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DOTT. SOMMA

Balcone su lastrico

Buonasera,

la presente per un Vostro parere in merito ad una situazione che si sta verificando in un mio condominio.

Il condòmino che abita all'ultimo piano (ex locale lavatoio) vorrebbe realizzare un balcone sopra la porzione di lastrico solare (1 METRO PER 3) che funge da copertura degli otto piani sottostanti. Premetto che non si trova sulla facciata principale ma affaccia sul cortile interno chiuso. La porzione di lastrico in questione non è fruibile dagli altri perchè non accessibile da nessuno se non dal Condomino che intende aprire l'attuale finestra che affaccia sul lastrico in questione (diventando così una portafinestra) ed accedere (in forma esclusiva quindi) al lastrico.

 

Di conseguenza, portando la proposta in assemblea ha ottenuto 440 millesimi (non sufficienti), ma intende procedere ricorrendo all'art. 1102 cc, potendo essere interpretata la trasformazione come un'innovazione a carattere voluttuario che non lede i diritti di nessun altro condomino nè sottrae l'uso della parte comune (dato che non c'era neanche prima).

 

Le domande a questo punto:

 

1) confermiamo che si possa ricorrere all'art 1102 (posto che le spese sono interamente a suo carico)?

2) la porzione di lastrico in oggetto è soggetta a cambio di destinazione d'uso oppure no dato che non perde la sua funzione originaria?

 

Rimango in attesa di quanto richiesto.

 

Vi ringrazio moltissimo.

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Mi sembra di capire che il condòmino in questione vuole trasformare la sua finestra in una porta in modo da avere l'accesso diretto al lastrico solare comune che in questo modo diventerebbe un terrazzo a suo uso esclusivo.

Faccio anche notare che tale intervento creerebbe una servitù a danno del condominio e a favore del condòmino in questione.

 

L'affermazione

La porzione di lastrico in questione non è fruibile dagli altri perchè non accessibile da nessuno se non dal Condomino che intende aprire l'attuale finestra che affaccia sul lastrico.......

non è la condizione ideale per la chiamata in causo dell'art. 1102 del CC, in quanto non sarebbero applicabili le condizioni di "parimenti uso".

Perchè il lastrico divenuto terrazzo diventerebbe a esclusivo uso del condòmino in questione, per tua stessa ammissione "non è fruibile dagli altri"!

 

Quindi le modifiche (connesse a esclusivo uso) si potranno attuare solamente se otterrà la maggioranza unanime....ossia il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

 

Una domanda: sei DOTT. in cosa ?????

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Nessuno però del condominio può vietargli di trasformare la finestra in portafinestra visto che è di sua proprietà privata

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Dunque...tralasciando la simpatica battuta sul mio titolo dato che non merita commento posto il fatto che lo scopo del forum (per definizione) dovrebbe essere un mero scambio di idee ed opinioni e non un puntare il dito in modo offensivo come invece viene fatto, vorrei sottolineare che, essendo perfettamente in grado di leggere il codice civile ed interpretare quello che significa "parimenti uso", avrei gradito leggere una risposta più ragionata, di veduta più aperta, considerato il fatto che siamo tutti d'accordo sul fatto che il lastrico solare è un bene di proprietà comune, e quindi soggetto (per la sua eventuale cessione se non nasce di proprietà esclusiva) ad una votazione unanime che ne delibera attribuzione al singolo.

Provo a spiegarmi meglio. Dovendo tutelare quei principi di sicurezza e decoro architettonico indicati gerarchicamente dal legislatore nel rispetto degli articoli preposti in merito, perchè non provare a far capire in assemblea che non si tratta di un normale lastrico solare tranquillamente fruibile da tutti ma di una porzione non accessibile da nessuno se non dal condomino in oggetto? Quale mega problema dovrebbe rappresentare mai per i condomini che si impuntano nel dire di no per forza? per un punto di principio e basta, perchè se non possono trarne vantaggio ne prima ne dopo, perchè ostinarsi a dire no avendo tra l'altro una perizia dii un ingegnere che assevera la staticità del fabbricato non pregiudicata in alcun modo ? tutto qui, questo il dubbio che mi ponevo, ma non volevo certo la critica o la polemica! buona serata a tutti e grazie lo stesso.

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La mia non mi sembra una risposta offensiva ed era seria...se non ti riferivi a me potevi specificarlo

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assolutamente maila67! ci mancherebbe, scusa se non ho specificato ma l'ho dato (erroneamente) per scontato!

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Nessuno però del condominio può vietargli di trasformare la finestra in portafinestra visto che è di sua proprietà privata

Questo comunque non è possibile. Modificare una apertura sulla facciata richiede sia autorizzazione comunale sia autorizzazione assembleare

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e infatti.. confermo che, dopo accesa discussione di ieri sera, il condomino si è presentato con la progetto tecnico asseverato da un ingegnere, depositato al comune con apposita pratica (sia per la porta finestra che per il terrazzo) ed ha ottenuto la cessione della porzione di lastrico dai condomini che non ne facevano alcun uso.

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Devo dissentire in merito all'affermazione secondo la quale

"Modificare una apertura sulla facciata richiede ......... autorizzazione assembleare"

Il tema è stato più volte trattato sul forum è le conclusioni sono che aprire o modificare aperture sulla facciata condominiale non richiede assenso del condominio.

