#1 Inviato 30 Ottobre, 2017 Buongiorno, vorrei un vostro parere. Sono stati regolarmente approvati con relative pezze giustificative i bilanci 2014-2015-2016 e 2017. Il tutto verbalizzato di anno in anno con approvazione esplicita delle pezze giustificative visionate in assemblea in quanto l'amministratore le porta sempre con se e le mette sul tavolo a disposizione di tutti. Le rate sono state pagate sempre da tutti i condomini senza problemi. Ora una condomina del mio stabile vuole rivedere il tutto perchè dice che i conti le tornano e sta creando fermento nel condominio contro l'amministratore. Ma non c'è una tempistica entro la quale contestare il bilancio approvato? A cosa serve verbalizzare esplicitamente che sono state approvate le pezze giustificative se poi si ricomincia da capo? Vi ringrazio per l'attenzione e le risposte.
#2 Inviato 30 Ottobre, 2017 Un bilancio approvato in assemblea è impugnabile (come tutte le delibere) entro i termini stabiliti dall'art. 1137 cc. e cioè 30 giorni dall'assemblea per coloro che hanno votato contro o si sono astenuti, e 30 giorni dal momeno in cui hanno ricevuto il verbale, per gli assenti. Oltre questi termini i bilanci sono definitivamente validi e chi ravvedesse delle irregolarità puà solo adire direttamente al giudice (previa attività di mediazione).
#3 Inviato 30 Ottobre, 2017 La ringrazio molto per la celere risposta. Tutti i bilanci sono stati approvati all'unanimità.
#4 Inviato 30 Ottobre, 2017 Mi è capitato un caso simile per un appartamento da me venduto nel 2015. Successivamente nel mese di dicembre sono stati approvati i bilanci per l'anno 2013/14/15. Ovviamente non essendo più proprietaria, li ha approvati chi è subentrato a me. Ora, alla fine del 2017, l'amministratore mi ha chiesto di pagare i conguagli arretrati. Riguardando tutto, mi sono accorta di un palesissimo errore nel conguaglio del 2014. Cosiderato che io non l'Ho neppure approvato perchè presentato in ritardo chi paga?
#5 Inviato 30 Ottobre, 2017 Mi è capitato un caso simile per un appartamento da me venduto nel 2015.Successivamente nel mese di dicembre sono stati approvati i bilanci per l'anno 2013/14/15. Ovviamente non essendo più proprietaria, li ha approvati chi è subentrato a me. Ora, alla fine del 2017, l'amministratore mi ha chiesto di pagare i conguagli arretrati. Riguardando tutto, mi sono accorta di un palesissimo errore nel conguaglio del 2014. Cosiderato che io non l'Ho neppure approvato perchè presentato in ritardo chi paga? l'amministratore deve rivolgersi all'attuale condòmino. è lui eventualmente che può rivalersi su di te per effetto della solidarietà tra voi per l'anno in corso (quello della vendita) e quello precedente. più indietro non è affar tuo. resta quindi una tua scelta valutare le effettive attribuzioni (oggettivamente corrette o meno) e accordarsi con l'acquirente per risolvere la questione.
#6 Inviato 30 Ottobre, 2017 No scusa, io so che il vecchio proprietario è in solido con il compratore per l'anno del rogito e quello precedente. Il 2013 spetterebbe a me , ma dato che il bilancio lo ha approvato il compratore senza accorgersi dell 'errore chi paga adesso? io direi lui
#7 Inviato 30 Ottobre, 2017 Vero ma a mio avviso bisogna indagare sulla causa della richiesta. Se la delibera è Nulla allora tutto può essere rivisto (da un giudice dopo la mediazione) ed il termine dei 30 giorni non esiste più!
#8 Inviato 30 Ottobre, 2017 Si tratta di un banale errore di calcolo ormai approvato. L'errore è stato commesso dall amministratore, ma anche dal nuovo proprietario che ha approvato il bilancio. Siccome non intendo pagare chi ne risponde?
