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Molinodoppio

Bagni comuni messi in vendita

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Buongiorno a tutti.

Nel nostro complicato condominio, si è deciso di mettere in vendita le 24 turche di proprietà condominale questo lo si evince dal regolamento condominiale, che ormai non vengono più usate per lo scopo originario, ma esse sono diventate dei ripostigli da 1,5mq e accaparrati in modo selvaggio e/o abbandonati da anni con cose dentro.

L’assemblea di mille millesimi per vederli si è già svolta in modo favorevole, il costo di vendita è stato stabilito in 200€ più il costo del rogito successivo, ma prima di questo il condominio dovrà accatastarli e questo ha un costo di 7000€, questo costo come  e chi lo dovrà sostenere?

Per me questi 7000€ è da dividersi tra 24 acquirenti perché saranno questi che ne avranno beneficio.

L’amministratrice vorrebbe spalmarla su tutti 59 condomini, non trovo corretto perché i condomini che non acquistano i bagni affronteranno una spesa senza averne beneficio.

Anche come conto aritmetico non torna, si spedono 7000 e si incassano 4.800

 

Sbaglio io ad interpretare?

 

Grazie

Antonio

Deliberate un diritto d'uso invece di una vendita, così vi risparmiate l'accatastamento e il rogito.

Molinodoppio dice:

Sbaglio io ad interpretare?

Per me no, anch'io mi rifiuterei di spendere 7.000 € per incassarne 4.800 €!

  • Grazie 1

mai sentito parlare di turche di proprierà condominiale.

ma in origine erano davvero bagni alla turca?

permettimi: incredibile.

 

e pensare che Sister tempo fa si stupiva delle doccie condominiali!!

enrico dimitri dice:

mai sentito parlare di turche di proprierà condominiale.

ma in origine erano davvero bagni alla turca?

permettimi: incredibile.

 

I bagni comuni andavano molto in voga a Milano nelle case a ringhiera che fittavano ai meridionali negli anni '60. Me ne parlava spesso un mio ex collega che da giovane era emigrato a Milano. Mi parlava spesso di Viale Monza... non so se fosse prorpio una di quelle zone per case di emigranti.

Ad ogni modo, anche secondo me ogni spesa per la vendita va sostenuta dagli acquirenti, soprattutto in questo caso specifico, dove per il venditore la spesa sarebbe più dell'impresa.

🙄  sbaglio o è un po' tutto alla rovescia?

 

Se un bene condominiale è da accatastare, è il condomìnio che lo accatasta, quindi pagano tutti.

Il bene è posto in vendita, non ad un prezzo a forfait, ma in base a prezzo commerciale e chi vuole lo acquista.

Presumo che sia necessario non solo l'accatastamento ma il cambio d'uso.

L'impressione è che abbiate stabilito di cedere prima ancora che il bene "esista", così non puo' funzionare.

  • Grazie 1
Danielabi dice:

Presumo che sia necessario non solo l'accatastamento ma il cambio d'uso.

Me lo auguro...

  • Mi piace 1
enrico dimitri dice:

mai sentito parlare di turche di proprierà condominiale.

ma in origine erano davvero bagni alla turca?

permettimi: incredibile.

tutto vero l'edificio è della fine 800 e inizio 900, ci sono 4 vani scale con  sei latrine, all'epoca il mondo girava così

Danielabi dice:

  sbaglio o è un po' tutto alla rovescia?

 

Se un bene condominiale è da accatastare, è il condomìnio che lo accatasta, quindi pagano tutti.

Il bene è posto in vendita, non ad un prezzo a forfait, ma in base a prezzo commerciale e chi vuole lo acquista.

Presumo che sia necessario non solo l'accatastamento ma il cambio d'uso.

L'impressione è che abbiate stabilito di cedere prima ancora che il bene "esista", così non puo' funzionare.

