#1 Inviato 10 Luglio, 2012 Salve a tutti, abito in un appartamento in affitto con contratto a canone concordato (3+2) ed ho un problema. Ad oggi pago 440 euro al mese. Alla fine di agosto (il 28) mi scade il contratto di locazione. Il padrone di casa in febbraio (6 mesi prima della scadenza) mi ha mandato la lettera di disdetta semplice, cioè senza allegare la nuova proposta di contratto. Solo verbalmente ci siamo accordati che avrebbe inteso fare un nuovo contratto 3+2 in cui applicare un canone maggiorato di circa 20 euro al mese (cioè il canone sarebbe dovuto salire a 460 euro/mese) e che avrebbe voluto beneficiare della cedolare secca e che pertanto avrebbe rinunciato agli adeguamenti Istat annuali applicando però l'aumento di cui sopra fin da subito. Sottolineo che se n'è parlato solanto a voce, nulla di scritto. Mi ha poi detto che sarebbe tornato di li a poche settimane per farmi visionare il nuovo contratto. Sono passati i mesi e non si è fatto mai vedere. Se ne arriva l'altra settimana, siamo a luglio cioè a meno due mesi prima dalla scadenza, e se ne esce che con la storia dell'IMU non ci sta dentro con le spese e quindi mi ha proposto sempre e solo verbalmente un aumento del canone futuro a 490 euro/mese, cioè un aumento complessivo di 50 euro al mese rispetto a quanto pago adesso. Io mi sono informato e ho scoperto che se lui aveva intenzione di aumentare il canone di affitto la legge dice che avrebbe dovuto darmene comunicazione scritta contestualmente alla disdetta e sempre contestualmente alla disdetta avrebbe dovuto presentarmi in visione una proposta di nuovo contratto di locazione con indicato il nuovo importo del canone. Io poi sempre secondo la legge avrei avuto 60 giorni di tempo per accettare o meno la sua proposta. Ora se si trattasse di un'aumento di pochi euro nulla sarebbe, ma siccome si tratta di 50 euro al mese sono dell'opinione che non si stia comportando proprio come un buon padrone di casa... Tra l'altro ho chiesto al mio comune e trattandosi di un contratto di locazione con canone concordato l'importo del canone dovrebbe attenersi per legge agli importi massimi e minimi stabiliti dagli accordi territoriali che nel mio caso impongono un tetto massimo di 4,80 euro al metro quadrato; il mio appartamento è 100 metri quadrati, quindi in teoria la sua richiesta non sarebbe congrua con quanto disposto (10 euro/mese di troppo). Secondo me ha fatto un uso improprio della disdetta. Non può arrivarsene 1 mese e mezzo prima della scadenza e proporre un nuovo contratto con un aumento di 50 euro/mese! Cioè legalmente lo può fare ma moralmente è una vigliaccata! Cosa posso fare? Quando (e se) mi porterà in visione il nuovo contratto posso pretendere ugualmente i 60 giorni di tempo per decidere se accettare o meno la sua proposta? Ringrazio in anticipo chi avrà voglia di aiutarmi a fare chiarezza. Saluti Davide
#2 Inviato 10 Luglio, 2012 Scritto da dadedepo il 10 Lug 2012 - 16:31:31: Non può arrivarsene 1 mese e mezzo prima della scadenza e proporre un nuovo contratto con un aumento di 50 euro/mese![...] Non credo che sia obbligato, per legge, a farti la nuova proposta a nuove condizioni. Cioè se ti fa una nuova proposta, bene hai modo di valutarla e di accettarla oppure di rifiutarla, ma se la nuova proposta non te la fa, non credo sia obbligato dalla legge. L'unica cosa che è certa e che ha valore, credo, è la disdetta che ti ha inviato con i previsti 6 mesi di anticipo. Mettiamo per ipotesi che tu gli resti antipatico, così senza nessun motivo concreto, ma gli resti antipatico. Una volta che il vostro contratto si è esaurito, il rpoprietario non ha nessun obbligo di legge, di continuare il vostro rapporto. S emi parli da un punto di vista umano e di buone maniere, potrebbe aver agito non propio benissimo, nel farti chredere prima in un piccolo auemnto, mentre poi invece vorrebbe un sostanzioso aumento. Ma sono solo considerazione di buona educazione, nessun obbligo di legge a quanto mi risulta. Ovviamente se il canone mensile proposto fosse superiore alle tabelle dei sindacati, allora ovviamente la durata del nuovo contratto sarebbe una durata di 4+4, ma questo a questo punto è solo un dettaglio.
