Vai al contenuto
taos73

Box auto situato all'interno di un cortile di un condominio

Buongiorno.

 

Volevo informazioni riguardo un problema che abbiamo da quasi un anno e volevo capire chi contattare prima che la situazione degeneri.

 

Mio padre è proprietario di un box auto situato all'interno di un cortile di un condominio.

 

Esistono in tutto sei garage di cui cinque delle stesse dimensioni e un magazzino enorme.

 

Da quando è stato costruito il condominio i box non hanno mai pagato le spese di condominio perché mai richieste dall' amministratore. Da un annetto il nuovo amministratore ha deciso di far pagare ai garage le spese.

 

Tutto OK, anche se con molti dubbi, ma il problema è che il box enorme, dovendo pagare di più, si rifiuta e quindi partono i dispetti da parte del condominio.

 

L'amministratore non paga la tassa per il passo carraio anche se è rimasta la rampa e la gente parcheggia davanti al portone.

 

Ora quali diritti hanno i proprietari dei box? come dovrebbero essere ripartite le spese?

 

Grazie

Le spese per i box devono essere versate in proporzione ai mlm di proprietà per tutte le parti comuni elencate nell'art 1117 cc salvo titolo contrario, se tuo padre paga regolarmente la sua quota parte all'amministratore ha diritto di transito anche se l'amministratore per ripicca non paga la tassa del Passo Carrabile.

L'amministratore sbaglia di grosso a comportarsi così, perchè in caso il proprietario del box enorme non paga, deve prendersela solo con i morosi adottando le norme previste dal Codice Civile e Dacc, ovvero richiesta del Decreto Ingiuntivo in primis, e poi eventuale pignoramento.

Se l'amministratore non si attiva o così facendo limita i diritti ai condomini rischia la revoca ed anche il pagamento di eventuali danni.

Buongiorno grazie della risposta ma forse mi sono spiegato male.

 

Da un vecchio regolamento condominiale i box auto sono situati in un cortile condominiali con il solo diritto di passaggio. Le spese sono a carico dei condomini e i box sono indipendenti. Sulle carte del condominio vengono delimitati le due aree separate.

 

Ora anche io dico che giustamente qualcosa andrebbe pagato ma non mi è chiaro se l'amministratore può fare il dittatore.

 

Si può cambiare il regolamento condominiale? Come? Il condominio può richiedere le spese dato che per anni è stato così? Quali spese vanno pagate dai box? L'amministratore ha fatto un 10% su alcune utenze e sulla sua parcella.

 

Grazie

L'amministratore di sua iniziativa non può fare nulla e deve stare al RdC, per cui se era stato stabilito che i box non pagavano, non devono pagare sino alla modifica del RdC che può avvenire con la maggioranza del 2°c. art 1136 cc > teste presenti e favorevoli rappresentanti almeno 500 mlm se il regolamento è assembleare, mentre se è contrattuale la modifica deve essere effettuata all'unanimità con 1000/1000

Un altra cosa, se il regolamento era assembleare ed esentava i box dal pagamento non era regolare perchè la delibera doveva essere adottata all'unanimità, comunque l'amministratore non può modificare quanto scritto sul Regolamento, giusto o non giusto che sia, questo compito è esclusivo dell'assemblea oppure qualsiasi condomino poteva adire alle vie legali, ma non l'amministratore.

Buongiorno grazie della risposta ma forse mi sono spiegato male.

 

Da un vecchio regolamento condominiale i box auto sono situati in un cortile condominiali con il solo diritto di passaggio. Le spese sono a carico dei condomini e i box sono indipendenti. Sulle carte del condominio vengono delimitati le due aree separate.

 

Ora anche io dico che giustamente qualcosa andrebbe pagato ma non mi è chiaro se l'amministratore può fare il dittatore.

 

Si può cambiare il regolamento condominiale? Come? Il condominio può richiedere le spese dato che per anni è stato così? Quali spese vanno pagate dai box? L'amministratore ha fatto un 10% su alcune utenze e sulla sua parcella.

 

Grazie

Mi pare di capire che i box sono su un'area diversa da quella del condominio (i box non sono sotto il tetto dell'edificio) e non fate parte di quel condominio.

Se esiste una servitù di passaggio su un terreno di cui non siete comproprietari dovete pagare solo le spese per mantenere la servitù (passo carrabile e manutenzione del corsello box) e non pagare le spese per l'amministrazione.

