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condo77

Bonus 110% - condominii sì, edifici plurifamiliari no?

jumi dice:

salve scusate ma sono nuovo, volevo solo dire che ho avuto un confronto con l'agenzia delle entrate.

io sono unico proprietario di un edificio costituito da 4 unità in A4 e 2 unità in C1 , ci vive solo la mia famiglia e ovviamente non è condominio pur avendo sei unità immobiliari distintamente accatastate e relativi imu.

mi hanno detto che ho diritto al superbonus del 110% per tutte le parti comuni, quindi in pratica cappotto, tetto, impianto fotovoltaico piu caldaia(ho tutto centralizzato) moltiplicatore x6,  mentre per interventi siti nella singola unità, moltiplicatore x2. ora mi sembra l'esatto contrario di quello che leggo qui e sono perplesso, stanno facendo un bel casino.

Decisamente!

Quanto ti hanno detto è allineato alle previsioni di legge, ma in contrasto con la loro stessa circolare 24/E.

Personalmente fossi in te valuterei o di cedere un'unità ad un familiare (-> condominio), o di fare interpello (la cui risposta è vincolante per l'AdE).

Modificato da condo77

Buongiorno a tutti.

Chiedevo a Jumi se il confronto con l’agenzia delle entrate lo ha avuto tramite interpello perché in tal caso il tutto assumerebbe un valore assolutamente diverso.

grazie

Gregory

Gregory86 dice:

Buongiorno a tutti.

Chiedevo a Jumi se il confronto con l’agenzia delle entrate lo ha avuto tramite interpello perché in tal caso il tutto assumerebbe un valore assolutamente diverso.

grazie

Gregory

Da come è formulato il post di Jumi tenderei ad escluderlo.

Anche i tempi sono un po' troppo stretti per un interpello...

Cmq Jumi ci dirà. 👍

😂 e lo sapevo che a fare la circolare in fretta e furia finiva così.......

 

@jumi  hai solo telefonato, hai parlato di persona con un funzionario, oppure hai inviato webmail?

In questo caso, potresti postarla che ci facciamo un'idea?

 

 

Andrà a finire che si potrà intervenire su tutti gli edifici esistenti e buonanotte....altro che ingresso su pubblica strada o quattro passi nel giardino del vicino...😂

Benvenuti nel Regno del Fisco 😂

Danielabi dice:

😂 e lo sapevo che a fare la circolare in fretta e furia finiva così.......

 

@jumi  hai solo telefonato, hai parlato di persona con un funzionario, oppure hai inviato webmail?

In questo caso, potresti postarla che ci facciamo un'idea?

 

 

Andrà a finire che si potrà intervenire su tutti gli edifici esistenti e buonanotte....altro che ingresso su pubblica strada o quattro passi nel giardino del vicino...😂

Benvenuti nel Regno del Fisco 😂

Ma anche perché così non ha nessun senso.

 

Tra l’altro, se non ho capito male, tutto quello che stiamo dicendo non vale per il Sismabonus che mantiene le stesse logiche già presenti in passato.

 

Quindi chi è proprietario di due unità abitative collegate con un scala comune potrebbe usufruire pianamente di uno ma non dell’altro.

 

Sarebbe assurdo.

Modificato da Gregory86
Gregory86 dice:

Ma anche perché così non ha nessun senso.

 

Tra l’altro, se non ho capito male, tutto quello che stiamo dicendo non vale per il Sismabonus che mantiene le stesse logiche già presenti in passato.

 

Quindi chi è proprietario di due unità abitative collegate con un scala comune potrebbe usufruire pianamente di uno ma non dell’altro.

 

Sarebbe assurdo.

Come scrivo spesso, per "raddrizzare" la detrazione per ristrutturazioni ci sono voluti molti anni e qualche dubbio viene ancora, con il superbonus si è messo in campo un impegno veramente enorme, che avrebbe richiesto piu' tempo e perizia; ma nella situazione attuale tanto tempo non c'è....insomma, vedremo.

Ma anche voi interpretate allo stesso modo la

differenza relativa ai casi di applicazione del sisma bonus con il 110 o deriva da una mia personale interpretazione errata?

