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efisio

Assemblea ordinaria e voti del proprietario e dell'inquilino

Buongiorno.

 

In assemblea ordinaria sono presenti due proprietari e non anche i rispettivi inquilini. Costoro non avevano delega degli inquilini regolarmente convocati per le spese di loro competenza. Votano a favore qualcuno vuole impugnare visti i millesimi a favore un filo sopra il terzo, c'è il dubbio su quanto contino i voti degli inquilini.

Come si fa a capire quanti millesimi valgono, se a consuntivo le spese proprietario/inquilino sono mischiate?

 

Grazie.

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Dunque. Facciamo ordine.

 

Generalmente l'inquilino (meglio chiamarlo conduttore) non ha titolo per partecipare alle assemblee, tranne che per deliberazioni inerenti il servizio di riscaldamento.

 

Se partecipa ad altre deliberazioni lo può fare solo con delega del proprietario, ma in tal caso il suo voto vale come un voto espresso dal proprietario.

 

Il valore dei millesimi rappresentato in assemblea, quando il conduttore sia titolato a parteciparvi, è il valore millesimale della proprietà individuale che occupa come conduttore.

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Ok, grazie.

Ma se:

il servizio riscaldamento è mischiato nell'ordinaria,

gli inquilini non erano presenti,

ma sono stati considerati a favore i voti dei proprietari al resto del consuntivo (senza i quali si era sotto i minimi), dato che gli inquilini la vogliono impugnare, la delibera è a rischio, o sbaglio?

 

Grazie

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Se per ordinaria lei intende l'approvazione del bilancio, sono i condòmini proprietari a dover votare, non i conduttori. Gli inquilini non possono assolutamente impugnare per la mancanza di qualsiasi presupposto.

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Se per ordinaria lei intende l'approvazione del bilancio, sono i condòmini proprietari a dover votare, non i conduttori. Gli inquilini non possono assolutamente impugnare per la mancanza di qualsiasi presupposto.

Concordo totalmente.

Infatti gli inquilini non c'entrano nulla (nel 99% dei casi) con le decisioni condominiali, tanto è vero se c'è morosità l'amministratore chiede d.i. al proprietario non all'inquilino.

Ciao

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Se per ordinaria lei intende l'approvazione del bilancio, sono i condòmini proprietari a dover votare, non i conduttori. Gli inquilini non possono assolutamente impugnare per la mancanza di qualsiasi presupposto.

Forse non mi sono spiegato bene, ma penso sia pacifico che l'inquilino possa impugnare eccome, e pare anche al di fuori dei limiti ex L. 392/78.

In caso di ulteriore dubbio https://www.condominioweb.com/linquilino-ossia-in-conduttore-di-ununita-immobiliare-non-e-soggetto-totalmente-estraneo.375

 

Ma il dubbio non era questo, bensì una semplice questione di maggioranze dato che per la gestione riscaldamento è stato considerato a favore il voto del proprietario al resto del consuntivo, in assenza dell'inquilino.

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Ho compreso quale sia il cavillo, ma a mio parere proprio di un cavillo pretenzioso trattasi.

 

Se in assemblea è presente il solo proprietario, mi sembra pacifico che costui sia pienamente titolato ad esprimere il suo voto su qualunque tematica, ivi compresa anche la gestione riscaldamento.

Se invece fossero stati contemporaneamente presenti proprietario e conduttore il diritto di voto per l'intero valore millesimale di quella u.i. sarebbe stato suddiviso fra proprietario (tutti gli argomenti esclusi quelli riservati al conduttore) e conduttore (gestione riscaldamento raffreddamento, regolamentazione altri servizi comuni).

 

Ai fini dell'esito delle votazioni e dell'approvazione del bilancio il voto del solo proprietario è perfettamente legittimo, appurato che il suo conduttore era assente nonostante la convocazione recapitata.

Il conduttore può certamente impugnare... ma poi vanno analizzati gli argomenti dell'impugnativa e se tali argomenti saranno ritenuti ammissibili da chi di dovere. Personalmente annoto che il conduttore è stato regolarmente convocato e lui non si è presentato in assemblea, da cui deduco che gli unici argomenti validi per impugnare possono esser delibere che rendano svantaggiosi al conduttore l'uso o la regolamentazione dei servizi comuni, o del riscaldamento, o del raffreddamento.