Dovete solo stabilire con l'amministratore se dovrà essere lui a pagare il passo carrabile e voi gli riconoscerete la spesa dietro ricevuta oppure dovrete provvedere voi stessi al pagamento della tassa.

Una volta ripristinato il passo carrabile nessuno potrà più bloccarvi.

Ottimo.

 

Allora il regolamento è vecchissimo. Non saprei di quanti anni fa. Parla di un magazzino di una signora che negli anni forse sono stati trasformati in box.

Da quello che ho letto posso dire che i condomini sono contro i proprietari dei box e credo tutti vogliano le spese.

 

I box non sono sotto lo stesso tetto ma bisogna entrare in un portone condominiale con il suo androne. Si apre un altro cancello e si accede a un cortile segnato. Una parte di proprietà condominiale e una grossa fetta dei proprietari dei box

Ottimo.

 

Allora il regolamento è vecchissimo. Non saprei di quanti anni fa. Parla di un magazzino di una signora che negli anni forse sono stati trasformati in box.

Da quello che ho letto posso dire che i condomini sono contro i proprietari dei box e credo tutti vogliano le spese.

 

I box non sono sotto lo stesso tetto ma bisogna entrare in un portone condominiale con il suo androne. Si apre un altro cancello e si accede a un cortile segnato. Una parte di proprietà condominiale e una grossa fetta dei proprietari dei box

Dovete controllare gli atti di proprietà per capire se fate parte del condominio oppure avete solo una servitù di passaggio.

Se è trascritta la servitù di passaggio non fate parte dl condominio perchè non potete avere una servitù su un bene di cui siete comproprietari.

 

Se invece siete comproprietari del portone, del cortile, del tetto....

fate parte del condominio e dovete partecipare alle spese per millesimi di proprietà.

Sull' atto del box non fa menzione al condominio. Fa menzione al numero civico di ingresso

Sull' atto del box non fa menzione al condominio. Fa menzione al numero civico di ingresso

E la servitù di passaggio da dove risulta?

Sull'atto si fa menzione ad un regolamento contrattuale?

Dal regolamento del condominio sicuro

 

Questa sera però controllo meglio l'atto.

Sul contratto non menziona nulla. Solo che il box si trova a quel determinato indirizzo.

 

La servitù di passaggio viene menzionata nel regolamento di condominio stilato nel 1980. Faccio presente che sul regolamento esistono le tabelle millesimali dei condomini e non quelle dei garage.

Sul contratto non menziona nulla. Solo che il box si trova a quel determinato indirizzo.

 

La servitù di passaggio viene menzionata nel regolamento di condominio stilato nel 1980. Faccio presente che sul regolamento esistono le tabelle millesimali dei condomini e non quelle dei garage.

Diventa complicato dire se i box fanno parte del condominio.

Tuo padre ha acquistato dopo il 1980 o fa parte di quelli che hanno firmato il regolamento e lo hanno registrato in Conservatoria?

 

Anche se non si trattasse di regolamento contrattuale scritto potrebbe essere definito regolamento contrattuale per fatti concludenti per essere stati esentati dalle spese da ben 35 anni.

 

In ogni modo se i piccoli box hanno riconosciuto il condominio e pagano le quote richieste l'amministratore non può rifiutarsi di pagare il passo carrabile.

Se l'amministratore ritiene che anche i box devono pagare deve agire legalmente contro chi non vuol pagare ma non può tagliare i servizi agli altri.

Forse è il caso di sentire un avvocato e diffidare l'amministratore ad adempiere ai suoi doveri.

La ringrazio. Ok preso atto che si deve pagare chiedo.

 

E' giusto pagare la luce dell' androne ad esempio e le pulizie di questo?

 

E' l'amministratore che deve far calcolare i millesimi ai box visto che non ne hanno?

La ringrazio. Ok preso atto che si deve pagare chiedo.

 

E' giusto pagare la luce dell' androne ad esempio e le pulizie di questo?

 

E' l'amministratore che deve far calcolare i millesimi ai box visto che non ne hanno?

Se fate parte del condominio dovete pagare per quello che usate.

Se per entrare nei box usate il portone, l'androne e l'atrio, dovete pagare sia la manutenzione che i servizi, quali pulizie ed illuminazione.

