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condo77

Bonus 110% - condominii sì, edifici plurifamiliari no?

Alebor dice:

Una cosa mi son dimenticato.. ma essendoci più edifici ma con solo 2 proprietari (1 attuale ma 2 a breve..) che formano un condominio unico ( orizzontale o super... anche se mi sembra un parolone) bisogna avere un codice fiscale e/o amministratore esterno per forza? 

Vi conviene chiedere il codice fiscale, anche se non è obbligatorio per fruire del bonus 110%.

L'amministratore esterno non è mai obbligatorio.

L'amministratore (anche interno) è obbligatorio se ci sono più di 8 condomini.

A mio avviso ti conviene farti eleggere amministratore così puoi seguire tutte le pratiche e hai titolo per firmare i contratti con le ditte.

 

Grazie mille pensavo che per essere amministratore si dovesse seguire qualche corso ed avere un'abilitazione. Per il codice fiscale seguirò il consiglio anche perché così credo sia tutto ufficializzato senza dubbi.

Alebor dice:

Grazie mille pensavo che per essere amministratore si dovesse seguire qualche corso ed avere un'abilitazione. Per il codice fiscale seguirò il consiglio anche perché così credo sia tutto ufficializzato senza dubbi.

Servono degli aggiornamenti annuali per l'amministratore esterno.

Per l'amministratore interno non sono obbligatori.

Per non compiere passi falsi visto che sarebbe la tua prima esperienza, chiedi qui sul forum e appoggiati ad un bravo commercialista.

Modificato da condo77

Si certamente chiederò di sicuro sia qui che al mio commercialista in quanto non so proprio nulla di amministratore di condominio. Domani comunque giro le piantine cercando di evidenziare come sono in comune così si capisce meglio il tutto.

Buongiorno,
ho scoperto il vostro forum e letto la discussione, che mi interessa molto. Pongo qui il quesito, sperando nella vostra gentilezza nel rispondere.

Ho un edificio in linea di proprietà unica, suddiviso in due subalterni distinti (quindi due unità immobiliari) di cui una residenziale (A/7) e l'altra non residenziale (C/2). Gli ingressi sono distinti ma non autonomi in quanto danno sul giardino privato. Un solo contatore gas e acqua, due contatori corrente e due caldaie. La superficie dell'unità C/2 è minore del 50% della superficie totale dell'edificio. Una porzione dell'edificio è solo piano terra interamente C/2, una porzione centrale ha al piano terra C2 e al piano superiore A/7, l'ultima porzione dell'edificio è su due piani ed è interamente A/7.
In questo caso, secondo voi, si rientra nella casistica di "edificio unifamiliare e relative pertinenze", considerando la parte C/2 come di pertinenza dell'edificio, oppure si rientra nella casistica dell'Agenzia delle Entrate (circolare 24/E) per cui "non si applica alle parti comuni di due o più unità immobiliari accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario", con la conseguenza di non poter accedere al bonus 110%?

Seconda domanda, il limite di spesa sarebbe quello "singolo" dell'edificio (es: 50 mila per interventi di isolamento termico) o moltiplicato per il numero di unità immobiliari (40 mila x2, essendo due le unità?

 

Vi ringrazio per una eventuale risposta...

I C/2 sono generalmente delle pertinenze della categoria A.

Detto questo: mi sembra di capire che l'immobile è suddiviso in appartamenti, che non sono funzionalmente autonomi, quindi non hai la possibilità di fruire del superbonus.

Danielabi dice:

I C/2 sono generalmente delle pertinenze della categoria A.

Detto questo: mi sembra di capire che l'immobile è suddiviso in appartamenti, che non sono funzionalmente autonomi, quindi non hai la possibilità di fruire del superbonus.

Ti ringrazio per la risposta. No, c'è un appartamento unico (una caldaia, un contatore), poi essendo la casa grande nella parte A/7 ci abitano insieme due unità famigliari (io e la mia famiglia con i miei genitori). La parte C/2 è quella che è, un magazzino ad uso agricolo dato che abitiamo in campagna (in futuro potremmo renderlo abitabile per affittarlo, ma è solo una ipotesi futura).

Modificato da citrohan
citrohan dice:

Ti ringrazio per la risposta. No, c'è un appartamento unico (una caldaia, un contatore), poi essendo la casa grande nella parte A/7 ci abitano due unità famigliari distinte (io e la mia famiglia con i miei genitori). La parte C/2 è quella che è, un magazzino ad uso agricolo dato che abitiamo in campagna (in futuro potremmo renderlo abitabile per afittarlo, ma è solo una ipotesi futura).

Il riferimento contenuto nella guida AdE è di "immobili unifamiliari", per quanto ne posso capire io dovrebbe significare utilizzati da un solo nucleo familiare

Per il resto, se non ho ricapito male, appartenete alla definizione, appunto, di edifici unifamiliari per cui, a parte i due nuclei familiari, potete accedere al superbonus, a mio parere, perchè occupate l'intero edificio.

