#1 Inviato 23 Febbraio, 2015 Un condòmino nel nostro condominio fatto di soli box-auto, di recente costruzione, ha attivato azione legale nei confronti del condominio perchè ritiene che le tabelle millesimali allegate ai contratti di compra-vendita stipulati col costruttore sono errate. Lui sostiene che la superficie occupabile con l'auto sia di 15 mq, mentre in effetti il box è di 25 mq, poichè il soffitto ad un certo punto è basso e non consente di parcheggiarvi con l'auto in tutta la sua estensione, però nella parte bassa vi tiene moto, scaffali biciclette ecc. Quindi lui dice che le tabelle millesimali devono essere calcolate per 15 mq e non per 25. Ora il condominio è stato invitato dal tribunale a presiedere la prima udienza di conciliazione tramite un proprio avvocato, per cui l'amministratore ci ha convocati per nominare un avvocato. Un condomino non vuole partecipare alle spese perchè non è d'accordo per qualsiasi azione legale. Ma può un condomino esimersi da dette spese, in quanto non siamo stati noi a promuovere detta azione legale? E cosa succede in caso di soccombenza, le spese che il giudice ci condannerà a pagare come verranno ripartite? Per cortesia scioglieteci questa matassa, grazie
#2 Inviato 23 Febbraio, 2015 cc Art. 1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti. Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
#3 Inviato 23 Febbraio, 2015 Volevo sapere cosa ne pensate sulla tesi del condòmino che ha mosso azione legale. Conviene raggiungere un accordo, o andare fino in fondo alla questione?
#4 Inviato 23 Febbraio, 2015 Volevo sapere cosa ne pensate sulla tesi del condòmino che ha mosso azione legale.Conviene raggiungere un accordo, o andare fino in fondo alla questione? Io sinceramente andrei in fondo alla questione, in quanto si andrebbe a creare un precedente che è opportuno evitare e seconda cosa sinceramente i box sono di 25 mq? allora che si diverta con cause inutili.
#5 Inviato 23 Febbraio, 2015 Intanto voglio scusarmi per la mia prima risposta, in quanto quando la lite è interna al condominio tutti devono partecipare scegliendo la parte in cui stare e nessuno potrà starsene fuori; La giurisprudenza (Cassazione, 25/03/1970, n. 801, Cassazione, 15/05/2006, n. 11126) ha stabilito che in caso di lite fra condominio e condomino non è applicabile l’art. 1132. Nel caso di liti “interne” al condominio, il condominio si dividerà in due compagini i/il condomini/o che promuovono o subiscono una domanda ed il resto del condominio, inoltre non è ammissibile imputare le spese di difesa del condominio anche ai condomini che risultano essere la controparte, tanto meno le spese imputate al condominio in caso di esito sfavorevole della lite. Per quanto riguarda l'ultima domanda è meglio trovare un accordo, comunque inizierete con la mediazione con l'assistenza di un legale di parte ciascuno, dove il mediatore cercherà di raggiungere questo accordo. Ovviamente i metri quadrati sono e saranno 25 come dice MIchris, quello che importa è sapere se l'altezza è nella norma per un box (nalla parte bassa), sarebbe da vedere il Regolamento edilizio locale, e quanti millesimi sono stati calcolati per ogni box
#6 Inviato 23 Febbraio, 2015 al fine di trovare un accordo 1) non sarà l'unico garage con una parte più bassa 2) anche la parte più bassa ha un suo valore millesimale
#7 Inviato 23 Febbraio, 2015 Quindi lui dice che le tabelle millesimali devono essere calcolate per 15 mq e non per 25. Tratto da: --link_rimosso-- I vari coefficienti che, come detto, nella prassi vengono applicati sono i seguenti: - di altezza: si applica se l'altezza interna è diversa tra le varie unità immobiliari; in questo caso sidovrà calcolare il volume e non la superficie Se tutti i box hanno una superficie di 25 mq non si deve calcolare la superficie utile al parcheggio. Possedesse un'autovettura alta più di 3 metri direbbe che ha zero mq utili al parcheggio. Il calcolo è da fare sul volume totale (superficie di base per altezze)
#8 Inviato 23 Febbraio, 2015 A maggior precisazione informo che i box sono di varia metratura sia in superficie calpestabile che in altezza, che il box oggetto della lite è di 30 mq di superficie calpestabile, mentre in altezza è per metà di oltre 3 metri, mentre per l'altra metà è di meno di 2 metri in giù. Inoltre sul contratto di compravendita sono dichiarati 15 mq di superficie. Proposte: il litigante propone di pagare le spese condominiali relativamente ai 15 mq dichiarati e di spalmare la rimanenza sui restanti condòmini; in alternativa di modificare le tabelle millesimali a spese di tutti. Il condominio propone invece di far modificare le tabelle millesimali al costruttore che ha combinato tutto questo casino (ammesso che lo faccia) o in alternativa di far modificare dette tabelle a spese del condòmino che ha promosso la lite. Che ve ne pare? Ed il condòmino che non vuol partecipare a nessuna spesa dove lo mettiamo?
