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ppiccioli

Blocco riscaldamento per morosità e responsabilità dell'amministratore

Buonasera,

 

ho appreso poco fa che il nostro condominio ha subito un distacco del servizio di teleriscaldamento (acea a ROMA) che alimenta a sua volta l'impianto di riscaldamento centralizzato e di conseguenza siamo privi di questo servizio a CAUSA DI MOROSITA' nei pagamenti.

Ovviamente io, come molti altri condomini, abbiamo sempre pagato e NON sapevamo nulla di questa morosità e non siamo stati avvisati dei solleciti e degli avvisi che immagino siano stati fatti dall'ACEA prima di staccare il servizio che in pieno inverno è un servizio essenziale!!!

 

Aggiungo che è la seconda volta che accade nel giro di pochi anni (forse 2 o 3 anni fa è accaduto lo stesso) e l'amministratore è il medesimo in quanto ahime non siamo riusciti a mandarlo via.

 

Domande:

 

1) Che tipo di responsabilità ha l'amministratore in casi del genere??? Ha omesso di comunicare ai condomini questa situazione fino al punto che l'acea ha chiuso il servizio!

2) Si può mandare via e commissariare il condominio per un fatto del genere?

3) Cosa possiamo fare verso l'ACEA per poter far riattivare il servizio e concordare un piano di rientro dal debito sostenibile???

 

grazie mille

 

Paolo Piccioli

1) L'unica responsabilità è che non si è attivato per il recupero delle somme, avrebbe potuto comunicare il problema per far anticipare le somme ad altri condomini in qualche maniera.

2) Può essere mandato via nel caso in cui non si è adoperato per recuperare le somme entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.

3) E' compito dell'amministratore, provate a giocarvi la carta dell'inverno, ma ripeto PROVATE:

 

Alla luce della nuova normativa introdotta dalla legge di riforma del condominio, i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione dei condomini morosi.

Ciò vuol dire che il recupero dei crediti nei confronti del condominio da parte dei fornitori deve necessariamente avvenire tramite la preliminare aggressione del patrimonio dei condomini morosi, il cui nominativo sarà indicato – direttamente ai creditori – dall’amministratore, su richiesta di quest’ultimi.

Non esiste alcuna responsabilità solidale tra i condomini per i debiti condominiali e di conseguenza, ai condomini adempienti non potrà essere chiesto di anticipare denaro che vada a coprire le inadempienze dei condomini morosi, né potrà essere costituito a tal fine un fondo cassa.

I condomini in regola con i pagamenti, pertanto, potranno opporsi alla richiesta di anticipare somme per conto dei morosi, senza rischiare di vedere i propri beni intaccati dall’azione esecutiva dei creditori del condominio, né di vedersi sospeso il servizio comune (acqua e luce). Dovranno, inoltre, sollecitare l’amministratore a corrispondere al fornitore le quote condominiali già incassate a tal fine, in modo da realizzare un adempimento seppur parziale del debito condominiale.

A questo punto, i fornitori non potranno sospendere il proprio servizio: tale sospensione risulterebbe contraria alla buona fede e, dunque, illegittima (Art. 1460, c. 2, c.p.c.), perché colpirebbe i condomini adempienti al pari dei condomini inadempienti, a differenza di quanto imposto dalla legge.

Qualora ciò dovesse avvenire, il condomino adempiente potrà rivolgere istanza al Tribunale competente, anche in via d’urgenza, per ottenere l’immediata riattivazione della fornitura (Tribunale di Bari ord. del 9/09/2004).

Il fornitore, invece, dovrà continuare a fornire il proprio servizio in favore del condominio, attivandosi per il recupero dei crediti esclusivamente nei confronti dei morosi, potendo rivolgere le proprie istanze nei confronti degli altri condomini soltanto successivamente, nella residuale ipotesi in cui non riuscisse a soddisfarsi interamente con le azioni esecutive esperibili nei confronti dei morosi (Art. 63, c. 2, disp. att. c.c.).

