano un attico

Buongiorno, sono comproprietaria con le mie sorelle e mia madre di un attico in un condominio di 4 piani.

 

Al primo piano 2 appartamenti

Al secondo, due app

Al terzo, due app

Al quarto il nostro attico di 90mq circa (il piu' piccolo di tutti) ed un terrazzo di mq 140. Praticamente non ci viviamo, viviamo in svizzera. Stiamo cercando di vendere!!!

 

Abbiamo chiuso la corrente elettrica e non usiamo mai la corrente condominiale ne' tantomeno l'ascensore.

 

Ora so che per legge siamo tenute ugualmente a pagare la nostra parte (agevolando molto gli inquilini che ci abitano visto che sono solo loro a consumare e noi a dover pagare piu' di tutti... Assurdo!!!)

 

Non e' stata fatta la scala millesimale perche' gli altri inquilini non vogliono spendere soldi, cosi ci siamo rivolti ad un geometra che a noi ha fatto sto calcolo:

 

Primo piano deve pagare 2'600

Secondo: 2'800

Terzo: 3'000

Quarto: 3'200

 

Lo stesso geometra ad un altro inquilino ha fatto un'altra stima (vedi foto allegata)

🙂

In mancanza di tabella millesimale si può usare p.es. una provvisoria sulla base del valore catastale, con il beneficio del conguaglio quando sarà approvata la tabella definitiva.

Per le spese di costruzione ex novo dell'ascensore in uno stabile che ne è sprovvisto si paga per mlm di proprietà;

 

In tema di condominio di edifici la regola posta all’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano del suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio,alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente; nell’ipotesi, invece, d’installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per lei nnovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino)". Cass. Civ. sez.II, 16 maggio 1991, n. 5479

Buongiorno, sono comproprietaria con le mie sorelle e mia madre di un attico in un condominio di 4 piani.

 

Al primo piano 2 appartamenti

Al secondo, due app

Al terzo, due app

Al quarto il nostro attico di 90mq circa (il piu' piccolo di tutti) ed un terrazzo di mq 140.

 

PIU O MENO qualcuno di voi ha un idea di quanta differenza potrebbe esserci tra un piano e l'altro e quale potrebbe essere il calcolo giusto?

Quale delle due stime sembra la piu' corretta?

 

Ringrazio di cuore per ogni prezioso cinsiglio ed aiuto!!! 🙂

OPS!!!

Credevo si trattasse di manutenzione o sostituzione ascensore.

Se si tratta di prima installazione potete rifiutarvi di partecipare alla spesa ....

. :thumbup:

Grazie a tutti e due per le vostre risposte,

 

Il problema e che bisogna conoscere i millesimi di proprietà e nei millesimi di proprietà, se pur con coeficiente ridotto, rientra pure il tuo terrazzo di 140 mq. (ma quanto in meno?)

 

A conti fatti se consideriamo tutti gli appartamenti di pari valore (ed il tuo vale di più perchè hai 140 mq di terrazzo) tu su una spesa di 20mila euro avresti dovuto pagare €. 5.400,00 (4.000,00+1.400,00) - ADDIRITTURA!!! MA E' PAZZESCO!!! NON CI VIVO NEPPURE!

Direi che ti è andata anche bene. DIREI CHE MI E' ANDATA MALE IN TUTTO

Il problema e che bisogna conoscere i millesimi di proprietà e nei millesimi di proprietà, se pur con coeficiente ridotto, rientra pure il tuo terrazzo di 140 mq.

Ovviamente mi confermi che l'ascensore arriva anche al tuo piano attico (4° piano) e non fino al terzo?