Io la vedrei così:

Il condominio formato da 59 condòmini vende il bene comune non censito, così com'è visto e piaciuto ai 24 interessati che acquisteranno in comproprietà con unico rogito.

Successivamente i 24 comunisti saranno liberi di utilizzare il bene come meglio credono, accatastarlo in 24 cantinole e fare una divisione della comunione oppure lasciare tutto com'è ed utilizzare i ripostigli come hanno sempre fatto.

Con l'ultima soluzione i 35 non interessati all'acquisto riusciranno a vedere qualche soldo dalla vendita, anzichè fare una vendita in perdita che sarebbe fuori da ogni logica.

  • Mi piace 1

 Non si capisce, pero', se le turche siano accatastate oppure no.

 

Molinodoppio dice:

il condominio dovrà accatastarli

Antonio cosa intendi? Esistono già come beni comuni o sono proprio da censire e accatastare?

Danielabi dice:

Antonio cosa intendi? Esistono già come beni comuni o sono proprio da censire e accatastare?

sarebbero già condominiali in quanto sono menzionati nelle parti comuni del regolamento condominiali,

l'amministratrice è andata da un notaio e gli hanno detto che prima devono essere accatastati a spese del condominio, dopo di che si potranno vendere, questo accatastamento costerebbe 7000€.

 

questi bagni per il sisma-bonus verranno demoliti per fare una scala nuova, ma conseguentemente rifatti come sono, e per risparmiare ce li terremo come bagni ma in realtà usati come ripostiglio.

 

scusatemi, ma il condominio è un vero caos senza ne capo ne coda. c'è sempre un punto che manda tutto per aria.

 

Antonio

Modificato da Molinodoppio
Molinodoppio dice:

l'amministratrice è andata da un notaio e gli hanno detto che prima devono essere accatastati a spese del condominio

Ecco, allora per quanto esistano sul regolamento, lo "Stato" non ne sa nulla, nel senso che il catasto non li conosce e quindi prima di vendere li dovete accatastare, per forza, altrimenti vendereste il nulla.

 

Molinodoppio dice:

questi bagni per il sisma-bonus verranno demoliti per fare una scala nuova, ma conseguentemente rifatti come sono, e per risparmiare ce li terremo come bagni ma in realtà usati come ripostiglio.

Ecco, qui pero' non capisco: perchè rifarli come bagni? Esistono nelle planimetrie allegate alle abilitazioni comunali?

Se dovete abbattere e ricostruire, vedete di fare le cose a modo, risparmiate, forse, ora, ma poi salterà fuori qualcosa d'altro per cui dovrete di nuovo mettere mano alla situazione.

 

Danielabi dice:

perchè rifarli come bagni?

secondo l'architetto per rientrare nel sismabonus si devono fare i bagni come sono ora, perlomeno cosi ha detto!  ed i condomini si sino adeguati per non spendere altri soldi

 

Danielabi dice:

Esistono nelle planimetrie allegate alle abilitazioni comunali?

a questa domanda non so risponderti, ho delle planimetrie, ma bagni sono appena accennati.

 

Danielabi dice:

Ecco, allora per quanto esistano sul regolamento, lo "Stato" non ne sa nulla, nel senso che il catasto non li conosce e quindi prima di vendere li dovete accatastare, per forza, altrimenti vendereste il nulla.

e qui si ritorna al quesito, difetti ci si sta interessando per accatastarli, pienamente d'accordo che il condominio anticipi i soldi per l'accantonamento, ma poi essendo stato un costo dovrebbe essere ricaricato agli acquirenti che solo loro gli interessati al godimento dei "bagni" e mi sembra che nell'ordinamento del condominio alcune spese vengano accollate a chi ne beneficio, come in questo caso la vendita dei bagni va a beneficio dei 24 acquirenti e dovrebbero pagare i costi che ha sostenuto il condominio.

 probabilmente sbaglierò! 