#3 Inviato 10 Luglio, 2012 ma siete alla scadenza dei primi 3 anni oppure dei 5 anni ? Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro. (Papa Giovanni Paolo II )
#4 Inviato 10 Luglio, 2012 Ciao e grazie della risposta. Sinceramente non lo so se sia obbligato a farmi una nuova proposta oppure no. Il fatto è che la nuova proposta lui me l'ha fatta, ma senza formalizzarla per iscritto, solo verbalmente. Se ho capito bene però avrebbe dovuto farmi la nuova proposta contestualmente alla disdetta e per iscritto. Si potrebbe essere come dici tu e cioè che gli sto antipatico. Beh che dire, un bel modo di dirmi grazie per aver sempre tenuto l'appartamento in modo impeccabile e aver sempre pagato e in tempo l'affitto. Riguardo l'importo del canone sia il comune che alcune agenzie immobiliari mi hanno risposto che un canone di 490 euro/mese per l'appartamento in cui vivo non rispetta i valori delle tabelle... Vivo in Provincia di Udine e il massimo previsto dalle tabelle adottate dal mio comune è di 4,80 euro/metro quadrato, a fronte di un minimo di 2,00 euro/metro quadrato. Ora, l'appartamento è in una palazzina costruita nel 1975, gli impianti sono vecchi e senza certificazioni, le finiture (pavimenti e piastrelle, ecc) sono vetuste e portano tutti i segni del tempo, i sanitari sono vecchi, ho avuto problemi di muffa di cui il proprietario era a conoscenza ma che mi sono stati taciuti... dubito fortemente che valga l'importo massimo stabilito dalle tabelle degli accordi territoriali... Anzi addirittura di più! Allora un appartamento nuovo? Il fatto è che appena qualche giorno dopo che mi è arrivata la disdetta via raccomandata, si è presentato da me dicendomi di stare tranquillo e che lui la disdetta normalmente la manda solo per proforma e che avrebbe comunque avuto l'intenzione di stipulare un nuovo contratto aumentando di poco il canone (15/20 euro in più al mese). Io fidandomi di quanto mi ha proposto a voce gli ho detto che ci avrei comunque pensato ma che in linea di massima me la sarei fatta andare bene. Ora la sopresa: a meno di due mesi dalla scadenza si rimangia le sue parole e mi spara un aumento di 50 euro al mese. Il problema è, anche se può sembrare banale, che quei 50 euro in più al mese io farò fatica a tirarli fuori. Cioè, dico, con i tempi che corrono invece di tenersi buono un inquilino che tutto sommato ha sempre pagato senza fare storie, questo ha il coraggio di tirare la corda e vuole farci la cresta di 50 euro al mese? Quello che mi interessava sapere è se, quando e se mi presenterà ufficialmente per iscritto la proposta di nuovo contratto, posso comunque usufruire dei 60 giorni di tempo per decidere se accettare o meno il nuovo contratto, anche se questi 60 giorni terminerebbero ben oltre la scadenza del contratto. Ad oggi mancano 48 giorni alla scadenza del contratto. Supponendo che mi porti in visione il nuovo contratto domani (11 luglio), se io posso usufruire dei 60 giorni in teoria avrei tempo per dargli una risposta fino all'11 di settembre? O no? Grazie Modificato Da - dadedepo il 10 Lug 2012 19:58:29 Modificato Da - dadedepo il 10 Lug 2012 22:02:52
#5 Inviato 10 Luglio, 2012 Scritto da peppe64 il 10 Lug 2012 - 19:31:26: ma siete alla scadenza dei primi 3 anni oppure dei 5 anni ? Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro. (Papa Giovanni Paolo II ) Ciao, hai fatto bene a chiedermelo, mi sono dimenticato di specificarlo: siamo alla scadenza dei 5 anni. Grazie per avermelo chiesto. 🙂
