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admaiora

Bilancio non approvato per "colpa" dell'amm.re. Danni ai condomini

Un caso ipotetico.

 

L'amministratore presenta un bilancio "inapprovabile". Ad esempio perchè sfornito dei contenuti e dei documenti essenziali, incomprensibile, o perchè inserisce voci in bilancio palesemente sbagliate, o perchè inserisce un proprio onorario diverso da quello pattuito.

In tale bilancio sono presenti però anche spese per pagare fornitori.

Il bilancio non viene approvato.

Uno dei fornitori fa subito decreto ingiuntivo al condominio, che viene condannato a 3.000 di spese legali.

La responsabilità di aver esposto il condominio a tale azione e a tali spese ricade sull'amministratore, che dovrà rimborsare il condominio?

... In tale bilancio sono presenti però anche spese per pagare fornitori.

Il bilancio non viene approvato.

Uno dei fornitori fa subito decreto ingiuntivo al condominio, che viene condannato a 3.000 di spese legali.

La responsabilità di aver esposto il condominio a tale azione e a tali spese ricade sull'amministratore, che dovrà rimborsare il condominio?

Non è semplice rispondere.

Avete motivato la bocciatura delle spese a rendiconto?

Avete bocciato anche la spesa da pagare al fornitore che vi ha fatto il decreto ingiuntivo?

Se è stata l'assemblea a dire di non pagare il fornitore, l'amministratore non ha fatto altro che esaudire le richieste.

 

Tremila euro di spese sono una bella cifra.

A quanto ammontava il debito?

Se non c'erano soldi in cassa e senza approvazione del rendiconto l'amministratore non ha potuto incassare i conguagli dai condòmini, con quali soldi avrebbe dovuto pagare?

 

Se, invece, l'amministratore aveva i fondi per pagare e l'assemblea ha approvato quella specifica spesa, si può richiedere all'amministratore il risarcimento dei danni per responsabilità professionale.

Ovviamente la richiesta bonaria è la prima fase, ma molto probabilmente non si potrà evitare di andare a finire in Tribunale.

Admaiora, Non è chiaro se durante quest'anno, il consuntivo del quale non avete approvato, avete pagato regolarmente le vostre rate, del preventivo approvato ? Se fosse così, l'amministratore doveva pagare il fornitore, che, se è un servizio continuo, tipo pulizie delle scale, di solito la fattura al fornitore si fa mensilemente. dovete controllare.

Inoltre doveva informare assemblea del Decreto Ingiuntivo del fonitore. Chiedete però di vedere il decreto della condanna alle spese del giudizio , mi sembra un bel po' esagerato. ci sono tariffe ben precise, si fa presto calcolare eventuale importo della parcella .

Trattasi di caso generico.

Posto al fin di affrontare e chiarire il tema :rapporti tra mancata approvazione del Rendiconto e responsabilità dell'amministratore nel suo operato.

 

Nel caso ipotetico sopra prospettato la mancata approvazione del Rendiconto si verifica perchè, ad esempio, 1rendiconto sfornito dei contenuti e dei documenti essenziali, 2 incomprensibile, o 3 per voci palesemente sbagliate, o perchè 4 l'amm.re ha inserito un proprio onorario diverso da quello pattuito.

In tali ipotesi, ove la non approvazione del rendiconto intero (con conseguente blocco dell'amministratore dal pagare il fornitore) deriva da omissioni (1 2 3) o comportamenti illegittimi dell'amm.re (4), le conseguenze (danni per 3.000 €) della mancata approvazione su chi ricadono?

 

Sopra si è citata l'approvazione "parziale" (chiedendo se la voce relativa al fornitore che ha ingiunto il condominio è stata approvata; laddove il rendiconto è stato bocciato). E' possibile approvare in parte un rendiconto condominiale?

... E' possibile approvare in parte un rendiconto condominiale?

Il rendiconto pur essendo unico si compone di due parti.

- Rendiconto di quanto speso e quanto incassato

- Riparto spese ai condòmini

Io, infatti all'ordine del giorno metto sempre approvazione rendiconto e relativo riparto perchè l'assemblea potrebbe approvare la spesa condominiale sostenuta per la pulizia ma potrebbe non approvare il criterio di riparto usato.

 

Rendiconto e riparto possono essere approvati separatamente ma ne il rendiconto ne il riparto può essere approvato in parte.

 

Indipendentemente dall'approvazione del rendiconto, l'amministratore deve

"riscuotere i contributi ed erogare le spese" (art. 1130 c.c.)

E' evidente che se l'assemblea delibera di dispensare l'amministratore dal pagare una spesa dovuta, l'amministratore non ha nessuna colpa.

Nessuna colpa ha l'amministratore anche se nonostante decreti ingiuntivi fatti manca liquidità e l'assemblea si rifiuta di costituire un fondo ad hoc per evitare pregiudizi al condominio.

 

Quasi impossibile parlare di un caso ipotetico.

Già è difficile parlare di casi specifici ben dettagliati, figuriamoci di casi immaginari che potrebbero avere 100 sfumature di grigio 🙂

Grazie Leonardo. Solo per non confondermi.

Il Rendiconto si compone di 3 prospetti (di cui all'art.1130-bis c.c.) e del riparto delle spese (inserite nel Reg. di Contabilità). Non credo di sbagliare.

 

Come può, l'amm.re, pretendere il "pagamento dei contributi al fine di erogare le spese" dai condòmini se questi il rendiconto di tali spese NON è stato approvato dai condòmini proprio perchè non ritengono legittime le spese/alcune in esso inserite dall'amm.re o per mancanza dei documenti obbligatori?

Grazie Leonardo. Solo per non confondermi.

