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condo77

Bonus 110% - condominii sì, edifici plurifamiliari no?

davidino1978 dice:

No, il problema è alla base di chi ha scritto la legge che ha specificato condominio volendo intendere le parti comuni delle palazzine (ignorando cosa è condominio e cosa no in base ai proprietari).

Non mi pare proprio sia così, nella legge hanno scritto condominio intendendo condominio, persona fisica intendendo p.f. e parti comuni intendendo parti comuni.

A tutti la legge era parsa chiara su questo punto (su tanti altri no, ok), infatti si dava per scontato che le parti comuni di edifici plurifamiliari di proprietà di un solo soggetto rientrassero, perché dalla legge in nessun punto esclusi.

L'esclusione se l'è inventate l'AdE.

 

9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomìni;
b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
[..]
10. I soggetti di cui al comma 9, lettera b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

 

condo77 dice:

Non mi pare proprio sia così, nella legge hanno scritto condominio intendendo condominio, persona fisica intendendo p.f. e parti comuni intendendo parti comuni.

A tutti la legge era parsa chiara su questo punto (su tanti altri no, ok), infatti si dava per scontato che le parti comuni di edifici plurifamiliari di proprietà di un solo soggetto rientrassero, perché dalla legge in nessun punto esclusi.

L'esclusione se l'è inventate l'AdE.

 

9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomìni;
b) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
[..]
10. I soggetti di cui al comma 9, lettera b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

 

Attenzione che un giudice decide sulle leggi non sull'interpretazione a queste date dall'AdE con una Circolare. Però il punto 10 è quello che mi è nebuloso. Cosa si intende fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio? Le detrazioni sono quelle ordinarie 50% o superbonus? Comunque l'articolo parla di unità abitative funzionalmente indipendenti, così scrivendo si eliminano, come già detto, tutte le bifamiliari con accesso comune e riscaldamento centralizzato. 

bebarziga dice:

Attenzione che un giudice decide sulle leggi non sull'interpretazione a queste date dall'AdE con una Circolare.

Certo, però sarebbe bello poter usufruire delle detrazioni senza aver l'incognita di un possibile contenzioso giudiziario con l'AdE.

bebarziga dice:

Cosa si intende fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio?

Che se hai n unità immobiliari, allora su 2 puoi effettuare la detrazione sia per quanto riguarda le parti comuni che per quanto riguarda le parti di proprietà esclusiva, per le altre puoi effettuare la detrazione solo per quanto riguarda le parti comuni.

Concetto abbastanza lineare, se non fosse venuta l'AdE a dire: "attenzione, il legislatore ha scritto parti comuni, ma in realtà intendeva parti comuni di edifici condominiali".

bebarziga dice:

Le detrazioni sono quelle ordinarie 50% o superbonus?

Superbonus, la citazione riportata è dall'art. 119 della legge di conversione 77 (quella appunto del bonus 110%)

bebarziga dice:

Comunque l'articolo parla di unità abitative funzionalmente indipendenti, così scrivendo si eliminano, come già detto, tutte le bifamiliari con accesso comune e riscaldamento centralizzato. 

Eh sì, le bifamiliari che non sono condominii (perché di un unico proprietario) e non sono funzionalmente indipendenti restano al palo.

Ma volendo si può trovare qlc che accetti una donazione, anche di nuda proprietà (io mi sono già offerto 😄)

 

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Porto un caso concreto.

Casolare con una unità immobiliare di testa e una centrale totalmente indipendenti. Queste hanno possibilità di usufruire del bonus 110% in maniera indipendente.

L'altra parte di testa dell'edificio è formata da due unità catastalmente divise, una al piano terra e l'altra al piano primo entrambe in comproprietà agli stessi proprietari, con accesso carraio e riscaldamento comuni.

Queste ultime due unità secondo l'AdE non potrebbero rientrare invece nell'agevolazione in quanto non costituiscono condominio.

Anche se il dubbio viene... Nella circolare si dice che "il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti"

 

...e in questo caso ci sono anche le due unità immobiliari funzionalmente indipendenti, quindi l'edificio non è interamente posseduto.

Forse anche questa precisazione dell'AdE non è così poi esaustiva.

 

Comunque di questi casi ce ne sono tantissimi e questo modo di procedere con il quale si crea solo confusione ed incertezza, disincentiverà fortemente tutte quelle persone (spesso anche con minori possibilità economiche) che purtroppo si trovano in situazioni non ben definite. Per paura di dover pagare poi il conto salato dei lavori fatti e magari... di non poterlo pagare!

 

Facile per una persona con due ville usufruire su entrambe del bonus!! E' chiaro che ne può usufruire!!