#9 Inviato 24 Febbraio, 2015 A maggior precisazione informo che i box sono di varia metratura sia in superficie calpestabile che in altezza, che il box oggetto della lite è di 30 mq di superficie calpestabile, mentre in altezza è per metà di oltre 3 metri, mentre per l'altra metà è di meno di 2 metri in giù. Inoltre sul contratto di compravendita sono dichiarati 15 mq di superficie.Proposte: il litigante propone di pagare le spese condominiali relativamente ai 15 mq dichiarati e di spalmare la rimanenza sui restanti condòmini; in alternativa di modificare le tabelle millesimali a spese di tutti. Il condominio propone invece di far modificare le tabelle millesimali al costruttore che ha combinato tutto questo casino (ammesso che lo faccia) o in alternativa di far modificare dette tabelle a spese del condòmino che ha promosso la lite. Che ve ne pare? Ed il condòmino che non vuol partecipare a nessuna spesa dove lo mettiamo? Art 69 c.c. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;... Dal costruttore non potete pretendere niente; ammesso che le tabelle siano sbagliate potevate rifiutarvi di accettarle. Potrete chiedere al costruttore di far rifare le tabelle ma sarà una sua libera scelta. Se il costruttore non vorrà rifare le tabelle a sue spese avete due possibilità: 1) lasciare le tabelle così come sono ed aspettare che il condòmino impugni in Tribunale. 2) Con la maggioranza di almeno 500 millesimi deliberare la rettifica delle tabelle a causa dell'errore. In tal caso la spesa per il calcolo delle nuove tabelle dovrà essere a carico di TUTTI i condòmini, compreso il condòmino che vuol promuovere la lite. Se il condòmino si rifiuterà di partecipare alla spesa regolarmente approvata gli potrà essere fatto decreto ingiuntivo. Se davvero i valori dei box sono sbilanciati rispetto al reale volume di ciascuno il mio parere è di seguire le indicazione che ho dato al punto 2). Eviterete le spese che, tra tecnici di parte del condominio e del condòmino, tecnico nominato dal Giudice, avvocati e spese giudiziarie, non saranno certo poche. Tra l'altro se il Giudice compensasse le spese (ciascuna delle parti paga i suoi tecnici ed entrambi al 50% spese giudiziarie e perito del Tribunale) non ci sarebbero ne vinti ne vincitori ma uscireste tutti sconfitti. Qui ci vuole tutta la bravura dell'amministratore nel mediare tra le parti far capire alle parti che è meglio un accordo pagato da TUTTI i condòmini per sanare un errore non voluto e non commesso da NESSUN condòmino, che avventurarsi nelle aule di Tribunale.
#10 Inviato 24 Febbraio, 2015 Scusate, ma c'è un altro problema grosso che ho dimenticato di dirvi.......purtroppo le cose sono tante sul campo che a volte qualcuna sfugge. Il costruttore ha molti box invenduti, per cui ha la maggioranza dei millesimi e quindi in assemblea fa il bello e cattivo tempo. Anzi in assemblea non ci viene più per cui non si può deliberare nulla. Che vi pare?
#11 Inviato 24 Febbraio, 2015 Il costruttore non è obbligato a partecipare alle assemblee e comunque lui ha diritto ad un voto solo rappresentante la somma dei mlm in suo possesso, per cui se presente credo che le delibere hanno un solo risultato "stallo" come dire nulla di fatto, in questo caso si può adire al Giudice in forza dell'art 1105 cc; cc Art. 1105. Amministrazione. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore. Però per il momento sarà meglio pensare alla causa che il condomino ha intrapreso contro il condominio, dove tutti o da una o dall'altra parte dovranno schierarsi, compreso il costruttore e il condomino che non vuole partecipare alla causa.
#12 Inviato 24 Febbraio, 2015 Caro Tullio, convieni comunque con me che non c'è possibilità di un compromesso, perchè sarebbe sottoposto comunque a una votazione che, come ti ho spiegato, non avrebbe nessuna maggioranza in assemblea. Nemmeno la proposta fatta dal condòmino litigante di spalmare la differenza delle sue spese condominiali previste per 15 mq e 30 mq tra il resto dei condòmini è praticabile.......Dall'altro lato c'è la causa con tutte le incognite prevedibili..........tra cui il costruttore-condomino che è pure moroso......pensa un pò!!!!!!
#13 Inviato 24 Febbraio, 2015 Averlo saputo prima che il costruttore ha la maggioranza millesimale e non viene alle assemblee, le risposte cambiavano. Comunque l'accordo che suggerivo era tra il condomino promotore della causa e il condominio, ma se il costruttore non partecipa, ovviamente non ci sarà maggioranza ne accordo.
