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Giulioracci

Bene comune non censibile

Buongiorno a tutti, sono nuovo su questo forum e avrei una domanda da sottoporvi: 

 

Nel mio condominio c'è un'area denominata in catasto come "bene comune non censibile" che tutti noi condomini abbiamo sempre usato (purtroppo da solo 10 anni e non da 20) come deposito per le biciclette in estate. Quest'area si trova all'interno di un vialetto al quale abbiamo  tutti diritto di accesso in quanto si trovano le utenze per gli appartamenti (il diritto di accesso è convalidato nel nostro contratto di vendita)

 

Da poco è stato venduto il piano terra del condominio che confina con suddetta area.  Il nuovo condomino non vuole farci mettere le biciclette in quest'area in quanto la definisce di sua proprietà e ritiene di avere il diritto esclusivo al suo utilizzo. 

Abbiamo ottenuto il suo contratto di vendita e abbiamo visto che, riguardo a questa area, ha scritto che: " il venditore trasferisce tutti i diritti di propria spettanza e il diritto di passo carraio ed esclusivo di parcheggio sull'area identificata in catasto fabbricati come Bene comune non censibile particella 93 ecc.." 

 

la mia domanda è semplice: Un bene comune non censibile può essere detenuto come esclusivo da un singolo condomino impedendo anche agli altri condomini di entrarci? 

 

Grazie mille 

 

Alberto

  

Giulioracci dice:

Un bene comune non censibile può essere detenuto come esclusivo da un singolo condomino impedendo anche agli altri condomini di entrarci?

Stante la  Circolare del Ministero delle Finanze numero 2 del 20 gennaio 1984, NO.

Il fatto strano è che il notaio lo abbia inserito nel rogito con la dicitura da te riportata.

  • Mi piace 1
Giulioracci dice:

Abbiamo ottenuto il suo contratto di vendita e abbiamo visto che, riguardo a questa area, ha scritto che: " il venditore trasferisce tutti i diritti di propria spettanza e il diritto di passo carraio ed esclusivo di parcheggio sull'area identificata in catasto fabbricati come Bene comune non censibile particella 93 ecc.." 

A quanto parre ha diritto di passo carraio e di parcheggio esclusivo.......evidentemente è un uso esclusivi che aveva già il precedente proprietario e che si è trasferito al nuovo acquirente.

Bisognerebbe

1) consultare il rogito del vecchio proprietario

2) verificare se esiste un regolamento contrattuale e se in esso il BCNC viene attribuito in uso esclusivo (passo e parcheggio) al proprietario del piano terra

 

se le risposte saranno affermative significa solo che il BCNC è stato usato dagli altri quando non dovevano

Modificato da marcanto
  • Mi piace 2
GIME dice:

Stante la  Circolare del Ministero delle Finanze numero 2 del 20 gennaio 1984, NO.

Il fatto strano è che il notaio lo abbia inserito nel rogito con la dicitura da te riportata.

Anch'io risponderei di no, partendo da presupposti differenti e cioè la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 17 dicembre 2020, n. 28972 che stabilisce come i privati non possano pattuire un "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, visto che si tratta di un diritto reale non contemplato dalla legge.

V. p.e.:

https://www.altalex.com/documents/news/2021/01/15/uso-esclusivo-di-cortile-condominiale

 

La soluzione pare essere: o proprietà, o diritto d'uso non trasferibile.

PS:

mi piacerebbe un'opinione di @camillo50 sulla sentenza, proprio recentemente in altro thread parlavamo di uso esclusivo vs. proprietà delle pertinenze condominiali...

ciao

 

Giustamente come suggerisce @marcanto bisognerebbe vedere l'atto di provenienza del bene ceduto per capire quale diritto reale è stato trasferito.    E' probabile che quel bene sia rimasto nella disponibilità del costruttore venditore e che per liberarsi, con l'ultimo atto abbia trasferito anche quello, cosa non rara.

 

Va verificato anche l'elaborato planimetrico dove quel subalterno ha avuto una descrizione come bene non censibile, ma che negli atti avrebbe avuto altra attribuzione.    

 

@condo77 ho capito la tua domanda che però ritengo non attinente, in questo caso.  Infatti, se quel terreno fosse di proprietà esclusiva avrebbe un numero di mappa autonomo e quindi non centrerebbe con il lotto su cui sorge il condominio, e diversamente, se la sua identificazione è come un subalterno del lotto su cui sorge il condominio, quello che viene ceduto è il diritto di uso esclusivo.

Gli effetti in condominio sono ben diversi.  Esempio se devo realizzare una tubazione condominiale o che serve ad uno dei condomini, se è ad uso esclusivo, ho diritto di passaggio interrato, ripristinando il tutto post intervento, mentre se c'è la proprietà esclusiva, tale diritto non c'è, e se lo voglio fare devo ottenere una servitù volontaria o ottenuta con sentenza.   Non ti sembra una bella differenza ?    