 

Antonio

 

Che non si debba "svendere" è ovvio, soprattutto se si tratta di condòmini, andrebbe a discapito del condomìnio. L'accordo che non va bene è quello relativo all'importo da incassare dalla vendita.

A mio parere si va a libero mercato o, comunque, non in perdita al condomìnio.

  • Mi piace 1
Danielabi dice:

Ecco, allora per quanto esistano sul regolamento, lo "Stato" non ne sa nulla, nel senso che il catasto non li conosce e quindi prima di vendere li dovete accatastare, per forza, altrimenti vendereste il nulla.

Penso che il catasto qualcosa ne sappia, visto che risultano sulle planimetrie.

Probabilmente sono attualmente un bcnc e per venderli bisogna frazionarli e costituire una serie di sub.

Sinceramente mi pare tutta una complicazione inutile, personalmente manterrei il bcnc con proprietario il condominio e assegnerei un diritto d'uso al costo di 200 € ai condomini interessati, con impegno minimo di soldi e scartoffie.

 

  • Mi piace 1
Danielabi dice:

L'accordo che non va bene è quello relativo all'importo da incassare dalla vendita.

allora il mio ragionamento non è sbagliato, la corretta vendita dovrebbe essere di 491€ 

suddiviso così: 291€ il costo che il condominio che si è caricato più l'utile di 200€ ( valutazione di mercato che l'architetto a verificato e che attualmente i condomini anno già accettato.

 

Antonio

condo77 dice:

Sinceramente mi pare tutta una complicazione inutile, personalmente manterrei il bcnc con proprietario il condominio e assegnerei un diritto d'uso al costo di 200 € ai condomini interessati, con impegno minimo di soldi e scartoffie.

come avverrebbe l'assegnazione del "diritto d'uso"

 

Antonio

Molinodoppio dice:

come avverrebbe l'assegnazione del "diritto d'uso"

Delibera unanime in assemblea.

Nel caso si voglia la validità nei confronti di terzi (se vi fossero cambi di proprietà per vendita / successione), bisognerà anche trascrivere la delibera nei pubblici registri immobiliari.

Molinodoppio dice:

allora il mio ragionamento non è sbagliato, la corretta vendita dovrebbe essere di 491€ 

suddiviso così: 291€ il costo che il condominio che si è caricato più l'utile di 200€ ( valutazione di mercato che l'architetto a verificato e che attualmente i condomini anno già accettato.

 

L'unica cosa certa è che per vendere un bene comune o per concedere il bene comune in uso esclusivo serve l'unanimità di 1000 millesimi per cui se dopo aver speso i 291 euro per regolarizzare tutto anche un solo condòmino non ritiene soddisfacente la proposta di acquisto, tutto rimane bene comune.

La compravendita non la può ordinare il medico ma è possibile solo se le parti trovano un accordo, altrimenti il bene resta comune.

  • Mi piace 1
condo77 dice:

Probabilmente sono attualmente un bcnc e per venderli bisogna frazionarli e costituire una serie di sub.

E' cio' che ho chiesto: a catasto?

 

condo77 dice:

assegnerei un diritto d'uso al costo di 200 € ai condomini interessati, con impegno minimo di soldi e scartoffie

Si sono d'accordo.

Se i condòmini di Antonio ragionano come alcuni di un "mio" condomìnio, la questione diventa "o è mio o è di nessuno", cioè o lo acquisto o resta in comune a tutti.....valli a capire.

  • Mi piace 1

per concludere e per avere una pezza d'appoggio che volere  volare i famosi 7000€ per l'accatastamento lo devono pagare chi acquisterà i bagni, appellarsi all' art.1123 per spiegarlo all'amministratrice e ai condomini va bene?

 

🙂

 

Antonio

Danielabi dice:

 

Se i condòmini di Antonio ragionano come alcuni di un "mio" condomìnio, la questione diventa "o è mio o è di nessuno", cioè o lo acquisto o resta in comune a tutti.....valli a capire.