#9 Inviato 30 Ottobre, 2017 No scusa, io so che il vecchio proprietario è in solido con il compratore per l'anno del rogito e quello precedente.Il 2013 spetterebbe a me , ma dato che il bilancio lo ha approvato il compratore senza accorgersi dell 'errore chi paga adesso? io direi lui Cara australia, per rispondere compiutamente bisognerebbe capire di che tipo di errore si tratta. Invero, se ricorre un'ipotesi addirittura di nullità della delibera di approvazione del bilancio, persino il nuovo condomino (benchè abbia votato a favore) secondo una sentenza della Cassazione (sent. n. 15042 del 14 giugno 2013) può impugnare la delibera in ogni momento. Se si tratta di un erorre di calcolo evincibile già dal bilancio, allora lo si può sottoporre all'amministratore affinchè lo corregga. Se invece si tratta di un vizio che avrebbe comportato soltanto l'annullabilità della delibera di approvazione (con conseguente applicazione del termine di impugnazione di 30 gg. dalla delibera- per i dissenzienti o astenuti - o dalla comunicazione - per gli assenti), allora ritengo che il principio di autoresponsabilità dei condomini imponga al solo nuovo condomino di sostenere la spesa senza aver diritto di pretenderla da te. Invero, approvando un bilancio che era errato senza accorgersi del "palese errore" che lo viziava, il nuovo condomino ha di fatto consumato tanto il suo quanto il tuo diritto ad avere un bilancio corretto. Dunque, è vero che il nuovo condomino dopo aver pagato potrebbe rivolgersi a te. E' altrettanto vero però che potresti agevolmente opporti a questa pretesa in giudizio evidenziando al giudice che quella spesa intanto esiste in quanto è stato il nuovo condomino, con la sua condotta negligente ed imprudente, ad averla "determinata", non prestando la dovuta attenzione in sede di approvazione di un bilancio viziato che dunque non andava approvato o, se approvato dal resto dell'assemblea, andava impugnato entro i termini di legge. Ad ogni modo è importante vedere anche cosa stabiliste a riguardo (se stabiliste qualcosa) in sede di compravendita. Spero di esserti stato utile. Ciao 1
#10 Inviato 30 Ottobre, 2017 ... Il 2013 spetterebbe a me , ma dato che il bilancio lo ha approvato il compratore senza accorgersi dell 'errore chi paga adesso? io direi lui Il 2013 spetta a te perchè i debiti cadono in prescrizione dopo 5 anni se non richiesti e nel tuo caso l'amministratore ha bloccato la prescrizione chiedendoti il debito. Poichè tu non sei più condòmina l'amministratore non potrà emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ma potrà agire per vie legali ordinarie al fine di richiedere il credito in quanto tu sei ormai un terzo rispetto al condominio. Nella fase giudiziaria l'amministratore spiegherà con documentazione alla mano perchè sei in debito. Se tu ritieni di non essere in debito ti opporrai alla richiesta ed il Giudice emetterà una sentenza in base alla documentazione visionata. Se il debito maturato è legittimo non perdere tempo e paga quanto ti viene richiesto perchè se è vero che per l'anno in cui c'è stato il rogito e per quello precedente ne risponde l'acquirente in SOLIDO, è anche vero che a te spettano TUTTE le spese deliberate e/o sostenute fino alla data del rogito per cui, con procedimento ordinario, l'amministratore può richiedere a te TUTTO il tuo debito maturato fino alla data del rogito perchè se è verso che il nuovo acquirente risponde in solido con te salvo il suo diritto di rivalsa nei tuoi confronti, è anche vero che ANCHE TU rispondi IN SOLIDO per cui l'amministratore ha facoltà di rivolgersi INDIFFERENTEMENTE all'uno o all'altro perchè entrambi SOLIDALI tra loro. Se il tuo credito fosse esigibile e fossi io l'amministratore, poichè sarei costretto ad agire per via ordinaria per il 2013 non citerei entrambi per il tuo debito fino alla data del rogito ma citerei solo te, tanto una causa a te dovrei farla comunque. Perchè spendere soldi per una seconda causa al nuovo condòmino, rischiando di incrinare i buoni rapporti con la persona con la quale ormai dovrò avere a che fare? MIO CONSIGLIO: Opponiti solo se il rendiconto approvato contiene errori e ti è stata addebitata una cifra non dovuta. Se la cifra richiesta è dovuta, paga tutto quello che ti viene chiesto (anche fino al giorno della data del rogito) perchè se finite in Tribunale potresti dover pagare anche le spese giudiziarie e legali della controparte.