#6 Inviato 11 Luglio, 2012 Scritto da dadedepo il 10 Lug 2012 - 19:55:28: Quello che mi interessava sapere è se, quando e se mi presenterà ufficialmente per iscritto la proposta di nuovo contratto, posso comunque usufruire dei 60 giorni di tempo per decidere se accettare o meno il nuovo contratto, anche se questi 60 giorni terminerebbero ben oltre la scadenza del contratto[...] non saprei aggiungere nuove informazioni. Da quello che mi risulta, come ripeto, non mi sembra che abbia nessun obbligo di legge di doverti per forza proporre una nuova versione di contratto. Che si sia comportato male nei tui confronti, da un punto di vista umano e solidale, posso essere d'accordo con te. Non si dovrebbero accennare determiante proposte e poi ci si rimangiano dopo soli pochi giorni. Da un punto di vista umano. Ma gli obblighi di legge a cui sarebbe obbligato, sono altra cosa. Dal momento del diniego per scritto a continuare il vostro contratto, avresti dovuto iniziare a cercare nuove sistemazioni. Magari in parallelo con l'indagine di un probabile nuovo canone nell'attuale appartamento, ma sempre con una diversa via d'uscita da percorrere nel caso non trovaste un nuovo accordo. Ovviamente ripeto che nel caso il nuovo canone fosse veramente superiore alle tabelle dei sindacati, la relativa durata del nuovo contratto sarebbe di anni 4+4.
#7 Inviato 11 Luglio, 2012 Boh, mi trovo in una situazione poco chiara e sicuramente poco tutelata. Praticamente ho in mano una disdetta scritta del contratto di locazione e una proposta di nuovo contratto solo "verbale". Perchè il padrone di casa la nuova proposta contestuale alla disdetta in un certo senso me l'ha fatta. Solo che non ho nulla di scritto, eccetto la disdetta dell'attuale contratto. Non sono però riuscito a capire se qualora ci sia da parte del proprietario la volontà di negoziare un nuovo contratto sia obbligato a farmi visionare la proposta scritta insieme alla disdetta o se è solo una sua facoltà e quindi può anche darmi solo disdetta e negoziare il nuovo contratto solo verbalmente. Cioè vorrei riuscire a capire se il fatto che mi abbia proposto il nuovo contratto solo verbalmente è lecito o meno e nel caso non lo sia se posso impugnarlo in qualche modo e come. Ovviamente mi sono guardato in giro, ma non è per nulla semplice trovare qualcosa di alternativo. Le richieste sono tutte di pari importo o più elevate e comunque tutte troppo alte. Con 750 euro di stipendio al mese arrivo al massimo a pagarne 450 di affitto già facendo i salti mortali, di più inizia a pesare davvero troppo, non posso garantire al 100% di farcela con la rigorosità e la puntualità che ho dimostrato fino ad oggi in 5 anni. L'ideale sarebbe poter scendere sotto i 400 ma sembra essere pura utopia...
#8 Inviato 11 Luglio, 2012 accertati esattamente quanto sarebbe il canone massimo permesso per l'immobile. (fatti aiutare da una associazione). Nel caso fosse accertato che il canone massimo permesso è minore di quanto richiesto dal locatore ed è soddisfacente per te puoi richiedere anche successivamente alla stipula del contratto contenente il canone illegale, la restituzione delle somme versate in eccedenza. 431/98 art 13: 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. 5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresí richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2.
