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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Marco Pescosolido

Bilancio consuntivo approvato ma errato

Salve, ho una domanda da porre:

abbiamo un appartamentino condominiale locato e gestito dall'amministrazione del condominio.

Tempo fa mi sono accorto che i conduttori non c'erano mai.

Abbiamo scoperto che avevano cambiato sede e che da qualche mese erano insolventi.

L'amministrazione condominiale non si era accorta di nulla fino a quando non gliel'ho fatto notare io.

Adesso nell'ultima approvazione del bilancio consuntivo (2016) è stata calcolata anche l'entrata di suddetto appartamentino.

L'amministrazione a settembre 2017 dichiara un debito di oltre 12.000 euro (l'appartamentino è locato a 600 euro/mese) e chiederà ai condomini di sanare la situazione con la costituzione di un fondo di importo pari a quello mancante.

Le domande sono le seguenti:

1) chi è responsabile dell'ammanco?

2) se è stato approvato il bilancio 2016 l'amministrazione può chiederci anche di pagare l'ammanco relativo all'anno 2016?

 

grazie anticipatamente per le risposte

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1) se ho capito bene l'appartamento era affittato, se è così risponde dell'ammanco il proprietario

condomino dell'appartamento

2) no, a meno che non ci sa un accordo unanime

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L'appartamentino è di proprietà condominiale, quindi di tutti i condomini, ma gestito dall'amministratore di condominio

 

Comunque grazie per le risposte

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Marco, ho capito che avete un appartamento di proprietà condominiale che avete concesso in affitto e che i conduttori se ne sono andati senza che l’amministratore se ne sia accorto. Poi parli di un rendiconto con 12.000 euro di debito. Immagino che parte di questo dovesse essere coperto dalle mensilità che il conduttore non ha pagato e ti chiedi quindi chi sia responsabile. Certamente non sollecitare il pagamento degli affitti può essere una mancanza, ma occorrerebbe sapere quante mensilità non sono state pagate, e quindi sollecitate, prima di putare il dito. Certo che se si tratta di parecchio tempo ... Rimane il fatto che l’amministratore non può pretendere di creare un fondo, semplicemente perchè l’ammanco non sembra essere causato da morosità condominiali, quanto da un conduttore che non ha onorato il contratto nè inviato alcuna disdetta, e verso il quale dovrà essere promossa una causa per il recupero di quanto dovuto. Se tutti hanno pagato le loro quote l’amministratore non potrà chiedere di coprire l’ammanco, ma al limite potrà chiedere di anticipare le somme (volontariamente e senza costituire alcun fondo) necessarie per pagare le spese più urgenti, in attesa di poter escutere le somme dovute dall’ex conduttore e restituire quanto anticipato dai condòmini.

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Salve, ho una domanda da porre:

abbiamo un appartamentino condominiale locato e gestito dall'amministrazione del condominio.

Tempo fa mi sono accorto che i conduttori non c'erano mai.

Abbiamo scoperto che avevano cambiato sede e che da qualche mese erano insolventi.

L'amministrazione condominiale non si era accorta di nulla fino a quando non gliel'ho fatto notare io.

Adesso nell'ultima approvazione del bilancio consuntivo (2016) è stata calcolata anche l'entrata di suddetto appartamentino.

L'amministrazione a settembre 2017 dichiara un debito di oltre 12.000 euro (l'appartamentino è locato a 600 euro/mese) e chiederà ai condomini di sanare la situazione con la costituzione di un fondo di importo pari a quello mancante.

Le domande sono le seguenti:

1) chi è responsabile dell'ammanco?

2) se è stato approvato il bilancio 2016 l'amministrazione può chiederci anche di pagare l'ammanco relativo all'anno 2016?

 

grazie anticipatamente per le risposte

A me pare che il responsabile dell'ammacco sia l'amministratore al quale l'appartamento di proprietà condominiale è affidato in gestione, compito per il quale probabilmente riceve anche un compenso.

L'amministratore quindi dovrebbe prendere le sue responsabilità e rispondere dell'ammacco tramite la sua assicurazione.

Come condomino io non approverei nessun fondo ma chiederei formalmente all'amministratore di rispondere delle sue inadempienze

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... L'amministrazione a settembre 2017 dichiara un debito di oltre 12.000 euro (l'appartamentino è locato a 600 euro/mese) e chiederà ai condomini di sanare la situazione con la costituzione di un fondo di importo pari a quello mancante.

 

Esiste un'entrata condominiale di 600 euro mensili dovuta a canone di locazione ed esiste un debito del condominio di 12mila euro.

I due fatti sono conseguenziali?

L'amministratore non si è accorto per ben 20 mesi che il conduttore non pagava oppure l'inquilino ha saltato solo qualche rata ed il debito condominiale è dovuto ad altro?

 

Se davvero l'amministratore non ha incassato per ben 20 mesi i casi sono due:

1) Dopo qualche mese ha cominciato a sollecitare ed iniziare una procedura di sfratto per morosità verso il conduttore

2) Per 20 mesi non si è mai accorto che il conduttore non pagava.