 

Fatti salvi gli aspetti del decoro e quelli inerenti alla sicurezza statica dell'edificio.

 

In: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/aprire-una-porta-finestra-78390/

- remejo > al link: http://www.anaci.piemonte.it/riforma/711-muro/7361-cassazione-civile-sez-ii-sent-24042012-n-6483-lapertura-di-una-porta-nel-muro-comune-che-non-pregiudica-la-stabilit%C3%A0-non-richiede-il-consenso-degli-altri-condomini.html

 

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 24.04.2012, n. 6483:

L'apertura di una porta nel muro comune che non pregiudica la stabilità non richiede il consenso degli altri condomini

"L'apertura di una porta nel muro comune che mette in comunicazione una unità immobiliare privata con il cortile comune, non richiede il consenso degli altri condomini, apparendo l'opera compiuta soltanto una modificazione della cosa comune eseguita dal comproprietario al fine di farne un uso più intenso e particolare, non implicando, inoltre, la modifica dello stato dei luoghi un'alterazione della consistenza e della destinazione della cosa comune nè la preclusione del pari uso dei restanti comproprietari, posto che il muro comune continua perfettamente a svolgere la sua funzione e non risulta alcun pregiudizio alla statica di esso e alle strutture portanti dell'edificio.

Nel caso di specie un condomino, proprietario di un vano cantina confinante con la corte comune, senza assenso dei condomini, aveva predisposto l'apertura di una porta nel muro comune in corrispondenza con detto vano cantina."

 

- Tullio Ts

"In tema di condominio negli edifici, il condomino può aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti, se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio. Quest'ultimo integra l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, una innovazione determini una alterazione di siffatto decoro è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato. (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 16 dicembre 2004, n. 23459)"

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Appunto ....se non modifica il decoro.

Quindi in 99 casi su 100 il decoro viene modificato perchè se io ho 4 piani con la finestra, e l'ultimo apre un varco e diventa balcone, il decoro viene modificato.

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Non mi e parso che le tue indicazioni (post #7) fossero condizionate dal solo decoro, dato che neppure lo menzioni come casi di deraglio

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Appunto ....se non modifica il decoro.

Quindi in 99 casi su 100 il decoro viene modificato perchè se io ho 4 piani con la finestra, e l'ultimo apre un varco e diventa balcone, il decoro viene modificato.

Questa è una tua opinione personale, vorrei vedere quanti giudici sarebbero del tuo stesso parere: se una cosa viene modificata non automaticamente lede il decoro altrimenti ben difficilmente si potrebbero apportare delle modifiche di qualsiasi tipo. Per il resto ha risposto marcanto con il quale sono perfettamente d'accordo

 

- - - Aggiornato - - -

 

e infatti.. confermo che, dopo accesa discussione di ieri sera, il condomino si è presentato con la progetto tecnico asseverato da un ingegnere, depositato al comune con apposita pratica (sia per la porta finestra che per il terrazzo) ed ha ottenuto la cessione della porzione di lastrico dai condomini che non ne facevano alcun uso.

Tutto è bene quel che finisce bene:o

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Esattamente

La lesione del decoro e' a discrezione del giudice.......per il semplice fatto che e' anche funzione dell'estetica di ogni singolo edificio

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Lastrico diventa balcone

Discussione: Lastrico diventa balcone

 

Ciao Saga

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Saga ha detto:

13-11-2017 13:59

Lastrico diventa balcone

Salve a tutti ,ho comprato un appartamento ex lavatoio, ho aperto una porta finestra su un muro perimetrale con affaccio su una copertura/ lastricata con intorno muretto di 20 cm.. Ho chiamato un infegnere che ha verificato il calpestio e mi ha redatto certificazione.

L' amministratore mi ha denunciato ed i vigili sono venuti ad accertarsi del denunciato.

Hanno verificato i documenti ed hanno constatato la pericolosità in quanto non esiste ringhiera.

Hanno anche constatato che fuori ho le utenze ( contatore gas e caldaia) ed ho chiarito loro che ogni volta il Sign. Che legge il gas o l idraulico per controllo caldaia non volevano affacciarsi perchè pericoloso senza ringhiera.

I vigili peró affacciandosi hanno anche constatato che l inquilino sotto aveva verandato con una copertura un terrazzo e poi sono scesi ed hanno fotografato l intera facciata dove ogni piano aveva fatto modifiche e chiusure di ogni genere ( facciata affaccio interno). Dopo ció ho contattato l amministratore informandoli che erano venuti al controllo da lui denunciato e chiedendo un assemblea per chiarire questa mia decisione di aprire .Preciso che sono l unico appartamento che puó accedere a quel lastrico .

All assemblea ho chiesto di occuparmi di quella parte pagando ogni problematica e anche di vendermelo...oltre a tirarmi le orecchie per non aver informato il condominio, mi hanno richiesto di fare tutti i dovuti accertamenti per maggior carico e poi decideranno cosa fare.

Chiedendo scusa a tutti ho espresso la mia volontà di assolvere ad ogni cosa , ma ho informato loro che per ogni persona che ha portato cambiamenti , come me,vorrei la richiesta all assemblea di condominio e tutti gli altri permessi per ampliamenti e chiusure .

L amministratore mi ha detto che le altre chiusure e verande risalgono a tempi passati e quindi ormai dati per assodati mentre io essendo nuova devo portare il tutto.

Vi chiedo è giusto?

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