Il consuntivo approvato dal proprietario (col suo conduttore assente) non mi sembra un motivo di lagnanza ammissibile.

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Albano59, grazie per averlo compreso ed in effetti hai ragione, è un pò macchinoso. Però, come emerso durante una riunione tra consiglieri, bisogna separare la malcelata irritazione dal dovere riconoscere un diritto all'inquilino, dal suo diritto ad impugnare ciò per cui egli paga.

 

Nel caso in questione si tratta di beghe per l'applicazione casareccia della termoregolazione. Oltre al discorso maggioranze c'è anche questa, che pesa già abbastanza e forse anche in termini di nullità.

 

Come poi puoi leggere al post 2 di bilbetto, lui ascrive all'inquilino i millesimi medesimi. Il problema è che non c'è la tabella riscaldamento.

 

Grazie ancora.

Ciao

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Forse non mi sono spiegato bene, ma penso sia pacifico che l'inquilino possa impugnare eccome, e pare anche al di fuori dei limiti ex L. 392/78.

In caso di ulteriore dubbio https://www.condominioweb.com/linquilino-ossia-in-conduttore-di-ununita-immobiliare-non-e-soggetto-totalmente-estraneo.375

 

Ma il dubbio non era questo, bensì una semplice questione di maggioranze dato che per la gestione riscaldamento è stato considerato a favore il voto del proprietario al resto del consuntivo, in assenza dell'inquilino.

Premesso che concordo con la disamina fatta da albano59 nel suo complesso, infatti dal tuo post# 3 deducevo che l'inquilino era assente quindi per, eventualmente, sfruttare quel 1% a cui mi riferivo prima, che rimane all'inquilino, bisognava almeno che egli fosse presente in assemblea.

 

E quel 1% che si lascia all'inquilino (voto in assemblea, impugnazione) si riferisce proprio a quei casi (ormai rari ) in cui è presente il riscaldamento centralizzato, qualche volta (rarissima) per il raffreddamento, altri servizi comuni (ancora più rarissimi) ma, se convocato e presente.

 

E, comunque, anche nel caso (ipotesi o.t. ma giusto per riallacciarmi al discorso sul voto dell'inquilino e del suo valore) in cui fosse convocato, fosse presente ma dopo moroso, l'amministratore i soldi li chiede al proprietario e se non paga neppure questo il d.i. va SOLO al proprietario poi, dopo, il proprietario si rifarà sul suo inquilino, quando e come Dio solo lo sa.....

 

Oggi vale il voto del proprietario.

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Questi due conduttori, per certi aspetti, mi sembrano un tantino sprovveduti...

Sarebbe per loro molto più semplice ed al modico costo di "zero euro" aprire un confronto coi rispettivi locatori... iniziando a non riconoscere le quote riscaldamento a loro attribuite, quindi semplicemente sospendendo i pagamenti a favore dei rispettivi locatori (o sospendendo il pagamento della sola quota riscaldamento se effettuata direttamente all'amministratore).

Questi sono conduttori e non condòmini: perché imbarcarsi in una avventura incerta, costosa e lunga contro il Condominio, quando invece forti del contratto di locazione possono inchiodare i rispettivi locatori (ed indirettamente il Condominio) alle loro responsabilità ??

Infatti, fatta la mossa, la patata bollente resterà ai due proprietari-condòmini, che questi SI avranno mille motivi per costringere il Condominio - con le buone o con le cattive - a provvedere alla redazione della giusta tabella riscaldamento.

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....Questi sono conduttori e non condòmini: .....

.......Infatti, fatta la mossa, la patata bollente resterà ai due proprietari-condòmini, che questi SI avranno mille motivi per costringere il Condominio - con le buone o con le cattive - a provvedere alla redazione della giusta tabella riscaldamento.

Ed è qua che volevo arrivare, come su scritto.

 

Esattamente!

Osservazione quanto mai pertinente.

 

Alla fine della fiera........se c'è buco, paga pantalone ossia il proprietario.

