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STEFYFRI

Basta amministratore

Buongiorno a tutti.

Avrei bisogno di un'informazione.

Abito in un condominio di 15 appartamenti suddiviso in 3 mini palazzine di cui la mia e' composta da soli 4 appartamenti.

La mia palazzina e' indipendente dagli altri, abbiamo il ns. corsello box, il ns. cancello automatico insomma....e' ad uso di soli noi 4 residenti.

Noi 4, essendo appunto indipendenti dagli altri e andando fortunatamente d'accordo, vorremmo "staccarci" dal condominio e gestirci autonomamente.

Cosi' facendo eviteremmo le spese per pagare l'amministratore, l'assicurazione del fabbricato (ognuno ha gia' integrato in quella personale la parte comune), le spese bancarie e altre.....

Nella mia palazzina dovremmo dividere le spese della luce del corsello ma non sarebbe un problema, cosi' come l'eventuale intervento per il cancello.....

Secondo voi si puo' fare?

Mi dicono che con la nuova normativa si puo' perche' appunto non abbiamo nulla in comune con le altre palazzine.

Eventualmente sapete come si puo' procedere per il distacco? La bolletta dell'enel secondo voi puo' essere intestata ad un condomino? non dobbiamo piu' fare il 770?

Spero vivamente sia una cosa fattibile anche perche' sto pagando circa €700 all'anno di spese condominiali x nulla!!!!

Grazie mille

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Mi dicono che con la nuova normativa si puo' perche' appunto non abbiamo nulla in comune con le altre palazzine.

Eventualmente sapete come si puo' procedere per il distacco? La bolletta dell'enel secondo voi puo' essere intestata ad un condomino? non dobbiamo piu' fare il 770?...

Art. 61 c.c.

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Se davvero non avete nulla in comune con le altre due palazzine potete staccarvi ora ma potevate staccarvi anche prima perchè la nuova normativa non ha modificato l'art. 61 c.c.

La vostra palazzina ha un contatore ENEL ed uno ACQUA a parte per alimentare esclusivamente la vostra palazzina, il vostro corsello ed il vostro cancello automatico?

Se non è così e volete evitare il supercondominio dovete fare un nuovo contratto ENEL ed un nuovo contratto AQUA ed allacciare la vostra palazzina.

Potrete fare a meno dell'amministratore ma non di costituire "FISCALMENTE" il condominio con la richiesta di un codice fiscale da parte di un qualsiasi condòmino al quale intestare le fatture del condominio

Se non ci saranno fatture di manutenzione e le vostre spese saranno solo acqua ed energia elettrica non avrete bisogno di fare alcun ulteriore adempimento fiscale.

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Purtroppo il precedente amministratore e quello attuale, ci hanno sempre detto che non era possibile in quanto era presente una polizza fabbricato che comprendeva anche le ns. proprietà e tante altre belle cose....

La ns. palazzina in comune ha il contatore dell'enel e la fogna che viene fatta ogni 2/3 anni e pagheremo le fattura dividendo la quota in 4.

Dal rogito poi compare in comunione anche con altre palazzine che sono amministrate da altri amministratori una piccola "piazzetta" che permette l'accesso ai vari ingressi/corselli delle palazzine.

Per questa piazzetta però ci è stato detto che non interferisce con il distacco dal condominio perché qualora ci fosse da intervenire per qualsiasi motivo, ognuno paga in base ai millesimi.

Quindi un condomino si deve intestare la fattura dell'enel e eventualmente, in caso di necessità, quella x la fogna e manutenzione cancello con i propri dati giusto?

Mi sai dire anche la maggioranza necessaria per il distacco? Bastiamo noi 4 o devono essere d'accordo anche gli altri condomini (le loro spese aumenteranno quindi potrebbero non essere d'accordo)?

Ti risulta che si debba indire un'assemblea straordinaria il cui costo sarà a carico di soli noi 4 e che si dovrà provvedere al rifacimento delle tabelle millesimali (anche questo costo sarà sostenuto solo da noi 4)?

