#1 Inviato 5 Luglio, 2020 Buongiorno, vorrei porvi il seguente quesito: E' stato appena costituito un condominio con 10 unità immobiliari, di cui 8 vendute e 2 ancora di proprietà della ditta costruttrice la quale ha esercitato la facoltà di non partecipare alla ripartizione delle spese. Vi chiedo: 1 - i condomini mi hanno chiesto di presentare in assemblea il bilancio preventivo per l'esercizio che va dal 1/07 al 30/06, cosi come indicato nel regolamento di condominio, ma dato che non si può fare una previsione più o meno precisa delle spese sarebbe possibile fare versare delle quote di acconto senza la redazione di un bilancio preventivo? 2 - poichè due immobili sono ancora di proprietà della ditta costruttrice, (per uno di questi il rogito sarà fatto fra tre mesi) nel caso si debba redigere il bilancio preventivo, lo stesso deve prevedere la ripartizioni fra i soli condomini proprietari o deve essere indicata anche la quota relativa agli immobili invenduti, e poi in sede di bilancio finale effettuare i conguagli? Vi ringrazio anticipatamente, buona domenica
#2 Inviato 5 Luglio, 2020 salvatore.andolina dice: 2 - poichè due immobili sono ancora di proprietà della ditta costruttrice, (per uno di questi il rogito sarà fatto fra tre mesi) nel caso si debba redigere il bilancio preventivo, lo stesso deve prevedere la ripartizioni fra i soli condomini proprietari o deve essere indicata anche la quota relativa agli immobili invenduti, e poi in sede di bilancio finale effettuare i conguagli? Il bilancio preventivo è un bilancio provvisorio e può essere rettificato anche in corso d'opera per cui tu ora prepari un preventivo secondo quanto disposto ed esentando il costruttore se previsto in regolamento contrattuale. Se e quando saranno venduti gli appartamenti potrai rettificare il preventivo ma puoi andare avanti anche con quello già approvato ed a consuntivo addebiti le spese ai nuovi acquirenti e rimborsi quanto versato in più dai vecchi acquirenti. Alla fine è sempre il consuntivo che cristallizza le spese spettanti a ciascuno.
#3 Inviato 5 Luglio, 2020 salvatore.andolina dice: 2 ancora di proprietà della ditta costruttrice la quale ha esercitato la facoltà di non partecipare alla ripartizione delle spese. E’ legittimo l’esonero, parziale o totale, dalle spese condominiali in favore dell’originario costruttore che maturano sulle unità immobiliari invendute, se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, atteso che le disposizioni di cui all’art. 1123 cod. civ. sono derogabili esclusivamente attraverso un atto di convenzione. L’esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione. Questo, in sostanza, l’orientamento della Cassazione rispetto ad una tematica oltremodo ricorrente, specie in tempi di crisi economica come quella attuale. (Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; id. sez. II, 16.12.1988 n. 6844: id. sez. II, 23.12.1988 n. 7039.) salvatore.andolina dice: 1 - i condomini mi hanno chiesto di presentare in assemblea il bilancio preventivo per l'esercizio che va dal 1/07 al 30/06, cosi come indicato nel regolamento di condominio, ma dato che non si può fare una previsione più o meno precisa delle spese sarebbe possibile fare versare delle quote di acconto senza la redazione di un bilancio preventivo? non credo sia impossibile fare una previsione di quanto si dovrebbe spendere dal 1/7 al 30/6, poi se sarò speso di più o di meno verrà conguagliato nel bilancio consuntivo. Naturalmente detto prventivo dovrà essere approvato dall'assemblea dei condomini. salvatore.andolina dice: 2 - poichè due immobili sono ancora di proprietà della ditta costruttrice, (per uno di questi il rogito sarà fatto fra tre mesi) nel caso si debba redigere il bilancio preventivo, lo stesso deve prevedere la ripartizioni fra i soli condomini proprietari o deve essere indicata anche la quota relativa agli immobili invenduti, e poi in sede di bilancio finale effettuare i conguagli? se il costruttore è esonerato dal pagamento delle spese condominiali, così come sopra evidenziato, la ripartizione andrà fatta fra i soli condomini attualmente proprietari, una volta venduti i due appartamenti bisognerà rifare la ripartizione includendo anche quest'ultimi.
#4 Inviato 5 Luglio, 2020 Leonardo53 dice: Il bilancio preventivo è un bilancio provvisorio e può essere rettificato anche in corso d'opera per cui tu ora prepari un preventivo secondo quanto disposto ed esentando il costruttore se previsto in regolamento contrattuale. Se e quando saranno venduti gli appartamenti potrai rettificare il preventivo ma puoi andare avanti anche con quello già approvato ed a consuntivo addebiti le spese ai nuovi acquirenti e rimborsi quanto versato in più dai vecchi acquirenti. Alla fine è sempre il consuntivo che cristallizza le spese spettanti a ciascuno. Grazie mille JOSEFAT dice: E’ legittimo l’esonero, parziale o totale, dalle spese condominiali in favore dell’originario costruttore che maturano sulle unità immobiliari invendute, se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, atteso che le disposizioni di cui all’art. 1123 cod. civ. sono derogabili esclusivamente attraverso un atto di convenzione. L’esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione. Questo, in sostanza, l’orientamento della Cassazione rispetto ad una tematica oltremodo ricorrente, specie in tempi di crisi economica come quella attuale. (Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; id. sez. II, 16.12.1988 n. 6844: id. sez. II, 23.12.1988 n. 7039.) non credo sia impossibile fare una previsione di quanto si dovrebbe spendere dal 1/7 al 30/6, poi se sarò speso di più o di meno verrà conguagliato nel bilancio consuntivo. Naturalmente detto prventivo dovrà essere approvato dall'assemblea dei condomini. se il costruttore è esonerato dal pagamento delle spese condominiali, così come sopra evidenziato, la ripartizione andrà fatta fra i soli condomini attualmente proprietari, una volta venduti i due appartamenti bisognerà rifare la ripartizione includendo anche quest'ultimi. grazie mille
#7 Inviato 22 Gennaio, 2021 buongiorno, scusate se cambio argomento, conoscete l'ente di formazione ITALIA DIDACTA? Ha una convenzione con ANAPI. GRAZIE
#8 Inviato 22 Gennaio, 2021 salvatore.andolina dice: buongiorno, scusate se cambio argomento, conoscete l'ente di formazione ITALIA DIDACTA? Ha una convenzione con ANAPI. GRAZIE Io non l'ho mai sentita ma per quel che può valere la mia opinione, così come sono strutturati i corsi uno vale l'altro, soprattutto io corsi on line con il solo esame finale in presenza.