Voi dovete pagare in proporzione al valore del vostro box rispetto a tutto il valore del condominio (appartamenti+box).

La revisione delle tabelle può essere approvata dalla maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno metà del valore del condominio.

Sarà un tecnico (generalmente un geometra) a predisporre le nuove tabelle e la spea sarà ripartita tra tutti per millesimi di proprietà.

Ok ma mettiamo il caso che l'amministratore mandi il conto ai soli proprietari dei box (nessuno dei proprietari vive in quel condominio). Possiamo noi proprietari dei box calcolarci dei nostri millesimi in modo da pagare il condominio?

 

Esiste un calcolo preciso da poter prenderne spunto?

buongiorno, ho letto almeno 3 volte la discussione. Io ho un problema analogo.

Situazione: sono proprietario di un piccolo magazzino situato all'interno di un cortile, in un edificio con altri piccoli depositi. Tutti abbiamo la "comproprietà" dell'androne che fa parte di un condominio di appartamenti (anche loro hanno la comproprietà dell'androne). I magazzini NON fanno parte del condominio e ritengo non ne possano far parte poiché il cortile comune a tutti loro, che ha come uscita l'androne condominiale, è una particella catastale diversa da quella dei subalterni del condominio, che NON hanno comproprietà sul cortile.

Finora abbiamo pagato le spese dell'androne, senza problemi, con ripartizione amichevole e "artigianale", suddividendo come se fosse una comunione in parti uguali. Adesso sono subentrati nel condominio nuovi proprietari che ci vogliono imporre MM di proprietà e spese conseguenti.

Domande:

1) se i nostri locali non hanno la comproprietà del suolo con il condominio, siamo tenuti a farne parte?

2) se no, come ritengo, come si potrebbero calcolare i nostri MM di proprietà sul solo androne?

3) a complicare le cose, esiste un fondo vicino che ha da sempre utilizzato l'androne e solo recentemente sono riusciti a farsi riconoscere con sentenza la servitù di passaggio nell'androne. Sono disposti a pagare le spese ordinarie, ma come calcolarle?

Scusate, mi sono introdotto in questa discussione per le analogie, ma forse avrei dovuto iniziare una nuova discussione.

Ritengo che i problemi si possano risolvere con il confronto, il rispetto e il buon senso. Ma se dall'altra parte ci si trova solo arroganza e prepotenza davvero non rimangono che gli avvocati, ossia musi lunghi tra vicini, amarezze e spese.

Grazie a tutti!

Se i vostri locali non hanno la comproprietà delle parti comuni del condominio, quindi del suolo su cui sorge il condominio, on fate parte del condominio ma avete una servitù. Questo non vi esime dalle spese pe il mantenimento della servitù (quindi androne).

va bene le spese, le abbiamo sempre pagate, ma non è chiara la forma. Non si tratta di servitù, ho precisato che abbiamo la COMPROPRIETA' dell'androne, risulta a rogito notarile, ma niente altro nel condominio, così come i subalterni facenti parte del condominio non hanno diritti di proprietà sulla particella catastale su cui sorge la nostra proprietà.

Grazie comunque per la risposta

Scusa, ma nell'ultimo post dici che non avete la comproprietà del suolo.

Se invece avete la comproprietà dell'androne col resto del condominio, allora dovreste costituire una specie di supercondominio per l'androne, per cui pagherete le spese di manutenzione

ordinaria e straordinaria e anche una quota del compenso dell'amministratore riferita a ciò che fa per l'androne

lollolalla, è come dici nell'ultimo post: non abbiamo la comproprietà del suolo. Però il tuo post precedente mi ha fatto venire un dubbio e ho controllato il rogito: qui non viene citata la comproprietà dell'androne, ma generiche parti comuni dell'intero fabbricato di cui il nostro immobile è parte. Tieni conto che l'androne è in un altro fabbricato (quello del condominio) e che l'edificio dove è la nostra proprietà non risulta neppure confinante poiché per due lati il confine è una corte comune (ma non con il condominio) e per due lati un altro edificio con niente in comune. La comproprietà dell'androne è riportata solo sull'elaborato planimetrico, ma questo non è richiamato nel rogito.

Intanto mi state aiutando a chiarire.

Ulteriori domande, se qualcuno riesce a darmi un parere:

1) l'elaborato planimetrico ha valore legale?

