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Nimrod1980

Bonus 110% - per mancata rivalutazione economica del mio appartamento?

Buongiorno,

pongo il seguente quesito agli iscritti.

Abito in un condominio di 10 unità. Una settimana fa, ho partecipato all'assemblea condominiale. In tale circostanza, l'amministratore ha riferito di avere trovato una ditta specializzata disposta ad installare il cappotto termico  al condominio ed un impianto fotovoltaico per produrre energia elettrica da utilizzare nelle  parti comuni. La predetta ditta è disposta ad eseguire i lavori applicando lo sconto in fattura. All'assemblea erano presenti 5 condomini su 10. All'atto di decidere se eseguire i lavori o meno, 4 condomini, dei 5 presenti, hanno espresso voto contrario. Solo io ho espresso parere favorevole.

La mia domanda è la seguente: Ritenendo che tali lavori siano una grande opportunità per rivalutare il condominio dal punto di vista energetico (è in classe f) e dal punto di vista economico, posso in futuro rivalermi legalmente sui condomini che si sono espressi in maniera contraria ai lavori, per mancata rivalutazione economica del mio appartamento?

 

Nimrod1980 dice:

posso in futuro rivalermi legalmente sui condomini che si sono espressi in maniera contraria ai lavori, per mancata rivalutazione economica del mio appartamento?

Chiediamo a @cacallo e a @SisterOfNight

No, non c'è possibilità di rivalsa.

Quella è stata la delibera del condominio e, supposta valida, quella resta.

Nel merito bisognerebbe capire perché la maggioranza votò contraria; se è un problema di costi da anticipare con un immobile perfettamente in regola, se ne potrebbe anche discutere in ipotesi di cessione del credito, tuttavia personalmente ti sconsiglierei di pensare ad una simile causa risarcitoria che appare infondata.

 

*** *** ***

O.T. : ho risposto eccezionalmente perché sto analizzando un possibile ricorso per impossibilità di accesso al super bonus per colpa di chi non ha regolarizzato diverse unità immobiliari di un condominio.

Se ti trovi in una situazione del genere, allora il discorso cambia radicalmente ex artt. 872 e 2043 c.c.

*** ***

Saluti a tutti, per un po' debbo continuare a non frequentare il forum perché mi affatica assai stare davanti ad un monitor.

 

  • Grazie 1
cacallo dice:

Saluti a tutti, per un po' debbo continuare a non frequentare il forum perché mi affatica assai stare davanti ad un monitor.

Grazie....messaggio ricevuto. 😊

Grazie della risposta.

Ho il timore che la problematica sia questa. Penso che la decisione sia stata presa in virtù del fatto che ci sono delle irregolarità nel condominio risalenti al 1960 quando è stato costruito. Non migliorare un condominio perché ci sono delle irregolarità vecchie da sanare lo trovo davvero fuori da ogni logica.

Faccio fatica a comprendere il loro voto contrario, visto che i lavori sarebbero a gratis e vi sarebbe la possibilità di fare rientrare anke il tetto che nn è stato mai fatto. 

Non vorrei perdere questo treno visto che passerà una sola volta.

Grazie

 

 

Nimrod1980 dice:

 

La mia domanda è la seguente: Ritenendo che tali lavori siano una grande opportunità per rivalutare il condominio dal punto di vista energetico (è in classe f) e dal punto di vista economico, posso in futuro rivalermi legalmente sui condomini che si sono espressi in maniera contraria ai lavori, per mancata rivalutazione economica del mio appartamento?

 

Assolutamente no perchè è un loro diritto accettare o meno l'opportunità di fare dei lavori.

E' vero che tu di fatto ti trovi danneggiato ma non ogni danno che subiamo prevede un risarcimento ,Gli altri condomini non sono obbligati a fare dei lavori e la loro scelta non è illecita pertanto non da' diritto a te ad un risarcimento per mancata rivalutazione economica

  • Grazie 1

Buonasera, mi riallaccio alla situazione, e se fosse il contrario, cioè i condomini vogliono fare i lavori, richiedono una assemblea ufficialmente e l amministratore se ne frega? Può essere chiamato in causa per risarcire i danni subiti se fa perdere l opportunità? 

Egregio dinofour, mio malgrado intervengo nuovamente per cercare di spiegarti meglio il concetto di danno, anche in considerazione che il bonus potrebbe essere fruibile anche da un singolo condomino.

 

L'assemblea è libera di decidere di non fare lavori, tuttavia tutti i condomini di uno stabile sono obbligati alla conformità edilizia ed urbanistica del condominio di modo che tu, almeno per la tua proprietà individuale dato che apparentemente non c'è interesse al bonus per l'intero stabile, possa usufruire dei vari bonus fiscali.