In questo caso è il contrario ed è chi non è interessato alla vendita che può dire:

"se per vendere devo accatastare e poi rimetterci e non prenderci nemmeno le spese sostenute, così come è stato bene comune dall'inizio del 1900 per me può rimanere bene comune fino all'inizio del 2200"

Molinodoppio dice:

per concludere e per avere una pezza d'appoggio che volere  volare i famosi 7000€ per l'accatastamento lo devono pagare chi acquisterà i bagni, appellarsi all' art.1123 per spiegarlo all'amministratrice e ai condomini va bene?

Antonio

Puoi semplicemnete spiegare che per quanto ti riguarda, se il condominio deciderà di regolarizzare il bene come pagherai la tua quota ma non venderai se non recupererai almeno quanto hai speso.

Non sei obbligato a vendere e se ti opponi il bene resterà comune. Non c'entra ne l'art. 1123 c.c. ne l'amministratore. Devi fare il discorso ai papabili acquirenti.

Molinodoppio dice:

appellarsi all' art.1123 per spiegarlo all'amministratrice e ai condomini va bene?

Non ci sono maggioranze: il bene è "anche" tuo e se qualcuno vuol venderlo deve avere il tuo consenso.

Così vale per ognuno dei condòmini, quindi serve l'unanimità.

Danielabi dice:

Se i condòmini di Antonio ragionano come alcuni di un "mio" condomìnio, la questione diventa "o è mio o è di nessuno", cioè o lo acquisto o resta in comune a tutti.....valli a capire.

c'è di tutto chi li vuole acquistare per se, chi li vuole acquistare in società ( 1,5mq) chi li vuole condividere con altri .

la mia consorte vorrebbe acquistarlo solo per se, mentre la soluzione meno impegnativa e quella che rimangono condominiali.

mentre mi interessa è risolvere la querelle tra alcuni consiglieri chi alla fine deve pagare i 7000€ in caso di vendita.

 

Antonio

 

Antonio 

Molinodoppio dice:

c'è di tutto chi li vuole acquistare per se, chi li vuole acquistare in società ( 1,5mq) chi li vuole condividere con altri .

la mia consorte vorrebbe acquistarlo solo per se, mentre la soluzione meno impegnativa e quella che rimangono condominiali.

mentre mi interessa è risolvere la querelle tra alcuni consiglieri chi alla fine deve pagare i 7000€ in caso di vendita.

 

Antonio

 

Antonio 

Deve pagare chi decidete che debba pagare e tale decisione dev'essere unanime (1000/1000).

Se non vi accordate, il bene rimane comune com'è ora.

 

Leonardo53 dice:

se il condominio deciderà di regolarizzare il bene

Per come ho capito la situazione, il bene attualmente è già regolare, e cioè un bcnc che compare nelle planimetrie (ma non è chiarissima la cosa).

Se fosse come sopra, questa la procedura per vendere:

 

Trasferimento di Beni comuni non censibili
Capita spesso che atti recenti (con modello unico obbligatorio) contengano il trasferimento di beni comuni non censibili, che vengono assegnati in proprietà esclusiva.
Naturalmente la voltura di tali immobili non è possibile ed il notaio riceve l’esito negativo relativamente a tale bene.
In questo caso, con riferimento alla nota 36867 del 23/05/2005, è necessaria una nuova trascrizione e quindi un atto a precisazione.
In questi casi è indispensabile trasformare il BCNC in area urbana con intestati, prima della stipula dell’atto, per consentire la corretta volturazione.
Per trasformare il bcnc (partita speciale) in area urbana F/1(o F/4 o C/2) (con intestati) occorre procedere con 2 distinti, da presentare in successione:
1. DENUNCIA DI VARIAZIONE con sola soppressione del BCNC con causale 5 “ALTRE VARIAZIONI” : “ORIGINA SUB Y”
2. ACCATASTAMENTO - UNITÀ AFFERENTI AL SEGUENTE IDENTIFICATIVO
– ALTRO: “DERIVA DA SUB. X” .
Le quote da indicare devono essere quelle risultanti da atto pubblico o quelle relative alle carature millesimali, ove presenti. In loro mancanza, tali quote sono dichiarate dalle parti, ovvero in misura uguale tra tutti gli aventi diritto.
Nel campo "Eventuale specificazione del diritto" è apposta la dicitura "Quote provvisorie da definire con atto legale".
Inoltre, il quadro D della procedura , al punto "Note relative al documento" deve riportare una annotazione analoga alle seguenti "Quote e diritti indicati in via provvisoria" ovvero "Quote individuate dalle parti". 