2) non essendo la comproprietà citata dell'androne citata nel rogito, non essendo a noi registrare a catasto proprietà nella particella dove è situato l'androne, era corretto il primo post di lollolalla dove citava una servitù?

3) dovrei andare a cercare documenti nella conservatoria?

grazie a tutti quelli che mi dicono qualcosa

Buonasera ritorno sull' argomento perché ci sono state delle novità.

 

Il comune di Torino ha rifiutato la richiesta del condominio di togliere il cartello del passo carraio perchè obbligato a mantenere la servitù di passaggio.

 

L'amministratore vuole addebitare una parte delle spese portoni, luce dell' androne, mantenimento dell' androne, pulizia dell'androne, cancelleria e onorario amministratore.

 

Ok questo credo sia giusto perché usufriamo dell' androne. Non avendo però delle tabelle millesimali garage e quindi dovendo gestire la cosa verso il condominio esiste una percentuale per legge o equa che il condominio può richiedere?

 

Ad esempio il condominio vorrebbe addebitarci 80% delle spese del portone. Se ci fosse da dipingere o sostituire il portone questo deve aggravare con una percentuale così alta? La loro scusa è che i garage aprono sempre per le auto. Mi verrebbe da rispondere togliamolo allora il portone.

 

Saluti

Ad esempio il condominio vorrebbe addebitarci 80% delle spese del portone. Se ci fosse da dipingere o sostituire il portone questo deve aggravare con una percentuale così alta? La loro scusa è che i garage aprono sempre per le auto. Mi verrebbe da rispondere togliamolo allora il portone.
E come fanno ad addebitarvi l'80% delle spese se non esiste una tabella millesimale e/o una Tabella Millesimale, RdC Contrattuale, rogito, o accordo firmato da tutti per stabilire questo 80%?

Secondo me sarebbe da sedersi attorno ad un tavolo e stabilire d'accordo una tabella millesimale basata sul valore catastale di ciascuno, o sui metri quadrati di pertinenza, oppure sui metri cubi, in pratica trovare un sistema valido per dare un valore legale alla partizione delle spese per questo portone.

L'uso più o meno intenso non è un parametro valido per stabilire le quote di partecipazione alle spese, perchè chi ci abita potrebbe usare il portone più volte di chi ha una autovettura che esce al mattino e ritorna alla sera, basta pensare ad una famiglia, genitori che lavorano e due o tre bambini che vanno a scuola, frequentano la palestra ecc ecc

L'amministratore vuole addebitare una parte delle spese portoni, luce dell' androne, mantenimento dell' androne, pulizia dell'androne, cancelleria e onorario amministratore.

 

Ok questo credo sia giusto perché usufriamo dell' androne. Non avendo però delle tabelle millesimali garage e quindi dovendo gestire la cosa verso il condominio esiste una percentuale per legge o equa che il condominio può richiedere?

Se il passo carrabile è usato solo dai box è giusto che la spesa del passo carrabile la paghino solo coloro a cui serve (diverso uso previsto da 2° e 3° comma art. 1123).

Per tutte le altre spese dell'androne comune dovete pagare per millesimi di proprietà.

Tieni presente che se calcolate i mq., il coefficiente della superficie di un box vale circa la metà del coefficiente di una stanza di un appartamento.

In questo caso il valore catastale potrebbe essere una soluzione ragionevole.

O trovate un accordo ragionevole (esclusa la tassa del passo carrabile dovreste pagare molto meno di chi ha un appartamento) oppure votate contro qualsiasi decisione e rivolgetevi al Tribunale, cominciando dalla mediazione legale obbligatoria.

La cosa è molto complicata. Il passo carrabile non è utilizzato solo dai proprietari dei box ma anche dal condominio. Ad esempio in periodo di ferie c'è chi entrava nel cortile per caricare e scaricare le valige. Quando fanno dei lavori serve per l'ingresso a muratori.

 

A questo punto una decisione definitiva la può prendere un giudice di pace? Ma a questo punto è giusto che ci preoccuopiamo noi proprietari dei box? Mi viene da pensare che l'amministratore del condominio se vuole dei soldi per il condominio e non sa calcolarli è inutile che minacci e faccia causa lui no? Almeno un giudice ci dirà cosa realmente dobbiamo pagare e non sotto minacce del condominio

×