#1 Inviato giovedì alle 22:12 Premesso che, moralmente parlando, la risposta me la sono già data: si le rate si pagano... volevo sapere cosa prescrive la legge. Situazione: si deve chiudere l'anno, l'amministratore provvede a mandare in modi e tempi congrui il bilancio preventivo, consuntivo e convocazione assemblea ordinaria. Secondo il bilancio consuntivo la cassa è vuota (siamo sotto di circa 1000 euro). Arriva la sera della seconda convocazione e si presentano 280 millesimi (2 persone di cui una con delega - quindi 3 condomini su 12-15 proprietari*) aspettando mezz'ora e constatando che non arriva nessuno l'amministratore non fa nulla, non viene eletto nessun presidente o segretario, vengono solo firmate le presenze di chi c'era (nessuno era collegato per via telematica) mi domando quanto segue: 1) è giusto che non ci sia stata nemmeno la nomina di consigliere e segretario e che sia l'amministratore a redarre un verbale dove mette per iscritto l'impossibilità di raggiungere il minimo sindacale per aprire la seduta? - lui "me l'ha venduta" così 2) alla mia richiesta su cosa fare con le rate l'amministratore è stato perentorio: dovete pagarle sennò non c'è liquidità nemmeno per pagare le bollette - e ci sta tutta come considerazione - ma la legge cosa dice in merito? *purtroppo uno o 2 appartamenti sono in conproprietà quindi anche il numero dei condomini è un poco aleatorio. Modificato giovedì alle 22:16 da desperados
#2 Inviato giovedì alle 23:23 Potevate cmq tenere l'assemblea anche in difetto di quorum. Le delibere sarebbero state impugnabili, ma se nessuno impugnava entro i soliti 30 gg allora perfettamente valide. Le rate vanno pagate ma senza un preventivo approvato niente decreto ingiuntivo per chi non pagasse. 2
#3 Inviato venerdì alle 06:58 Come dice Condo77 il problema in questi casi è che il versamento avviene su base volontaria non essendo possibile senza un preventivo approvato imporre il pagamento al condòmino moroso
#4 Inviato venerdì alle 07:41 desperados dice: purtroppo uno o 2 appartamenti sono in conproprietà quindi anche il numero dei condomini è un poco aleatorio In che senso? Se anche moglie e marito (o più fratelli) sono comproprietari di un appartamento, contano come un unico condomino 1
#5 Inviato venerdì alle 07:55 ellis dice: In che senso? Se anche moglie e marito (o più fratelli) sono comproprietari di un appartamento, contano come un unico condomino infatti....che la conta dei condòmini sia aleatoria, mi sembra strano. A volte c'è difficoltà a stabilire se esista un erede, ma in caso di comproprietà no.
#6 Inviato venerdì alle 10:07 Danielabi dice: A volte c'è difficoltà a stabilire se esista un erede, ma in caso di comproprietà no. Oggi è arrivato il verbale e si parla di 4 condomini... questa gente ha sia l'appartamento che il garage e non so come se li sono divisi tra fratelli. Comunque con 280 millesimi si va poco lontano. Tanto con le mie sole rate versate vanno poco lontano: vorrà dire che se nessuno paga quando si troveranno con la luce staccata, il contatore dell'acqua piombato e i pozzi neri che tracimano cose indicibili forse realizzeranno che la loro non è stata una furbata. Io resto dell'idea che la diserzione di tutti quelli che abitano su quelle scale sia un atto di mobbing verso l'amministratore - che non hanno mai voluto. A questo punto mi limito a conservare le ricevute dei bonifici e a tirarle fuori quando ci saranno i conti da fare... e che devo fare sennò? o mi conviene non pagare perché in un futuro mi potrebbero comunque chiedere ulteriori soldi? Modificato venerdì alle 10:09 da desperados
#7 Inviato venerdì alle 10:12 desperados dice: Comunque con 280 millesimi si va poco lontano. Bastano 2 teste per costituire l'assemblea in difetto di quorum e deliberare. Se nessuno impugna entro 30 gg, con 280 millesimi si fa tutto l'ordinario e anche lo straordinario, a meno di delibere particolari come quelle che incidono sui diritti del singolo (che necessitano dell'unanimità di 1000/1000, altrimenti sono nulle e quindi impugnabili senza limiti di tempo).