Sempre!!!!!

Ciao

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Questi due conduttori, per certi aspetti, mi sembrano un tantino sprovveduti...

Sarebbe per loro molto più semplice ed al modico costo di "zero euro" aprire un confronto coi rispettivi locatori... iniziando a non riconoscere le quote riscaldamento a loro attribuite, quindi semplicemente sospendendo i pagamenti a favore dei rispettivi locatori (o sospendendo il pagamento della sola quota riscaldamento se effettuata direttamente all'amministratore).

Questi sono conduttori e non condòmini: perché imbarcarsi in una avventura incerta, costosa e lunga contro il Condominio, quando invece forti del contratto di locazione possono inchiodare i rispettivi locatori (ed indirettamente il Condominio) alle loro responsabilità ??

Infatti, fatta la mossa, la patata bollente resterà ai due proprietari-condòmini, che questi SI avranno mille motivi per costringere il Condominio - con le buone o con le cattive - a provvedere alla redazione della giusta tabella riscaldamento.

se i conduttori non pagano fino mi pare ad arrivare all'importo di due mesi di locazione, il proprietario può sfrattarlo per morosità questa è la legge, per la realtà ...

 

- - - Aggiornato - - -

 

ì.... l'applicazione casareccia della termoregolazione. Oltre al discorso maggioranze c'è anche questa, che pesa già abbastanza e forse anche in termini di nullità.

Ciao

che vuol dire casareccia ?

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se i conduttori non pagano fino mi pare ad arrivare all'importo di due mesi di locazione, il proprietario può sfrattarlo per morosità questa è la legge, per la realtà ...

 

 

Si, verissimo ciò che hai scritto ma, sulla base delle quote condominiali stabilite dagli accordi sottoscritti sui contratti di locazione, ossia se a me proprietaria non mi versi i soldi che contrattualmente mi devi inerenti le spese condominiali a te competenti, dopo due mesi posso farti l'azione di sfratto, infatti l'ho accennato nel post #9 (il proprietario si potrà valere sul conduttore).

 

Qui il discorso è se vale o non vale il voto in assemblea dei conduttori, rispetto al proprietario, nonostante fossero stati convocati regolarmente per la materia trattata (regolazione riscaldamento) ma assenti.

 

La risposta è sì!

Il voto del proprietario in assenza dei conduttori, vale e non impugnabile.

Ciao

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se i conduttori non pagano fino mi pare ad arrivare all'importo di due mesi di locazione, il proprietario può sfrattarlo per morosità questa è la legge, per la realtà ...

Vero.

Ma in queste circostanze i proprietari non riusciranno mai ad ottenere le convalide degli sfratti dei loro conduttori perché le morosità sono originate da oneri accessori posti in contestazione: tabelle riscaldamento taroccate o non a norma o caserecce per non dire praticamente inesistenti.

Per un proprietario-condomino è meglio rischiare l'opposizione del conduttore alla richiesta di convalida di sfratto o è meglio incavolarsi col Condominio fin tanto che l'assemblea non approverà regolari tabelle riscaldamento ?

A mio parere è meglio che il Condominio si dia una mossa - ed anche velocemente - per disporre finalmente di regolari tabelle per il riparto della termoregolazione.

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A mio parere è meglio che il Condominio si dia una mossa - ed anche velocemente - per disporre finalmente di regolari tabelle per il riparto della termoregolazione.

Condivido senza dubbio.

Ciao

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Non so chi abbia parlato di morosità. Io no, perchè non c'è. Le spese sono state pagate nella misura stabilita a preventivo che è quasi pari al consuntivo. Ed infatti, il problema non è la morosità.

 

Per "casareccia" intendevo una ripartizione senza tabella, solo a ripartitori e non in tutte le uu.ii.

 

Come già discusso altre volte nel forum, la questione è se serva la delega al proprietario per votare in merito a spese dell'inquilino, nella fattispecie sul riscaldamento. La legge parla di diritto

dell'inquilino a votare al posto del proprietario, ma non dice " e viceversa", oppure "qualora l'inquilino sia presente in assemblea".