#9 Inviato 11 Luglio, 2012 1) alla scadenza dei 5 anni, regolarmente data la disdetta, verbale o no il proprietario non è obbligato a farti un nuovo contratto; 2) ma sei sicuro che eventualmente vuol farti un altro 3+2? O piuttosto un 4+4 a canone libero? 3) se l'aumento non ti va bene, non ti resta che andartene. Non vedo nessun appiglio legale. Saluti Giuseppina
#10 Inviato 11 Luglio, 2012 Scritto da Giuseppina il 11 Lug 2012 - 15:22:36: 1) alla scadenza dei 5 anni, regolarmente data la disdetta, verbale o no il proprietario non è obbligato a farti un nuovo contratto; 2) ma sei sicuro che eventualmente vuol farti un altro 3+2? O piuttosto un 4+4 a canone libero? 3) se l'aumento non ti va bene, non ti resta che andartene. Non vedo nessun appiglio legale. Saluti Giuseppina Ciao, si sono sicuro: il nuovo contratto sarebbe di nuovo un 3+2 e anzi il proprietario vuole pure beneficiare della cedolare secca per risparmiare sulle tasse. In parole povere oltre a voler pidocchiare sulle tasse, vuole pure l'aumento da me. Per la serie ti do la mano e tu mi prendi il braccio. Forse non si rende conto che non è proprio periodo questo per voler speculare... Come dice un vecchio proverbio chi troppo vuole nulla stringe. Se ne renderà ben conto quando si ritroverà l'appartamento sfitto oppure si ritroverà dentro un inquilino che non paga! E un po' glielo auguro, se lo merita! Il fatto è che io ad oggi per quanto abbia cercato non ho ancora trovato una soluzione alternativa. A fine agosto se non accetto il nuovo contratto in teoria dovrei lasciare l'appartamento. Quando il padrone di casa mi sottoporrà il nuovo contratto per la firma io ho la possibilità di chiedere i 60 giorni di tempo per fare le dovute valutazioni e dargli la risposta? Se non accetto il nuovo contratto e non libero l'appartamento finchè non trovo un'altra sistemazione cosa mi può fare? Modificato Da - dadedepo il 11 Lug 2012 15:35:24
#11 Inviato 11 Luglio, 2012 Scritto da dadedepo il 11 Lug 2012 - 14:57:51: Sembrerebbe che sia lasciato libero arbitrio di decidere quale importo applicare: naturale che tutti applicheranno quello massimo, infatti nel mio caso sembrerebbe proprio così, peccato che mi sembra un po' fuori luogo applicare il canone massimo consentito per un appartamento di oltre 40 anni in cui non sono mai stati effettuati interventi di ristrutturazione. Stesso discorso per i correttivi presenti nell'allegato A: ci sono percentuali di aumento che vanno da 0% ad esempio al 5% o al 10%, ma anche in questo caso non è indicato il criterio da seguire per stabilire un aumento dell'1% piuttosto che del 10%. ci sono accordi territoriali ben fatti e altri che lasciano alla libera contrattazione tra le parti. Questo accordo lascia libertà alle parti di mouoversi tra il minimo e il massimo e di applicare o no gli aumenti percentuali. Se le due parti in gioco non concordano il contratto non si stipulerà...non ci sono altre alternative. Comunque l'accordo cita la 392 per la determinzazione della superficie convenzionale su cui poi applicare il canone al metro quadro. Controlla che i 100mq siano effettivamente quelli corretta calcolati secondo: Art.13. (Superficie convenzionale). La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi: a) l'intera superficie dell'unità immobiliare; b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole; c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili; e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore; f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell'unità immobiliare. E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1.70. Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni. L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a). Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 per l'unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70; b) 1,10 per l'unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70 ; c) 1,20 per l'unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46 I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione è scadente ai sensi dell'articolo 2 SE l'immobile è di 100mq comnerciali, devi detrarre tutto ciò che non è calpestabile (muri interni e esterni ) e calcolare le altre superfici appicando la riduzione prevista dall'art 13 392/78 (cantine, balconi, box auto, ecc...) . Devi armarti di pazienza e metro estensibile...
