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Doti

Avviso di accertamento AdE

Buon pomeriggio,

l'AdE mi ha inviato una racc. A.R. con la richiesta di compilazione di un questionario di accertamento 730/14. Trattasi di un contratto di affitto transitorio per studenti in area ad alta densità abitativa con cedolare secca risalente al 2013. Nel contratto stipulato all'art.3 (canoni e pagamenti) "il canone di locazione è convenuto in € 650,00 di affitto e di € 360,00 per le spese per un totale di € 1010,00 mensili. All'art. 5 (spese e oneri a carico delle conduttrici) "...il locatore dichiara che tutte le spese relative a spese generali e di amministrazione, spese di riscaldamento, spese acqua condominiale, spese pulizia scale, spese luce scale nonché luce, acqua e gas dell'unità locata e spese Igiene Ambientale sono a totale carico del locatore". Ho inviato il questionario specificando che l'affitto vero e proprio era di € 650,00 e che il resto era destinato al pagamento delle spese come sotto specificato all'art. 5. Come suggerito dalla responsabile al telefono ho inviato richiesta di accertamento che mi è pervenuta. Mi viene contestato:" Stante la precisazione chiaramente evidenziata nel contratto stipulato tra le parti, cioè che le spese sono a carico del locatore, gli importi percepiti dal locatore stesso non possono che essere percepiti a titolo di locazione; pertanto avrebbero dovuto essere dichiarati. Si fa riferimento alla circ n. 26 del 2011 che recita:"...la base imponibile della cedolare secca è costituita per espressa previsione dell'art. 3 del Dlgs 23/2011 del canone di locazione stabilito dalle parti..." e ancora "sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati abbattimenti...". In poche parole dovrei pagare la cedolare secca e quanto di più non sull'affitto realmente percepito, ma pure su tutte le spese interne ed esterne all'appartamento di cui ho regolari bonifici e bollette (tra l'altro la loro somma è ben superiore a quanto versato dalle locatrici). Pare che la somma della sanzione amministrativa si aggiri sui € 1.000,00. Avrò a breve un incontro con il responsabile. Ci sono precedenti in merito? Avete consigli su come oppormi? Grazie.

Buon pomeriggio,

l'AdE mi ha inviato una racc. A.R. con la richiesta di compilazione di un questionario di accertamento 730/14. Trattasi di un contratto di affitto transitorio per studenti in area ad alta densità abitativa con cedolare secca risalente al 2013. Nel contratto stipulato all'art.3 (canoni e pagamenti) "il canone di locazione è convenuto in € 650,00 di affitto e di € 360,00 per le spese per un totale di € 1010,00 mensili. All'art. 5 (spese e oneri a carico delle conduttrici) "...il locatore dichiara che tutte le spese relative a spese generali e di amministrazione, spese di riscaldamento, spese acqua condominiale, spese pulizia scale, spese luce scale nonché luce, acqua e gas dell'unità locata e spese Igiene Ambientale sono a totale carico del locatore". Ho inviato il questionario specificando che l'affitto vero e proprio era di € 650,00 e che il resto era destinato al pagamento delle spese come sotto specificato all'art. 5. Come suggerito dalla responsabile al telefono ho inviato richiesta di accertamento che mi è pervenuta. Mi viene contestato:" Stante la precisazione chiaramente evidenziata nel contratto stipulato tra le parti, cioè che le spese sono a carico del locatore, gli importi percepiti dal locatore stesso non possono che essere percepiti a titolo di locazione; pertanto avrebbero dovuto essere dichiarati. Si fa riferimento alla circ n. 26 del 2011 che recita:"...la base imponibile della cedolare secca è costituita per espressa previsione dell'art. 3 del Dlgs 23/2011 del canone di locazione stabilito dalle parti..." e ancora "sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati abbattimenti...". In poche parole dovrei pagare la cedolare secca e quanto di più non sull'affitto realmente percepito, ma pure su tutte le spese interne ed esterne all'appartamento di cui ho regolari bonifici e bollette (tra l'altro la loro somma è ben superiore a quanto versato dalle locatrici). Pare che la somma della sanzione amministrativa si aggiri sui € 1.000,00. Avrò a breve un incontro con il responsabile. Ci sono precedenti in merito? Avete consigli su come oppormi? Grazie.

