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naradom

Assemblea nulla o annullabile?

Salve a tutti.

Chiedo agli esperti un parere e un consiglio.

Il mio condominio è formato da 12 condomini. L'Amm.re convoca un'assemblea straordinaria.

Iniziano i preliminare che egli stesso conduce. Raccoglie le deleghe. C'è poco da contare i presenti, perché siamo appena 3 (su 12).

Non fa alcuna osservazione sul numero dei presenti (teste) ma si limita solamente a sommare i millesimi, tra presenti e deleghe.

Poiché il primo all'O.d.G. è sostanzialmente informativo (situazione iter agibilità) ascoltiamo a che punto è la pratica con l'intervento dell'architetto incaricato. Esaurito il punto 1 all'O.d.G. l'Amm.re passa, senza soluzione di continuità, al punto 2 all.O.d.G. Nel corso della discussione esprimo voto contrario su alcune proposte e si va avanti così, mentre l'Amm.re fungendo da segretario, mano a mano compila il verbale. Alle 21:10 esauriti gli argomenti (e le forze) il verbale è stato compilato. Al volo l'Amm.re chiede chi fa il Presidente giusto per apporre la firma sul verbale. Mi offro io di firmare il verbale.

La mattina seguente, mi sveglio col pensiero all'assemblea e in special modo al numero dei presenti e a mente fresca realizzo che forse eravamo davvero pochi. Peraltro è stata la prima volta che c'è stata una presenza così bassa.

Infatti vado a verificare e mi rendo conto di avere firmato un verbale, credo, NULLO.

Informo immediatamente l'Amm.re telefonicamente (non sono neanche passate 24 ore ancora) dicendogli che secondo me l'assemblea deve essere ripetuta perché non era regolarmente costituita in quanto non avevamo raggiunto il quorum di 1/3 (eravamo 3 anziché 4). Mi dice subito dove abbaia letto queste cose. Anzi per lui l'assemblea era regolarissima perché erano presenti ben 7 condomini, tra presenti e deleghe. Continuiamo a telefono, ma le posizioni rimangono distanti. Il pomeriggio stesso gli consegno a mano un lettera in cui formalmente gli chiedo di non procedere alla consegna del verbale in quanto ho apposto la mia firma su di un atto che avvalla un'assemblea che non doveva mai tenersi per mancanza del quorum di 1/3 dei condomini (teste).

Nulla da fare l'Amm.re, ha consegnato lo stesso il verbale dell'assemblea con la mia firma, nonostante le mie osservazione e la lettera formale in cui gli chiedevo di non farlo.

Mi scuso per la lunga premessa, chiedo un consiglio e un parere agli esperti frequentatori del Forum. Come mi devo comportare ora? Cosa mi suggerite di fare? Ho ragione a ritenere che, l’assemblea comunque fatta e verbalizzata, è nulla?

Grazie a tutti per i commenti che leggerò. Armando M.

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Queste sono le due maggioranze per stabilire se l'assemblea è valida o no, e si calcolano come fossero presenti anche le deleghe

 

cc art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che

rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al

condominio ...

 

2° convocazione

... L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente

costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero

edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Da cui, se era 1° convocazione 7 presenti (con le deleghe) erano insufficienti perchè ne servivano 9

se era 2° convocazione 7 erano sufficienti purchè rappresentavano almeno 1/3 del valore dell'edificio (mlm 333,33p)

Eventualmente potrà impugnare con l'assistenza di un legale iniziando dalla mediazione chi ha votato contrario ed entro 30 giorni dall'assemblea, oppure gli assenti entro 30 giorni dal giorno in cui hanno ricevuto il deliberato (verbale)

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...per lui l'assemblea era regolarissima perché erano presenti ben 7 condomini, tra presenti e deleghe...

Eravate in 3.

Tre condòmini presenti personalmente e 4 per delega.

Il condòmino presente per delega conta come se fosse presente personalmente quindi l'amministartore ha ragione.

In assemblea eravate presenti in 7 e se l'assemblea era in seconda convocazione c'era il quorum costitutivo.

 

Unico interrogativo:

chi rappresentava i 4 condòmini deleganti?

Tutto regolare se i deleganto avessero delegato altri condòmini o anche estranei al condominio.

Se i 4 condòmini avessero delegato l'amministratore quelle deleghe non sarebbero valide perchè l'amministratore non può ricevere deleghe.

 

Art. 67 c.c.

... All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea...

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Salve e ringrazio per le risposte di Tullio TS e Leonardo53.

Vorrei fare una ulteriore precisazione circa il perché del mio convincimento, leggendo e cercando di interpretare quello che il legislatore afferma anche a seguito della riforma del condominio che ha riformulato l’ex art. 1136 del c.c.

Il mio convincimento si è ulteriormente rafforzato, leggendo quanto sostiene l’Avv. Giuseppe Donato NUZZO, in suo lavoro che si può leggere in questo link:

http://shop.wki.it/documenti/00131753_est.pdf

dove egli sostiene in estrema sintesi, l’imprescindibilità del doppio quorum per rendere validamente costituita un’assemblea in prima e seconda convocazione. Ovvero delle teste presenti e del valore millesimale rappresentato.

Saluti.

Armando M.

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ciao

leggi il verbale che ti ha consegnato, verifica le deleghe come ti ha consigliato Leonardo e se sono presenti in 7 su 12, e le quote in millesisimi sono superioria 333,332 millesimi, ha ragione l'amministratore.

 

Però e strano che il presidente sia nominato solo alla fine e che non vi sia data lettura dei presenti e relative quote millesimali ? Ma!!!