 

Se gli appartamenti avessero tutti lo stesso valore, metà della spesa andrebbe ripartita in parti uguali e metà in proporzione all'altezza come da art. 1124 c.c.e quindi avremmo

10.000 divso 7 = circa 1400 euro a testa

 

Per gli altri 10.000 euro

1000 euro li paga il 1° piano (500 euro a testa tra i due del 1° piano)

2000 euro li paga il 2° piano (1000 euro a testa tra i due del 2° piano)

3000 euro li paga il 3° piano (500 euro a testa tra i due del 3° piano)

4000 euro li paga il 4° piano (tutti tu che sei sola al 4° piano)

 

A conti fatti se consideriamo tutti gli appartamenti di pari valore (ed il tuo vale di più perchè hai 140 mq di terrazzo) tu su una spesa di 20mila euro avresti dovuto pagare €. 5.400,00 (4.000,00+1.400,00)

 

Direi che ti è andata anche bene.

 

Art. 1124 c.c.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

OPS!!!

Credevo si trattasse di manutenzione o sostituzione ascensore.

Se si tratta di prima installazione potete rifiutarvi di partecipare alla spesa rinunciando al diritto di usarlo perchè si tratta di innovazione gravosa suscettibile di utilizzo separato.

ma cosa significa "si tratta di innovazione gravosa suscettibile di utilizzo separato"

anche se l'abbiamo fatto cotruire noi possiamo ricorrere a questo diritto?

e come se sono gli altri ad essere in debito con noi.... p.s. leggete mia risposta sopra.

 

io vi ringrazio di cuore, non conosco le leggi italiane, abito in svizzera...

ma cosa significa "si tratta di innovazione gravosa suscettibile di utilizzo separato"

anche se l'abbiamo fatto cotruire noi possiamo ricorrere a questo diritto?

e come se sono gli altri ad essere in debito con noi.... p.s. leggete mia risposta sopra.

 

io vi ringrazio di cuore, non conosco le leggi italiane, abito in svizzera...

"innovazione gravosa suscettibbile di utilizzo separato" significa che se l'ascensore non è nata con il palazzo e si decide dopo l'installazione, come avete fatto voi, chi non vuole utilizzare l'ascensore non partecipa alla spesa. In questo caso si mette la chiave all'ascensore e chi non paga non la usa.

 

Per quelli che vogliono partecipare alla spesa, invece, mentre le spese di manutenzione sono come ti ho indicato, la spesa di prima installazione è per millesimi di proprietà e non 'entra niente l'altezza ma solo il valore di ogni appartamento.

C'è stata una delibera o avete fatto tutto amichevolmente?

Se non avete fatto le tabelle millesimali potete ripartire la spesa in proporzione al valore catastale di ciascun appartamento.

Siccome hai pagato tutto tu, fai mettere la chiave all'ascensore e chi non ti vuol pagare non usa l'ascensore.

 

Ma ho capito bene? Avete speso solo ventimila euro per installare un'ascensore che fa 5 fermate (piano terra + 4 piani) in un palazzo dove l'ascensore non 'è mai stato?

Il problema e' che hanno partecipato alle spese per istallazione , quindi sono comproprietari dell'ascensore con le dovute conseguenze ovvero pagare anche spese di manutenzione ed uso .

Il problema e' che hanno partecipato alle spese per istallazione , quindi sono comproprietari dell'ascensore con le dovute conseguenze ovvero pagare anche spese di manutenzione ed uso .
Infatti se hanno già partecipato alle spese, significa che non si sono riservati quanto previsto dall'art 1121 cc

si, abbiamo pagato solo 20'000 euro perche' e' un ascensore merci. ci hanno consigliato male! ma in quel condominio nessuno vuole mai spendere!

 

ora tutti hanno dato una minima parte, per chi non aveva soldi abbiamo fatto cosi

(4 appartamenti sono di parenti) . con il tempo scalavano le spese luce e manutenzione che mia madre doveva pagare come sua parte, la pagavano loro, e scalavano il debito.

 

abbiamo fatto tutto amichevolmente! nessuo voleva spendere

ora la cugina del primo piano rivendica il diritto della scala milleimale perche' sa che deve pagare meno di tutti, e noi piu di tutti

si, abbiamo pagato solo 20'000 euro perche' e' un ascensore merci. ci hanno consigliato male! ma in quel condominio nessuno vuole mai spendere!

