#1 Inviato 22 Giugno, 2020 Buongiorno a Tutti e Buon Lunedì. Avrei un quesito da porVi. Oggi il proprietario dell'appartamento sottostante mi ha chiamato dicendo che erano caduti calcinacci dal loro soffitto del balcone, che credo in gergo si chiami cielino. Ora, di fatto, il proprietario ha comprato l'appartamento a dicembre 2019 non avvertendomi del danno. Il danno pare esserci da molto prima, a sua detta. Di fatto, sono state incautamente montate anche tende da Sole, senza però comunicarMi che le avrebbero messe. Non le avrebbero dovute mettere, in quanto il peso delle tende può influire o ha già influito sul danno in essere da Loro accusato circa il soffitto del loro balcone. Le condizioni trovate perciò sono quelle relative ad un danno che pare abbia completamente provocato, a Loro detta io. Non sono d'accordo. Principalmente i Proprietari affermano già sapere del danno. Di seguito, hanno provocato ulteriore danno attaccando delle tende da Sole, che a mio avviso, dovrebbero essere in tal caso, tolte subito, data l'entità del danno da Loro riscontrata. Ora in che parte, sarei io responsabile del danno da Loro imputateMi?! Grazie della risposta in anticipo....
#2 Inviato 22 Giugno, 2020 Quei calcinacci sembrano causati anche da infiltrazioni di acqua dal pavimento del piano superiore
#3 Inviato 22 Giugno, 2020 Potete fare un pari e patta: loro riparano il danno, tu lasci che tengano la tenda. Nel caso però ci siano veramente infiltrazioni, dovrai intervenire in modo più "invasivo", altrimenti il danno si ripresenterà tra non molto.
#4 Inviato 23 Giugno, 2020 Buongiorno, ho lo stesso problema, ma molto più grave, nel mio caso sono caduti calcinacci. Guardando la foto che hai messo penso che la tenda non abbia assolutamente creato o aumentato il danno, però è assurdo averla messa prima della riparazione. Normalmente si ritiene che la manutenzione del sottobalcone o cielino sia a spese del proprietario sottostante, mentre la pavimentazione sia di quello soprastante. Innanzi tutto bisogna sapere se l'immobile è del periodo 1960/70 infatti, come nel mio caso, i pavimenti dei balconi, quasi sempre, non venivano impermeabilizzati e quindi soggetti all'infiltrazione d'acqua e mi sembra il tuo caso. Quindi, bisognerebbe prima impermeabilizzare sopra e poi riparare il cielino!!! Il mio problema è che il proprietario dell' appartamento soprastante non vuole fare i lavori, non vuole neppure, come invece ho fatto io, passare ogni 2/3 anni un prodotto impermeabilizzante poco costoso e semplicissimo da passare. Qualcuno mi può dare un consiglio? Se un terzo rimane ferito chi paga? Tornando alla richiesta della discussione i lavori di riparazione deve farli il proprietario dell' appartamento sottostante ma nel caso non vi sia l'impermeabiliozzazione ai pavimenti del balcone ti consiglio di procedere con un prodotto isolante, altrimenti tra pochi anni sarete allo stesso punto.
#5 Inviato 23 Giugno, 2020 Cinlili dice: Normalmente si ritiene che la manutenzione del sottobalcone o cielino sia a spese del proprietario sottostante, mentre la pavimentazione sia di quello soprastante. sempre che non vi sia danno da art. 2043. se il danno è causato da infiltrazione d'acqua il proprietario del calpestio di sopra paga anche la tinteggiatura sotto, tipo se si rompe un tubo in un bagno.
#6 Inviato 23 Giugno, 2020 enrico dimitri dice: sempre che non vi sia danno da art. 2043. se il danno è causato da infiltrazione d'acqua il proprietario del calpestio di sopra paga anche la tinteggiatura sotto, tipo se si rompe un tubo in un bagno. Infatti ho precisato "normalmente" perché è ciò che ho sempre visto fare. Non sono a conoscenza di casi in cui il proprietario soprastante, parlando di balconi, abbia ripristinato il sottobalcone. Però mi fai vedere le cose da un altro punto di vista, è indiscutibile che nell'appartamento l'infiltrazione per rottura di un tubo spetti al proprietario soprastante. Approfondirò ulteriormente l'argomento, mi puoi indicare le tue fonti? Grazie.
#7 Inviato 23 Giugno, 2020 Quindi se cade un calcinaccio dal cielino sopra il mio balcone non sono responsabile. Giusto?