In realta avresti dovuto scrivere sul contratto che 1010 era l'affitto. e poi avresti dovuto scrivere che erano a tuo carico solo 310 euro di spese condominiali. Sembra che ti stanno dicendo che 1010 lo dovevi indicare in dichiarazione dei redditi ma che stante che è cedolare secca non puoi detrarre le spese.

Forse mi sono spiegata male. L'affitto non è di € I010. Il contratto è suddiviso in articoli. All'art. 3 (canoni e pagamenti) ho specificato € 650 di affitto ed € 360 di spese. All'art. 5 ho ulteriormente specificato che sia le spese condominiali che quelle interne all'appartamento erano a mio carico e rientravano negli € 360. La cedolare secca va applicata solo sull'affitto, le spese sono a parte. Perché devo pagare la cedolare secca sul condominio e sulle bollette di luce, acqua, gas e Igiene. Tassa su tassa?

Forse mi sono spiegata male. L'affitto non è di € I010. Il contratto è suddiviso in articoli. All'art. 3 (canoni e pagamenti) ho specificato € 650 di affitto ed € 360 di spese. All'art. 5 ho ulteriormente specificato che sia le spese condominiali che quelle interne all'appartamento erano a mio carico e rientravano negli € 360. La cedolare secca va applicata solo sull'affitto, le spese sono a parte. Perché devo pagare la cedolare secca sul condominio e sulle bollette di luce, acqua, gas e Igiene. Tassa su tassa?

In un articolo indichi canoni per € 650,00 di affitto più € 360,00 di spese, che suppongo ti fossero versate.

 

Nell'altro articolo scrivi che sono a tuo carico le spese condominiali e quelle interne all'appartamento e che queste sono comprese nelle suddette € 360,00.

 

Se erano a tuo carico dovevi scrivere solo che l'affitto è di € 650,00

 

E' un controsenso affermare da un lato che le spese sono a tuo carico e dall'altro te le fai pagare, a meno che tu le abbia indicate nel contratto senza mai riscuoterle.

Forse mi sono spiegata male. L'affitto non è di € I010. Il contratto è suddiviso in articoli. All'art. 3 (canoni e pagamenti) ho specificato € 650 di affitto ed € 360 di spese. All'art. 5 ho ulteriormente specificato che sia le spese condominiali che quelle interne all'appartamento erano a mio carico e rientravano negli € 360. La cedolare secca va applicata solo sull'affitto, le spese sono a parte. Perché devo pagare la cedolare secca sul condominio e sulle bollette di luce, acqua, gas e Igiene. Tassa su tassa?

all'art. 3 tu hai sottoscritto il contratto di locazione che dice che quanto percepisci è di 1010 euro (il canone di locazione è convenuto in € 650,00 di affitto e di € 360,00 per le spese per un totale di € 1010,00 mensili).

 

quanto tu destini di questo introito in cose varie (spese) credo che al fisco (per questa fattispecie) non interessi.

 

sono d'accordo con mauro che avresti dovuto indicare all'art. 3 solo l'affitto reale.

l'aver specificato che le spese sono a tuo carico non è un problema fiscale.

Dimenticavo: non ho mai detratto le spese che erano a parte.

