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ChannelMaster

Autorimessa c.p.i. adeguamento

Salve,

riagganciandomi al mio post precedente, le spese per adeguare l'autorimessa all'ottenimento del c.p.i. (incarico professionale e opere da fare) come va ripartita?

Io non ho box e quindi non usufruisco dell'autorimessa che però nella piantina allegata al RdC risulta essere di proprietà comune di tutti i condomini...

Pensavo all'art. 1123 comma II°...

L'ultimo comma del 1123 stabilisce:

E mi soffermerei su questo a dire che i condo'mino che non hanno "beni" nell'autorimessa non partecipano.

Poi a questo si somma che benché "nella piantina allegata al RdC risulta essere di proprietà comune di tutti i condomini" questo non costituisce titolo.

Ti segnalo la norma:

Decreto Legislativo 18/07/ 2016 n. 141

Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE (Obbligo contabilizzatori di calore).

 

Poi questo interessante articolo adatto al TUO caso --link_rimosso--

L'ultimo comma del 1123 stabilisce:

E mi soffermerei su questo a dire che i condo'mino che non hanno "beni" nell'autorimessa non partecipano.

Poi a questo si somma che benché "nella piantina allegata al RdC risulta essere di proprietà comune di tutti i condomini" questo non costituisce titolo.

Ho dei dubbi. Il comma 3 parla espressamente di più opere o impianti. Nel mio caso c'è solo una autorimessa e il c.p.i. è per l'autorimessa non per i box. Quindi dovrebbe applicarsi il comma 2. Sono scettico anche nel dire che il RdC contrattuale non costituisce titolo. Secondo me lo costituisce in quanto richiamato nel rogito d'acquisto della casa, dove c'è scritto che sono proprietatio del mio appartamento e di tutte le opere comuni definite nel RdC. Nel RdC si dice espressamente che l'autorimessa (con autorimessa indico il corsello antistante i box privati) è bene comune ed indivisibile alle cui spese concorrono tutti i condomini secondo gli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del c.c. e secondo l'art. 68 delle disp. att. c.c.".

Quindi io che non ho il box devo solo pagare eventualmente le opere di adeguamento che riguardano i manufatti comuni (es. certificazione rei pilastri, solai etc...) non quelle di pertinenza dei singoli box (apertura di un passaggio pedonale nell'ingombro del cancello automatico, apposizione di pannellature o intonaci ignifughi etc...).

SOLO ora dici che il regolamento e ' contrattuale.

Una cosa importante che OMETTI di dire al primo post e comunque a mio avviso è una convenzione che tu hai accettato.

In casI differenziati ossia in assenza di convenzioni o patti, vale quanto detto in precedenza .

 

Per quanto riguarda pilastri, travi, solaio, sono parti strutturali e in quanto tali parti comuni prescindendo dal rdc contrattuale, convenzioni o altro.

Mi stupisce che tu lo ignari!

 

Una rettifica il mi past #4 non attiene a questa discussione , rispondevo anche ad altra discussione e per mero errore è stato inserito in questa.

Questo però non toglie il fatto che il regolamento, sebbene contrattuale, sebbene assegni la proprietà dell'autorimessa a tutti i condomini, ciò nonostante non introduce nessua deroga o "diversa convenzione" al codice civile che, anzi, richiama integralmente.

Quindi si applica il codice civile, nella fattispecie, l'art. 1123 comma II° in quanto in presenza di una sola autorimessa e quindi non uncondominio parziale ma, per chi non è anche proprietario di un box, di un diverso vantaggio nell'uso quindi una contribuzione commisurata allo stesso, diversa e minore da chi ha il box.

La spesa del cpi va sostenuta e ripartita fra chi accede o può accedere all'autorimessa, ovvero fra chi ha il box.

Tu non hai box.

L'amm.re mi ha detto che, sebbene io non abbia il box, potenzialmente posso accedere all'area in quanto comproprietario della stessa come condomino, per esempio con l'auto per scaricare la spesa (dall'autorimessa si accede, previa porta tagliafuoco, all'ascensore condominiale). Ossia io ho la potenzialità di usare l'area.