#8 Inviato 23 Giugno, 2020 Bisogna distinguere tra balconi aggettanti e balconi incassati. Nel primo caso il cielino o sottobalcone è di proprietà del condomino del piano superiore (quello che accede al balcone), quindi sua la responsabilità se si staccano calcinacci / mattoni ecc. Sue anche le spese di manutenzione, tranne nel caso il sottobalcone concorra al decoro architettonico dell'edificio(*), allora tutti i condomini partecipano limitatamente però ad intonaco e pittura. Per i balconi incassati invece, la soletta viene considerata come un solaio interpiano, quindi proprietà di entrambi i condomini sovra e sottostanti. In particolare, il sottobalcone è considerato del proprietario sottostante. (*) su come debba esser fatto il sottobalcone per partecipare al decoro architettonico, le opinioni si dividono; l'ultima giurisprudenza pare dire essenzialmente sempre, basta non sia al grezzo. Modificato 23 Giugno, 2020 da condo77
#9 Inviato 23 Giugno, 2020 Cinlili dice: Approfondirò ulteriormente l'argomento, mi puoi indicare le tue fonti? Grazie. art. 2043 del codice civile. responsabilità extracontrattuale. se invece è vetustà la responsabilità è contrattuale. condo77 dice: Bisogna distinguere tra balconi aggettanti e balconi incassati. oddio condo,hai ragione. ma quando una norma severa e seria che dice solo e semplicemente: nei condomini dove ci sono più balconi, tutti i proprietari,esclusi i piano terra partecipano alla spesa in via millesimale. non sarebbe una modo onesto e limpido per semplificarsi la vita? ciao.
#10 Inviato 23 Giugno, 2020 enrico dimitri dice: art. 2043 del codice civile. responsabilità extracontrattuale. se invece è vetustà la responsabilità è contrattuale. oddio condo,hai ragione. ma quando una norma severa e seria che dice solo e semplicemente: nei condomini dove ci sono più balconi, tutti i proprietari,esclusi i piano terra partecipano alla spesa in via millesimale. non sarebbe una modo onesto e limpido per semplificarsi la vita? ciao. A quando leggi che hanno come scopo quello di semplificare la vita dei cittadini e soprattutto raggiungono effettivamente tale scopo? 😉 1
#11 Inviato 23 Giugno, 2020 l.petrassi dice: Buongiorno a Tutti e Buon Lunedì. Avrei un quesito da porVi. Oggi il proprietario dell'appartamento sottostante mi ha chiamato dicendo che erano caduti calcinacci dal loro soffitto del balcone, che credo in gergo si chiami cielino. Ora, di fatto, il proprietario ha comprato l'appartamento a dicembre 2019 non avvertendomi del danno. Il danno pare esserci da molto prima, a sua detta. Di fatto, sono state incautamente montate anche tende da Sole, senza però comunicarMi che le avrebbero messe. Non le avrebbero dovute mettere, in quanto il peso delle tende può influire o ha già influito sul danno in essere da Loro accusato circa il soffitto del loro balcone. Le condizioni trovate perciò sono quelle relative ad un danno che pare abbia completamente provocato, a Loro detta io. Non sono d'accordo. Principalmente i Proprietari affermano già sapere del danno. Di seguito, hanno provocato ulteriore danno attaccando delle tende da Sole, che a mio avviso, dovrebbero essere in tal caso, tolte subito, data l'entità del danno da Loro riscontrata. Ora in che parte, sarei io responsabile del danno da Loro imputateMi?! Grazie della risposta in anticipo.... Non si riscontrano distacchi di intonaco ma del rivestimento esterno (dipintura) che non dipendono dall’ancoraggio della tenda. Se il balcone è aggettante la spesa per la manutenzione è a completo carico del proprietario, che può pretendere che sia eliminato l’aggancio al suo balcone della tenda . Se il balcone è incassato la spesa spetta al proprietario dell’abitazione sottostante che ha diritto a mantenere l’aggancio della tenda essendo comproprietario della soletta. Cinlili dice: Buongiorno, ho lo stesso problema, ma molto più grave, nel mio caso sono caduti calcinacci. Guardando la foto che hai messo penso che la tenda non abbia assolutamente creato o aumentato il danno, però è assurdo averla messa prima della riparazione. Normalmente si ritiene che la manutenzione del sottobalcone o cielino sia a spese del proprietario sottostante, mentre la pavimentazione sia di quello soprastante. Innanzi tutto bisogna sapere se l'immobile è del periodo 1960/70 infatti, come nel mio caso, i pavimenti dei balconi, quasi sempre, non venivano impermeabilizzati e quindi soggetti all'infiltrazione d'acqua e mi sembra il tuo caso. Quindi, bisognerebbe prima impermeabilizzare sopra e poi riparare il cielino!!! Il mio problema è che il proprietario dell' appartamento soprastante non vuole fare i lavori, non vuole neppure, come invece ho fatto io, passare ogni 2/3 anni un prodotto impermeabilizzante poco costoso e semplicissimo da passare. Qualcuno mi può dare un consiglio? Se un terzo rimane ferito chi paga? Tornando alla richiesta della discussione i lavori di riparazione deve farli il proprietario dell' appartamento sottostante ma nel caso non vi sia l'impermeabiliozzazione ai pavimenti