Qui trovi un articolo apparso sulla rivista dell'AdE "FiscoOggi", è relativo al pagamento della tassa di registro sugli affitti (che non ti riguarda), ma chiarisce la differenza fra corrispettivo (affitto che in quanto tale è da assoggettare ad imposta: registro, cedolare, irpef..) e oneri accessori (che sono considerati meri rimborsi). Come leggerai dall'articolo (che spero comunque ti possa servire per il tuo contraddittorio con AdE) è corretto quanto ti hanno già detto Mauro e Sergio: sul contratto era da stabilire con maggiore chiarezza quanto effettivamente ricavi dall'apppartamento.

http://www.fiscooggi.it/posta/oneri-accessori-e-canone-locazione

E' proprio su questo "controsenso" che altri chiamano "diversa interpretazione", comunque un mio sbaglio di scrittura, che l'AdE mi vuol far pagare le tasse non solo sull'affitto reale, ma ci aggiunge le spese forfettarie per un totale mensile di e 1.010,00. L'art. 5 è stato aggiunto per rassicurare le studentesse che avrei pagato io le spese condominiali e interne e si riferiva agli e 360. Inter nos le signorine hanno abitato in un appartamento di lusso di più di 130 mq arredato con mobili antichi e hanno di molto superato quanto preventivato e lo posso dimostrare con bonifici e bollette. La mia era una richiesta di aiuto sul come posso evitare di pagare le tasse sulle spese, o almeno limitarle. So che gli errori si pagano, ma io ho registrato regolarmente il contratto che, al momento è stato super letto e riletto dal responsabile, ho pagato quanto dovuto, mi sono comportato da cittadina onesta.

Grazie a tutti, in particolare Daniela. Al contraddittorio porterò con me bonifici, fatture e quant'altro e mi batterò sulla differenza tra affitto reale e spese sostenute che non riguardano il fisco. Speriamo di trovare una persona con la quale dialogare in modo pacato e che sia soprattutto competente.

Grazie a tutti, in particolare Daniela. Al contraddittorio porterò con me bonifici, fatture e quant'altro e mi batterò sulla differenza tra affitto reale e spese sostenute che non riguardano il fisco. Speriamo di trovare una persona con la quale dialogare in modo pacato e che sia soprattutto competente.

Se trovi l'interlocutore giusto forse riesci a spiegare l'errore e magari a sistemarlo dimostrando che le spese forfettarie si riferivano alle spese condominiali pagate, ma da come è scritto prestando il fianco all'interpretazione dell'agenzia potrebbe essere fondata la contestazione e nel caso è fatica sistemarla.

Se non mi venisse da piangere, mi farebbe quasi ridere. Le signorine mi hanno lasciato spese per più di € 6.000,00...e sono in Cina. Vediamo se con i bonifici si rendono conto che l'ho praticamente affittato a 0 euro

Grazie a tutti, in particolare Daniela. Al contraddittorio porterò con me bonifici, fatture e quant'altro e mi batterò sulla differenza tra affitto reale e spese sostenute che non riguardano il fisco. Speriamo di trovare una persona con la quale dialogare in modo pacato e che sia soprattutto competente.

 

non basta una sola persona ,ma deve essere la maggioranza che deve darti ragione .

Non ho chiesto se avevo ragione, ho chiesto aiuto e suggerimenti esponendo i fatti. E' cosa ben diversa. L'unica persona a cui ho fatto particolare riferimento, pur ringraziando tutti delle mazziate, mi ha fornito, al di là delle osservazioni sulla stesura del contratto che, concordo, hanno prestato il fianco all'AdE, riferimenti giuridici validi a cui posso far riferimento. E già che ci siamo chiedo se è il caso di affidare il contradittorio al Caf che ha compilato il 730 che nessuna colpa ha, ma che anche lui ha suddiviso affitto da spese.

Il problema, a mio parere, è dovuto a un'insieme di errori, come già ti è stato detto. Nello specifico:

 

- La non chiarezza del contratto. In una clausola affermi che è dovuta una somma pari a 360 euro per le spese accessorie, mentre in un'altra affermi esattamente il contrario, cioè che tutte le spese accessorie sono a carico del locatore. In questo maniere legittimi a considerare l'importa mensile di 1100 euro come reddito da locazione.