Un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) puo' essere piu' dirimente nell'individuare la tipologia di edificio.

citrohan dice:

Ti ringrazio per la risposta. No, c'è un appartamento unico (una caldaia, un contatore), poi essendo la casa grande nella parte A/7 ci abitano insieme due unità famigliari (io e la mia famiglia con i miei genitori). La parte C/2 è quella che è, un magazzino ad uso agricolo dato che abitiamo in campagna (in futuro potremmo renderlo abitabile per affittarlo, ma è solo una ipotesi futura).

Danielabi dice:

Il riferimento contenuto nella guida AdE è di "immobili unifamiliari", per quanto ne posso capire io dovrebbe significare utilizzati da un solo nucleo familiare

Per il resto, se non ho ricapito male, appartenete alla definizione, appunto, di edifici unifamiliari per cui, a parte i due nuclei familiari, potete accedere al superbonus, a mio parere, perchè occupate l'intero edificio.

Un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) puo' essere piu' dirimente nell'individuare la tipologia di edificio.

Anche secondo me se c'è un'unica unità immobiliare principale (A/7) con una pertinenza (C/2) allora rientrate a pieno titolo nella definizione di immobile unifamiliare e quindi potete accedere al bonus 110% senza particolari dilemmi.

 

Nel caso voleste rendere presente l'ipotesi futura (= rendere abitabile il C/2), allora vi converrebbe farlo ante lavori-bonus 110%, prevedendo un impianto di riscaldamento per quanto rudimentale e cedendo l'unità C/2 "convertita" ad un familiare, in modo da costituire condominio (A/7 e "nuova" C/2 con proprietari diversi).

A quel punto potreste utilizzare il 110% per entrambe le unità.

 

Allego immagine, disegnata a mano. Fatemi sapere se si capisce è abbastanza complicato.

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Alebor dice:

Allego immagine, disegnata a mano. Fatemi sapere se si capisce è abbastanza complicato.

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Sono in dubbio se considerare il fabbricato C/2 come parte del futuro condominio (avendo in comune gli impianti) o edificio indipendente... cmq in entrambi i casi accedete al bonus 110%.

Da considerare il limite di 2 unità per proprietario per i lavori su parti esclusive (quelli interni agli appartamenti).

L'idea è quella di cedere l unità c1 a mia sorella residente in altro comune, in modo tale che oltre a loro due proprietari (mio padre abita sopra) possa accedere anche io come residente al primo piano inserendo nell atto il diritto d uso dell unità dove abito. In questo modo si dovrebbe poter accedere con 4 unità interne per loro ed 1 per me per i lavori trainati sugli ambienti riscaldati mentre per i trainanti su tutto meno la c2 che comunque è stata rifatta nuova compresi cappotto e serramenti qualche anno fa per cui non servirebbe neppure. Dovrebbe essere corretto? 

Alebor dice:

L'idea è quella di cedere l unità c1 a mia sorella residente in altro comune, in modo tale che oltre a loro due proprietari (mio padre abita sopra) possa accedere anche io come residente al primo piano inserendo nell atto il diritto d uso dell unità dove abito. In questo modo si dovrebbe poter accedere con 4 unità interne per loro ed 1 per me per i lavori trainati sugli ambienti riscaldati mentre per i trainanti su tutto meno la c2 che comunque è stata rifatta nuova compresi cappotto e serramenti qualche anno fa per cui non servirebbe neppure. Dovrebbe essere corretto? 

Quindi se ben capisco:

 

edificio X -> C/2 -> proprietà papà -> solo interventi trainati all'interno

edificio Y -> A/2 -> proprietà papà -> trainanti su parti comuni + trainati all'interno

edificio Y -> A/2 -> proprietà papà, usufrutto tuo -> trainanti su parti comuni papà + trainati all'interno tu

edificio Y -> C/1 -> proprietà sorella -> trainanti su parti comuni + trainati all'interno

 

A mio parere per l'edificio Y non ci sono problemi, per l'edificio X non credo riuscirete a raggiungere il migliormento di 2 classi energetiche, non so se dal questo punto di vista (APE) possa far media con l'edificio X (non credo), ma sentite il termotecnico al riguardo.

Essendo l edificio X parte del condominio orizzontale, perché non posso fare i trainanti?Sull edificio X, affittato alla mia srl, volevamo fare il cappotto al 110 con la detrazione di mio padre e le gli infissi con minore incentivo da parte della srl per alzare di 2 classi. Caldaia a pellets e fotovoltaico sull edificio X ci sono già. Probilmente è proprio il contrario come dici tu ma non ho capito bene leggendo la frase che allego in foto della pagina 15 della 24/E.