Se parliamo poi di case a schiera su unico lotto e con unico tetto allo stesso livello, tutti devono partecipare, mentre se quel lotto fosse stato frazionato in singoli lotti prima di trasferirlo all'urbano, ognuno si ripara il suo tratto.   Se guardi qualche estratto di mappa, vedi che ci sono case a schiera dove ognuna ha un proprio mappale, e case a schiera che sono su un mappale unico.    Domandati perchè questa differenza.    E' una sottigliezza non da poco e, se permetti, anche abbastanza sconosciuta anche a professionisti ricorrendo assai raramente nei conflitti condominiali. 

Quanti sono convinti che l'area assegnata in uso esclusivo sia di proprietà.   Quasi tutti.

 

Se vuoi ne discutiamo in modo più approfondito con esempi pratici che un amministratore di condominio si trova a masticare tutti i giorni.

camillo50 dice:

[..]

 

@condo77 ho capito la tua domanda che però ritengo non attinente, in questo caso.  Infatti, se quel terreno fosse di proprietà esclusiva avrebbe un numero di mappa autonomo e quindi non centrerebbe con il lotto su cui sorge il condominio, e diversamente, se la sua identificazione è come un subalterno del lotto su cui sorge il condominio, quello che viene ceduto è il diritto di uso esclusivo.

Gli effetti in condominio sono ben diversi.  Esempio se devo realizzare una tubazione condominiale o che serve ad uno dei condomini, se è ad uso esclusivo, ho diritto di passaggio interrato, ripristinando il tutto post intervento, mentre se c'è la proprietà esclusiva, tale diritto non c'è, e se lo voglio fare devo ottenere una servitù volontaria o ottenuta con sentenza.   Non ti sembra una bella differenza ?    

Se parliamo poi di case a schiera su unico lotto e con unico tetto allo stesso livello, tutti devono partecipare, mentre se quel lotto fosse stato frazionato in singoli lotti prima di trasferirlo all'urbano, ognuno si ripara il suo tratto.   Se guardi qualche estratto di mappa, vedi che ci sono case a schiera dove ognuna ha un proprio mappale, e case a schiera che sono su un mappale unico.    Domandati perchè questa differenza.    E' una sottigliezza non da poco e, se permetti, anche abbastanza sconosciuta anche a professionisti ricorrendo assai raramente nei conflitti condominiali. 

Quanti sono convinti che l'area assegnata in uso esclusivo sia di proprietà.   Quasi tutti.

 

Se vuoi ne discutiamo in modo più approfondito con esempi pratici che un amministratore di condominio si trova a masticare tutti i giorni.

Il tema è proprio questo Camillo però farei un passo indietro, prima di analizzare conseguenze e differenze tra uso esclusivo e proprietà esclusiva.

La Cassazione a Sezioni Unite sentenzia che l'uso esclusivo non esiste, tranne dov'è previsto per legge (e cioè nel caso del lastrico solare, art. 1126 c.c.)

Esiste il diritto d'uso, che però non è un diritto perpetuo e trasferibile da parte dell'usuario.

Mi pare piuttosto dirompente per le consuetudini condominiali, dove invece l'uso esclusivo è diffuso anche al di là dei lastrici (posti auto, box, giardini, cortili, terrazzi, soffitte ecc.)

Modificato da condo77

ciao

come al solito, ormai,  la Cassazione ( o meglio il relatore visto che gli ermellini spesso sono in tutt'altre faccende affaccendati), sembra non preoccuparsi del cod. civile, dove il diritto d'uso è codificato, trattandosi di un diritto reale di godimento minore previsto.

camillo50 dice:

ciao

come al solito, ormai,  la Cassazione ( o meglio il relatore visto che gli ermellini spesso sono in tutt'altre faccende affaccendati), sembra non preoccuparsi del cod. civile, dove il diritto d'uso è codificato, trattandosi di un diritto reale di godimento minore previsto.

Ma no Camillo, il diritto d'uso naturalmente non lo stralciano dal codice civile!

E' il diritto d'uso esclusivo come utilizzato in condominio (cioè trasferibile da parte dell'usuario) che non viene tollerato, perché non è codificato.

Quindi se tu godi di un diritto d'uso lo mantieni.

Ma se vendi a me, il diritto d'uso decade (ovvero l'assemblea lo potrà rideliberare a mio favore), non me lo puoi trasferire tu.

Questa è la macroscopica differenza: il diritto d'uso ex art. 1021 c.c. non è diritto perpetuo né trasmissibile, come veniva nella pratica considerato il diritto d'uso esclusivo.