 

Grazie

Gregory86 dice:

Ma anche voi interpretate allo stesso modo la

differenza relativa ai casi di applicazione del sisma bonus con il 110 o deriva da una mia personale interpretazione errata?

 

Grazie

In effetti pare proprio che per il sismabonus sia stata variata la sola percentuale, e la normativa precedente sia rimasta la stessa.

Gregory86 dice:

Ma anche perché così non ha nessun senso.

 

Tra l’altro, se non ho capito male, tutto quello che stiamo dicendo non vale per il Sismabonus che mantiene le stesse logiche già presenti in passato.

 

Quindi chi è proprietario di due unità abitative collegate con un scala comune potrebbe usufruire pianamente di uno ma non dell’altro.

 

Sarebbe assurdo.

Beh, un senso ce l'ha.

L'hanno scritta con i piedi e la stanno interpretando peggio, ma il senso è chiaro: visto che paghiamo noi TUTTA la spesa (se non di più), vediamo almeno di non fare il solito regalo ai palazzinari, che non ne hanno bisogno e possono 'accontentarsi' del 70-75 (sempre pagato da noi, si intende).

Diamo una spinta seria e decisa ai condòmini riottosi (che c'è n'è sempre qualcuno) con la classica offerta 'SE NON ORA, QUANDO?'

Che poi sia scritta tanto male che ci vuol poco ad aggirarla, a me fa solo rabbia.

Buonasera a tutti.

Ipotizziamo di seguito una possibile soluzione per accedere al superbonus 110% con edificio di  unico proprietario con più di due unità immobiliari.

Premetto che prima dell’uscita della circolare 24/E dell’Ade eravamo convinti di poter effettuare i lavori di riqualificazione energetica beneficiando del superbonus al 110%. Dopo l’uscita ci siamo resi conto di essere esclusi in quanto edificio è di un unico proprietario con più di due unità immobiliari.

Allo stato attuale secondo la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 l’immobile non può beneficiare del superbonus né per la parte soggettiva né per la parte oggettiva.

L’agenzia prevede esplicitamente l’esclusione dalla parte soggettiva con questa frase:

“In linea con quanto appena illustrato, in applicazione del dettato normativo contenuto nell’articolo 119 in esame, il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.“

Esclude inoltre l’immobile dall’ambito oggettivo in quanto l’immobile non rientra in nessuno dei casi previsti come scritto sulla circolare 24/E.

Leggendo l’esclusione soggettiva partiamo dal presupposto che l’immobile composto da due o più unità immobiliari distintamente accatastate viene escluso se è interamente posseduto da un unico proprietario.

I soggetti beneficiari del superbonus però, secondo la circolare dell’agenzia delle entrate devono:

    • possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

    • ecc. ecc..
      
Una soluzione, secondo la nostra interpretazione, che suggerisce l’agenzia stessa nelle sue linee guida potrebbe essere la seguente: 

cedere il diritto “d’uso o di abitazione” ad altro soggetto (ad es. il figlio) e quindi diverso dal proprietario dell’intero immobile (che comunque deterrebbe la nuda proprietà) per separare il possesso di una o più unità immobiliari e quindi creare automaticamente delle parti in comune tra soggetti distinti che per definizione proprio del termine comunione crea un condominio di fatto evitando quindi l’esclusione e rientrando anche di conseguenza nell’ambito oggettivo prima escluso. 

Se l’ipotesi sopra fosse percorribile i lavori potrebbero essere effettuati sia sulle parti comuni dell’immobile sia sulle singole unità immobiliari interne fino ad un massimo di due per ogni proprietario (sia proprietario che titolare di altro diritto reale come d’uso o di abitazione), comprendendo anche, nel nostro caso, l’unità immobiliare accatastata come negozio (solo per i lavori trainanti) in quanto inferiore al 50% della superficie  totale. 

Il codice civile oltretutto prevede che il diritto d’abitazione o d’uso può essere fatto sia con atto pubblico che con scrittura privata e poi registrata all’Ade.

Chiedo cortesemente se ci sono esperti in materia che possano convalidare o smentire questa  ipotesi, specificando le motivazioni di convalida o smentita.

Grazie mille a tutti, sperando che questa ipotesi possa essere una via percorribile per accedere al superbonus 110% e possa servire anche ad altre persone nella nostra condizione.