#12 Inviato 11 Luglio, 2012 Mah, sicuramente non è uno sprovveduto e avrà certamente fatto le cose come da manuale, dal momento che tutto lo stabile in cui abito è suo e tutti i locali sono in date in locazione. Per quanto ne so io è iscritto all'UPPI. Però ciò non toglie che sta comunque cercando di fare la cresta. Ora non ho il contratto sotto mano, ma dovrebbe essere indicata proprio sul contratto una superficie convenzionale di 100,xx metri quadrati, ora non ricordo i decimali. Dovrei verificare se la superficie è quella convenzionale o quella commerciale. Fatto sta che avevo il presentimento che il mio comune avesse stillato un accordo territoriale diciamo così "che lascia il tempo che trova". E' una peculiarità dell'attuale amministrazione comunale, ma questo esula dal nostro discorso. Comunque ti ringrazion delle delucidazioni e ne prendo atto.
#14 Inviato 1 Agosto, 2012 Purtroppo nulla di buono. Innanzitutto ad oggi 1 agosto (la scadenza del contratto è il 28 c.m.) il padrone di casa non ci ha ancora fornito una bozza del nuovo contratto affinchè noi possiamo visionarla e valutarla. Mi pare sia un nostro diritto leggere accuratamente un contratto prima di firmarlo... Abbiamo provato a mediare sull'importo del canone, ma da questo punto di vista è assolutamente irremovibile. Vuole quella cifra punto e basta, non è disponibile a limare nemmeno un centesimo. Non si è smosso nemmeno quando gli abbiamo detto che sinceramente quella cifra non siamo in grado di garantire che riusciremo a pagarla con la stessa regolarità e puntualità dimostrate fino ad oggi. A questo punto le spigazioni possibili per un comportamento così spregiudicato sono due. O è stupido e non si rende conto che comportandosi così rischia che ce ne andiamo e lui rimane con l'appartamento sfitto. Oppure sta facendo di tutto per mandarci via perchè ha già qualcun altro da mettere dentro al nostro appartamento. Stiamo cercando alternative, ma non è facile. In un periodo come questo in cui le case dovrebbero tirartele dietro visto che son tutti senza soldi, non si batte chiodo: solo appartamenti mediocri per non dire fatiscenti a cifre proibitive... Quando se ne arriverà col contratto ci prenderemo i nostri giorni di tempo per esaminarlo. Anche perchè sicuramente ci saranno delle clausole invalide (come già c'erano state per il contratto in corso) tipo quella del divieto di tenere animali domestici, invalida perchè l'appartamento è affittato come non ammobiliato (noi vorremmo prendere un gattino). Inoltre poi, dato che non dimostra nessuna apertura nei nostri confronti, gli faremo espressa richiesta che certe disposizioni rese note solo verbalmente vengano messe a contratto. Ad esempio un posto auto ricavato all'interno dell'area di manovra (che tra l'altro arreca non poco impiccio a chi deve fare manovra) ad uso esclusivo della famiglia che abita l'appartamento vicino al nostro; la pulizia delle scale che viene eseguita (si fa per dire, dato che è sempre sporco) a pagamento ed in nero dalla signora che abita l'appartamento vicino al nostro; la manutenzione del giardino che viene effettuata a pagamento ed in nero dal marito della signora che pulisce le scale e che abita nell'appartamento vicino al nostro; il conteggio per la ripartizione delle spese inerenti il consumo dell'acqua potabile (dato che il contatore è in comune) che viene effettuato dal sottoscritto a titolo gratuito! Insomma se fino ad oggi siamo stati buoni e abbiamo sopportato in silenzio ora iniziamo a difenderci con le unghie e con i denti! Modificato Da - dadedepo il 01 Ago 2012 10:35:04 Modificato Da - dadedepo il 01 Ago 2012 10:38:45 Modificato Da - dadedepo il 01 Ago 2012 10:41:10
#15 Inviato 1 Agosto, 2012 Capisco che la situazione non sia facile in questo periodo, però cerca di valutare seriamente la possibilità di andartene, perché se è vero quello che dici, riguado sia gli affitti della tua zona che delle condizoni dell'appartamento in cui state, difficilmente riuscirà ad affittarlo al prezzo che chiede. Lui se ne sta approfittando perché sa che siete in una condizione economica che non vi permette molta scelta, ma voi non dovete subire, reagite e valutate il tempo necessario il contratto ma prendete seriamente in considerazione la possibilità di andare altrove. Visitate più appartamenti che potete, alla fine uno adatto a voi lo troverete!
