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markinson

Assemblee (straordinarie) a ripetizione con lo stesso (o sostanzialmente simile) ordine del giorno: fino a quante volte possono indirsi e ripetersi?

Salve a tutti! 🙂

 

La questione è quella sinteticamente posta nel titolo, ossia: fino a quante volte possono (o devono) indirsi e ripetersi le assemblee condominiali (straordinarie) con lo stesso (o sostanzialmente simile) ordine del giorno?

 

Richiamo innanzitutto l'articolo 66 delle "Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie", primo comma:

"L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione."

 

Praticamente accade che l'assemblea (straordinaria, tra l'altro) sia stata chiamata a deliberare su un determinato ordine del giorno, consistente in un unico punto.

Ebbene, all'atto del voto non si è raggiunta la doppia maggioranza (teste e millesimi), per cui l'argomento all'ordine del giorno si è sostanzialmente rivelato non di interesse dell'assemblea.

 

Eppure ci sono condomini che, volendo avvalersi del disposto del suddetto articolo 66 ("può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio") intendono spingere l'amministratore a riconvocare di nuovo un'altra assemblea (straordinaria e che dovrà essere pagata!) con il medesimo sostanziale ordine del giorno.

 

Ho letto i seguenti contributi:

 

Quindi mi chiedo: pur nella piena legittimità dell'assemblea di tornare a discutere e valutare un argomento già trattato, fino a quante volte può (o deve) l'amministratore continuare a indire, a ripetizione, assemblee che tornino a parlare dello stesso (o sostanzialmente simile) ordine del giorno?

 

Grazie come sempre per l'attenzione e per ogni suggerimento!

Non c'è un limite stabilito per legge, si va a buon senso.

Ma il problema è che non si riuniscono abbastanza condomini oppure che la maggioranza è contraria?

Nel primo caso, si può approvare anche in difetto di quorum, se nessuno impugna entro 30gg la delibera è perfettamente valida.

Nel secondo caso, dopo due o massimo tre assemblee in cui la maggioranza si è espressa negativamente, suggerirei di farsene una ragione (almeno fino a quando non emergessero fatti nuovi).

Grazie prima di tutto per la risposta!

 

Avevo intuito che non vi fosse un limite di legge e, purtroppo, il buon senso di questi tempi è merce rara (e non che io ne sia portatore sano, si intende! 😀 ).

 

Le assemblee si costituiscono validamente, ma non si riesce mai a raggiungere la richiesta doppia maggioranza per l'assunzione di una valida delibera. Chi ha i millesimi non ha anche le teste, insomma.

 

Soltanto che in questo modo continuiamo a trascinarci e a pagare le assemblee straordinarie convocate dall'amministratore ...

Cercate di contarvi informalmente tra di voi prima di convocare.

Il "gioco" è quello di continuare a convocare l'assemblea con il medesimo ordine del giorno, sperando che qualche "testa contraria" venga per i più svariati motivi a mancare, così da riuscire a far passare la delibera.

markinson dice:

Il "gioco" è quello di continuare a convocare l'assemblea con il medesimo ordine del giorno, sperando che qualche "testa contraria" venga per i più svariati motivi a mancare, così da riuscire a far passare la delibera.

Chiedete all'amministratore di convocare con termini sempre più lunghi, p.e. a inizio autunno.

markinson dice:

Il "gioco" è quello di continuare a convocare l'assemblea con il medesimo ordine del giorno, sperando che qualche "testa contraria" venga per i più svariati motivi a mancare, così da riuscire a far passare la delibera.

Oltre al suggerimento di Condo, forse meglio se prima dell'assemblea "andate a caccia" (lo so è brutto a dirsi) di deleghe, così una volta per tutte la fate finita.

Danielabi dice:

Oltre al suggerimento di Condo, forse meglio se prima dell'assemblea "andate a caccia" (lo so è brutto a dirsi) di deleghe, così una volta per tutte la fate finita.

Se i "convocatori seriali" sono almeno 2 e hanno almeno 1/6 dei millesimi, non si riesce a farla finita se non facendo appello al buon senso.

La cosa più semplice è fissare assemblee sempre più lontane nel tempo.

Danielabi dice:

Oltre al suggerimento di Condo, forse meglio se prima dell'assemblea "andate a caccia" (lo so è brutto a dirsi) di deleghe, così una volta per tutte la fate finita.

Ancora una volta mi trovi pienamente d'accordo: andare a caccia delle deleghe è una delle operazioni che più mi provoca fastidio personale, anche perché è la medesima strategia dei suddetti "convocanti seriali", che si credono o pretendono di essere i padroni dell'intera compagine condominiale. Vassalli e sudditi, in sostanza.