Intanto ti ringrazio

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La falsa credenza che togliendo l'amministratore si ottiene un risparmio si scontra, purtroppo, con la dura realtà dei fatti, non si considerano infatti i costi che la separazione stessa comporta, per la separazione è necessario che l'edificio sia totalmente reso indipendente e tutte le spese devono necessariamente essere sostenute dalle eventuale minoranza (i 4 in questione):

1) Nuove tubazioni di fognature che confluiscano i reflui al pozzetto comunale

2) Accesso indipendente per la palazzina, se non si possiede il terreno bisogna comprare una parte dell'eventuale unico lotto

3) Pagamento del tecnico che redigerà il nuovo regolamento delle due palazzine e le nuove tabelle modificate (la palazzina richiedente farà come desidera)

4) Richiesta di un nuovo codice fiscale del condominio, intestazione allo stesso delle nuove utenze per cui dovrà chiedersi una voltura o nuovo allaccio

5) Varie ed eventuali...........

Tutto ciò per risparmiare quanto? 6-7 euro al mese da "regalare" all'amministratore considerato un peso tolto il quale i problemi economici si risolvono per tutti? Nutro qualche dubbio in proposito

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Potete distaccarvi come art. 61, come citava il collega, ma rimarrebbero sempre le spese comuni agli altri condomini come la manutenzione del giardino e degli altri impianti indivisibili a comune di tutti i fabbricati.

Per quanto riguarda la polizza basta che alla scadenza sia, rivista e cambiato il numero dei fabbricati interessati.

 

Saluti

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Potete distaccarvi come art. 61, come citava il collega, ma rimarrebbero sempre le spese comuni agli altri condomini come la manutenzione del giardino e degli altri impianti indivisibili a comune di tutti i fabbricati.

Per quanto riguarda la polizza basta che alla scadenza sia, rivista e cambiato il numero dei fabbricati interessati.

 

Saluti

E dovranno comunque pagare l'amministratore del novello supercondominio delle parti comuni: nuove complicazioni

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La mini-palazzina in questione è di nuova costruzione (4 anni) quindi si presume non abbia bisogno di manutenzione nel breve termine.

Ogni appartamento è dotato di ingresso indipendente e giardini privati, c'è solo il corsello del box in comune.

Noi 4 stiamo valutando la divisione dal resto del condominio non per risparmiare 6/7 euro ma centinaia di euro visto che potremmo evitare spese inutili gestendoci autonomamente.

Ripeto, dovremmo dividerci la spesa della luce del corsello ed eventuali interventi per il cancello (è già capitato che abbiamo provveduto x i fatti ns. spendendo €20 in tutto!!!).

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Avete sufficienti elementi per valutare e decidere come procedere, i benefici e gli effetti si vedranno solo nel tempo. In bocca al lupo

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Scusa ma mi sapresti dire come ci dobbiamo muovere per fare il "passaggio" in modo corretto?

Bisogna indire una riunione straordinaria? Bisogna rifare il conteggio dei millesimi? Che maggioranza è necessaria? Nell'eventuale assemblea dobbiamo presentare della documentazione particolare agli altri condomini?

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Dopo aver dimostrato che ogni porzione e gruppo di edifici si possono dividere si indice un'assemblea nella quale si delibera che viene sciolto il condominio e contestualmente ne vengono creati altri due o tre nuovi, questo con la maggioranza dei partecipanti all'assemblea dell'attuale condominio(non solo quelli della palazzina che chiede il divorzio) che posseggono almeno 500 millesimi, se non si raggiunge tale maggioranza coloro che vogliono staccarsi possono chiedere (almeno 1,33 persone, cioè 2 condomini) all'autorità giudiziaria di disporre la separazione stessa

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... Quindi un condomino si deve intestare la fattura dell'enel e eventualmente, in caso di necessità, quella x la fogna e manutenzione cancello con i propri dati giusto?

Oltre all'ENEL in comune alle 3 palazzine come siete messi con l'erogazione dell'acqua?

Oltre ad eventuali sottocontatori acqua che misurano il consumo di ciascun appartamento, avete un solo contratto con "UNIACQUE" (gestore idrico) ed un solo contatore generale per tutte le palazzine oppure avete un contratto ed un contatore acqua generale per ogni palazzina?

Se avete un solo contratto dovete provvedere a scollegare impianti elettrici ed idrici dalle altre 2 palazzine e rendervi autonomi stipulando un nuovo contratto idrico ed un nuovo contratto ENEL.

 

La vostra palazzina, tramite un condòmino, deve richiedere un nuovo codice fiscale per la vostra palazzina che sarà un nuovo condominio.

I nuovi contratti ENEL ed ACQUA dovranno essere intestati al nuovo condominio con il nuovo codice fiscale.