Alebor dice:

Chiedo cortesemente se ci sono esperti in materia che possano convalidare o smentire questa  ipotesi, specificando le motivazioni di convalida o smentita.

Cedere il diritto di abitazione a mio avviso non è una valida soluzione del problema, perché restando cmq tutto l'edificio di un unico proprietario non si costituisce il condominio.

Si deve invece cedere la proprietà o anche la nuda proprietà di un'unità immobiliare, che volendo potrebbe essere anche un box o un posto auto (non è necessario sia un appartamento).

Il condominio si dovrebbe costituire per l effetto della comunione che nasce tra il proprietario dell edificio e chi riceve il diritto di abitazione. Almeno avevo inteso questo dal codice civile. Ma forse ho capito male.

Alebor dice:

Il condominio si dovrebbe costituire per l effetto della comunione che nasce tra il proprietario dell edificio e chi riceve il diritto di abitazione. Almeno avevo inteso questo dal codice civile. Ma forse ho capito male.

Anche io ritengo sia più corretto quanto suggerito da Condo77 ma non ho l’esperienza per affermarlo con certezza.

 

Ritenete che quanto richiesto da Alebor possa inserirsi in questa casistica?

 

“Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell’”accesso autonomo dall’esterno” (se non ho capito male da alcune interpretazioni non è necessario che l’accesso sia diretto sulla strada), a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).”

 

Cosa ne pensate? In questo caso lo stesso proprietario non dovrebbe essere un limite perché entriamo nelle logiche extra condomini un po’ come nel caso palesato prima da Jumi.

Alebor dice:

Il condominio si dovrebbe costituire per l effetto della comunione che nasce tra il proprietario dell edificio e chi riceve il diritto di abitazione. Almeno avevo inteso questo dal codice civile. Ma forse ho capito male.

Il diritto di abitazione è un diritto di godimento, non un diritto di proprietà, quindi come detto non è adatto a formare un condominio, il quale si forma quando ci sono proprietà esclusive al cui servizio sono poste delle proprietà comuni.

Ho preso spunto leggendo questo: 

Quando titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale su di un bene sono più persone si parla di comunione. La comunione, disciplinata dagli artt. 1100 e ss. del codice civile, può essere:

volontaria: quando dipende dalla volontà dei comunisti (ad es. acquisto di un bene da parte di più persone)

incidentale: quando non dipende dalla volontà dei comunisti (ad es. più persone ricevono un bene in eredità)

Ai sensi dell’art. 1111 c.c. “ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione”. Fa eccezione a questo principio la comunione c.d. forzosa.

Esempio tipico di questo tipo di comunione si ha nel condominio di edifici.

 

Ps non sono del settore cui spero serva e possa chiarire a me e ad altri la questione. 

Alebor dice:

Esempio tipico di questo tipo di comunione si ha nel condominio di edifici.

Il condomìnio è un tipo di comunione, ma è una comunione costituita da proprietà esclusive e proprietà comuni  e regolata da specifiche norme.(dal 1117 del C.C.)

Un palazzo formato da 50 appartamenti di cui 49 di un proprietario e 1 di un altro proprietario è un condomìnio, così come una bifamiliare puo' essere un condomìnio se ogni unità fa capo ad un proprietario diverso. In entrambi i casi coesistono proprietà private e proprietà comuni.

La circolare di AdE ha ben specificato che la "comunione" da considerare è il condomìnio. Gravare degli appartamenti con dei diritti reali non permette di definire l'immobile come condomìnio; l'edificio rimane dell'unico proprietario.

 

E' vero che, sempre nella solita circolare, AdE indica che gli edifici funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo possono fruire del superbonus anche se compresi in edifici plurifamiliari, ma tale definizione non salva gli edifici di proprietà di una sola persona che non siano funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo; in sostanza tutti quegli edifici che apparentemente sono "condomìni"  ma che hanno un unico proprietario sono esclusi dal bonus.

Per quanto si mescolino le carte, un certo tipo di edificio resta escluso e, peraltro, tali edifici non sono rari.

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Danielabi dice:

Il condomìnio è un tipo di comunione, ma è una comunione costituita da proprietà esclusive e proprietà comuni  e regolata da specifiche norme.(dal 1117 del C.C.)