Peraltro, mi pare che già nel lontano 1985 si riconoscesse il diritto ad impugnare ed a prescindere dalla presenza. https://books.google.it/books?id=MVpxDQAAQBAJ&pg=PA71&lpg=PA71&dq=esonero+pagamento+cassazione+11388&source=bl&ots=5qt-lgDUU-&sig=U42bbX574KhOlhQkVapIBMVvjOg&hl=it&sa=X&ved=0ahUKEwjaqriY6bHVAhUHPVAKHfshCVoQ6AEIMTAC#v=onepage&q=esonero%20pagamento%20cassazione%2011388&f=false

 

E successivamente (Cass. 11388/1997), fu riconosciuto pure il diritto a chiedere l'esonero dalle spese in caso di servizio inadeguato.

 

Inoltre, se mi pare pacifico che l'inquilino possa impugnare (nel senso dell'averne fondato motivo), a mio avviso non è che pur sostituendosi al proprietario ne riceve delle prerogative ristrette o discriminatorie. Può non piacere, però se è lui che paga...

 

Grazie a tutti.

 

Ciao

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Vedi efisio, la morosità è entrata prepotentemente nel dibattito perchè per un conduttore è preferibile ed economicamente più vantaggioso creare morosità a danno del suo locatore piuttosto che citare in giudizio il Condominio per ripartizione della termoregolazione non regolamentare.

Il conduttore a costo nullo ottiene per lui una soluzione immediata, scaricando la risoluzione del problema sul suo locatore e sul Condominio. In questa circostanza, a mio avviso è pure giusto che i problemi ricadano sul Condominio perché è quest'ultimo che applica una tabella di riparto non corretta.

 

Il proprietario per qualunque argomento non ha bisogno della delega del suo inquilino per votare in assemblea.

E' vero solo il contrario qualora l'amministratore non abbia inoltrato convocazione all'inquilino, nel qual caso per gentile concessione del proprietario l'inquilino potrà partecipare all'assemblea se munito di delega del proprietario. Delega che specificherà se l'inquilino può partecipare e votare per i pochi argomenti a lui riservati oppure delega piena in rappresentanza del proprietario.

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Vedi efisio, la morosità è entrata prepotentemente nel dibattito perchè per un conduttore è preferibile ed economicamente più vantaggioso creare morosità a danno del suo locatore piuttosto che citare in giudizio il Condominio per ripartizione della termoregolazione non regolamentare.

Il conduttore a costo nullo ottiene per lui una soluzione immediata, scaricando la risoluzione del problema sul suo locatore e sul Condominio. In questa circostanza, a mio avviso è pure giusto che i problemi ricadano sul Condominio perché è quest'ultimo che applica una tabella di riparto non corretta.

 

Il proprietario per qualunque argomento non ha bisogno della delega del suo inquilino per votare in assemblea.

E' vero solo il contrario qualora l'amministratore non abbia inoltrato convocazione all'inquilino, nel qual caso per gentile concessione del proprietario l'inquilino potrà partecipare all'assemblea se munito di delega del proprietario. Delega che specificherà se l'inquilino può partecipare e votare per i pochi argomenti a lui riservati oppure delega piena in rappresentanza del proprietario.

In risposta alla prima parte: qui si tratta di una persona che non fa questi calcoli, che ha pagato come da preventivo, ma che sa farsi rispettare. Anche perchè sa bene che non pagando senza fare istanza di esonero, passerebbe dalla parte del torto.

 

Per la seconda: sulla delega che non serve per "qualsiasi" argomento, non la vedo proprio così. Se fosse tale, verrebbe meno parte del diritto ad impugnare, esercitabile solo in caso di presenza. Che come risulta da link e sentenze al post 16, mi pare impregiudicabile anche in caso di assenza dell'inquilino. E "assenza" vuol dire anche delega non data.

 

Peraltro, dato che l'inquilino è stato convocato dall'amm.re (come anche consigliato https://www.condominioweb.com/il-conduttore-di-una-unita-immobiliare-ubicata-in-condominio-sia-essa-un.385), in fondo alla convocazione compariva la delega ad egli intestata che è rimasta attaccata al foglio.

 

Grazie ancora.