#8 Inviato venerdì alle 10:57 condo77 dice: Bastano 2 teste per costituire l'assemblea in difetto di quorum e deliberare. Alludevo al fatto dei versamenti... non so se gli altri condomini verseranno la loro parte e se non lo fanno ciao ciao manutenzione. condo77 dice: Se nessuno impugna entro 30 gg, con 280 millesimi si fa tutto l'ordinario e anche lo straordinario, se ne riparlerà al prossimo giro. condo77 dice: a meno di delibere particolari non direi: l'odg erano solo 2 punti: approvazione bilancio preventivo, approvazione bilancio consuntivo. Non mi sembrano delibere "scomode".
#9 Inviato venerdì alle 11:40 desperados dice: Io resto dell'idea che la diserzione di tutti quelli che abitano su quelle scale sia un atto di mobbing verso l'amministratore - che non hanno mai voluto. L'amministratore avrebbe dovuto "rispondere" conducendo l'assemblea, arrivando alla delibera e inviando il verbale. Così i condòmini devono impugnare. Se le casse restano vuote, per pagare i fornitori l'amministratore deve per forza costituire un fondo, o comunque venire a battere cassa. Se versi, hai già fatto cio' che dovevi. 2
#10 Inviato venerdì alle 11:55 Il versamento delle quote non è volontario. La continuità gestionale è sempre il faro di riferimento del sodalizio. In assenza del preventivo approvato, si ripartiscono le quote secondo l'ultimo stato di riparto approvato, in materia di gestione ordinaria. https://avvsimonettaintonato.it/spese-condominiali-senza-preventivo-o-consuntivo-approvati/ 1
#11 Inviato venerdì alle 12:07 Danielabi dice: Se le casse restano vuote, per pagare i fornitori l'amministratore deve per forza costituire un fondo, o comunque venire a battere cassa. Non so che strumenti possa usare l'amministratore per batter cassa, di sicuro so che non voglio che li usi su di me. efisio dice: In assenza del preventivo approvato, si ripartiscono le quote secondo l'ultimo stato di riparto approvato, in materia di gestione ordinaria. quindi, in linea teorica, io potrei anche pagare le rate secondo il prospetto dell'anno appena concluso?
#12 Inviato venerdì alle 12:10 L'amministratore che non ha soldi scrive una informativa a tutti i condomini in cui, laconicamente comunica che non pagherà le utenze . Fate vobis... Modificato venerdì alle 12:10 da enrico dimitri 3
#13 Inviato venerdì alle 12:14 desperados dice: Non so che strumenti possa usare l'amministratore per batter cassa, di sicuro so che non voglio che li usi su di me. Niente di che, come ha scritto Enrico vi scrive, se non volete pagare, non paga neppure lui. desperados dice: quindi, in linea teorica, io potrei anche pagare le rate secondo il prospetto dell'anno appena concluso? Si, dell'ultimo prospetto approvato. 1
#14 Inviato venerdì alle 12:48 In genere ti direi di pagare perché potrebbe/dovrebbe battere comunque cassa basando i decreti ingiuntivi sull'ultimo rendiconto approvato. Ma visto come ha portato avanti la riunione visto che la maggioranza dei condomini evade visto che non fa escussione perché o non ha più soldi per fare i decreti ingiuntivi o ha capito che c'è una maggioranza che ha in mano la situazione e vuole bloccare tutto Visto le parole dello stesso amministratore A questo punto evadi. Mi spiace che quando andrà tutto in malora ci andrai di mezzo pure te ma stante la situazione pure se te e gli altri 3 pagaste di certo la situazione non andrà avanti per molto. Se voi 4 presenti siete in accordo proverei a chiedere convocazione ex art 66 disp att cc con ordini del giorno #creazione fondo per escussione morosità con attivazione decreti ingiuntivi #approvazione preventivo #approvazione consuntivo Giusto per vedere cosa succede penso che si rifaranno vivi in parecchi
#15 Inviato venerdì alle 14:38 desperados dice: quindi, in linea teorica, io potrei anche pagare le rate secondo il prospetto dell'anno appena concluso? Anche pratica. Purché approvato. Modificato venerdì alle 14:39 da efisio
#16 Inviato venerdì alle 15:19 condòmine c dice: Se voi 4 presenti siete in accordo proverei a chiedere convocazione ex art 66 disp att cc con ordini del giorno #creazione fondo per escussione morosità con attivazione decreti ingiuntivi #approvazione preventivo #approvazione consuntivo Ne tengo di conto per la prossima riunione che dovrebbe tenersi nel mese di giungo. Spero di riuscire ad andarci o ad essere presente in via telematica. condòmine c dice: A questo punto evadi. Non so cosa si sono inventati: le altre volte hanno sempre fatto ostruzionismo ma alla fine il bilancio è sempre stato approvato. E hanno sempre pagato. Stavolta non so. Nessuno mi convincerà che si è trattata di una semplice coincidenza. Sono un po' restio ad evadere,quello che mi preme è che non mi venga a chiedere i soldi una "seconda volta" visto che sono uno che paga - stamani ho provveduto ad effettuare il primo bonifico per sistemare la prima rata, che è prossima alla scadenza.