Il Rendiconto si compone di 3 prospetti (di cui all'art.1130-bis c.c.) e del riparto delle spese (inserite nel Reg. di Contabilità). Non credo di sbagliare.

 

Come può, l'amm.re, pretendere il "pagamento dei contributi al fine di erogare le spese" dai condòmini se questi il rendiconto di tali spese NON è stato approvato dai condòmini proprio perchè non ritengono legittime le spese/alcune in esso inserite dall'amm.re o per mancanza dei documenti obbligatori?

Beh, ecco perchè ti dicevo di analizzare caso per caso.

Il rendiconto è solo un riepilogo delle spese effettuate ma i fondi per pagare queste spese vengono stabiliti in preventivo.

In preventivo si stabilisce che indicativamente serviranno

1.000 euro di compenso amministratore

1.000 euro di pulizia

1.000 euro di ascensore

......

e si stabiliscono le quote da pagare

Se in corso d'opera decido di aumentarmi il compenso o di far eseguire una manutenzione straordinaria non urgente ed a causa di ciò non ho più i soldi per pagare l'impresa di pulizia, mi sembra più che giusto che sia l'amministratore ad assumersi le proprie responsabilità.

 

Se, invece, sono aumentate le spese variabili che non possono essere preventivate al centesimo, come l'energia elettrica, l'acqua condominiale, gli interventi di manutenzione ordinaria del tipo sostituzione lampadine....

io amministratore convoco l'assemblea e presento una revisione di bilancio preventivo o una quota straordinaria per far fronte allo sforamento di cassa.

Se l'assemblea non mi mette in condizioni di operare... non è certo colpa mia.

Ora è chiarissimo.

Facciamo 3 casi. Questi non ipotetici:

- l'amm.re porta in assemblea un Rendiconto mancante di uno dei prospetti di cui all'art.1130-bis e/o delle pezze giustificative

- l'amm.re nel Rendiconto inserisce proprio onorario aumentato senza preavviso

- l'amm.re non ha mai convocato assemblea per approvazione del preventivo di cui ora si deve approvare il Rendiconto

Ora è chiarissimo.

Facciamo 3 casi. Questi non ipotetici:

- l'amm.re porta in assemblea un Rendiconto mancante di uno dei prospetti di cui all'art.1130-bis e/o delle pezze giustificative

- l'amm.re nel Rendiconto inserisce proprio onorario aumentato senza preavviso

- l'amm.re non ha mai convocato assemblea per approvazione del preventivo di cui ora si deve approvare il Rendiconto

Ma tu pensi che io abbia una risposta a tutto?

Sei tu il docente; io sono solo un discente, operaio in pensione, che da autodidatta ha imparato quelle poche nozioni per amministrare il proprio condominio che aveva una sola problematica (amministrazione esterna) e che grazie a Dio ora non ha più. 🙂

Ma tu pensi che io abbia una risposta a tutto?

Sei tu il docente; io sono solo un discente, operaio in pensione, che da autodidatta ha imparato quelle poche nozioni per amministrare il proprio condominio che aveva una sola problematica (amministrazione esterna) e che grazie a Dio ora non ha più. 🙂

Questa discussione vuole capire i rapporti tra:

rigetto del Rendiconto per responsabilità dell'amm.re e danni conseguenti al rigetto ricaduti sui condòmini.

 

Rielencando i 3 casi prospettati:

- l'amm.re porta in assemblea un Rendiconto mancante di uno dei prospetti obbligatori ex art.1130-bis e/o delle pezze giustificative (cioè incompleto);

- l'amm.re nel Rendiconto inserisce proprio onorario aumentato senza preavviso (spesa certamente illegittima e non dovutagli dai condòmini);

- l'amm.re non ha mai convocato assemblea per approvazione del preventivo di cui ora si deve approvare il Rendiconto.

 

I rendiconti, di cui ai casi suddetti, non vengono approvati dai condòmini, legittimamente, (almeno nei primi due casi per colpa dell'amministratore).

 

In conseguenza della mancata approvazione del Rendiconto un fornitore non viene pagato; questi fa e vince la causa contro i condòmini con addebito di 2.000 € di spese legali.

 

In quale caso, a vostro avviso, tali danni (2.000€) conseguiti ai condòmini dalla mancata approvazione, sono addebitabili all'amministratore?

Sarebbe utilie individuare un principio generale da poter applicare ai singoli casi

... Sarebbe utile individuare un principio generale da poter applicare ai singoli casi...

Non è importante che sia stato presentato un preventivo e/o approvato un consuntivo.

Il principio generale è che l'amministratore ne risponde se da parte sua c'è stata responsabilità professionale.

Per poter individuare se c'è stata responsabilità bisogna entrare nel singolo caso (vedi risposta al n.8

Appunto, rispetto ai tre casi sopra elencati, penso si configuri responsabilità professionale per i primi 2 (omissione/incompletezza del bilancio e bilancio illegittimo perché contenente spesa diversa da quella contrattualmente prevista).

Siete d'accordo?

Leonardo, In sede di appovazione del consuntivo di solito si approva anche il preventivo, non capisco perché amministratore non è obbligato come dici tu Leonardo che ..come sarebbe? E i Decreti Ingiuntivi che si imettono addirittura su preventivi approvati e non pagati?

Uno dei fornitori fa subito decreto ingiuntivo al condominio, che viene condannato a 3.000 di spese legali.

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I soldi in cassa c'erano per pagare questo fornitore?

2° domanda;Il bilancio si è chiuso con alta densità di morosità?

...o perchè inserisce un proprio onorario diverso da quello pattuito.

XIV. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta.

 

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