 

Nel caso 2), l'amministratore ha la responsabilità professionale di non aver curato gli incassi condominiali ("riscuotere i contributi" art. 1130 c.c. punto 3)...

però la mia domanda nasce spontanea:

Poichè il rendiconto è annuale (12 mesi) e le morosità riguardano 20 mesi, parte della morosità non risultava già nel precedente rendiconto?

Neanche quando ha presentato il precedente rendiconto l'amministratore si è accorto che mancavano i soldi della locazione?

 

Innanzitutto serve verificare tutta la documentazione per capire come stanno veramente le cose, perchè non è detto che i 12mila euro di debiti siano dovuti a 12mila euro di mancati incassi di canone di locazione ma se è vero che l'amministratore ha "dimenticato" di incassare 20 mesi di locazione... la prima cosa da fare è quella di sostituire l'amministratore e non quella di costituire il fondo per riparare al suo errore.

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Abbiamo scoperto che avevano cambiato sede e che da qualche mese erano insolventi.

L'amministrazione condominiale non si era accorta di nulla fino a quando non gliel'ho fatto notare io.

Adesso nell'ultima approvazione del bilancio consuntivo (2016) è stata calcolata anche l'entrata di suddetto appartamentino.

L'amministrazione a settembre 2017 dichiara un debito di oltre 12.000 euro (l'appartamentino è locato a 600 euro/mese) e chiederà ai condomini di sanare la situazione con la costituzione di un fondo di importo pari a quello mancante.

Per cortesia spiega meglio.

Così si comprende poco e nulla della natura del debito, della sua formazione, degli accadimenti

Parli prima di un canone e di pochi mesi di insolvenza poi compare una cifra di 12.000€...

Inserisci la parola "ammanco" inopportuna, i soldi non sono stati sottratti, semplicemente vi è un debito non onorato...

Come vedi son state rilasciate diverse risposte ipotetiche perchè il tuo quesito è poco chiaro

Rendilo più comprensibile, grazie.

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Di seguito riporto parte del verbale dell'ultima assemblea in data 12/10/2017: " ... E' stato dato incarico al legale Avv. "Tizio" per lo sfratto di morosità. Il debito maturato dal conduttore è, ad oggi, di €. 12.308,24. Il condominio ha una grave situazione di morosità nei confronti dei fornitori poichè le somme dei canoni non percepiti erano stati detratti dalle rate di condominio ordinario. Per sanare la situazione sarebbe opportuno che il condominio costituisse un fondo di pari importo alla morosità del conduttore al fine di far fronte con puntualità ai pagamenti dei fornitori. I condomini prendono atto del suggerimento e alla prossima assemblea decideranno il da farsi. ... "

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Di seguito riporto parte del verbale dell'ultima assemblea in data 12/10/2017: " ... E' stato dato incarico al legale Avv. "Tizio" per lo sfratto di morosità. Il debito maturato dal conduttore è, ad oggi, di €. 12.308,24. Il condominio ha una grave situazione di morosità nei confronti dei fornitori poichè le somme dei canoni non percepiti erano stati detratti dalle rate di condominio ordinario. Per sanare la situazione sarebbe opportuno che il condominio costituisse un fondo di pari importo alla morosità del conduttore al fine di far fronte con puntualità ai pagamenti dei fornitori. I condomini prendono atto del suggerimento e alla prossima assemblea decideranno il da farsi. ... "

Da quello che è scritto si capisce che in preventivo si teneva conto di quell'entrata di 600 euro mensili per abbassare le quote mensili di ciascun condòmino.

Poichè l'inquilino non ha pagato, invece di prendere provvedimenti fin dai primi mesi di morosità, si è preferito aspettare.

In mancanza di entrate non è stato possibile saldare le prestazioni dei fornitori del condominio che ora pretendono di essere pagati per cui non c'è dubbio che il condominio deve costituire un fondo straordinario per sopperire alle richieste dei creditori onde evitare che sia il condominio stesso a ricevere un decreto ingiuntivo (azione legale) che comporterebbe un ulteriore aggravio di spese.

 

Resta il mio interrogativo:

12mila euro di morosità dell'inquilino presumono circa due anni di morosità.

L'amministratore non aveva mostrato le prime morosità nel precedente consuntivo annuale?

L'assemblea cosa ha deciso in quell'occcasione? Ha deciso di attendere che la morosità diventasse più consistente prima di dare mandato all'avvocato di iniziare un'azione di sfratto?

 

Tu eri presente all'assemblea di approvazione del precedente rendiconto annuale?

Se non eri presente, hai ricevuto il verbale?

 

Una cosa è certa.

Non c'è una AMMANCO di cassa (soldi scomparsi dalla cassa non si sa per quale causa) me c'è solo una MANCANZA DI LIQUIDITA' di denaro a causa della morosità dell'inquilino.

Non c'è nessun reato. Dovete solo approfondire perchè si è arrivati a far maturare ben 12mila euro di morosità prima di decidere di dare mandato all'avvocato.

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Una cosa è certa.

Non c'è una AMMANCO di cassa (soldi scomparsi dalla cassa non si sa per quale causa) me c'è solo una MANCANZA DI LIQUIDITA' di denaro a causa della morosità dell'inquilino.

 

Che bello quando le persone usano le parole appropriate, il senso cambia ed anche la gravità.

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