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Dall'emanazione della L. 392/78 nulla è cambiato per l'inquilino in condominio, se non la sua iscrizione in anagrafe condominiale.

I diritti dell'inquillino a partecipare e votare in assemblea ci sono e sono molto ben delimitati, e in questo ristretto ambito può esser sua facoltà impugnare se presente in assemblea ed ha votato astenuto o contrario, oppure se assente.

 

Se un inquilino riceve convocazione dall'amministratore, va da sé che se non si presenta all'assemblea i diritti a lui riconosciuti si riuniscono con quelli riconosciuti al proprietario, se quest'ultimo invece è presente in assemblea.

Il fatto che anche un inquilino possa conferire delega non deve stupire: delega da conferire a chiunque e non necessariamente o obbligatoriamente al proprietario.

 

Se un inquillino è lasciato all'oscuro della convocazione assembleare perché il suo nominativo non è noto all'amministratore, ovvero può averne notizia solo dal suo locatore, allora diventa una querelle privata fra il locatore-condòmino ed il suo conduttore.

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I diritti riconosciuti ad un inquilino sono come una opzione.

I diritti riconosciuti ad un proprietario sono come una certezza.

Quando i diritti esercitabili su di una u.i. sono suddivisi fra più "aventi titolo" (vedi nudo proprietario ed usufruttuario, comproprietari, o appunto locatore e conduttore) tali diritti possono essere esercitati separatamente od anche riuniti in un unico "avente diritto".

Per il caso locatore-conduttore l'assenza del conduttore (o di un suo delegato) all'assemblea condominiale legittima il locatore ad esercitare i diritti di quella u.i. per intero se all'assemblea il locatore (o suo delegato) è presente in solitario.

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I diritti riconosciuti ad un inquilino sono come una opzione.

I diritti riconosciuti ad un proprietario sono come una certezza.

Quando i diritti esercitabili su di una u.i. sono suddivisi fra più "aventi titolo" (vedi nudo proprietario ed usufruttuario, comproprietari, o appunto locatore e conduttore) tali diritti possono essere esercitati separatamente od anche riuniti in un unico "avente diritto".

Per il caso locatore-conduttore l'assenza del conduttore (o di un suo delegato) all'assemblea condominiale legittima il locatore ad esercitare i diritti di quella u.i. per intero se all'assemblea il locatore (o suo delegato) è presente in solitario.

Perfetto!

Dopo questa penso non ci sia da aggiungere altro!

Infatti, nello specifico di questa discussione, l'assenza del conduttore è il nocciolo della questione, oltre alla tua giustissima precisazione quando asserisci:

 

" I diritti riconosciuti ad un inquilino sono come una opzione.

I diritti riconosciuti ad un proprietario sono come una certezza"

 

talmente è tanta la certezza che lo è nella stessa misura e dello stesso peso quando ci paga sopra le tasse.........

E' lì che poi si vede la.........certezza!!!!!!!

ciao

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E questa certezza del diritto da quale fonte proviene?

 

Anche perchè mi pare che la giurisprudenza dica altro: http://blog.mioaffitto.it/2012/casa/linquilino-ed-il-diritto-di-partecipazione-senza-possibilita-di-voto-allassemblea-condominiale-qual-e-il-senso/

 

"il conduttore che sia stato posto nella condizione di parteciparvi, deve pagare se non impugna".

 

"Posto nella condizione di parteciparvi", non significa che se vota il proprietario va bene uguale, sennò la Cassazione avrebbe scritto diversamente legando la legittimazione ad impugnare solo alla presenza effettiva o per delega.

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E questa certezza del diritto da quale fonte proviene?

 

Anche perchè mi pare che la giurisprudenza dica altro: http://blog.mioaffitto.it/2012/casa/linquilino-ed-il-diritto-di-partecipazione-senza-possibilita-di-voto-allassemblea-condominiale-qual-e-il-senso/

 

"il conduttore che sia stato posto nella condizione di parteciparvi, deve pagare se non impugna".

 

"Posto nella condizione di parteciparvi", non significa che se vota il proprietario va bene uguale, sennò la Cassazione avrebbe scritto diversamente legando la legittimazione ad impugnare solo alla presenza effettiva o per delega.

