#1 Inviato 8 Luglio, 2015 Buonasera e grazie dell'aiuto che vorrete darmi. In realtà la domanda mi parrebbe di facile soluzione, ma preferisco interfacciarmi con utenti esperti prima di fare il passo più lungo della gamba. Compro un appartamento in condominio di 6 unità e rogitiamo il 16 aprile 2015. Il proprietario uscente mi fornisce una liberatoria dell'amministratore che dichiara che il condomino è in regola con i pagamenti fino a fine marzo 2015 e non sono stati deliberati lavori straordinari. Ovviamente nell'atto di vendita c'è scritto che io entro in possesso dell'immobile nella data del rogito. A giugno l'amministratore convoca l'assemblea ordinaria e viene discusso il bilancio 2014. Lamenta uno scoperto con il fornitore dell'acqua condominiale (unica utenza condominiale, nessun contatore interno negli appartamenti) di € 8400,00, nel quale sono comprese anche fatture del 2011 già rateizzate con scadenza 2013 e comunque non ancora pagate. Vista l'evidente cattiva gestione, non approviamo il bilancio e revochiamo l'amministratore, nominandone uno nuovo. Col nuovo amministratore scopriamo che lo scoperto d'acqua non è di quell'importo, ma di poco più di € 7000,00. Tra queste bollette, c'è anche l'ultima con scadenza 30/4/2015 e che quindi, in parte, coinvolge anche me. Il mio venditore però, contattato per fargli sapere che il bilancio 2014 prevede un saldo di circa 800 € a condomino (visto lo sconto che otterremo nella mediazione per l'acqua), mi ha risposto "picche", dicendo che lui ha pagato tutto prima di vendere e che ha la liberatoria dell'amministratore. In effetti lui ha sempre pagato tutto quello che gli ha chiesto il vecchio amm.re, ma in base al bilancio preventivo e non al bilancio consuntivo. Mi confermate che il saldo del bilancio 2014 spetta al vecchio proprietario? Ovviamente io pagherò la mia parte dell'ultima fattura d'acqua. In caso il vecchio proprietario non voglia pagare con le buone, l'amministratore nuovo può chiedermi di saldare tutto il debito oppure le fatture del 2011 e del 2012, rateizzate con scadenza 2013, non mi spettano? Entrando nel 2015 io dovrei pagare 2015 arretrato e 2014 arretrato, giusto? Grazie a tutti!!
#2 Inviato 8 Luglio, 2015 Mi confermate che il saldo del bilancio 2014 spetta al vecchio proprietario? Ovviamente io pagherò la mia parte dell'ultima fattura d'acqua. In caso il vecchio proprietario non voglia pagare con le buone, l'amministratore nuovo può chiedermi di saldare tutto il debito oppure le fatture del 2011 e del 2012, rateizzate con scadenza 2013, non mi spettano? Entrando nel 2015 io dovrei pagare 2015 arretrato e 2014 arretrato, giusto? Grazie a tutti!! A te spetta pagare le spese dal 16/ aprile 2015 ma ne rispondi in solido per i costi di esercizio di tutto il 2015 e tutto il 2014 per cui l'amministratore può chiedere a te queste spese ed a te tocca fare azione di rivalsa (legale) verso il tuo venditore. Per le spese di esercizi anteriori al 2014 il condominio deve rivolgersi direttamente al tuo venditore. Se nel frattempo il tuo venditore è diventato nullatenente tu ci rimetti tutte le spese dal 2014 in poi ed il condominio tutte le spese precedenti al 2014.
#3 Inviato 8 Luglio, 2015 @ marioc A te spetta pagare dal giorno del rogito in poi ma sei in solido con il vecchio proprietario per l'anno della compravendita e l'anno precedente, per cui devi per il periodo 1 gennaio - 15 aprile 2015 e tutto l'anno 2014, però puoi rivaletri sul ex proprietario. La liberatoria su un bilancio non ancora approvato che lui vanta come fosse una garanzia, non dimostra che ha pagato tutto, ma dimostra che ha pagato come era predisposto dal preventivo, ovvero durante il consuntivo possono comparire spese che non erano preventivate.
#4 Inviato 8 Luglio, 2015 Ok grazie, quindi le fatture 2011 e 2012 rateizzate nel 2013, sebbene emerse in bilancio solo ora (il vecchio amm.re li redigeva in maniera "allegra", diciamo, metteva solo quello che pagava...), comunque non mi spetterebbero, giusto? In ogni caso conto di far ragionare con le buone il vecchio proprietario. In caso contrario, pagherò solo 2014 e 2015 e poi mi rifarò su di lui. Poi eventualmente lui potrà rifarsi sul vecchio amministratore, giusto?