Un singolo condòmino, con delega dell'assemblea, può stipulare contratti in nome e per conto del condominio ma non può stipulare contratti in proprio, a suo nome, usando il proprio codice fiscale.

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Non abbiamo acqua in comune, ogni appartamento è autonomo anche in quello e nel corsello dei box non abbiamo nulla (fontanine...)

Anche l'enel non è in comune con le altre palazzine, noi abbiamo il ns. contatore con un numero cliente XX e le altre palazzine hanno il loro contatore con numero cliente XY

Dove si richiede il nuovo codice fiscale?

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Il codice fiscale si richiede all'AdE con il Mod. aa 5/6

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Non abbiamo acqua in comune, ogni appartamento è autonomo anche in quello e nel corsello dei box non abbiamo nulla (fontanine...)

Anche l'enel non è in comune con le altre palazzine, noi abbiamo il ns. contatore con un numero cliente XX e le altre palazzine hanno il loro contatore con numero cliente XY

Dove si richiede il nuovo codice fiscale?

Ogni appartamento ha un contatto idrico personale con l'Ente gestore acqua che a Pedrengo si chiama "UNIACQUE"?

UNIACQUE manda una REGOLARE fattura dei consumi acqua a ciascun proprietario dove appare il codice fiscale di ciascuno oppure il riparto dei consumi viene gestito da un'altra agenzia che ha ricevuto l'incarico dall'amministratore?

 

Per quanto riguarda il mod. AA5/6 citato da Tullio può presentarlo un qualsiasi condòmino all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate con delega rilasciata dagli altri condòmini.

Se si ha difficoltà per la compilazione ci si può far aiutare dall'impiegato.

Al link di seguito il fac simile del modello:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Codice+fiscale+e+tessera+sanitaria/Codice+fiscale+modello+AA5_6/Modello+e+istruzioni+CF+AA5_6/Modello+AA5_6/AA5_mod.pdf

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Ogni appartamento ha un contratto personale con Uniacque quindi ognuno di noi riceve la propria fattura/bolletta di consumo.

Alla fine trattandosi di villette con ingressi indipendenti, tutto autonomo, vorremmo essere ancora più indipendenti e autonomi visto che cmq in caso di rottura di qualcosa della ns. palazzina, la spesa viene già pagata giustamente solo da noi e non anche dai condomini delle altre palazzine.

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Ogni appartamento ha un contratto personale con Uniacque quindi ognuno di noi riceve la propria fattura/bolletta di consumo.

Alla fine trattandosi di villette con ingressi indipendenti, tutto autonomo, vorremmo essere ancora più indipendenti e autonomi visto che cmq in caso di rottura di qualcosa della ns. palazzina, la spesa viene già pagata giustamente solo da noi e non anche dai condomini delle altre palazzine.

Allora se tutto è autonomo potete distaccarvi.

Uniche cose da continuare a pagare sono il compenso dell'amministratore fino alla scadenza dell'annualità e la polizza fino alla scadenza del contratto o rinegoziazione.

Se la polizza è annuale sarà sufficiente fare una disdetta e nuovo contratto per le altre palazzine.

E' evidente che qualsiasi amministratore vi prospetterà impedimenti per non perdere un cliente.

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Scusami ma perché devo continuare a pagare il compenso dell'amministratore fino alla scadenza dell'annualità?

Se indiciamo un'assemblea straordinaria con o.d.g. "distacco palazzina", verranno rifatti di conseguenza i nuovi conteggi per le palazzine restanti e i conti anche del conguaglio nostro. Per l'assicurazione so che si puo' modificare in qualsiasi momento (io ho integrato la mia personale non alla scadenza ma durante l'anno pagando la differenza x i mesi di competenza).

Sicuramente l'amministratore ci metterà il bastone tra le ruote ma lo abbiamo anche già informato del fatto che sappiamo che la cosa è fattibile e quindi di non fare il furbetto.....

Stiamo a vedere...

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Scusami ma perché devo continuare a pagare il compenso dell'amministratore fino alla scadenza dell'annualità?

Se indiciamo un'assemblea straordinaria con o.d.g. "distacco palazzina", verranno rifatti di conseguenza i nuovi conteggi per le palazzine restanti e i conti anche del conguaglio nostro. Per l'assicurazione so che si puo' modificare in qualsiasi momento (io ho integrato la mia personale non alla scadenza ma durante l'anno pagando la differenza x i mesi di competenza).