#17 Inviato venerdì alle 17:31 La contabilità condominiale non e' il mio campo e quindi vi chiederei delle delucidazioni sull' argomento. Amministratore che alla scadenza dell'anno finanziario condominiale non presenta i bilanci per diverso tempo, può giustificare il non pagare la quota dell'anno precedente fino allo scadere del termine ultimo dato dalla norma all'amministratore?. Oppure si devono comunque rispettare le scadenze delle rate previste per l'anno precedente e quindi si pagherebbe la prima praticamente sempre senza bilanci approvati dato che l'assemblea si tiene sempre almeno 2 - 3 mesi dopo la scadenza?. Modificato venerdì alle 17:31 da Meri
#18 Inviato venerdì alle 17:46 In genere per ovviare il problema sì va avanti in esercizio provvisorio emettendo le rate basate sull'ultimo preventivo approvato. Poi una volta approvato il preventivo 2025 si pagheranno le rate adeguate all'esercizio in corso con eventuali correzioni in base a quanto si è versato fino a quel momento con le rate provvisorie. Modificato venerdì alle 17:46 da condòmine c
#19 Inviato venerdì alle 19:55 desperados dice: A questo punto mi limito a conservare le ricevute dei bonifici e a tirarle fuori quando ci saranno i conti da fare... e che devo fare sennò? o mi conviene non pagare perché in un futuro mi potrebbero comunque chiedere ulteriori soldi? Se il tuo preventivo è corretto, in fondo motivi per non pagare nemmeno ce ne sono, e se in futuro ti verranno richiesti ulteriori soldi per il motivo X, la cifra sarà comunque decurtata di quanto hai già versato. Quindi a meno che in banca non ti fanno un eccezionale tasso di interesse sul deposito, secondo me meglio pagare e mettersi nella condizione per poter reclamare per le eventuali conseguenze della morosità altrui.😁 Resta il fatto che l'amministratore dovrebbe attivarsi per convocare nuovamente l'assemblea, invece di rimandare tutto all'anno prossimo come fan tanti.
#20 Inviato venerdì alle 19:56 condòmine c dice: In genere per ovviare il problema sì va avanti in esercizio provvisorio emettendo le rate basate sull'ultimo preventivo approvato. Poi una volta approvato il preventivo 2025 si pagheranno le rate adeguate all'esercizio in corso con eventuali correzioni in base a quanto si è versato fino a quel momento con le rate provvisorie. Sul quanto pagare l'avrei capito ma non ho compreso quando. Alle scadenze del precedente bilancio, e quindi praticamente sempre prima che l'amministratore convochi l'assemblea ordinaria, oppure si comincia a pagare una volta che l'amministratore ha superato il suo termine ultimo per convocare l'assemblea? (oltre 180 gg. dal termine a.f.) Modificato venerdì alle 19:59 da Meri
#21 Inviato venerdì alle 21:06 Maxi dice: Se il tuo preventivo è corretto, in fondo motivi per non pagare nemmeno ce ne sono, e se in futuro ti verranno richiesti ulteriori soldi per il motivo X, la cifra sarà comunque decurtata di quanto hai già versato. esatto che poi è il motivo principale che mi ha guidato nella scelta. Alla fine sono sempre soldi che anticipo. Di sicuro non voglio pagare anche per chi non paga. Maxi dice: Resta il fatto che l'amministratore dovrebbe attivarsi per convocare nuovamente l'assemblea, invece di rimandare tutto all'anno prossimo come fan tanti. Stasera mi è arrivata la nuova convocazione (come mi aveva anticipato). Ci sarà tra un mesetto circa. Però se anche questa assemblea andrà deserta e riesco ad andarci di persona, farò pressioni come suggerito da condomine c. Ovviamente mi riservo il diritto di controllare, tra qualche mese, l'estratto conto per capire che cosa ha in mente questa gente... come se non avessi abbastanza rotture di scatole da risolvere. E pensare che tra questi signori ci sono anche dei laureati e pure un avvocato 🙄.