 

In sostanza si creeranno ancora più differenze ed ingiustizie.

 

 

 

 

 

m 955 dice:

Casolare con una unità immobiliare di testa e una centrale totalmente indipendenti. Queste hanno possibilità di usufruire del bonus 110% in maniera indipendente.

L'altra parte di testa dell'edificio è formata da due unità catastalmente divise, una al piano terra e l'altra al piano primo entrambe in comproprietà agli stessi proprietari, con accesso carraio e riscaldamento comuni.

In questo caso semplificherei la vita a tutti, perchè si tratterebbe di condomìnio orizzontale, sempre che la prima unità di testa e quella centrale siano di altri proprietari rispetto alle due ultime unità di testa.

Danielabi dice:

In questo caso semplificherei la vita a tutti, perchè si tratterebbe di condomìnio orizzontale, sempre che la prima unità di testa e quella centrale siano di altri proprietari rispetto alle due ultime unità di testa.

👍

Sempre ci sia qlc in comune oltre al muro, che da solo non fa costituire condominio (ma di solito qlc c'è, non fosse che un'aiuola).

condo77 dice:

👍

Sempre ci sia qlc in comune oltre al muro, che da solo non fa costituire condominio (ma di solito qlc c'è, non fosse che un'aiuola).

Casolare....come minimo c'è una corte, sono aperte le scommesse 😃

Danielabi dice:

Casolare....come minimo c'è una corte, sono aperte le scommesse 😃

C'è una circolare AdE che stabilisce: in caso di corte si tratta di organizzazione feudale, non incentivata al contrario del condominio. 👑😈

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Visto che siete dei mostri legislativi chiedo. Ma in una ristrutturazione di un rustico, privo di impianto di riscaldamento e magari accatastato in precedenza come deposito senza classe energetica ma, a seguito di ristrutturazione (cappotto, isolamento tetto, pannelli fotovoltaici etc ) raggiungo la classe A posso usufruire del superbonus in ragione della detrazione ordinaria del 50%?

bebarziga dice:

Visto che siete dei mostri legislativi chiedo. Ma in una ristrutturazione di un rustico, privo di impianto di riscaldamento e magari accatastato in precedenza come deposito senza classe energetica ma, a seguito di ristrutturazione (cappotto, isolamento tetto, pannelli fotovoltaici etc ) raggiungo la classe A posso usufruire del superbonus in ragione della detrazione ordinaria del 50%?

prima devi recuperare l'edificio indicando nella licenza il cambio di destinazione d'uso, altrimenti non puoi detrarre nulla, con tanto di impianto di riscaldamento (tutto al 50%).

Effettuato il recupero (chiusi i lavori) puoi fruire del superbonus con cappotto ecc. ecc.

 

Il superbonus è possibile solo su edifici residenziali riscaldati, quindi il primo step è arrivare a tale tipo di immobile.

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Ciao a tutti... Circa l'impossibilità di accedere al superbonus su condominio con unico proprietario, cito testualmente: "il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti." ovvero, punto 1.1 "Condomini", della circolare A.d.E.

Però, nella prima frase dell'articolo, vengono citati solamente l'isolamento termico e la sostituzione di impianti. Non c'è menzione di interventi antisismici...

Sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

 

Secondo voi, è riferita al solo ecobonus?

Galma dice:

Secondo voi, è riferita al solo ecobonus?

Si, dovrebbe essere riferita al solo ecobonus, tant'è che a pag. 21 della circolare si legge:

 

Per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, la detrazione prevista dall’articolo 16, commi da 1 bis a 1 septies, del decreto legge n. 63 del 2013 è elevata al 110 per cento

 

In sostanza tutta la normativa relativa al sismabonus è rimasta la stessa di prima, con l'unica sostanziale modifica della percentuale di detrazione.

Danielabi dice:

Casolare....come minimo c'è una corte, sono aperte le scommesse 😃

Niente corte in comune😆

Solo muri in comune... Quindi niente condominio.

Resta il fatto che anche la precisazione della AdE non è una "buona" precisazione...  Anzi... Si parla di totale proprietà di edificio... E non di "edificio o parte di edificio"

Danielabi dice:

Il superbonus è possibile solo su edifici residenziali riscaldati, quindi il primo step è arrivare a tale tipo di immobile.

