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Atto notarile nullo

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Volevo sapere se un atto di vendita di area comune può essere ritenuto nullo per mancanza della firma di alcuni condomini  non inseriti nello stesso atto notarile e quindi risultanti comproprietari con il nuovo acquirente spero di essermi spiegato bene Grazie

giorgiopif dice:

Volevo sapere se un atto di vendita di area comune può essere ritenuto nullo per mancanza della firma di alcuni condomini  non inseriti nello stesso atto notarile e quindi risultanti comproprietari con il nuovo acquirente spero di essermi spiegato bene Grazie

A differenza della comunione, nella quale i singoli comproprietari possono cedere a terzi la propria quota, l'art. 1118 c.c. dispone per il condominio l'irrinunciabilità al diritto sulle parti comuni quindi, a mio avviso, una vendita di un'area comune che coinvolga solo una parte dei condomini dovrebbe essere considerato nullo. Quello che vorrei capire è come il Notaio abbia potuto stipulare e sottoscrivere tale atto, e quali possano essere state eventualmente le motivazioni alla base di ciò, quindi se potessi fornire qualche ragguaglio in merito te ne sarei grata.

giorgiopif dice:

Volevo sapere se un atto di vendita di area comune può essere ritenuto nullo per mancanza della firma di alcuni condomini  non inseriti nello stesso atto notarile e quindi risultanti comproprietari con il nuovo acquirente spero di essermi spiegato bene Grazie

La giurisprudenza distingue solitamente tra condominialità "necessaria" o "strutturale" e condominialità solo "funzionale", v. p.e.:

 

La rinuncia di un condominio al diritto sulle cose comuni è vietata, ai sensi dell'art. 1118 c.c., in caso di condominialità "necessaria" o "strutturale", per l'incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l'individibilità del legame attesa l'essenzialità dei beni condominiali per l'esistenza delle proprietà esclusive, non anche nelle ipotesi (nella specie, un locale seminterrato) di condominialità solo "funzionale" all'uso e al godimento delle singole unità, che possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.

Corte di Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 18344 del 18/09/2015

 

Sarebbe quindi utile sapere cosa sia stato ceduto nello specifico.

giorgiopif dice:

Volevo sapere se un atto di vendita di area comune può essere ritenuto nullo per mancanza della firma di alcuni condomini  non inseriti nello stesso atto notarile e quindi risultanti comproprietari con il nuovo acquirente spero di essermi spiegato bene Grazie

I quorum deliberativi per la vendita delle parti comuni in condominio

 

Questo prevede l’unanimità della deliberazione di compravendita di un locale comune condominiale.

 

La Suprema Corte ha confermato tale disposizione legislativa nella sentenza numero 4258 del 2006 affermando che “In tal senso è chiaro il disposto dell’art. 1108 c.c., comma 3 (applicabile al condominio in virtù del rinvio ex art. 1139 c.c.) che, espressamente, richiede il consenso di tutti i comunisti e, quindi, di tutti i condomini, per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali o per le locazioni ultranovennali (alle quali ben può essere assimilata la concessione in uso esclusivo a tempo indeterminato, ove a tale concessione voglia conferirsi natura obbligatoria e non reale)”.

 

È dunque necessario il consenso di tutti i condomini. Tale consenso dev’essere espresso da tutti i condomini per iscritto. Il trasferimento della proprietà immobiliare infatti richiede espressamente la forma scritta a pena di nullità.

 

Si ha infine il perfezionamento dell’atto di compravendita con il rogito notarile sottoscritto da tutti i condomini.

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Modificato da Tullio01
giorgiopif dice:

Volevo sapere se un atto di vendita di area comune può essere ritenuto nullo per mancanza della firma di alcuni condomini  non inseriti nello stesso atto notarile e quindi risultanti comproprietari con il nuovo acquirente spero di essermi spiegato bene Grazie

Se alcuni condòmini non sono stati inseriti nell'atto di vendita ed a causa di ciò l'area è in comproprietà con chi non ha "venduto", mi riesce difficile pensare che il notaio abbia preso un abbaglio e bisognerebbe innanzitutto vedere il titolo di proprietà.

A me viene il sospetto che quella che tu chiami "area comune", in realtà possa essere un terreno regolarmente accatastato e ceduto in "comproprietà", pro quota a tutti i proprietari degli appartamenti.

Comproprietà di terreni e locali avvenivano molto spesso nelle cooperative edilizie a proprietà indivisa quando queste venivano sciolte e ci si dividevano i beni. 

Per caso si tratta di una ex cooperativa edilizia?

Oscurando i dati personali ed identificativi, potresti postare una copia dell'atto in cui viene venduta la quota dell'area? L'arei è ben identificata con foglio e particella del catasto terreni?