 

L'amministratore pertanto non è perseguibile sia perché ha rispettato il mandato assembleare, sia perché non compete a lui la sanatoria edilizia del condominio (compete ai singoli proprietari) che, normativamente, ti preclude l'accesso al super bonus.

Direi poi che se anche l'assemblea avesse deliberato i lavori che ti interessano a maggioranza, i dissenzienti avrebbero potuto eccepire la nullità della delibera perché prima si deve accertare l'esatta conformità edilizia del complesso, poi si può pensare di deliberare lavori ammessi alla fruizione del super bonus.

 

Alternativamente, omettendo la conformità edilizia, si sarebbe potuto pensare al "bonus facciate" (90%) ma, secondo me, migliorare l'efficienza energetica di due classi (ora sei in classe "f") solo con un cappotto perimetrale, la vedrei alquanto difficile senza considerare anche il tetto e le finestre (che sono elementi disperdenti non da poco).

 

Le tue ipotesi risarcitorie lasciale perdere perché, da come esponi (troppo succintamente) la situazione, sono alquanto peregrine ed infondate.

 

Scusa, ma così è.

 

(o.t.: tolgo il notificami risposte perché sono ancora troppo debilitato per smanettare al computer).

dinofour dice:

Buonasera, mi riallaccio alla situazione, e se fosse il contrario, cioè i condomini vogliono fare i lavori, richiedono una assemblea ufficialmente e l amministratore se ne frega? Può essere chiamato in causa per risarcire i danni subiti se fa perdere l opportunità? 

Se alcuni condomini chiedono espressamente un'assemblea straordinaria con all'odg la possibile fruizione dell'ecobonus  ed egli non convoca l'assemblea,  questa puo' essere convocata dal singolo condomino. 

Dopo di che si potrà valutare prima in sede assembleare poi giudiziale la revoca del mandato.

 

Il risarcimoento anche qui, non lo vedo perchè 1. l'assemblea puo' comunque convocarsi anche se l'amministratore è inerte

2. il mancato adempimento della richiesta fa sì che l'assemblea o il singolo condomino abbiano azione per la revoca dell'amministratore (che è se vogliamo dirla terra terra la "punizione" per non aver ottemperato alla richiesta)

3. il risarcimento di un danno si ha solo se il danno viene dimostrato ed è in nesso causale con una condotta illecita.   Nel nostro caso visto che comunque l'assemblea puo' essere convocata anche in inerzia dell'amministratore,  viene subito a mancare il nesso causale perchè la difesa dell'amministratore vi direbbe "e potevate convocarvela voi l'assemblea, o potevate revocare il mandato e nominare nuovo amministratore".  Quindi l'inerzia sarebbe anche vostra.

Inoltre se un'assemblea non è stata mai convocata, nè dall'amministratore nè dai condomini, la decisione di aderire al bonus non è stata ovviamente presa ma non è detto che la votazione sarebbe stata a favore della fruizione. Mancano quindi gli elementi base per fondare un risarcimento del danno.

I condomini vogliono aderire tutti in quanto lo stabile è mal messo, al limite dello sgombero, ma tanto è casa estiva e per fortuna è abitata pochi giorni all anno. Quel che è certo che questo simil amministratore è un vero inetto, per non dire altro. Aspetta che finisca il bonus per poi costringerci a fare lavori come gli gira a lui e a suo tornaconto. Questa è l unica spiegazione. E deve andare soltanto a.......... Capiscimi a mmiaaa!!! 

cacallo dice:

No, non c'è possibilità di rivalsa.

Quella è stata la delibera del condominio e, supposta valida, quella resta.

Nel merito bisognerebbe capire perché la maggioranza votò contraria; se è un problema di costi da anticipare con un immobile perfettamente in regola, se ne potrebbe anche discutere in ipotesi di cessione del credito, tuttavia personalmente ti sconsiglierei di pensare ad una simile causa risarcitoria che appare infondata.

 

*** *** ***

O.T. : ho risposto eccezionalmente perché sto analizzando un possibile ricorso per impossibilità di accesso al super bonus per colpa di chi non ha regolarizzato diverse unità immobiliari di un condominio.

Se ti trovi in una situazione del genere, allora il discorso cambia radicalmente ex artt. 872 e 2043 c.c.

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Saluti a tutti, per un po' debbo continuare a non frequentare il forum perché mi affatica assai stare davanti ad un monitor.

 

Come singolo condomino posso fare il cappotto esterno solo al mio appartamento ?  

Nimrod1980 dice:

Come singolo condomino posso fare il cappotto esterno solo al mio appartamento ?  

Non potresti fruire del 110% di detrazione

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