#5 Inviato 8 Luglio, 2015 Se le fatture ci sono, l'ex proprietario non potrà rivalesi sul vecchio amministratore, non ha mica rubato nulla, ha lavorato sui preventivi che appunto si dicono preventivi perchè non si può mai sapere la spesa totale.
#6 Inviato 8 Luglio, 2015 Immaginavo che ci si potesse lamentare che una fattura del 2011, rateizzata con scadenza 2013, non fosse nel bilancio 2013, ma in quello 2014. Però vabbè, quello che farà il vecchio proprietario saranno affari suoi. 😉
#7 Inviato 10 Luglio, 2015 Aggiornamento della situazione: pare che a maggio di quest'anno il fornitore dell'acqua sia venuto a sigillare il contatore per morosità. Il sigillo però è durato pochi minuti, tempo di qualche telefonata al vecchio amministratore e l'acqua è tornata. Il giorno stesso è comparso un misterioso coperchio davanti al contatore dell'acqua, ancorato al muretto che contiente il contenitore con del silicone. Fotografato il coperchietto e mandando la foto all'amministratore per chiedere spiegazioni, l'amministratore rispondeva: "C'erano dei pagamenti in ritardo che ho prontamente eseguito, tutto risolto". Quindi, io personalmente non ho certezza di chi abbia messo quel coperchio (e evidentemente rimosso i sigilli al contatore), però... Ovviamente la situazione si fa un po' più ingarbugliata perché il sigillo è stato messo (e rimosso) a maggio di quest'anno, ed io ero già proprietario. Che faccio, denuncia contro ignoti? Sempre meglio passare dal nuovo amministratore o posso sempre farlo in maniera autonoma/personale? Grazie!!
#8 Inviato 10 Luglio, 2015 Mi pare che ci siano un po' di questioni che s'intreccino: un conto sono i pregressi, per i quali chi mi ha preceduto ti ha giustamente indicato la situazione, altro queste problematiche attuali. A mio avviso il primo passo da fare è sempre quello di parlare con l'amministratore, chiedendo, se fosse utile, tutta la documentazione del caso. Ciò per capire se il nuovo amministratore sta cercando di risolvere una pregressa situazione ingarbugliata o se sia anche lui causa del problema. Fatta questa valutazione si può capire come agire.
#9 Inviato 10 Luglio, 2015 L'amministratore nuovo è stato nominato l'11 giugno di quest'anno, lo stesso giorno della revoca del precedente amministratore, durante la cui gestione (che andava avanti dal 2004 mi pare...) si sono verificate queste (e spero non altre) problematiche. Della rimozione dei sigilli di riduzione flusso messi a maggio, il nuovo amministratore con il fornitore dell'acqua se sono accorti stamattina, visto che stavano contrattando il rientro (con sconto e/o rate) della morosità di cui il condominio è debitore. Quindi il nuovo sta cercando semplicemente di farci uscire da questo stato di illegalità (vista la rimozione dei sigilli) in cui il condominio si è cacciato. - - - Aggiornato - - - Altra domanda: tutte queste bollette non pagate (anni 2011, 2012, 2013, 2014 e 2015) non sono mai state messe a bilancio. Vale comunque la "solidarietà" o visto che emergono soltanto nel bilancio 2014 mi coinvolgerebbero al 100%?
#10 Inviato 10 Luglio, 2015 ... Altra domanda: tutte queste bollette non pagate (anni 2011, 2012, 2013, 2014 e 2015) non sono mai state messe a bilancio. Vale comunque la "solidarietà" o visto che emergono soltanto nel bilancio 2014 mi coinvolgerebbero al 100%?No, a te spetta da pagare solo per l'anno del rogito e quello precedente in solido con il precedente proprietario 2015 e 2014, gli anni precedenti no, anche se le fatture sono state conteggiate dopo, l'amministratore probabilmente chiederà a te che sei l'attuale proprietario (2015 e 2014), ma tu potrai rivalerti sull'ex proprietario fino alla data del rogito, dopo questa data la spesa sarà completamente a tuo carico.