 

ora tutti hanno dato una minima parte, per chi non aveva soldi abbiamo fatto cosi

(4 appartamenti sono di parenti) . con il tempo scalavano le spese luce e manutenzione che mia madre doveva pagare come sua parte, la pagavano loro, e scalavano il debito.

 

abbiamo fatto tutto amichevolmente! nessuo voleva spendere

ora la cugina del primo piano rivendica il diritto della scala milleimale perche' sa che deve pagare meno di tutti, e noi piu di tutti

Andiamo per ordine.

20.000 è la spesa di installazione e non di manutenzione.

Quella spesa di installazione va ripartita per millesimi come giustamente dice la signora del primo piano ma non con quel calcolo dove lei paga 1300 euro e tu 4.800.

Questa differenza ci potrebbe essere se il tuo appartamento fosse oltre 3 volte più grande del suo.

Se la signora vuole pagare per millesimi fate fare una visura catastale e vedete qual'è il valore catstale di ciascun appartamento.

E' in base a quello che si deve pagare.

 

Il conteggio riportato sul foglio vale per il riparto delle spese di manutenzione e cioè le spese per gli interventi che fa il tecnico periodicamente o quando l'ascensore si rompe.

 

Probabilmente lo stesso geometra che ha fatto due conti diversi a fatto due tabelle:

 

1) TABELLA DI PROPRIETA'

2) TABELLA DI MANUTENZIONE

 

La spesa di ventimila euro (prima installazione) va ripartita con la TABELLA DI PROPRIETA'.

Tutte le spese SUCCESSIVE andranno ripartite con la tabella di manutenzione.

 

Se sui 20.000 euro di spesa di installazione la signora vuole contribuire con 1.300 euro e pretende che tu ne paghi 4.800 euro falla andare dall'avvocato oppure vacci tu per pretendere la sua quota che hai già anticipato per lei.

Grazie Leonardo, infatti mi sembra molto strana ed inappropriata questa differenza.

Una bella notizia 🙂

Ad occhio il nostro appartamento e' piu' piccolo del suo e di tutti quelli del condominio. ed e' mansardato (in alcuni punti il soffitto e' molto basso)

Spero che non sia il terrazzo di 140m quadri a giustificare tale differenza!

A questo link

http://images.to.camcom.it/f/Consumatori/23/23977_CCIAATO_2252014.pdf

trovi il metodi di calcolo per calcolare i millesimi di proprietà.

Il coefficiente per il terrazzo a livello e 0,22 pertanto

0,22 x 140 = 30,8 mq da aggiungere ai 90 mq del tuo appartamento.

E' come se tu avessi un appartamento di 121 metri quadri.

Far fare una visura catastale quanto costa?

Per conoscere la rendita catastale (e di conseguenza il valore catastale) la visura puoi farla anche gratuitamente on line collegandoti al sito dell'Agenzia delle Entrate.

Devi indicare la provincia in cui si trova lo stabile ed indicare i dati catastali che trovi sul rogito (N. foglio e particella).

Mettendo solo fogli e particella ottieni la rendita catstale di tutte le unità dell'edificio

Il numero del SUB è riferito alla singola unità.

Puoi fare tutto da sola collegandoti al link di seguito e seguendo le istruzioni passo passo

(inserisci codice fiscale - scegli ufficio provinciale - scegli catasto FABBRICATI - inserisci i dati).

Il link dell'Agenzia delle Entrate è questo:

http://sister.agenziaentrate.gov.it/CitizenVisure/index.jsp

Grazie Leonardo!! Ma tu sei in commercialista, avvocato o?

Sono soltanto un o = operaio in pensione ed amminstratore del condominio in cui vivo.

Avendo tanto tempo libero e grazie ad internet mi sto facendo una cultura che non mi son potuto fare da giovane perchè ho cominciato a lavorare a 14 anni.