#16 Inviato 1 Agosto, 2012 Scritto da Carpediem il 01 Ago 2012 - 12:54:39: Capisco che la situazione non sia facile in questo periodo, però cerca di valutare seriamente la possibilità di andartene, perché se è vero quello che dici, riguado sia gli affitti della tua zona che delle condizoni dell'appartamento in cui state, difficilmente riuscirà ad affittarlo al prezzo che chiede. Lui se ne sta approfittando perché sa che siete in una condizione economica che non vi permette molta scelta, ma voi non dove [...] Mah la cosa che mi lascia più perplesso e su cui vorrei fare chiarezza è se la cifra che mi chiede è in linea con le disposizioni indicate negli accordi territoriali, dal momento che insiste sul volermi fare un contratto a canone concordato 3+2. Più di una persona, tra cui anche un commercialista, mi hanno detto che per un appartamento come il mio un canone di 490 euro/mese è tutto tranne che un canonone concordato... Allora volevo vederci più chiaro. Abbiamo anche provato a chiedere un contratto 4+4 in luogo del 3+2 allo stesso importo, a titolo di pagliativo, ma la risposta è stata sempre la stessa: no. Insomma vuole tirarla in tasca il più possibile e solo lui. Appartamenti ne abbiamo visti parecchi fino ad oggi ma nessuno soddisfa i nostri criteri di ricerca, sotto i 500 euro/mese si trovano solo o alloggi fatiscenti, o troppo piccoli, o in contesti abitativi poco chiari o peggio con sorprese dell'ultimo momento. Eravamo ad un passo dall'affittare un appartamento con alcuni lavoretti da fare che avrebbe fatto al caso nostro, restavano da chiarire solo alcuni aspetti su cui il proprietario tergiversava e insisteva nel definire di secondaria importanza, tra cui il garage di competenza e le spese per il riscaldamento (siccome la caldaia era in comune con'altro appartamento presente nello stabile). Per fortuna mi sono impuntato ed ho preteso di venirne a conoscenza e meno male: 2600 euro all'anno di gas da dividere per due! Tra l'altro gli inquilini dell'altro appartamento erano due settantenni che a colpo d'occhio sembravano i classici freddolosi, quelli che cioè accendono anche a luglio! Il canone era di 400 euro/mese e sarebbe stato un tocca sana per noi ma con quella sberla di spese per il gas abbiamo mollato all'istante... andavo a spendere più di quando mi toccherebbe restando dove sono. Insomma non vedo una via d'uscita se non quella di piegarmi e accettare il ricatto del padrone di casa. Ho provato anche a fare tutte le domande per tentare di avere una casa dell'Ater, ma la vedo molto dura... per non dire impossibile. Purtroppo non sono extracomunitario e non ho 4 o 5 figli (per fortuna) e soprattutto non godo dell'appoggio di uno dei tanti avvocati azzeccagarbugli che sa come districarsi nella selva della burocrazia italiana. Invece non si sa come mai gli extracomunitari hanno sempre una persona di fiducia del genere e che il più delle volte gli spilla sicuramente dei soldi...