Sicuramente l'amministratore ci metterà il bastone tra le ruote ma lo abbiamo anche già informato del fatto che sappiamo che la cosa è fattibile e quindi di non fare il furbetto.....

Stiamo a vedere...

L'incarico di amministratore dura un anno e salvo non sia stato specificato nel suo preventivo di compenso che lo stesso sarà percepito per i soli ratei mensili di amministrazione, il compenso gli compete per un intero anno.

In teoria potrebbe emettere la fattura per il suo compenso annuale anche il primo giorno di amministrazione.

Il giorno in cui avverrà il distacco ufficiale del condominio dagli altri, nel rendiconto di chiusura vecchio condominio figurerà il compenso annuale da ripartire tra tutti i vecchi condòmini.

Saranno invece escluse le spese da sostenere da quel giorno in poi.

Comunque credo che il dover pagare l'amministratore per i mesi che restano fino alla scadenza annuale sia un problema di poco conto rispetto alla riuscita del distacco che avrà valore per sempre.

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...Sicuramente l'amministratore ci metterà il bastone tra le ruote ma lo abbiamo anche già informato del fatto che sappiamo che la cosa è fattibile e quindi di non fare il furbetto.....

Stiamo a vedere...

Sebbene la cosa sia fattibile, se l'amministratore convince almeno la metà delle 3 palazzine non delibererà mai il distacco (con due palazzine su 3 contrarie non la spuntate in assemblea).

Dovrete far ricorso al Tribunale ed i tempi per ottenere il distacco non saranno così brevi

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Scusatemi ma ho un problemino....

Quando ho chiesto se era fattibile secondo voi il distacco della mia palazzina (siamo in 4) con le altre, avevo fatto presente che in comune non c'era nulla in quanto il corsello del box era utilizzato solo da noi 4, il contatore della luce per il box era solo ns., non c'erano giardini in comune, fogna solo di noi 4, ingressi indipendenti..... Mi sono scordata che c'è un "vialetto" pedonale che permette l'accesso dai cancellini della mia palazzina sul lato destro e sul lato sinistro l'accesso di un'altra palazzina. Premetto che il vialetto non viene quasi mai utilizzato x' accediamo alle ns. proprietà direttamente dai box.

Questo vialetto è provvisto di lampadine segna passi ed è tutto con il ns. contatore enel box, anche se i segna passi "illuminano" gli ingressi dell'altra palazzina. Inoltre nel vialetto non ci sono tombini particolari che quindi in futuro possono richiedere interventi e per la pulizia.....ce la siamo sempre gestita tranquillamente tra di noi....

Potrebbe essere un problema questo "vialetto"?

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scusate se insisto ma avrei bisogno cortesemente di una risposta, se possibile.

Grazie mille

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... Questo vialetto è provvisto di lampadine segna passi ed è tutto con il ns. contatore enel box, anche se i segna passi "illuminano" gli ingressi dell'altra palazzina. Inoltre nel vialetto non ci sono tombini particolari che quindi in futuro possono richiedere interventi e per la pulizia.....ce la siamo sempre gestita tranquillamente tra di noi....

Potrebbe essere un problema questo "vialetto"?

Non è un problema se continuate a vedervela voi per la gestione di questo vialetto ma sarà un ulteriore motivo per l'amministratore di mettervi i bastoni tra le ruote per cui se l'assemblea non approva il distacco dovrete comunque passare dal Giudice.

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Grazie mille.

L'amministratore sostiene che non si possa fare x questo vialetto (dice che ha chiesto parere anche ad un avvocato).

Ora stiamo a vedere cosa riusciamo a concludere....

Ma x andare dal giudice bisogna pagare qualcosa? Eventualmente a quale giudice ci dobbiamo rivolgere?

Gli altri condomini non ci dovrebbero mettere il bastone tra le ruote ma si sa che basta uno che vuole rompere le scatole..... noi 4 siamo sempre stati disponibili con gli altri, x quello che ci è stato possibile.....vediamo se lo sono anche loro, amministratore permettendo.

Ancora grazie mille!

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Non si possono fare le nozze coi fichi secchi, i giudici come gli avvocati ed anche gli amministratori condominiali qualcosina per mantenersi devono guadagnare, o vorresti negarglielo?

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