Se hai difficoltà a reperire i dati dal sito dell'Agenzia delle Entrate basta che mi dai numero di foglio e particella e ti faccio io le tabelle.

La casa di cui si parla è nel comune che hai scritto, in provincia di Catania, vero?

p.s. ci ho appena provato, ma mi manca il numero "sezione urbana" e non sono sicura che il numero sia della particella, perche' nel link che mi hai dato mi dice che non ci sono informazioni in archivio

ho trovato altri dati scritti a mano sul NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO

 

H =3,00 ML

PROT. NO. 142

FOGLIO 39, P. 262 SUB 11 (Nell'altro foglio c'era scritto 13)

 

e se inserisco 11 anziche' 13, mi esce 1 immobile.. ripee i dati sopra inseriti e poi sotto la dicitura "partita" c'e' scritto "soppressa"

 

mah.. su alcuni documenti da come subalterno 13, su altri 11

ho trovato altri dati scritti a mano sul NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO

 

H =3,00 ML

PROT. NO. 142

FOGLIO 39, P. 262 SUB 11 (Nell'altro foglio c'era scritto 13)

 

e se inserisco 11 anziche' 13, mi esce 1 immobile.. ripee i dati sopra inseriti e poi sotto la dicitura "partita" c'e' scritto "soppressa"

 

mah.. su alcuni documenti da come subalterno 13, su altri 11

Allora, con l’aggiornamento del Catasto sono stati aggiornati i SUB (unità immobiliari).

Se vai sul sito ed inserisci solo il n. del foglio 39 e la particella 262 e clicchi RICERCA ti usciranno tutti i SUB dell’edificio che comprende il condominio di via dell’ederea ed il condominio di via dei gerani.

Quello che a te interessa è il condominio di via dell’edera dove al piano terra ci sono anche due box (o locali) che se sono di proprietà privata parteciperanno alla spesa di manutenzione della facciata.

Il valore catastale veniva attribuito in base ai vani e non in base ai metri quadri per cui in due appartamenti di pari metri quadri se uno aveva un salone e l’altro lo divideva in due stanze, quello con due stanze aumentava di un vano e quindi aumentava di valore.

Al momento la situazione di via dell’edera è questa e tu sei proprietaria del SUB 13

 

Piano terra – Sub 14 – Box – rendita catastale €. 106,91

Piano terra – Sub 15 – Box – rendita catastale €. 95,03

1° piano - Sub 5 - vani 5 – rendita catastale €. 348,61

1° piano - Sub 6 - vani 5 – rendita catastale €. 348,61

2° piano - Sub 7 - vani 6 – rendita catastale €. 495,80

2° piano - Sub 8 - vani 5 – rendita catastale €. 348,61

3° piano - Sub 9 - vani 5 – rendita catastale €. 348,61

3° piano - Sub 10 - vani 5,5 – rendita catastale €. 383,47

4° piano - Sub 13 - vani 5 – rendita catastale €. 348,61

 

Come vedi puoi appellarti a questi valori e dire che solo un appartamento al primo piano ed uno al terzo piano valgono di più e gli altri devono pagare in parti uguali.

 

A mio avviso, volendo fare le cose giuste a prescindere dai valori catastali, la mia proposta equitativa, in virtù del tuo terrazzo, considerando tutti gli appartamenti di 90 mq ed il tuo di 121 mq dato dall'incidenza del terrazzo, è di ripartire la spesa dei ventimila euro come segue:

 

€. 3.800,00 la tua quota

€. 16.200,00 ripartita in 6 parti uguali da €. 2.700,00 o come meglio credono i 6 restanti proprietari mettendosi d’accordo (o rompendosi le corna) tra loro.

Importante che tu recuperi €. 16.200,00 sui ventimila anticipati.

 

Forse i tuoi parenti, avendo una parente in Svizzera credono di avere una Banca Svizzera a loro disposizione.

L’errore l’hai fatto anticipando i soldi, visto che al momento l’ascensore nemmeno ti serviva.