 

condo77 dice:

Se i "convocatori seriali" sono almeno 2 e hanno almeno 1/6 dei millesimi, non si riesce a farla finita se non facendo appello al buon senso.

La cosa più semplice è fissare assemblee sempre più lontane nel tempo.

Questa può essere una strategia, ma dipende molto anche dall'amministratore, pure ricordato che "Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.".

 

Toccherebbe ripagare questi soggetti con la medesima strategia: chiedere la riconvocazione dell'assemblea nel caso di esiti a noi (a me) non graditi, però questa non è più civiltà.

Modificato da markinson
markinson dice:

Questa può essere una strategia, ma dipende molto anche dall'amministratore, pure ricordato che "Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.".

Infatti non bisogna lasciar decorrere i 10 gg, ma convocare p.e. ad autunno inoltrato.

La legge non stabilisce quando vada convocata l'assemblea richiesta; naturalmente bisogna astenersi da comportamenti ostruzionistici, ma se si tratta dell'ennesima assemblea con lo stesso odg direi che posticipare è ragionevole.

markinson dice:

Toccherebbe ripagare questi soggetti con la medesima strategia: chiedere la riconvocazione dell'assemblea nel caso di esiti a noi (a me) non graditi, però questa non è più civiltà.

Eh si, civiltà è un termine accademico, troppo spesso: in questi casi funziona solo "occhio per occhio".

Resto dell'idea che tappandoti il naso dovresti farti dare delle deleghe così da chiudere la partita.

Danielabi dice:

Eh si, civiltà è un termine accademico, troppo spesso: in questi casi funziona solo "occhio per occhio".

Resto dell'idea che tappandoti il naso dovresti farti dare delle deleghe così da chiudere la partita.

Ripeto: la partita non la chiudi con le deleghe.

Markinson è del partito "non approviamo", il partito "approviamo invece" può convocare n assemblee purché abbia almeno 2 condomini e 166,67 millesimi.

Modificato da condo77

Quanto si potrebbe vivere un pochino più tranquilli se si fosse maggiormente rispettosi delle posizioni della (altrui) maggioranza ...

Non intendo: raccogli le deleghe per non convocare, ma raccogli le deleghe per approvare o non approvare definitivamente e chiudere la partita.

Danielabi dice:

Non intendo: raccogli le deleghe per non convocare, ma raccogli le deleghe per approvare o non approvare definitivamente e chiudere la partita.

Ma Daniela, come fai ad approvare o non approvare definitivamente? Puoi sempre convocare nuova assemblea. Se approvi, la delibera è efficace finché eventualmente non venisse revocata/modificata. Se non approvi, ci si rivede alla prossima assemblea.

Dovrebbe esserci il buon senso di non riconvocare con il medesimo odg se si è visto che una certa delibera non ha maggioranza, se questo buon senso non c'è e si continua a convocare ripetutamente, l'unica è aumentare gli intervalli di tempo.

Salvo che nel condomìnio di markinson ci siano stranissimi individui, una volta raggiunto un quorum deliberativo (in sostanza si è votato o a favore o contro a maggioranza) non vedo perchè insistere con la convocazione delle assemblee.

Il problema di fondo, se non ho capito male, è dato dal fatto che non si raggiunge un quorum per la delibera  e quindi alcuni condòmini si sentono nel diritto di far riconvocare l'assemblea.

A decisione presa, penso che sarà ben difficile richiedere di nuovo un'assemblea, considerando che ulteriori assemblee andrebbero deserte (della serie: ho già espresso il mio parere, me lo chiedi di nuovo?)

Se non si delibera, si prosegue.....capita nei condomìni, il contrario senz'altro meno.

Mi permetto di dire che se non si riesce a formare la richiesta doppia maggioranza, implicitamente e indirettamente  vuol dire l'argomento non è di interesse dei più.

 

L'obiettivo è proprio quello di prendere per sfinimento i condomini e attendere che qualcuno alla fine si defili perché stanco delle continue convocazioni, così, venendo a modificarsi la composizione dell'assemblea, prima o poi ci può scappare che si raggiunga l'obiettivo da alcuni desiderato.

E' perverso, ma questo è.

markinson dice:

Mi permetto di dire che se non si riesce a formare la richiesta doppia maggioranza, implicitamente e indirettamente  vuol dire l'argomento non è di interesse dei più.

Senz'altro, ma se arrivaste ad una maggioranza, probabilmente il giochino non avrebbe piu' senso.

L'alternativa è continuare a fare cio' che una parte (piccola?) dei condòmini desidera (a piu' riprese o meno) e non mi sembra molto logico.

Pero' la situazione la conosci tu: una volta detto che di assemblee se ne possono tenere quante si vuole.....🙂

markinson dice:

Mi permetto di dire che se non si riesce a formare la richiesta doppia maggioranza, implicitamente e indirettamente  vuol dire l'argomento non è di interesse dei più.