Poniamo che il rustico, prima della ristrutturazione avesse un camino, questo può essere definito impianto di riscaldamento? Sono pignola perché è un caso concreto, tra l'altro in corso d'opera. Il cliente sta effettuando tutti gli interventi richiesti dal superbonus, (cappotto termico, isolamento tetto, fotovoltaico, pdc)

bebarziga dice:

Poniamo che il rustico, prima della ristrutturazione avesse un camino, questo può essere definito impianto di riscaldamento? Sono pignola perché è un caso concreto, tra l'altro in corso d'opera. Il cliente sta effettuando tutti gli interventi richiesti dal superbonus, (cappotto termico, isolamento tetto, fotovoltaico, pdc)

Potrebbe rientrare...

https://www.ilsole24ore.com/art/ok-superbonus-le-vecchie-case-riscaldate-il-camino-ADYfote

 

L’11 giugno scorso è però entrato in vigore il Dlgs 48/2020, che ha modificato la norma citata. Pertanto, per gli interventi realizzati a partire da tale data, si applica la nuova definizione di “impianto termico” : «impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate».

Le vecchie case molto spesso non hanno veri e propri impianti di riscaldamento, ma frequentemente sono dotate di caminetti, termocamini e stufe a legna o a pellet (se più moderne). Ebbene, grazie alla nuova definizione normativa di impianto termico in vigore dall’11 giugno 2020, tutti questi apparecchi sono ora considerati “impianto di riscaldamento”, e anche la vecchia casa può accedere al superbonus del 110% di cui all’articolo 119 del Dl 34/2020.

condo77 dice:

Eh sì, le bifamiliari che non sono condominii (perché di un unico proprietario) e non sono funzionalmente indipendenti restano al palo.

Ma volendo si può trovare qlc che accetti una donazione, anche di nuda proprietà (io mi sono già offerto 😄)

 

Il punto che ti specificavo ieri è che chi ha scritto la legge non aveva idea di cosa fosse un condominio (ignorava completamente la questione dello status legato alla singola proprietà o più proprietà) ma pensava che scrivendo condominio si intendessero le parti comuni. Come Daniela ricordava anche la stessa agenzia delle entrate aveva così interpretato in passato.

Ora con la nuova interpretazione hanno combinato un bel pasticcio e stanno pensando come porre rimedio.

condo77 dice:

Potrebbe rientrare...

https://www.ilsole24ore.com/art/ok-superbonus-le-vecchie-case-riscaldate-il-camino-ADYfote

 

L’11 giugno scorso è però entrato in vigore il Dlgs 48/2020, che ha modificato la norma citata. Pertanto, per gli interventi realizzati a partire da tale data, si applica la nuova definizione di “impianto termico” : «impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate».

Le vecchie case molto spesso non hanno veri e propri impianti di riscaldamento, ma frequentemente sono dotate di caminetti, termocamini e stufe a legna o a pellet (se più moderne). Ebbene, grazie alla nuova definizione normativa di impianto termico in vigore dall’11 giugno 2020, tutti questi apparecchi sono ora considerati “impianto di riscaldamento”, e anche la vecchia casa può accedere al superbonus del 110% di cui all’articolo 119 del Dl 34/2020.

Il punto è se il tecnico si prende la responsabilità di asseverare la cosa... con la responsabilità civile e penale a riguardo i tecnici sono diventati un po' restii a fare dichiarazioni "tirate"...

P.S. Nel caso della bi-famigliare l'esclusione riguarda solo le parti comuni?

Perché altrimenti alla brutta potrebbero procedere con la sostituzione delle caldaie con impianti ibridi o a pompa di calore e spesso si riesce ad ottenere 2 classi di miglioramento grazie alla questione dell'energia rinnovabile. In quel caso potrebbero comunque effettuare una ristrutturazione con il superbonus 110% per impianti ecc e bonus facciate al 90% rinunciando al cappotto.

Ovviamente nel limite di 2 u.i.

Modificato da davidino1978
davidino1978 dice:

P.S. Nel caso della bi-famigliare l'esclusione riguarda solo le parti comuni?

Perché altrimenti alla brutta potrebbero procedere con la sostituzione delle caldaie con impianti ibridi o a pompa di calore e spesso si riesce ad ottenere 2 classi di miglioramento grazie alla questione dell'energia rinnovabile. In quel caso potrebbero comunque effettuare una ristrutturazione con il superbonus 110% per impianti ecc e bonus facciate al 90% rinunciando al cappotto.

Ovviamente nel limite di 2 u.i.

Nel caso di bifamiliare non funzionalmente indipendente (p.e. senza ingressi indipendenti) non si rientra nella sostituzione di caldaia autonoma, che è prevista per:

edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
 

Ma non rientrano nemmeno le parti comuni, secondo l'assurda interpretazione dell'AdE, quindi direi che o ci si trasforma in condominio o ci si dimentica il bonus 110%.

bebarziga dice:

Poniamo che il rustico, prima della ristrutturazione avesse un camino, questo può essere definito impianto di riscaldamento?

Da quanto riportato da Condo......parrebbe di si.