- L'aver stabilito un importo forfettario in misura costante e predeterminato. L'assenza cioè di alcun tipo di conguaglio a fine gestione, non averlo messo in relazione alle reali spese sostenute.

- L'importo stesso stabilito per gli oneri accessori, pari a oltre la metà del canone di locazione.

 

Tutti questi elementi non fanno altro che rafforzare la convinzione che tale cifra dissimuli un canone di locazione maggiorato. Da qui l'avvio dell'accertamento dell'AdE. Provare il contrario la vedo dura, l'unica possibilità è dimostrare che le reali spese sostenute a titolo di oneri accessori che, per convenzione, sono da attribuire al conduttore siano pari, se non superiori, alla cifra incassata (pari a, ricordo, 4.320 euro annui)

Grazie per l'ulteriore chiarimento. In questo modo andrò più preparata. Sì, solo le spese condominiali hanno superato € 5.000,00 (solo di acqua calda condominiale hanno consumato più di € 3.000,000) dimostrabili a cui aggiungere tutte le bollette. Arrivo quasi a € 6.000. E sono andata in perdita (e non scrivo dei danni lasciati). Ora mi preparo un elenco di tutto. Per inciso l'anno successivo non dovendo specificare per rassicurare chi non capiva la lingua (mai essere troppi disponibili) ho affittato a studentesse italiane, ho abbassato sia l'affitto per questioni di mercato sia le spese condominiali, ma ho scritto a conguaglio visto quanto sopra.

Buon pomeriggio,

per correttezza nei confronti di chi mi ha risposto e per coloro che hanno intenzione di fare contratti ad uso transitorio comunico come si è/non si è risolta la questione con il dirigente dell'AdE. Si è dichiarato consapevole della mia buona fede, ha visionato, ma non ha accettato di allegare al verbale, tutta la documentazione delle spese che superavano di molto quanto indicato, cioè le spese indicate con l'affitto sommate a quelle che avrei pagato io (che poi erano le stesse). Mi ha tolto la sanzione, ma dovrò pagare comunque una cifra considerevole. In conclusione ho sbagliato nella redazione del contratto ma non sono stata l'unica perché, su sua affermazione, moltissimi altri si trovano nella mia situazione perché "abbiamo scaricato da internet il contratto sbagliato". Mica vanno a pigliare per la collottola quelli che affittano in nero a Venezia...Quindi attenzione a dividere i due importi. In un articolo l'affitto, nell'altro le spese. Domani vado a firmare l'accettazione di quanto dovrò pagare.

E non è finita qui! Come ho scritto mi sono recata al contradditorio con tutte le fatture di ben superiori a quanto contestatomi (CHE NON HANNO VOLUTO ALLEGARE AL PROCEDIMENTO) ed è stata riconosciuta la mia buona fede. Mi è stato mostrato il contratto dove io avevo suddiviso affitto da spese. E' stata L'AdE CHE ha aggiunto a penna la somma affitto+spese che io non avevo scritto. Gli sbagli comunque si pagano. E' stato redatto il verbale di contradditorio. Il dirigente mi ha prospettato che avrebbe tolto almeno le sanzioni e che avrei pagato poco più di € 500. Ha però scritto "L'Ufficio si riserva". Mi ha fissato un altro appuntamento per oggi (tenete presente che l'AdE non è in zona centrale) per la firma del verbale di adesione. Ho trovato altra persona. Ormai avevo quasi digerito le 500 €. Sono diventate € 730. Ha detto che hanno rivisto i conteggi della cedolare secca. Dovrò pagare e ritornare per la terza volta con F24 a dimostrare il versamento e ritirare la ricevuta (?). Impugnare non servirebbe a nulla ma è corretta questa procedura? Io aderisco nel contradditorio a una cifra e poi me ne trovo un'altra? Grazie per la pazienza dimostratami e per i suggerimenti.

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