Nel prossimo futuro paga solo le spese che ti vengono richieste con fatture allegate.

GRAZIEEE!!!

 

Esatto si, ci prendono per una banca svizzera �� quando invece abbiamo problemi anche noi.

Mia mamma e' un animo tanto generoso, troppo! E si rende conto di aver farto un errore.

 

Comunque anche tutti gli altri appartamenti hanno un terrazzomseppur piu' piccolo. Non conta?

 

Uno dei due box dev'essere nostro, l'altro della cugina del primo piano, quella che rivendica 1'700 euro. trattasi di garages.

Questo cambia qualcosa? Essendo box

 

Ancora Qualche domandina ��

 

Ma se loro pretendono (soprattutto la cugina del primo piano) la suddivisione in base alla scala millesimale, come possono accettare di dividere in parti uguali? Chi abita in alto mica paga di piu'?

 

Se si fa una scala millesimale, uscirebbe in parti uguali per gli altri 6 appartamenti?

 

Bagno e cucina valgono come vano?

 

3'800 l'hai calcolato in percentuale?

 

Sono tutti di 90mq. Mi sembra cosi tanto piu' piccolo il nostro...

P.s altri quesiti

 

Tra l'altro se Aspettiamo che si mettano d'accordo da 10 anni.... Mi sa che non si accorderanno mai su come ripartire quei 16'200. Per ora pagavano (alcuni) sugli altri calcoli di cui ti ho parlato.

 

Fammi capire se ho capito bene, in quanto dovro' riportare tutto con assoluta certezza e sicurezza, nonche' chiarezza.

 

La scala millesimale serve per ripartire spese di manutenzione e condominiali? (Come luce, riparazioni, ecc..)

 

Mentre per installazione ascensore si valuta la grandezza dell'appartamento?

 

Se si, ma allora perche' questo geometra ci ripartisce 20'000 euro come ho allegato nella foto? (Non sto diffidando di te, ma di lui)

 

Uno dei due box dev'essere nostro, l'altro della cugina del primo piano, quella che rivendica 1'700 euro. trattasi di garages.

Questo cambia qualcosa? Essendo box

 

Ancora Qualche domandina ��

 

Ma se loro pretendono (soprattutto la cugina del primo piano) la suddivisione in base alla scala millesimale, come possono accettare di dividere in parti uguali? Chi abita in alto mica paga di piu'?

 

Se si fa una scala millesimale, uscirebbe in parti uguali per gli altri 6 appartamenti?

 

Bagno e cucina valgono come vano?

 

3'800 l'hai calcolato in percentuale?

 

Sono tutti di 90mq. Mi sembra cosi tanto piu' piccolo il nostro...

Ho fatto un'ipotesi in cui tutti avete un appartamento di 90 mq e tu in più hai 140 mq di terrazzo che equivalgono a 31 mq di casa.

In percentuale, la tua casa di 121 mq paga 3.800

le vase di 90 mq pagano 2.700.

 

Se anche gli altri hanno un terrazzino bisognerebbe vedere le planimetria di ciascun appartamento.

I box non incidono sull'ascensore ma incideranno per le spese di rifacimento della facciata.

Chi abita in alto paga di più solo per la manutenzione dell'acensore e sul consumo dell'energia elettrica ma l'acquisto (i ventimila euro) si divide per millesimi di proprietà.

Se sapete con precisione quanti metri quadri è ciascuna casa potrete dividere in proporzione ai metri quadri di ciascun appartamento.

Se le case sono più o meno tutte uguali o variano solo di pochi metri quadri una dall'altro, pur facendo fare le tabelle di proprietà da un tecnico non credo vi discosterete più di tanto da quello che ho indicato.

Si potrebbero fare anche le tabelle millesimali seguendo il criterio indicato nel mio link precedente ma occorre sapere i metri quadri di ciascun appartamento specificando i metri quadri delle stanze, dei corridoi, dei ripostigli, della cucina, dei balconi, perchè ogni vano ha un suo coefficiente di valore oltre all'altezza e l'esposizione.