 

condo77 dice:

Ma non rientrano nemmeno le parti comuni, secondo l'assurda interpretazione dell'AdE, quindi direi che o ci si trasforma in condominio o ci si dimentica il bonus 110%.

concordo.

condo77 dice:

Nel caso di bifamiliare non funzionalmente indipendente (p.e. senza ingressi indipendenti) non si rientra nella sostituzione di caldaia autonoma, che è prevista per:

edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
 

Ma non rientrano nemmeno le parti comuni, secondo l'assurda interpretazione dell'AdE, quindi direi che o ci si trasforma in condominio o ci si dimentica il bonus 110%.

Sostanzialmente il dirigente responsabile di questa circolare attuativa avrà scoperto che l'amante di sua moglie possiede una palazzina bi-famigliare terra-cielo. 😄

condo77 dice:

Leggo quanto segue sulla circolare 24/E dell'Agenzia delle Entrate uscita oggi:

 

Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente
ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione
dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in
condominio secondo la disciplina civilistica prevista.

[..]
In linea con quanto appena illustrato, in applicazione del dettato normativo
contenuto nell’articolo 119 in esame, il Superbonus non si applica agli interventi
realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente
accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in
comproprietà fra più soggetti.

 

Mi pare dunque di capire che sulle parti comuni degli edifici plurifamiliari di proprietà di un solo soggetto il superbonus 110% non valga...

Concordate?

Dò la mia interpretazione che deriva da una perplessità sorta durante un incontro con un mio cliente.

Il cliente ha un'unica abitazione su più piani e l'entità di lavori che avrebbe voluto fare "a gratis" era sicuramente maggiore del massimale per gli edifici unifamiliari. Guardando casa noto che è strutturata, e con gli impianti e scarichi, in modo tale da poter essere trasformata senza opere in due abitazioni: una al piano terra e una ai piani successivi. Ho subito pensato che la norma, per come la conoscevamo un mese fa, non mi impedisce di fare una SCIA in comune per frazionamento, variazione catastale, agibilità, e successivamente chiedere il superbonus con i massimali quasi raddoppiati. Ricordo che ho pensato che fosse troppo bello per essere vero.

La mia interpretazione al punto 1.1 della circolare 24/E dell'AdE è che i condomìni e i codòmini hanno una serie di "agevolazioni" contenute nel superbonus, che la persona fisica non può avere:

- il condòmino può intervenire sulle parti comuni con il superbonus su più di due unità immobiliari, la persona fisica no;

- il condòmino può intervenire sulle parti comuni con il superbonus su unità ad uso "impresa", la persona fisica no.

- il condòmino può moltiplicare il massimale per n unità possedute in condomìnio, la persona fisica no (massimo due unità).

Proprio per il fatto che la locuzione incriminata è contenuta del paragrafo "1.1 Condomìni" io interpreto che se sono una persona fisica con un fabbricato di più unità, tutto intestato a me, non posso beneficiare delle "agevolazioni" create per i condòmini, ma solo quelle per le persone fisiche.

Se il fabbricato diviso in più unità è tutto intestato a me o cointestato con altri:

- posso beneficiare del superbonus solo su 2 unità, la terza no;

- se una delle unità immobiliari è ad uso "impresa" ed intervengo su parti "comuni", quella unità non ne beneficia.

Cosa ne pensate?

alesferu dice:

Cosa ne pensate?

Dimentichi l'ambito oggettivo, ovvero il tipo di immobile sul quale si puo' intervenire per fruire del superbonus:

 

...... gli interventi devono essere realizzati:
 su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
 su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
 su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
 su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

 

Quindi, dal punto di vista soggettivo sono d'accordo che se non sei condòmino, sei "persona fisica", con annessi e connessi, ma la persona fisica ha comunque il limite del tipo di edificio su cui effettuare i lavori.

salve scusate ma sono nuovo, volevo solo dire che ho avuto un confronto con l'agenzia delle entrate.

io sono unico proprietario di un edificio costituito da 4 unità in A4 e 2 unità in C1 , ci vive solo la mia famiglia e ovviamente non è condominio pur avendo sei unità immobiliari distintamente accatastate e relativi imu.

mi hanno detto che ho diritto al superbonus del 110% per tutte le parti comuni, quindi in pratica cappotto, tetto, impianto fotovoltaico piu caldaia(ho tutto centralizzato) moltiplicatore x6,  mentre per interventi siti nella singola unità, moltiplicatore x2. ora mi sembra l'esatto contrario di quello che leggo qui e sono perplesso, stanno facendo un bel casino, ovviamente mi sembra di capire che ancora nulla è certo.

Modificato da jumi
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