Nello specifico trattasi di parte di terrazza condominiale ceduta per ampliamento di locale ristorante che utilizzava già l’area come area esterna. All’assemblea condominiale hanno deliberato tutti i condomini compreso quelli che poi non hanno firmato l’atto. Il notaio, scelto chiaramente dagli acquirenti, aveva l’elenco di tutti i condomini e allegato all’atto stesso ci sono tutte le procure date all’amministratore per procedere in nome del condominio tranne i condomini che non risultano in atto e non risulta abbiano dato procura. Com’è il notaio abbia potuto convalidare la vendita non lo so ma comunque l’ha fatto.

giorgiopif dice:

Nello specifico trattasi di parte di terrazza condominiale ceduta per ampliamento di locale ristorante che utilizzava già l’area come area esterna. All’assemblea condominiale hanno deliberato tutti i condomini compreso quelli che poi non hanno firmato l’atto. Il notaio, scelto chiaramente dagli acquirenti, aveva l’elenco di tutti i condomini e allegato all’atto stesso ci sono tutte le procure date all’amministratore per procedere in nome del condominio tranne i condomini che non risultano in atto e non risulta abbiano dato procura. Com’è il notaio abbia potuto convalidare la vendita non lo so ma comunque l’ha fatto.

Quelli che hanno deliberato avevano sempre il diritto di ritirarsi e non firmare l'atto notarile, in quanto è quello che vale, se l'atto notarile non viene controfirmato da tutti non è valido.

Se il notaio ha convalidato la vendita è un problema, e potrebbe causare l'annullamento dell'atto.

Modificato da Tullio01
giorgiopif dice:

. Com’è il notaio abbia potuto convalidare la vendita non lo so ma comunque l’ha fatto.

Parli di terrazza condominiale ma comunque mi pare  che si tratta di un terreno al piano terra e quindi se coloro che non sono andati a firmare dal notaio sono rimasti comproprietari, presumibilmente era una terrazza in comproprietà e non in condominio.

Ma tu sei uno dei condòmini? Se tu sei uno dei condòmini ti basta verificare il tuo atto di acquisto e vedere se oltre all'appartamento hai acquistato la comproprietà di un terreno identificato catastalmente e/o con planimetria.

Se non sei condòmino e/o non hai atti di prorpietà in tuo possesso, pottremmo discutere all'infinito ma non ne usciremo mai fuori.

Una terrazza comune a mio avviso rientra nel novero della condominialità "funzionale", quindi l'atto sarebbe regolare.

Opportuno un controllo con il notaio come già suggerito da altri utenti.

condo77 dice:

Una terrazza comune a mio avviso rientra nel novero della condominialità "funzionale", quindi l'atto sarebbe regolare.

Opportuno un controllo con il notaio come già suggerito da altri utenti.

La differenza sostanziale è che se il terreno è in comproprietà (comunione), ognuno è libero di vendere la propria quota anche ad un estraneo al condominio ed una volta che un estraneo ha acquistato alcune quote, se ha denaro e scopi ben precisi, può chiedere lo scioglimento della comunione fino a riscattare all'asta la quota di chi non vuole vendere e non vuole comprare.

Non sappiamo neppure se si tratta di comunione e qualcuno già galoppa l'idea della comunione

 

Suggerirei di rimanere sui soli dati esposti da @giorgiopif all'unico post #1 😉

Leonardo53 dice:

La differenza sostanziale è che se il terreno è in comproprietà (comunione), ognuno è libero di vendere la propria quota anche ad un estraneo al condominio ed una volta che un estraneo ha acquistato alcune quote, se ha denaro e scopi ben precisi, può chiedere lo scioglimento della comunione fino a riscattare all'asta la quota di chi non vuole vendere e non vuole comprare.

Parla di terrazza, mi pare improbabile si tratti quindi di comunione invece che di condominio, cmq Giorgio chiarirà.

Tullio01 dice:

Non sappiamo neppure se si tratta di comunione e qualcuno già galoppa l'idea della comunione

 

Suggerirei di rimanere sui soli dati esposti da @giorgiopif all'unico post #1 😉

Sono d'accordo, anche se è corretto chiedere una verifica a Giorgio, esponendogli delle ipotesi alternative.

condo77 dice:

Sono d'accordo, anche se è corretto chiedere una verifica a Giorgio, esponendogli delle ipotesi alternative.

Perfettamente d'accordo, ma attendiamo le sue precisazioni, senza soluzioni ipotetiche alternative 😉

condo77 dice:

Parla di terrazza, mi pare improbabile si tratti quindi di comunione invece che di condominio, cmq Giorgio chiarirà.

Nel primo post, l'opener ha parlato di area COMUNE (potrebbe trattarsi di comunione).