Si precisa più in generale che, in caso di divisione di B.C.N.C. o B.C.C. è consentito far derivare solo altre unità immobiliari a partita speciale. Nel caso in cui sul bene da frazionare, i diritti sono omogenei ossia sono riconducibili ad una stessa ditta è possibile spezzare la denuncia in 2 parti: con la prima, che è una denuncia di variazione si sopprime il bene comune costituendo il bene comune residuo e con la seconda (denuncia di nuova costruzione – unità afferenti), si accatasta il bene derivato intestandolo all’unica ditta cui il bene comune è riconducibile. Se il bene comune appartiene a più ditte, non è consentita l’iscrizione di alcuna intestazione stante l’impossibilità di determinare le quote, per cui quello che ne deriva in costituzione dalla denuncia di variazione bisogna accatastarlo nei beni comuni censibili (B.C.C.) per consentire l’eventuale voltura in caso di trasferimento di diritti sull’unità immobiliare. Qualora fosse necessario per trasferimento di diritti attribuire una ditta ad una unità immobiliare in carico alla partita speciale dei B.C.C., si fa riferimento alla nota 36867 del 23/05/2005.

 

Come già detto, molto più semplice (e meno oneroso) assegnare un diritto esclusivo.

E se un solo condomino non vuole vendere, non si vende.

Modificato da condo77
  • Grazie 1
Molinodoppio dice:

mentre mi interessa è risolvere la querelle tra alcuni consiglieri chi alla fine deve pagare i 7000€ in caso di vendita.

Sono due cose distinte e separate. Potete anche regolarizzare tutto senza vendere ed in tal caso tutti pagheranno i 7mila euro pro quota ed avrete il bene comune accatastato (e ci pagherete pure l'IMU).

Poi, serve l'unanimità per vendere o concedere l'uso esclusivo  per cui se tu decidi di vendere o concedere l'uso esclusivo  solo se recupererai i soldi spesi, firmerai per la vendita o per la concessione di uso esclusivo, altrimenti se tu o anche uno solo degli altri condòmini non firma, la vendita non sarà possibile e tutti continueranno ad utilizzare quel bene comune.

  • Mi piace 1
Leonardo53 dice:

Sono due cose distinte e separate. Potete anche regolarizzare tutto senza vendere ed in tal caso tutti pagheranno i 7mila euro pro quota ed avrete il bene comune accatastato (e ci pagherete pure l'IMU).

No non credo lo siano, il bene attualmente è (dovrebbe essere ma quasi certamente è) un bcnc e giustamente direi, visto che un turca generalmente non genera reddito (al contrario del turco).

La procedura illustrata nel post precedente serve proprio per poter frazionare e vendere, altrimenti non è affatto necessaria, quindi 7.000 € risparmiati.

Leonardo53 dice:

Poi, serve l'unanimità per vendere o concedere l'uso esclusivo  per cui se tu decidi di vendere o concedere l'uso esclusivo  solo se recupererai i soldi spesi, firmerai per la vendita o per la concessione di uso esclusivo, altrimenti se tu o anche uno solo degli altri condòmini non firma, la vendita non sarà possibile e tutti continueranno ad utilizzare quel bene comune.

Perfettamente d'accordo. 👍

Modificato da condo77

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