L'amm.re mi ha detto che, sebbene io non abbia il box, potenzialmente posso accedere all'area in quanto comproprietario della stessa come condomino, per esempio con l'auto per scaricare la spesa (dall'autorimessa si accede, previa porta tagliafuoco, all'ascensore condominiale). Ossia io ho la potenzialità di usare l'area.

Infatti, non partecipando alla spesa dell'area, della pulizia e dell'ascensore per andare al -1 ti è vietato il transito per qualsiasi motivo al disotto del pian terreno.

Se partecipi puoi accedere, anche perchè non è un'area esclusiva di accesso box, ma anche di accesso alla scala e all'ascensore, per quest'ultimo motivo vi è l'uso potenziale.

L'interpretazione dell'amministratore è corretta: la differenza e l'obbligo di partecipazione alla spesa deriva proprio dal possibile accesso all'ascensore, particolare questo che non avevi esposto inizialmente, particolare che invece fa la differenza.

Nel nostro condominio hanno diviso la spesa sostenuta, a carico dei soli proprietari dei box in base ai millesimi.

Ma infatti la questione verte più che altro sul quantum della ripartizione per chi non ha i box: il comma 2 del 1123 dice che essa deve essere proporzionale all'uso che se ne fa, che non è certamente quello di chi ha il box. Quindi chi non ha il box paga, ma di meno. Il problema è: quanto di meno? E chi lo stabilisce?

E' inutile giraci intorno: si applicano i millesimi di proprietà generali, salvo diverso accordo condominiale pattuito alla unanimità di 1000/1000.

Ciò perché l'uso potenziale è attribuito a tutte le Proprietà, senza alcuna esclusione.

@ e.vincenzo

Per il cpi anche nel mio Condominio si è diviso fra i soli box, ma non c'è un ascensore che mette in comunicazione con i piani soprastantii. I box interrati costituiscono una porzione condominiale a sé stante, da cui i millesimi delle u.i. soprastanti sono state escluse da questo riparto.

scusa se intervengo nuovamente, ma chi non ha i box - ma ha solo l'appartamento, non hanno pagato nulla, naturalmente non ha l'accesso per accedere al'autorimessa non avendo la chiave dell'ascensore che ti porta a meno-1.

naturalmente non ha l'accesso per accedere al'autorimessa non avendo la chiave dell'ascensore che ti porta a meno-1.

Ecco!

Vedi Channelmaster, questa soluzione altro non è che un patto unanime che ha portato all'esclusione della spesa di chi non ha il box: gli impediscono di scendere con l'ascensore al piano -1. Qui hanno usato anche il buonsenso.

 

Detta palese palese, anche io ritengo che in una situazione come la tua i tuoi co-condòmini dovrebbero concederti una contribuzione marginale quasi simbolica o una soluzione alla "e.vincenzo", ma purtroppo devono esser loro a riconoscere ed approvare un siffatto riparto in deroga alla interpretazione delle norme (Leggi e RdC).

Io che non ho il box dovrei pagare per 70 millesimi di proprietà di casa e chi ha il box e usufruisce dell'autorimessa pagherebbe solo per 5 millesimi di proprietà del box?

E chi ha box e casa paga due volte, con i millesimi di proprietà di casa e del box?

Questi so pazzi!

 

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@ e.vincenzo

Per il cpi anche nel mio Condominio si è diviso fra i soli box, ma non c'è un ascensore che mette in comunicazione con i piani soprastantii. I box interrati costituiscono una porzione condominiale a sé stante, da cui i millesimi delle u.i. soprastanti sono state escluse da questo riparto.

In questo caso si ricade nella fattispecie del III° comma art. 1123 c.c. e non già del II° comma.

 

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scusa se intervengo nuovamente, ma chi non ha i box - ma ha solo l'appartamento, non hanno pagato nulla, naturalmente non ha l'accesso per accedere al'autorimessa non avendo la chiave dell'ascensore che ti porta a meno-1.

Se fosse così semplice distruggo la chiave che mi fa scendere a -1 e quindi posso non pagare nulla?

 

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Detta palese palese, anche io ritengo che in una situazione come la tua i tuoi co-condòmini dovrebbero concederti una contribuzione marginale quasi simbolica o una soluzione alla "e.vincenzo", ma purtroppo devono esser loro a riconoscere ed approvare un siffatto riparto in deroga alla interpretazione delle norme (Leggi e RdC).