Modificato da condo77
camillo50 dice:

ciao

 

Giustamente come suggerisce @marcanto bisognerebbe vedere l'atto di provenienza del bene ceduto per capire quale diritto reale è stato trasferito.    E' probabile che quel bene sia rimasto nella disponibilità del costruttore venditore e che per liberarsi, con l'ultimo atto abbia trasferito anche quello, cosa non rara.

 

Va verificato anche l'elaborato planimetrico dove quel subalterno ha avuto una descrizione come bene non censibile, ma che negli atti avrebbe avuto altra attribuzione.    

 

@condo77 ho capito la tua domanda che però ritengo non attinente, in questo caso.  Infatti, se quel terreno fosse di proprietà esclusiva avrebbe un numero di mappa autonomo e quindi non centrerebbe con il lotto su cui sorge il condominio, e diversamente, se la sua identificazione è come un subalterno del lotto su cui sorge il condominio, quello che viene ceduto è il diritto di uso esclusivo.

Gli effetti in condominio sono ben diversi.  Esempio se devo realizzare una tubazione condominiale o che serve ad uno dei condomini, se è ad uso esclusivo, ho diritto di passaggio interrato, ripristinando il tutto post intervento, mentre se c'è la proprietà esclusiva, tale diritto non c'è, e se lo voglio fare devo ottenere una servitù volontaria o ottenuta con sentenza.   Non ti sembra una bella differenza ?    

Se parliamo poi di case a schiera su unico lotto e con unico tetto allo stesso livello, tutti devono partecipare, mentre se quel lotto fosse stato frazionato in singoli lotti prima di trasferirlo all'urbano, ognuno si ripara il suo tratto.   Se guardi qualche estratto di mappa, vedi che ci sono case a schiera dove ognuna ha un proprio mappale, e case a schiera che sono su un mappale unico.    Domandati perchè questa differenza.    E' una sottigliezza non da poco e, se permetti, anche abbastanza sconosciuta anche a professionisti ricorrendo assai raramente nei conflitti condominiali. 

Quanti sono convinti che l'area assegnata in uso esclusivo sia di proprietà.   Quasi tutti.

 

Se vuoi ne discutiamo in modo più approfondito con esempi pratici che un amministratore di condominio si trova a masticare tutti i giorni.

Grazie mille! infatti in suddetta area passano anche delle fognature.

Ma quindi @camillo50 un BCNC deve essere per legge di proprietà comune e non può essere in nessun caso definito come privato anche se inserito nel contratto? Tra l'altro esistono due contratti di vendita uno , quello che ho allegato , tra il primo proprietario e il secondo; l'altro tra il secondo e quest'ultimo che lo rivendica come suo. In quello di quest'ultimo, il più recente , invece che esserci scritto parchegio esclusivo c'è scritto: " si precisa ulteriormente che al bene in oggetto compete il diritto di passo carraio sul vialetto e il diritto di sosta nell'area destinata a parcheggio, il tutto come riportato nell'atto autenticato nelle firme dal notaio Adele Cesaro in data 22 settembre 2010, al numero di repertorio 523, registrato a Milano 2 il 29 settembre 2010, al numero 3777 di cui infra." (ovvero quell'estratto che vi ho scritto inizialmente)

 

Vorrei capirlo bene perchè il nuovo proprietario (poliziotto) mi ha anche minacciato di farmi causa se oso entrare in quell'area 🙂 

 

Grazie infinite!

Giulioracci dice:

Ma quindi @camillo50 un BCNC deve essere per legge di proprietà comune e non può essere in nessun caso definito come privato anche se inserito nel contratto?

Dalla classificazione catastale non è possibile dedurre la proprietà.

Piuttosto bisognerebbe verificare nel primo atto di vendita del condominio (non di quell'appartamento, ma il primo di tutto il condominio, in seguito al quale lo stesso si è costituito) cosa venisse stabilito circa quell'area.

 

Visto però che nell'ultimo atto rispetto a quell'area si trasferisono dei diritti ben diversi dalla proprietà (diritto di passo e diritto di sosta), tenderei ad escludere che si tratti di proprietà esclusiva.

 

Giulioracci dice:

al bene in oggetto compete il diritto di passo carraio sul vialetto e il diritto di sosta nell'area destinata a parcheggio

Partirei invece proprio dall'ultimo atto per contestare le pretese eccessive del nuovo condomino: viene trasferito un diritto di sosta, nessuna esclusività.

Quindi lui ha diritto di sostare lì, come avete diritto di sostare lì anche voi.

In mancanza di un regolamento che provveda a condizionare tale sosta, può sfruttare questo diritto il primo che arriva, quando libera il posto può sostare un altro.

Modificato da condo77
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