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La parte che hai evidenziato riguarda il criterio per determinare se tutti i proprietari di un edificio, compresi quelli che possiedono unità non residenziali, possono accedere alle detrazioni.

Tale regola stabilisce che se la superficie sopra terra dell'edificio è destinata per piu' del 50% a residenze, l'edificio è considerato a prevalente destinazione abitativa, per cui anche le persone fisiche proprietarie di negozi o uffici possono accedere alle detrazioni; se l'edificio non è a prevalente destinazione abitativa, le detrazioni sono riservate ai soli proprietari delle abitazioni.

Si confermo che la somma delle superfici delle  parti abitative superano la superficie delle parti commerciali. Le pertinenze riscaldate le considero? Lo chiedo in quanto nella tua lista, ipotesi, non erano comprese.

Alebor dice:

Si confermo che la somma delle superfici delle  parti abitative superano la superficie delle parti commerciali. Le pertinenze riscaldate le considero? Lo chiedo in quanto nella tua lista, ipotesi, non erano comprese.

Nel conteggio per determinare se l'edificio è a prevalente destinazione abitativa sono da considerare tutte le unità appartenenti all'edificio, anche se non riscaldate.

Riconfermo che la parte residenziale supera abbondantemente il 50%. Riassumendo: passo alla verifica con il commercialista, se tutto è confermato con il suo ok passo allo studio tecnico. Se l ok arriva anche da loro i passi successivi sono: notaio, apertura codice fiscale progetti e inizio lavori. Vi tengo aggiornati in merito e nel caso ci fossero altre scoperte vi scrivo. Intanto grazie mille dei chiarimenti sperando che sia d'aiuto anche ad altri e non solo a noi.

Alebor dice:

Intanto grazie mille dei chiarimenti sperando che sia d'aiuto anche ad altri e non solo a noi.

Senz'altro, grazie a te.

Alebor dice:

Essendo l edificio X parte del condominio orizzontale, perché non posso fare i trainanti?Sull edificio X, affittato alla mia srl, volevamo fare il cappotto al 110 con la detrazione di mio padre e le gli infissi con minore incentivo da parte della srl per alzare di 2 classi. Caldaia a pellets e fotovoltaico sull edificio X ci sono già.

Scusami ma ho confuso C/1 e C/2.

Così dovrebbe essere corretto:

 

edificio X -> C/2 -> proprietà papà -> trainanti su parti comuni + trainati all'interno

edificio Y -> A/2 -> proprietà papà -> trainanti su parti comuni + trainati all'interno

edificio Y -> A/2 -> proprietà papà, usufrutto tuo -> trainanti su parti comuni papà + trainati all'interno tu

edificio Y -> C/1 -> proprietà sorella -> solo trainati all'interno

 

Direi che si può fare! 🙂

 

Non riesco a trovare sulla 24/E il c1 su stabile Y (sorella) e c2 stabile X (affittato alla srl) come lavori trainati in quanto hanno come destinazione non residenziale. Mi scuso ma volevo essere certo di aver capito bene che sul non reaidenziale sia così. Nel frattempo mi è sorto un altro dubbio, unendo le tre caldaie attuali in una centralizzata devo per forza usare la mini centrale attuale oppure posso farne una più seria e grande? Oltretutto se fosse centralizzata anche per l immobile X, separato da quello Y,  dovrei fare una sorta di teleriscaldamento per arrivare alla centrale termica sia attuale che possibile futura in quanto la distanza sarebbe comunque di circa 30 metri all'esterno. 

Scusate dopo tutte queste opzioni in valutazione mi è sorto un dubbio!

Ma se viene fatta una “donazione” o “vendita” di unità immobiliare o garage a terzi dopo l’08 Agosto, data di emissione della circolare, l’ADE potrebbe non riconoscere quanto fatto perché si presuppone sia stato fatto per rientrare nel Superbonus? 
 

Grazie

Gregory86 dice:

Scusate dopo tutte queste opzioni in valutazione mi è sorto un dubbio!

Ma se viene fatta una “donazione” o “vendita” di unità immobiliare o garage a terzi dopo l’08 Agosto, data di emissione della circolare, l’ADE potrebbe non riconoscere quanto fatto perché si presuppone sia stato fatto per rientrare nel Superbonus? 
 

Grazie

L'importante è che venga fatta prima dell'inizio lavori.

Gregory86 dice:

l’ADE potrebbe non riconoscere quanto fatto perché si presuppone sia stato fatto per rientrare nel Superbonus? 

Ad AdE interessa sapere quando sono stati "pagati" e da chi i lavori, e se esistono tutti i presupposti oggettivi e soggettivi per fruire del superbonus. Se cedi o doni prima di pagare o cedere il credito, AdE non avrà piu' nulla da dire.

Era anche una mia domanda ma per fortuna è  scritto. Invio foto della 24/E con evidenziato il punto.

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  • Grazie 1
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