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Sebas

Balconi a livello del terrazzo privato

Un terrazzo, in proprietà esclusiva di un palazzo condominiale, presenta una parte aggettante fuori dalla sagoma dell'edificio (balcone) dotata di parapetto, sul terrazzo non vi è nessun vano abitabile, né altra opera realizzata, tranne il torrino scala dal quale si accede, pertanto non si può considerare che il terrazzo possa dare un affaccio o un ulteriore comodità ad un altro bene sito allo stesso livello del terrazzo. L'accesso al lastrico solare del torrino scala (e quindi per usi di interesse condominiale, perché copertura di parti comuni e perché su si esso è collocata l'antenna condominiale) avviene esclusivamente accedendo dal terrazzo privato. Si consideri pure che la parte sopra la sagoma dell'edificio e la parte aggettante fuori la sagoma dell'edificio hanno le medesime caratteristiche costruttive, tra le due non vi è soluzione di continuità, hanno lo stesso pavimento, la stessa impermeabilizzazione, e le pendenze sul pavimento del balcone concorrono, insieme a quelle della parte di terrazzo dentro la sagoma dell'edificio, allo smaltimento delle acque meteoriche. Nella parte aggettante (quindi nei balconi) sono posti pure i bocchettoni dal quali hanno inizio i pluviali che smaltiscono le acque dell'intero terrazzo in quanto il punto minimo di quota ove confluiscono le pendenze è sulla parte di terrazzo aggettante fuori la sagoma dell’edifico (balcone).

La domanda è: In che modo vengono ripartite le spese di manutenzione delle sole parti aggettanti, dotate di parapetti, fuori la sagoma dell'edificio. Quindi come va' ripartita la riparazione dei parapetti e dei sotto balconi?

Immagino che le risposte saranno volte verso il porre le spese totalmente a carico del proprietario del terrazzo, ma io credo che, considerato che il terrazzo in questione è molto simile al lastrico solare, ha le medesime funzioni e non dà nessun vantaggio al proprietario esclusivo dal momento che non esistono vani, se non di proprietà condominiale che hanno accesso al terrazzo le spese della parte aggettante siano da ripartire come quelle terrazzo che copre la parte interna alla sagoma dell'edificio, ovvero solo per 1/3 a carico del proprietario esclusivo. I parapetti li considero come posti a salvaguardia di chi calpesta il terrazzo, e quindi anche di chi lo calpesta per accedere dal terrazzo al lastrico del torrino scale e, quindi li considererei come accessori per la sicurezza di chi fruisce il terrazzo, un po' alla stregua delle linee guida che ne garantiscono la sicurezza della percorribilità dei tetti a falde.

Che ne pensate, anche se quest'ultima affermazione è un po' forzata?

Le spese necessarie a conservare la funzione di copertura della terrazza a livello si ripartiscono ai sensi dell'articolo 1126, codice civile ( Cassazione n. 15389/00 )

Quindi un terzo sarà a carico del condomino che ne ha l'uso esclusivo e i restanti 2/3 saranno a carico degli altri condomini della parte dell'edificio che risulta coperta dalla terrazza in questione, mentre per la parte che non copre altri locali la spesa sarà interamente a carico del proprietario della terrazza.

Le spese di pavimentazione della terrazza a livello, di rifacimento dei parapetti e simili, invece, spettano esclusivamente al condomino proprietario esclusivo, in quanto essenziali non alla copertura, bensì alla praticabilità della terrazza stessa. ( Cassazione n. 2726/02; n. 11029/03 ).

 

- - - Aggiornato - - -

 

http://www.ilnostro***************/2010/03/condominio-se-la-terrazza-livello-copre.html

Insisto, la pavimentazione del balcone concorre alla raccolta delle acque del terrazzo ed infatti i punti in cui la acque convergono sono nei balconi e da questi punti hanno inizio i pluviali! Quindi In questo caso i balconi hanno anche la funzione di allontanare le acque provenienti dal terrazzo.

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