 

L'obiettivo è proprio quello di prendere per sfinimento i condomini e attendere che qualcuno alla fine si defili perché stanco delle continue convocazioni, così, venendo a modificarsi la composizione dell'assemblea, prima o poi ci può scappare che si raggiunga l'obiettivo da alcuni desiderato.

E' perverso, ma questo è.

Sì chiaro, se manca qualche testa chi ha la maggioranza dei millesimi piazza il colpo (ovvero approva la delibera) e poi voi non riuscireste più a ribaltare la situazione difettando di millesimi.

 

Posso chiedere l'oggetto della delibera?

  • Grazie 1
condo77 dice:

Sì chiaro, se manca qualche testa chi ha la maggioranza dei millesimi piazza il colpo (ovvero approva la delibera) e poi voi non riuscireste più a ribaltare la situazione difettando di millesimi.

Hai fatto perfettamente centro. In altri termini detto: noi abbiamo le teste, loro i millesimi.

 

condo77 dice:

Posso chiedere l'oggetto della delibera?

Superbonus, con le disgraziate maggioranze ("la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio", ex articolo 119, comma 9-bis, del D.L. n. 34/2020) previste dalla specifica disciplina.

markinson dice:

Superbonus, con le disgraziate maggioranze ("la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio", ex articolo 119, comma 9-bis, del D.L. n. 34/2020) previste dalla specifica disciplina.

Sospettavo.

Provato a dire che approvate se loro si assumono costi e relativo beneficio fiscale?

condo77 dice:

Provato a dire che approvate se loro si assumono costi e relativo beneficio fiscale?

Scusami, in che senso? Questa cosa mi interessa ...

 

Vorresti dire che andremmo a deliberare i lavori, con la clausola che ogni costo e relativo beneficio fiscale risulti in capo a loro?

Per me non ci sarebbero problemi e mi sembra anche equo (oneri e onori, insomma), ma temo che fiscalmente l'operazione potrebbe incappare in qualche orientamento o circolare dell'Agenzia delle Entrate che non consente di trasferire/cedere preventivamente il proprio "bonus fiscale" (quando maturerà) ad altri privati.

markinson dice:

Scusami, in che senso? Questa cosa mi interessa ...

 

Vorresti dire che andremmo a deliberare i lavori, con la clausola che ogni costo e relativo beneficio fiscale risulti in capo a loro?

Per me non ci sarebbero problemi e mi sembra anche equo (oneri e onori, insomma), ma temo che fiscalmente l'operazione potrebbe incappare in qualche orientamento o circolare dell'Agenzia delle Entrate che non consente di trasferire/cedere preventivamente il proprio "bonus fiscale" (quando maturerà) ad altri privati.

No per fortuna è cosa legalissima, regolata da apposito comma dell'art. 119:

 

9-bis. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
 

  • Grazie 1

Mi sembra ottimo!

 

Stiamo andando fuori tema rispetto al titolo della discussione, ma, se posso continuare chiedere, sarebbe dunque sufficiente che nella delibera assembleare, con le maggioranze previste per il superbonus, si prevedesse l'imputazione dell'intera spesa, per le sole parti comuni (giusto?), al gruppo dei condomini interessato ai lavori. Di conseguenza anche la gestione successiva di ogni adempimento connesso con il superbonus (penso ai visti di conformità, alle asseverazioni, ai rapporti con il contraente generale) sarebbero esclusivamente gestiti dal gruppo dei favorevoli?

A condizione che i contrari non effettuino lavori sulle proprie singole unità immobiliari, altrimenti entrerebbero in gioco. Corretto?

 

markinson dice:

Mi sembra ottimo!

 

Stiamo andando fuori tema rispetto al titolo della discussione, ma, se posso continuare chiedere, sarebbe dunque sufficiente che nella delibera assembleare, con le maggioranze previste per il superbonus, si prevedesse l'imputazione dell'intera spesa, per le sole parti comuni (giusto?), al gruppo dei condomini interessato ai lavori. Di conseguenza anche la gestione successiva di ogni adempimento connesso con il superbonus (penso ai visti di conformità, alle asseverazioni, ai rapporti con il contraente generale) sarebbero esclusivamente gestiti dal gruppo dei favorevoli?

A condizione che i contrari non effettuino lavori sulle proprie singole unità immobiliari, altrimenti entrerebbero in gioco. Corretto?

 

Sì sostanzialmente corretto.

Naturalmente tutti i condomini che pagherebbero di più della loro quota millesimale dovrebbero votare a favore.

Gli adempimenti per le parti comuni non andrebbero gestiti dai favorevoli, bensì dall'amministratore.

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