Dimentichi che tu hai detto che questo inquilino non si è presentato alla assemblea.

 

E, poi, la sentenza che hai postato dice questo:

 

"Per quanto concerne la partecipazione per l’impianto di riscaldamento la giurisprudenza è stata chiarissima: “ dal combinato disposto degli artt. 9 e 10 della l. n. 392-1978 e dell’art. 1137 c.c., consegue che il conduttore, il quale abbia partecipato all’assemblea o sia stato posto in condizione di parteciparvi, contribuendo alla relativa deliberazione, non può sottrarsi dal rimborsare al condomino-locatore la spesa del riscaldamento o del condizionamento d’aria. La mancata impugnazione delle deliberazioni assembleari e la loro obbligatorietà per tutti esclude, infatti, la possibilità di ogni ulteriore contestazione in ordine alla fornitura del riscaldamento o del condizionamento dell’aria ed alla relativa spesa” (Cass. n. 4588/95). In sostanza il conduttore che partecipa all’assemblea e non impugna la delibera deve rispettarla"

 

Se ti riferisci a questa, d'altronde l'hai postata te, io leggo quanto sopra, ossia che se partecipa alla assemblea e non impugna deve rispettare la delibera.

 

Nel tuo caso, questo nemmeno si è presentato ed al suo posto a votato il proprietario, dimmi te?

 

In quella che hai postato al# 6 dice:

 

"Al riguardo la Cassazione è orientata, seppur a determinate condizioni, a riconoscere questo diritto. Nel lontano 1993, in una pronuncia mai smentita, i giudici di legittimità specificarono che “ l'art. 10 della legge 28 luglio 1978 n. 392 riproducendo sostanzialmente il contenuto dell'art. 6 della legge 841-73 attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle delibere delle assemblee condominiali aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, nonché di intervenire senza diritto di voto sulle delibere concernenti la modificazione di servizi comuni

 

Fonte /linquilino-ossia-in-conduttore-di-ununita-immobiliare-non-e-soggetto-totalmente-estraneo.375#ixzz4oQgzrqXahttps://www.condominioweb.com/linquilino-ossia-in-conduttore-di-ununita-immobiliare-non-e-soggetto-totalmente-estraneo.375#ixzz4oQgzrqXa

http://www.condominioweb.com "

 

E sempre in questo caso va sottolineato che l'inquilino seppur convocato era assente ed al suo posto ha votato il proprietario, dimmi te che cosa vai a chiedere al giudice.........

 

Attraverso l'art. 1137?

 

E come?????????????

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Brico, rilassati, tanto decide il giudice. Ed il "vai" (faccio come te: "L'hai scritto tu.."), è fuori luogo perchè non sono io.

 

Inoltre, ti scordi alla grande che parliamo di una ripartizione fuorilegge, ergo nulla. La questione maggioranza è secondaria.

Da scrivere sulla citazione, non ti preoccupare che non gli manca.

 

Cari saluti.

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E questa certezza del diritto da quale fonte proviene?

Questa certezza l'hai postata tu stesso al #6, tramite il link che hai riportato: art. 10 legge 392/78.

All'inquilino sono garantiti specifici diritti che vengono sottratti al proprietario.

Se l'inquilino risulta assente in assemblea, non c'è alcun diritto da sottrarre al suo proprietario, e quest'ultimo quindi voterà per tutti gli argomenti visto che la u.i. è la sua. All'inquilino resteranno inalterate sia l'opportunità di impugnare la delibera condominiale, sia di mettere in discussione ed a carico del solo proprietario una o più spese non in linea con i patti del contratto di locazione.

 

Tornando al fatto concreto di cui riferisci, quei due conduttori se hanno già saldato le rispettive posizioni come ho letto in #16, il problema semplicemente non esiste: non c'è morosità, ma non ci sono neppure le condizioni per impugnare nonostante le tabelle riascaldamento "caserecce".

Se tutti (proprietari ed inquilini) han pagato, si deve forzatamente concludere che anche a fronte di riparti errati o non corretti, i fatti concludenti hanno completamente sanato la situazione... anche se regolare non è.

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