#11 Inviato 11 Luglio, 2015 Altra domanda: tutte queste bollette non pagate (anni 2011, 2012, 2013, 2014 e 2015) non sono mai state messe a bilancio. Vale comunque la "solidarietà" o visto che emergono soltanto nel bilancio 2014 mi coinvolgerebbero al 100%? Non è importante quando si approva i bilancio ma è importante a quale "esercizio di competenza" si riferiscono le spese. Tu risponderai in solido per gli esercizi 2015 e 2014 anche se saranno approvati nel 2018 ma non risponderai per le spese di "esercizio" 2013 anche se approvate nel 2014 o 2015. Fai valere questo principio facendo evincere dalle fatture e/o da eventuali rateizzazioni che gli esercizi per i quali saranno pagate quelle spese sono riferiti ad anni precedenti. Pur essendoci morosità, l'ente fornitore ha effettuato le letture annuali ed ha ben distinto i costi relativi a ciascun anno, sebbene ora ne chieda il pagamento globale.
#12 Inviato 16 Luglio, 2015 Grazie a tutti, intanto. Il mio venditore non vuole pagare un euro e mi ha consigliato di non fargli causa perché attualmente è nullatenente... va be', non voglio tediarvi e vado dritto al punto. Il bilancio 2014 approvato lo scorso 7 luglio recita: "Società fornitura acqua, fatture da pagare anno 2014 € 7.054,09 totale, € 1.175,68 a persona." Abbiamo poi scoperto che l'importo totale (la società aveva contabilizzato male alcuni bollettini) era di € 8400,00 scontato a € 6000,00, ma l'importo è diventato di nuovo € 7000,00 totali per via della multa di € 1000,00 applicata per la rimozione dei sigilli di cui vi parlavo. Adesso, io sono entrato sempre il 16 aprile 2015 quindi la multa di maggio è tutta mia e amen. Il saldo del rendiconto 2014 e prima metà del 2015 (gestione precedente amministratore) è mio in solido e amen. Per quanto riguarda le fatture dell'acqua, che non sono solo del 2014, ma anche di anni precedenti (partono dal 2011), è corretto andare a vedere il dettaglio dei consumi, estrapolando solo quei consumi degli anni 2014-2015 di cui sono solidale? Mi sembra mi abbiate già risposto di sì, ma l'altra domanda è: devo obbligare l'amministratore nuovo a rivedere i rendiconti approvati, modificando gli importi nel frattempo cambiati e avvisando l'assemblea della volontà del vecchio proprietario del mio appartamento di non pagare? Perché la quota non sarebbe più semplicemente € 7000,00 diviso 6, ma sarebbe sicuramente € 1000 diviso 6 e poi € (consumi 2014-2015) diviso 6, mentre gli anni precedenti dovrebbero dividerli in 5 (anche in 4, perché un altro condomino ha comprato a metà del 2014). Grazie a chiunque vorrà aiutarmi di nuovo.
#13 Inviato 17 Luglio, 2015 Perché la quota non sarebbe più semplicemente € 7000,00 diviso 6, ma sarebbe sicuramente € 1000 diviso 6 e poi € (consumi 2014-2015) diviso 6, mentre gli anni precedenti dovrebbero dividerli in 5 (anche in 4, perché un altro condomino ha comprato a metà del 2014). Grazie a chiunque vorrà aiutarmi di nuovo. E' proprio così. Siete 6 appartamenti per cui il consumo di 8.400 euro poi scontato a 6.000 euro non può essere solo di due anni. (nel nostro condominio di 14 appartamenti consumiamo cierca 3.500 euro annui). Tu devi partecipare ai 1000 euro di multa e ad i consumi degli anni 2014-2015 scontati di circa il 25% (percentuale di sconto tra 8.400 e 6.000). Per il regresso sarà l'assemblea a verificare ed a decidere se l'ex proprietario è nullatenente e non ha neanche un lavoro o un'auto intestata a lui. Sicuramente l'ex proprietario non aveva alcun interesse a dirti che aveva un lavoro o dei beni personali. Purtroppo se l'amministratore non vuol capire dovrai agire con un avvocato, cominciando dalla mediazione legale obbligatoria.
#14 Inviato 21 Luglio, 2015 Grazie ancora. [...]l'altra domanda è: devo obbligare l'amministratore nuovo a rivedere i rendiconti approvati, modificando gli importi nel frattempo cambiati e avvisando l'assemblea della volontà del vecchio proprietario del mio appartamento di non pagare? [...] In merito a questo invece cosa mi consigliate?
#15 Inviato 21 Luglio, 2015 In merito a questo invece cosa mi consigliate? Tu non puoi obbligare l'amministratore a rivedere i rendiconto approvati ma puoi solo impugnarli se sei nei termini dei 30 giorni o a tentare la strada dell'ingiusto arricchimento se i termini sono scaduti e non puoi più impugnare. Circa quanto ti è stato espresso dal tuo venditore lascia che sia l'amministratore a sentirselo dire. Vai a vedere che di fronte ad una minaccia dell'amministratore di agire per vie legali, il tuo venditore cambi versione?