del balcone ti consiglio di procedere con un prodotto isolante, altrimenti tra pochi anni sarete allo stesso punto. In questo caso non vi sono dubbi sulla causa del degrado ovvero sul deterioramento della impermeabilizzazione della soletta, per cui a prescindere dal tipo di balcone deve intervenire a proprie spese il proprietario che ne esercita il calpestio. La distinzione fra balcone aggettante e incassato è necessaria per la giusta attribuzione delle spese necessarie per le manutenzioni e nel caso di balcone incassato i lavori che riguardano la soletta in calcestruzzo armato o in laterocemento sono a carico di entrambi i proprietari e in parti eguali. Nel caso di balcone aggettante, volendo considerare qualsiasi rivestimento del sottobalcone condominiale, il proprietario del balcone dovrebbe commissionare la messa in sicurezza, il ripristino delle parti di struttura della soletta e il primo stato di intonaco (rinzaffo); il condominio dovrebbe successivamente provvedere a spese di tutti alla stesura dello strato di intonaco di finitura al rivestimento (pittura , altro) e se il proprietario dell’abitazione sottostante si rifiutasse di far accedere alla sua proprietà gli operai dell’impresa, bisognerebbe intervenire dall’esterno con attrezzature fisse o mobili. Bo! Modificato 23 Giugno, 2020 da G.Ago 1
#12 Inviato 23 Giugno, 2020 G.Ago dice: Non si riscontrano distacchi di intonaco ma del rivestimento esterno (dipintura) che non dipendono dall’ancoraggio della tenda. Se il balcone è aggettante la spesa per la manutenzione è a completo carico del proprietario, che può pretendere che sia eliminato l’aggancio al suo balcone della tenda . Se il balcone è incassato la spesa spetta al proprietario dell’abitazione sottostante che ha diritto a mantenere l’aggancio della tenda essendo comproprietario della soletta. In questo caso non vi sono dubbi sulla causa del degrado ovvero sul deterioramento della impermeabilizzazione della soletta, per cui a prescindere dal tipo di balcone deve intervenire a proprie spese il proprietario che ne esercita il calpestio. La distinzione fra balcone aggettante e incassato è necessaria per la giusta attribuzione delle spese necessarie per le manutenzioni e nel caso di balcone incassato i lavori che riguardano la soletta in calcestruzzo armato o in laterocemento sono a carico di entrambi i proprietari e in parti eguali. Nel caso di balcone aggettante, volendo considerare qualsiasi rivestimento del sottobalcone condominiale, il proprietario del balcone dovrebbe commissionare la messa in sicurezza, il ripristino delle parti di struttura della soletta e il primo stato di intonaco (rinzaffo); il condominio dovrebbe successivamente provvedere a spese di tutti alla stesura dello strato di intonaco di finitura al rivestimento (pittura , altro) e se il proprietario dell’abitazione sottostante si rifiutasse di far accedere alla sua proprietà gli operai dell’impresa, bisognerebbe intervenire dall’esterno con attrezzature fisse o mobili. Bo! Deve lasciar accedere, art. 843 c.c. Nel caso del mio condominio, per evitare complicazioni quando abbiamo rifatto i balconi abbiamo intestato tutte le fatture al condominio e la stessa ditta si è occupata sia delle parti condominiali che di quelle private. Poi in sede di ripartizione dei costi abbiamo differenziato.
#13 Inviato 24 Giugno, 2020 condo77 dice: Deve lasciar accedere, art. 843 c.c. Nel caso del mio condominio, per evitare complicazioni quando abbiamo rifatto i balconi abbiamo intestato tutte le fatture al condominio e la stessa ditta si è occupata sia delle parti condominiali che di quelle private. Poi in sede di ripartizione dei costi abbiamo differenziato. Dispositivo dell'art. 843 Codice civile Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Omissis In tema di accesso al fondo altrui per l'esecuzione di interventi edilizi (nella specie realizzazione di una canna fumaria), ai fini della verifica delle condizioni di cui all'art. 843 c.c., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 28234 del 26 novembre 2008) Anche nel condominio che amministro siamo intervenuti sui balconi in occasione della manutenzione delle facciate con la sottoscrizione di un contratto d’appalto unico sia per le parti comuni che per quelle private, agendo come rappresentante del condominio per le parti comuni e dei singoli proprietari per le parti esclusive previo mandato scritto da ciascuno di essi. Nel rispetto della proprietà esclusiva dei balconi aggettanti, un proprietario non ha dato il consenso ad eseguire i lavori sul suo balcone, pur avendo partecipato alle spese per la manutenzione delle parti comuni in facciata. A tuttoggi non ha ancora provveduto a mantenere il suo balcone.
#14 Inviato 24 Giugno, 2020 Pensavo all'accesso al balcone per riparare il cielino sovrastante, accesso che secondo me non può essere negato. Può essere invece negato l'accesso all'appartamento per recarsi sul balcone, dato che qui ci sono varie alternative (cestello, ponteggio, edilizia acrobatica, ecc.).