Nel mio successivo intervento ho specificamente chiesto cosa riportasse l'atto di proprietà e se l'area fosse accatastata ma l'openr ha ignorato la mia richiesta e si è limitato a dire che si tratta di una terrazza (aggiunta inutile per capire se si tratta di condominio o comunione).

Successivamente, gli ho ancora nuovamente chiesto se lui fosse uno dei condòmini ed avesse il titolo di proprietà perchè proprio nei giorni scorsi è successo che un altro forumista ha fatto tante domande e poi si è scoperto che parlava solo per sentito dire da un altro condòmino di un altro condominio.

L'opner ha letto entrambi i miei interventi in cui ho chiesto delucidazioni ma non ha ancora risposto.

Ad ogni modo, se fossi stato io nelle condizioni del condòmino che non ha firmato e si è ritrovato compropritario con estranei al condominio. la prima cosa che avrei fatto sarebbe stata quella di chiedere spiegazioni al notaio che ha rogitato e poi, semmai, avrei chiesto nel forum se era stata corretta la spiegazione fornitagli dal notaio.

È appurato che si tratta di area condominiale la terrazza e posta sopra il seminterrato ove ci sono i garage e il condominio aveva gia deliberato anni fa l’uso di parte della terrazza dai proprietari del ristorante che ora avrebbero comprato con atto notarile a questo punto “nullo”. Le visure catastali davano prima tutti i condomini proprietari oggi il titolare del ristorante e i condomini non partecipanti all’atto spero di essere stato esaustivo grazie a tutti

Modificato da giorgiopif
giorgiopif dice:

È appurato che si tratta di area condominiale la terrazza e posta sopra il seminterrato ove ci sono i garage e il condominio aveva gia deliberato anni fa l’uso di parte della terrazza dai proprietari del ristorante che ora avrebbero comprato con atto notarile a questo punto “nullo”. Le visure catastali davano prima tutti i condomini proprietari oggi il titolare del ristorante e i condomini non partecipanti all’atto spero di essere stato esaustivo grazie a tutti

Continua a mancare il titolo di proprietà ed il fatto che nelle precedenti visure catastali comparivano i nomi di tutti i condòmini avvalorano l'ipotesi che si tratti di una comunione e non di un'area condominiale non censita.

Se ora sulla visura non compaiono più i venditori, forse si trattava di una comunione.

Ma tu sei un condòmino?

Cosa dice il tuo atto di proprietà riguardo a quell'area che se risulta in visura catastale vuol dire che è accatstata ed esiste un nuonero di partit. foglio, particella e sub?

Foglio mappale del condominio è la terrazza di entrata  che circonda tre lati del condominio per cui condominiale inserita pure nel regolamento condominiale che regola l’uso 

giorgiopif dice:

Foglio mappale del condominio è la terrazza di entrata  che circonda tre lati del condominio per cui condominiale inserita pure nel regolamento condominiale che regola l’uso 

Ma il notaio che ti ha detto?

Ti è tanto difficile postare l'atto di proprietà che è l'unico titolo valido per appurare i fatti, oscurando le parti con dati personali?

Basterebbe postare anche uno stralcio come questo in calce:


--img_rimossa--

 

giorgiopif dice:

È appurato che si tratta di area condominiale la terrazza e posta sopra il seminterrato ove ci sono i garage e il condominio aveva gia deliberato anni fa l’uso di parte della terrazza dai proprietari del ristorante che ora avrebbero comprato con atto notarile a questo punto “nullo”. Le visure catastali davano prima tutti i condomini proprietari oggi il titolare del ristorante e i condomini non partecipanti all’atto spero di essere stato esaustivo grazie a tutti

Ciao 

Dubito fortemente che il notaio che aveva la delega di tutti poi nell'atto abbia escluso alcuni sbagliando. Certamente gli esclusi non godevano di diritti reali su quella terrazza.

Mi fido del notaio che ha verificato 

giorgiopif dice:

All’assemblea condominiale hanno deliberato tutti i condomini compreso quelli che poi non hanno firmato l’atto. Il notaio, scelto chiaramente dagli acquirenti, aveva l’elenco di tutti i condomini e allegato all’atto stesso ci sono tutte le procure date all’amministratore per procedere in nome del condominio tranne i condomini che non risultano in atto e non risulta abbiano dato procura.

@camillo50 Il notaio non ha escluso alcuni sbagliando, ma ha escluso alcuni dalla vendita perché non avevano dato delega all'amministratore, quindi ha agito correttamente.

 

Ripeto che a mio avviso la condominialità della terrazza è funzionale e non essenziale, per cui può essere venduta anche solo da alcuni condomini e non da altri.