Non serve l'unanimità nemmeno perché una decisione presa in tal senso dall'assemblea non è una "diversa convenzione" ai criteri di riparto legali ma anzi una osservanza della locuzione "proporzionalmente" contenuta nel II° comma dell'art. 1123 c.c.

 

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Il problema della chiave dell'ascensore non c'entra nulla con la ripartizione delle autorimesse. Piuttosto invece obbliga a chi ha i box alla contribuzione per l'ascensore. Io prendo l'ascensore fino a -1 ma a -1 posso anche solo andare in cantina, che è divisa dall'autorimessa. Quindi non possono impedirmi di andare a -1.

In questo caso penso che l'uso potenziale non c'entra nulla perché altrimenti chi ha solo il box dovrebbe pagare anche la manutenzione e pulizia delle scale. Infatti chi ha solo box è un condomino a tutti gli effetti e come tale comproprietario del locale lavatoio sito all'ultimo piano. Ha la potenzialità di andarci e per andarci usa le scale e/o l'ascensore. Quindi paga anche per le scale e l'ascensore. Invece non hanno mai pagato nulla, com'è giusto che sia.

Paradossalmente dovrebbe pagare anche la manutenzione della caldaia centralizzata, in quanto manufatto condominiale indivisibile.

Provate a proporre un siffatto riparto: vi solleveranno dall'incarico sedutastante.

Io che non ho il box dovrei pagare per 70 millesimi di proprietà di casa e chi ha il box e usufruisce dell'autorimessa pagherebbe solo per 5 millesimi di proprietà del box?

E chi ha box e casa paga due volte, con i millesimi di proprietà di casa e del box?

Questi so pazzi!

 

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Ti sei risposto da solo, se non hai millesimi box non contribuisci alle spese di adeguamento a norma dell'area box.

L'area box costituisce un "condominio parziale" al quale si applica il disposto art. 1123 cc III comma

 

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L'amm.re mi ha detto che, sebbene io non abbia il box, potenzialmente posso accedere all'area in quanto comproprietario della stessa come condomino, per esempio con l'auto per scaricare la spesa (dall'autorimessa si accede, previa porta tagliafuoco, all'ascensore condominiale). Ossia io ho la potenzialità di usare l'area.

Tu non hai alcun uso potenziale.

Che ci vai a fare con la spesa nell'autorimessa?

Chi ti ha dato le chiavi?

 

Il principio del ragionamento è, perchè si adegua un'area adibita ad autorimessa?

Perchè le proprietà ivi locate ( box ) soggiaciono alla normativa

No box no adeguamento

No proprietario box, no contribuzione spesa

 

Al più si potrebbe contribuire per le spese che compartimentano le unità, ma occorre un'attenta analisi delle stesse e del progetto.

Salve Patrizia,

dal RdC contrattuale l'area del corsello antistante i box è di proprietà anche di chi non ha il box. Di qui il mio dubbio. Sebbene poi lo stesso RdC indichi l'applicazione del codice civile per la ripartizione delle spese.

Però è anche vero che non si può usare due carature millesimali diverse nello stesso riparto: chi ha solo il box lo ha millesimato in relazione a chi ha anche l'appartamento. Ecco che allora un box medio massimo ha 8 millesimi. Forse sarebbe stato più corretto millesimare i box in relazione a chi ha solo il box, distinguendo la tabella box da quella A di proprietà generale.

Invece noi abbiamo i box (e le cantine) inseriti nella tabella A generale.

Inoltre, Patrizia, scusami se approfitto della tua professionalità.

Volevo chiederti: l'amm.re, nella delibera di affidamento dell'incarico al professionista per l'ottenimento del c.p.i., ha fatto votare anche chi non ha il box.

Una delibera presa in tal senso è nulla o annullabile?

Ultima cosa: ho simulato l'applicazione dei soli millesimi dei box, estrapolandoli dalla tabella A di proprietà. Il totale fa 45.68.

Ora: per l'affidamento al tecnico serve 1/3 o 1/2 del quorum deliberativo?

Nel primo caso ce l'abbiamo (21.03 su 15.22 --> 1/3 di 45.68).

Nel secondo caso no (21.03 su 22.84 --> 1/2 di 45.68).

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