#22 Inviato sabato alle 04:46 Meri dice: Sul quanto pagare l'avrei capito ma non ho compreso quando. Alle scadenze del precedente bilancio, e quindi praticamente sempre prima che l'amministratore convochi l'assemblea ordinaria, oppure si comincia a pagare una volta che l'amministratore ha superato il suo termine ultimo per convocare l'assemblea? (oltre 180 gg. dal termine a.f.) Si paga con le medesime cadenze del precedente esercizio che dovrebbero ripetersi uguali in maniera regolare salvo diversa esplicita indicazione amministrativa. Per avere sicurezza si può sempre chiedere lumi all'amministrazione stessa o agli altri condòmini nel caso si sia nuovi nel condominio e non si sappia come contattare l'amministrazione. Certo è che se l'amministrazione per 180 giorni tace del tutto anche dopo richiesta esplicita di informazioni allora è meglio fermare ogni pagamento in attesa del rendiconto e della sua approvazione per poi pagare le rate arretrate. Modificato sabato alle 05:25 da condòmine c 1
#23 Inviato sabato alle 06:43 Meri dice: Sul quanto pagare l'avrei capito ma non ho compreso quando. Alle scadenze del precedente bilancio, e quindi praticamente sempre prima che l'amministratore convochi l'assemblea ordinaria, oppure si comincia a pagare una volta che l'amministratore ha superato il suo termine ultimo per convocare l'assemblea? (oltre 180 gg. dal termine a.f.) Alcuni regolamenti di condominio contengono una disposizione riguardanti i pagamenti senza il preventivo dell’anno in corso. In caso di rate trimestrali, in genere questa situazione riguarda la prima e al massimo anche la seconda. Dopo la seconda, sarebbe meglio chiedere all’amministratore quali intenzioni abbia e regolarsi di conseguenza. Modificato sabato alle 06:45 da efisio 1
#24 Inviato sabato alle 07:00 efisio dice: Alcuni regolamenti di condominio contengono una disposizione riguardanti i pagamenti senza il preventivo dell’anno in corso. In caso di rate trimestrali, in genere questa situazione riguarda la prima e al massimo anche la seconda. Dopo la seconda, sarebbe meglio chiedere all’amministratore quali intenzioni abbia e regolarsi di conseguenza. Nel nostro caso non c'è tale disposizione sul Regolamento. Il problema e' che la prima scadenza e' pochi giorni dopo il termine della gestione precedente, in sostanza sempre molto prima che venga indetta l'assemblea. A volte l'amministratore ritarda talmente tanto che si arriva anche alla scadenza della seconda rata.
#25 Inviato sabato alle 14:36 Meri dice: Nel nostro caso non c'è tale disposizione sul Regolamento. Il problema e' che la prima scadenza e' pochi giorni dopo il termine della gestione precedente, in sostanza sempre molto prima che venga indetta l'assemblea. A volte l'amministratore ritarda talmente tanto che si arriva anche alla scadenza della seconda rata. Il caso è stato trattato in giurisprudenza per quanto riguarda la richiesta dell'amministratore di pagare senza che sia stato approvato il bilancio, penso che siate gli unici che pagano spontaneamente senza sollecito, pertanto dubito che un caso per come lo hai prospettato esista. Questa è una delle sentenze al riguardo: https://www.laleggepertutti.it/644554_va-pagato-il-condominio-se-non-si-approva-il-bilancio Direi che per analogia, data la solerzia dei condòmini, se non venisse approvato il rendiconto, si pagano le quote dell'ultimo rendiconto approvato, con le stesse scadenze.