Sentirei cmq il notaio al riguardo.

camillo50 dice:

Ciao 

Dubito fortemente che il notaio che aveva la delega di tutti poi nell'atto abbia escluso alcuni sbagliando. Certamente gli esclusi non godevano di diritti reali su quella terrazza.

Mi fido del notaio che ha verificato 

Modificato da condo77
condo77 dice:

Ripeto che a mio avviso la condominialità della terrazza è funzionale e non essenziale, per cui può essere venduta anche solo da alcuni condomini e non da altri.

E' vero che esiste la sentenza di Cassazione da te citata al #3, ma ve ne sono anche di segno contrario quindi la questione rimane controversa, riguardo a questa distinzione tra funzionalità e strutturalità in capo ad una cessione di parte comune condominiale:

 

Ebbene, nell'ambito delle norme sul condominio, l'art. 1118 c.c. dispone, per quanto qui interessa, l'irrinunciabilità al diritto sulle parti comuni.

 

Ad es. la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1680/2015 ha dichiarato la nullità della clausola di un atto di compravendita di un'unità immobiliare che escludeva il trasferimento di alcune parti comuni, proprio perchè posta in violazione della irrinunciabilità del diritto di cui all'art. 1118 c.c.

 

Anche se poi in altri casi è stata fatta ad es. una distinzione tra beni strutturalmente comuni e beni funzionalmente comuni, ammettendosi la vendita separata dall'unità nel secondo caso (v. ad es. Cass. 18344/2015 o anche Cass. 12128/2004).

 

Quanto disposto dall'art. 1118 c.c. non può essere nemmeno derogato dal regolamento condominale (ex. art. 1138 c.c.).

 

Da tale previsione deriva, secondo gli interpreti, dunque, che la quota sul bene condominiale non è autonomamente disponibile da parte dei condòmini.

Bene non più condominiale

 

Dunque, il bene condominiale può essere ceduto (in certi casi, v. ad es. Cass. 15444/2011) separatamente dall'unità immobiliare, ma con l'unanimità dei condòmini. Nessuno può disporre per sè (senza vendere a contempo l'unità immobiliare).

 

A meno che, però, il bene non cessi di essere condominiale.

 

Se ad es. il bene non viene più utilizzato per la destinazione per cui è nato e l'assemblea delibera che non è più un bene condominiale, in tal caso, il regime non è più quello del condominio, ma quello della comunione ordinaria, con conseguente disponibilità della quota in applicazione della norma di cui all'art. 1103 c.c.

 

In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 8092/2011.

 

 

Ritengo comunque che, come suggerisce Leonardo, poter visionare l'atto di vendita potrebbe chiarire alcuni aspetti fondamentali della questione, riguardo alla natura di questa comproprietà.

  • Grazie 1
Esmeralda dice:

Ad es. la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1680/2015 ha dichiarato la nullità della clausola di un atto di compravendita di un'unità immobiliare che escludeva il trasferimento di alcune parti comuni, proprio perchè posta in violazione della irrinunciabilità del diritto di cui all'art. 1118 c.c.

Si riferisce ad un corridoio, non mi pare si possa considerare solo "funzionale" la condominialità...

condo77 dice:

Si riferisce ad un corridoio, non mi pare si possa considerare solo "funzionale" la condominialità...

Stiamo ragionando sulle massime di quelle sentenze, perché se dovessimo guardare nello specifico nemmeno l'altra rientra precisamente nei canoni di questa discussione. Come ho detto la questione è controversa è non esiste un indirizzo unitario, per tale motivo mi sarebbe piaciuto conoscere le motivazioni del Notaio, sempre che si tratti realmente di condominio e non di comunione.

condo77 dice:

@camillo50 Il notaio non ha escluso alcuni sbagliando, ma ha escluso alcuni dalla vendita perché non avevano dato delega all'amministratore, quindi ha agito correttamente.

 

Ripeto che a mio avviso la condominialità della terrazza è funzionale e non essenziale, per cui può essere venduta anche solo da alcuni condomini e non da altri.

Sentirei cmq il notaio al riguardo.

Ciao

  Rileggi il post 6 dove tutti hanno approvato e tutti hanno rilasciato procura. 

camillo50 dice:

Ciao

  Reggi il post 6 dove tutti hanno approvato e tutti hanno rilasciato procura. 

Nel post n. 6 risulta che non tutti hanno rilasciato procura e quindi, se si tratta di comunione, hanno potuto rogitare vendere la proprietà privata solo i condòmini che hanno firmato e/o rilasciato procura.

Nello specifico, nel post n. 6 è scritto:

"ci sono tutte le procure date all’amministratore per procedere in nome del condominio tranne i condomini che non risultano in atto e non risulta abbiano dato procura."

  • Mi piace 1

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