Nella residuale ipotesi in cui, invece, i fornitori dovessero vantare ancora un credito nei confronti del condominio, anche a seguito dell’esecuzione preliminare esperita infruttuosamente nei confronti dei morosi, solo allora, in via eccezionale, il corrispettivo debito dovrà essere ripartito tra tutti i condomini, ivi compresi quelli in regola con i pagamenti.

In tale ipotesi, laddove si sia rilevato insufficiente il patrimonio dei morosi per l’integrale soddisfazione del credito dei fornitori, il contributo versato dagli altri condomini a copertura del debito residuo dovrà considerarsi a fondo perduto perché non potrà essere restituito agli stessi, né potrà essere considerato come anticipo sulle future spese.

Dall’altro lato, l’amministratore del condominio, anche al fine di ridurre i consumi dei servizi comuni, potrà sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, qualora la morosità si sia protratta per un semestre (Art. 63, c. 3, disp. att. c.c.), ma attenzione.

Una recente ordinanza (Trib. Milano ord. su ricorso ex art. 700 cod. proc. civ.: procedimento R.G. n. 72656/13, sexione XIII civile.), ha precisato che la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale per esempio il riscaldamento in periodo invernale, finisce per ledere il diritto costituzionale alla salute (Art. 32 Costituzione), pertanto, essa, in ogni caso, è vietata.

Secondo il giudice, nella bilancia degli interessi in gioco, il diritto di natura economica viene subordinato al fondamentale diritto alla salute: specie nel caso in cui la lesione di quest’ultimo possa essere grave e irreparabile (è l’ipotesi, per esempio, in cui il riscaldamento venga interrotto in pieno inverno). Pertanto, il nuovo potere conferito all’amministratore dalla riforma deve essere da quest’ultimo dosato con la diligenza del buon padre di famiglia.

Resta salva la possibilità per il condomino di ricorrere al giudice affinché valuti se l’amministratore abbia leso o meno un diritto fondamentale.

Ciao Kurt,

 

grazie per la risposta. Leggendo il testo che hai riportato però mi sembra che ci sia un qualche margine di manovra verso ACEA piuttosto che verso l'amministratore che probabilmente può dimostrare di essersi attivato per il recupero somme e quindi semmai deve essere mandato via per le vie ordinarie.

 

Ma rispetto al fornitore Acea invece voglio dire:

1. ci è stato staccato un servizio essenziale in pieno inverno

2. non è stata fatta che io sappia nessuna azione verso i morosi con il risultato che tutti i condomini, sia in regola che morosi, hanno avuto lo stesso identico trattamento

 

Il problema è che non credo che tecnicamente sia possibile per l'acea (fornitore che vanta crediti) bloccare SOLO ALCUNE utenze e quindi fare la differenza tra morosi e non morosi.

 

Però in ogni caso mi pare di capire che non può sospendere il servizio essenziale (RISCALDAMENTO IN INVERNO, SPECIE IN QUESTI GIORNI), almeno senza prima aver esperito tutti i passaggi di recupero crediti etc.

 

quindi concludo con un'altra domanda: Posso io insieme ad altri condomini adempienti rivolgermi al tribunale secondo questa norma """il condomino adempiente potrà rivolgere istanza al Tribunale competente, anche in via d’urgenza, per ottenere l’immediata riattivazione della fornitura (Tribunale di Bari ord. del 9/09/2004)."""?????????

 

grazie per tutto l'aiuto

 

Paolo Piccioli

Buongiorno Kurt e buongiorno a tutti.

 

in relazione a quanto avevo chiesto e in particolare facendo riferimento a questo passaggio del testo che mi avevi girato (Una recente ordinanza (Trib. Milano ord. su ricorso ex art. 700 cod. proc. civ.: procedimento R.G. n. 72656/13, sexione XIII civile.), ha precisato che la privazione di una fornitura essenziale per la vita, quale per esempio il riscaldamento in periodo invernale, finisce per ledere il diritto costituzionale alla salute (Art. 32 Costituzione), pertanto, essa, in ogni caso, è vietata.) ho contattato ACEA e mi hanno risposto che per loro non è servizio essenziale perché uno può dotarsi di pompe di calore o stufe elettriche e quindi non rimane senza...