Un palazzo formato da 50 appartamenti di cui 49 di un proprietario e 1 di un altro proprietario è un condomìnio, così come una bifamiliare puo' essere un condomìnio se ogni unità fa capo ad un proprietario diverso. In entrambi i casi coesistono proprietà private e proprietà comuni.

La circolare di AdE ha ben specificato che la "comunione" da considerare è il condomìnio. Gravare degli appartamenti con dei diritti reali non permette di definire l'immobile come condomìnio; l'edificio rimane dell'unico proprietario.

 

E' vero che, sempre nella solita circolare, AdE indica che gli edifici funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo possono fruire del superbonus anche se compresi in edifici plurifamiliari, ma tale definizione non salva gli edifici di proprietà di una sola persona che non siano funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo; in sostanza tutti quegli edifici che apparentemente sono "condomìni"  ma che hanno un unico proprietario sono esclusi dal bonus.

Per quanto si mescolino le carte, un certo tipo di edificio resta escluso e, peraltro, tali edifici non sono rari.

Quindi se parliamo di un immobile con queste caratteristiche:

 

- proprietario unico

- accessi autonomi, ma non su strada

- impianti luce con contatori separati, ma acqua e gas unici

- scala in comune tra le unità 

 

(ho rappresentato una tipologia di abitazione tipica contadina)

 

rientra nel bonus o no?

Gregory86 dice:

Quindi se parliamo di un immobile con queste caratteristiche:

 

- proprietario unico

- accessi autonomi, ma non su strada

- impianti luce con contatori separati, ma acqua e gas unici

- scala in comune tra le unità 

 

(ho rappresentato una tipologia di abitazione tipica contadina)

 

rientra nel bonus o no?

Alla luce della Circolare 24/E: non rientrerebbe.

Modificato da condo77
Gregory86 dice:

rientra nel bonus o no?

No, le unità non sono funzionalmente indipendenti, avendo degli impianti in comune.

Danielabi dice:

No, le unità non sono funzionalmente indipendenti, avendo degli impianti in comune.

Peccato perché tanti avrebbero potuto utilizzarlo riqualificando la zona della campagna.

Gregory86 dice:

Peccato perché tanti avrebbero potuto utilizzarlo riqualificando la zona della campagna.

eh.....speriamo solo che AdE emetta una errata corrige, magari tramite il primo interpello che verrà fatto al riguardo.

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Gregory86 dice:

Peccato perché tanti avrebbero potuto utilizzarlo riqualificando la zona della campagna.

Stiamo a vedere, perché magari non è detta l'ultima parola sulla questione... a me pare che l'interpretazione dell'AdE non piaccia a nessuno, ad iniziare da chi a scritto la legge: ritengo possibile ed auspico una modifica.

condo77 dice:

Stiamo a vedere, perché magari non è detta l'ultima parola sulla questione... a me pare che l'interpretazione dell'AdE non piaccia a nessuno, ad iniziare da chi a scritto la legge: ritengo possibile ed auspico una modifica.

Ma per vostra esperienza che tempi si possono avere solitamente per eventuali modifiche?

Purtroppo, come credo anche voi, ho molti clienti che attendono risposte e vorrei evitare di illuderli con false speranze.

 

Grazie

Gregory86 dice:

Ma per vostra esperienza che tempi si possono avere solitamente per eventuali modifiche?

Purtroppo, come credo anche voi, ho molti clienti che attendono risposte e vorrei evitare di illuderli con false speranze.

 

Grazie

Non so davvero rispondere.

Posso solo dirti che ad un mio parente ho consigliato la donazione, poi magari tra 15gg ci saranno novità (ma dubito siano così rapidi).

condo77 dice:

Non so davvero rispondere.

Posso solo dirti che ad un mio parente ho consigliato la donazione, poi magari tra 15gg ci saranno novità (ma dubito siano così rapidi).

Quindi scusate se nel caso che ho esposto prima se faccio donare il garage a uno dei figli e tutto rimane così come ho descritto a quel punto rientra nei condomini?! Basta solo che ci sia un secondo proprietario di un qualsiasi subalterno?

 

Grazie

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