#11 Inviato 30 Ottobre, 2017 Grazie per tutte le spiegazioni. A conclusione ti chiedo conferma di ciò: se l'amministratore conferma l'errore ( la cifra contestata è di circa 350 euro), può rettificarlo mettendo le mani su un bilancio di 4 anni fa ed approvato 2 anni fa senza conseguenza alcuna?
#12 Inviato 30 Ottobre, 2017 Buongiorno, vorrei un vostro parere.Sono stati regolarmente approvati con relative pezze giustificative i bilanci 2014-2015-2016 e 2017. Il tutto verbalizzato di anno in anno con approvazione esplicita delle pezze giustificative visionate in assemblea in quanto l'amministratore le porta sempre con se e le mette sul tavolo a disposizione di tutti. Le rate sono state pagate sempre da tutti i condomini senza problemi. Ora una condomina del mio stabile vuole rivedere il tutto perchè dice che i conti le tornano e sta creando fermento nel condominio contro l'amministratore. Ma non c'è una tempistica entro la quale contestare il bilancio approvato? A cosa serve verbalizzare esplicitamente che sono state approvate le pezze giustificative se poi si ricomincia da capo? Vi ringrazio per l'attenzione e le risposte. Bisogna vedere nello specifico cosa esattamente si sta contestando. La nullità è rilevabile in qualsiasi momento anche dopo molti anni.
#13 Inviato 30 Ottobre, 2017 No scusa, io so che il vecchio proprietario è in solido con il compratore per l'anno del rogito e quello precedente.Il 2013 spetterebbe a me , ma dato che il bilancio lo ha approvato il compratore senza accorgersi dell 'errore chi paga adesso? io direi lui scusami, mi è scappato un"non" di troppo. vale però il concetto di verificare il tipo di spesa a te attribuita senza andare per avvocati e giudici (se possibile). 🙂
#14 Inviato 30 Ottobre, 2017 2.3. Quando deliberare la revisione del bilancio La scrittura di questo manuale non può proseguire senza aver prima individuato le aree di intervento da parte dell’assemblea dei condòmini, per poter così meglio comprendere i limiti di una revisione. Quando, allora, l’assemblea, può nominare un revisore condominiale? – Nel caso di nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del bilancio con- suntivo della gestione uscente (perché ritenuto inadeguato dall’assemblea o perché mai presentato): in questa ipotesi, la nomina del revisore è necessaria perché si possa redi- gere la contabilità sull’esercizio finanziario precedente affinché non solo si conoscano le posizioni contabili dei singoli condòmini e del condominio in generale, ma anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile; – nel caso di errori o incongruità come, ad esempio, il mancato versamento di ritenute d’ac- conto, mancata ripartizione di alcune spese, necessità di correggere avanzi o disavanzi patrimoniali ecc., anche con riferimento a bilanci già approvati; – nel caso di necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo di accertare eventua- li ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell’amministratore, infondatezze o incongruità. Nei primi due casi, l’incarico della revisione può essere affidato a chiunque, atteso che la contabilità che si andrebbe a redigere servirebbe soltanto per un affare assolutamente privatistico ed interno alla vita condominiale. Spetterebbe, poi, all’assemblea approvare la nuova contabilità e ai dissenzienti proporre una eventuale impugnazione. Al contrario, nel secondo, sarà opportuno che la revisione venga affidata ad un professioni- sta affinché possa risultare munita di valore peritale e dare, così, al difensore, gli strumenti per tutelare gli interessi del condominio anche davanti ad un giudice.
