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michele.amoruso

Balconi pericolanti

Salve, sono un amm.re di condominio e volevo esporre la seguente situazione:

 

In un' assemblea si è diliberato di eseguire lavori di manutenzione straordinaria ai balconi aggettanti. Fermo restante il criterio di riparto della spesa che va imputata ai singoli proprietari dei balconi per ciò che riguarda il rifacimento dei pavimenti e del sottobalcone, si chiede:

1) La spesa di rifacimento dei frontalini ( frontalini di normale colore bianco in tinta con la facciata e non trattasi di fabbricato d' epoca) e del montaggio dell' impalcatura a chi compete? al condominio che quindi provvede al riparto in base alla tabella dei millesimi generali, o va imputata ai singoli condomini in funzione della spesa del suolo di calpestio e del sottobalcone?

2) se la spesa dei balconi, inteso il rifacimento del pavimebto, frontalino e sottobalcone, va attribuita al singolo condomino di propr. esclusiva e non in base ai millesimi, è sempre l' assemblea a deliberare i relativi lavori? Oppure i condomini di propria iniziativa possono svolgere privatamente i lavori di manutenzione (esonerando il condominio il condominio e l' amm.re da qualsiasi respondsabilità in merito)?

Anche se privati,l'amministratore è sempre responsabile in caso di guai,perchè NON ha vigilato alla sicurezza,NON sollecitando i proprietari al ripristino immediato davanti a dei pericoli.

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Nulle le delibere condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini.

Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 .

Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso).

Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità - le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo,dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.

 

 

Grazie della risp. Ricapitolando l' amm.re dovrà sollecitare (mediante raccomandata A/R) i condomini che hanno problemi ai balconi, i quali PRIVATAMENTE dovranno fare manutenzione.

Giusta l' interpretazione?

Chiedo inoltre,

Per quanto riguarda i frontalini invece? Non sarà a carico del condominio il ripristino dell' intonaco e della pitturazione?

 

Inoltre, possono i condomini dei piani alti montare PRIVATAMENTE ponteggi sulla facciata del condominio? (per rifare alcuni balconi è necessario installare un ponteggio)

 

 

Se NON lo fanno di loro iniziativa,puoi intervenire tu o con i VV.FF. o con muratori di fiducia.Naturalmente le spese saranno addebitate hai proprietari dei balconi che hanno usufruito dell'intervento.

Se vogliono fare uso di ponteggio,facciono pure.

Per i frontalini leggi le sent.

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Balconi

Cass. 28/11/92 n. 12792

Il RIVESTIMENTO e gli elementi DECORATIVI del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l'intero edificio.

-----------------------------------------------------------------E' il proprietario del balcone che ha l'onere di provare che il materiale distaccato dai balconi che hanno causato il danno, era parte di quelle parti del balcone

Cassazione del 07/09/1996 n. 8159

I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine da esimersi da responsabilità, provare che il danno fù causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (Art.1117 cod.civ).

 

 

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