 

Se stanno facendo discussioni sul riparto della spesa saranno disposti a spendere tra i 200 ed i 250 euro a testa per far fare le tabelle a un tecnico?

 

Io scriverei una lettera dicendo così:

Non ci sono tabelle millesimali ma comunque la spesa va divisa in proporzione alla grandezza delle case che sono più o meno tutte uguali.

Anzichè pagare noi tutti e 7 €. 2857 a testa, ad evitare discussioni mi offro di pagare come mia quota €. 3.800 e la restante somma di €. 16.700 decidete voi che state sul posto se dividervela in parti uguali o diversamente tra voi.

Io ho deciso di pagare 1.000 euro in più di voi proprio per non farvi litigare però vi comunico che non pagherò più un centesimo di spese condominiali finchè non rientrerò di questa cifra. Non chiedetemi più soldi in anticipo perchè ora sono anch'io in difficoltà.

Io penso che il nostro (terrazza esclusa) sia piu' piccolo di tutti gli appartamenti (li ho visti tutti)

 

Allora potrei dire che mi sono informata sui regolamenti condominiali e sulle tabelle di ripartizione costi dicendo che sono 2 diverse tabelle e che l'installazione rientra nella presa in considerazione dei metri quadri, e non dei piani, mentre la manutenzione si! (Corretto?)

 

Ma forse ancora io non ho capito cosa sono le tabelle millesimali, e se queste varierebbero di tanto dal tuo calcolo. (La cugina infatti vuole fare la scala millesimale, convinta che questo calcolo la agevoler' non poco!)

 

Per altezza intendi altezza del piano o vano? La mandarda potrebbe valer meno?

Io penso che il nostro (terrazza esclusa) sia piu' piccolo di tutti gli appartamenti (li ho visti tutti)

 

Allora potrei dire che mi sono informata sui regolamenti condominiali e sulle tabelle di ripartizione costi dicendo che sono 2 diverse tabelle e che l'installazione rientra nella presa in considerazione dei metri quadri, e non dei piani, mentre la manutenzione si! (Corretto?)

 

Ma forse ancora io non ho capito cosa sono le tabelle millesimali, e se queste varierebbero di tanto dal tuo calcolo. (La cugina infatti vuole fare la scala millesimale, convinta che questo calcolo la agevoler' non poco!)

 

Per altezza intendi altezza del piano o vano? La mandarda potrebbe valer meno?

La tabella millesimale principale è quella di PROPRIETA'.

I millesimi di proprietà rappresentano il valore di ciascun appartamento rispetto ad un altro.

L'acquisto di un'ascensore dove prima non c'era si divide per millesimi di proprietà per diventare tutti COMPROPRIETARI dell'ascensore e l'altezza non c'entra nulla.

Par la manutenzione dell'ascensore, invece, presumendo che chi sta più in alto utilizza di più la corsa dell'ascensore, si fa un'altra tabella dove si paga a metà per millesimi di proprietà ed a metà per altezza piano.

Per la metà da pagare per altezza piano, il primo piano paga 1, il secondo piano paga 2, uil terzo piano paga 3, il quarto piano paga 4.

 

Tua cugina sarà agevolata non di poco quando l'ascensore si romperà e bisognerà ripararlo, ma la spesa iniziale d'acquisto (i ventimila euro) va ripartita in proporzione a quanto vale ciascuna casa.

Se mettete le case in vendita, la casa di tua cugina vale molto di più della tua o di quella del secondo piano sopra di lei?

E' questo il paragone che devi fare.

Grazie! Sei stato chiaro come sempre! Allora il geometra ha fatto un calcolo ed una previsione fuori luogo... E proporzioni assurde!

 

Se dovessi o vendere ora come ora, il nostro e' quello che vale di meno. In quanto e' il piu' piccolo ed e' mansardato (soffitti bassi), ed e' pure da ristrutturare

 

Questo e' l'appartamento,per darti un idea 🙂

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