 

 

Può avere senso una risposta del genere? O meglio, ci sono altre pezze d'appoggio per contestare questa interpretazione??

 

grazie mille

 

Paolo

ok allora non mi ci metto nemmeno

 

Comprerò una pompa di calore e diventerò moroso a mia volta

 

grazie mille

 

Paolo

Buongiorno Kurt e buongiorno a tutti,

 

qualche aggiornamento e qualche richiesta nuova.

 

1. in relazione a quanto mi dicevi sulla responsabilità (...Può essere mandato via nel caso in cui non si è adoperato per recuperare le somme entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio), se capisco bene io dovrei prendere come riferimento l'ultimo bilancio approvato, dovrei capire chi sono i morosi e richiedere all'amministratore copia di quanto ha fatto per recuperare il credito? giusto? mi sembra impervia.

 

2. altra cosa: ho avuto i documenti dall'Acea che nel 2013 ha mandato almeno 3 SOLLECITI per somme dovute minacciando la sospensione del servizio se non avesse ricevuto il pagamento. Questi solleciti sono indirizzati per POSTA ORDINARIA all'amministratore. L'ultimo è del 23 settembre e il debito riportato è di 150.000 e rotti...

 

L'amministratore non ha avvisato nessuno di questa situazione e del rischio che stavamo correndo (e che ora ci sta facendo morire di freddo a tutti).

 

Oltre a chiedere che venga convocata assemblea per cacciarlo, esiste una responsabilità specifica per questa negligenza??? mancata informazione verso i condomini di questa situazione debitoria grave??

 

 

Vorrei che davvero questo soggetto pagasse per questo scempio. Cosa si può fare?

 

 

grazie mille

 

Paolo

Mi sembra che il debito sia troppo alto, ma quanti siete nel condominio?

L'unico rimprovero che si può fargli e che non si è attivato per recuperare le somme dai morosi, ma attivarsi, non significa recuperare e spesso non dipende neanche dall'amministratore, si inizia una procedura che poi finisce nel vuoto, con chi te la vuoi prendere? Non certo con l'amministratore.

 

Sospendere i morosi da un servizio comune come il riscaldamento, anche se molti dicono che si può fare, io dico di no, e la sentenza riportata conferma questo.

 

Ora non puoi neanche pignorare la casa.

 

Questo divieto opera in presenza di quattro condizioni:

1. Deve trattarsi dell'unico immobile posseduto dal debitore.

2. Il fabbricato deve avere destinazione catastale abitativa, ne consegue che se il debitore abita in un immobile a uso ufficio la copertura non opera.

3. Non deve essere una casa di lusso, a prescindere dalla categoria catastale ufficiale, né appartenere alle categorie A8 (ville) o A9 ( castelli).

4. Il debitore deve avere residenza anagrafica nell'unità in esame.

 

Puoi fare qualcosa solo se il debito dei morosi supera i 20.000 €, è inoltre necessario che l'espropriazione sia preceduta dal decorso di sei mesi dall'iscrizione dell'ipoteca e inoltre il debito del condominio è chirografario e superato dalle banche e altri, quindi come vedi l'amministratore non ha poi tanti strumenti a disposizione come si dice nell'introduzione della legge di riforma, l'unica cosa da fare e far pagare a voi regolari, il debito dei morosi, ma a che prezzo?

il debito è quello, l'acea mi ha mandato gli estratti.

 

Oggi (dopo che l'amministratore ha pagato qualcosa) siamo a circa 130k, tieni conto che siamo comunque un condominio grande di oltre 100 unità.

 

per il resto insomma se non si può fare nulla continuo a pensare che conviene diventare morosi

 

ma a parte il discorso morosi, non capisco una cosa, il non aver avvisato del rischio distacco, l'aver preso dei soldi dalla parte riscaldamento (bollettini incassati da noi adempienti per il riscaldamento) e averli usati per pagare altre cose (conto ordinario tipo giardinieri) etc etc configurano solo "scarsa professionalità" e nessuna responsabilità specifica in capo all'amministratore???

 

 

paolo

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