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per camillo50

Ciao.

Si c'è scritto che in totale sono presenti, o rappresentati per delega, 7 condomini su 12. Vedi sulle deleghe non ho alcuna riserva perché le riconosco legittime. La questione su cui mi sono fatto un convincimento (che vedo essere, a volte condiviso a volte

no leggendo le varie discussioni aperte) è il quorum delle "teste" necessarie in seconda convocazione, che devono essere almeno 1/3 rispetto al totale dei condomini.

Nel mio caso siamo 12 condomini totali come condominio, ma i presenti, fisicamente eravamo solo 3, e non 4.

Perciò a mio avviso non era soddisfatto uno dei due quorum, ovvero quelle delle teste.

Infatti leggendo l'Art. 14 della L. n. 220 11-dic-2012, riformulando l'art. 1136 dice per la parte

indicante i quorum costitutivi in seconda convocazione:

[...]

L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio E 1/3 dei partecipanti al condominio

[...]

secondo me la congiunzione E vuole dire che devono essere presenti ambedue le condizioni: 1/3 di millesimi E 1/3 dei condomini "teste".

Altrimenti potrebbe verificarsi il paradosso, che un solo condomino presente all'assemblea con tre deleghe (l'ho verificato nel mio condominio) il totale dei millesimi presenti sarebbero di 335,01 mill.mi e perciò, secondo un'opinione diffusa, l'assemblea sarebbe regolarmente costituita???.

Prova a leggere l'interpretazione del legale Giuseppe Donato NUZZO, a questo link:

http://shop.wki.it/documenti/00131753_est.pdf

Ciao.

Armando M.

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Salve e ringrazio per le risposte di Tullio TS e Leonardo53.

Vorrei fare una ulteriore precisazione circa il perché del mio convincimento...

Devi precisare chi erano i delegati dei 4 assenti. Un condòmino o l'amministratore?

A meno che un condòmino non sia proprietario di mezzo palazzo si presume che 7 proprietari su 12 (più di metà dei proprietari) rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio.

Se vuoi puoi specificare i millesimi di ciascuno dei 7 presenti personalmente e per delega.

Gli appartamenti sono più o meno simili?

L'edificio è composto di 12 appartamenti (1 per proprietario) oppure il numero degli appartamenti dell'edificio e di gran lunga maggiore del numero dei proprietari?

 

- - - Aggiornato - - -

 

...c'è scritto che in totale sono presenti, o rappresentati per delega, 7 condomini su 12. ...

I presenti per delega contano anch'essi come presenti.

 

Presenti personalmente = 3 PRESENTI

Presenti per delega = 4 PRESENTI

Totale presenti = 7 su 12 = molti più di 1/3 rispetto al totale dei condòmini

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Salve e ringrazio per le risposte di Tullio TS e Leonardo53.

Vorrei fare una ulteriore precisazione circa il perché del mio convincimento, leggendo e cercando di interpretare quello che il legislatore afferma anche a seguito della riforma del condominio che ha riformulato l’ex art. 1136 del c.c.

Il mio convincimento si è ulteriormente rafforzato, leggendo quanto sostiene l’Avv. Giuseppe Donato NUZZO, in suo lavoro che si può leggere in questo link:

http://shop.wki.it/documenti/00131753_est.pdf

dove egli sostiene in estrema sintesi, l’imprescindibilità del doppio quorum per rendere validamente costituita un’assemblea in prima e seconda convocazione. Ovvero delle teste presenti e del valore millesimale rappresentato.

Saluti.

Armando M.

Se fosse valida la sua bislacca teoria, cioè che i presenti per delega non debbano essere considerate teste presenti (come più volte ripetuto anche da altri forumisti) nel 90% delle assemblee non si riuscirebbe mai a deliberare un beneabato cosiddetto "piffero", prenda per buono ciò che le è stato detto, per favore, altrimenti rischia di perdere tempo e forse anche denaro

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Per Leonardo53

Salve.

Ecco, preciso quanto richiesto.

Io, ero uno dei tre presenti fisicamente e non avevo alcuna delega.

Mentre gli altri due condomini avevano rispettivamente, uno tre deleghe e l'altro una delega. Quindi il quorum di 1/3 del valore totale é stato rispettato. ( Ma l'atro quorum ???)

 

Specifico i mill.mi dei presenti:

1° 78,41 mill.mi + una delega del valore di 82,54 mill.mi

2° 78,41 mill.mi + tre deleghe del valore di 82,54 + 84,31 + 89,75 mill.mi

3° 82,53 mill.mi

 

Confermo, l'edificio è composto di 12 appartamenti. Uno per ogni proprietario.

Per me è mancato il quorum delle teste presenti fisicamente. Infatti come detto eravamo solo 3.

Armando M.

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Per AlfonsoPolizzi

Salve e grazie per l'intervento.

Vede, quel convincimento me lo sono formato leggendo e cercando di comprendere il significato e confrontando il mio convincimento con altri pensieri, che a volte ho trovato coincidenti con il mio.

Inoltre mi perdoni, ma se nel testo di legge che ho citato rispondendo a "camillo50", esiste la congiunzione grammaticale

"e" tra i due quorum, penso che voglia significare la presenza contemporanea dei due quorum.

Altrimenti il legislatore avrebbe messo la congiunzione "o" nel senso di un quorum oppure l'altro.

Cosa ne pensa?

Saluti

Armando M.

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Per Leonardo53

Salve.

Ecco, preciso quanto richiesto.

Io, ero uno dei tre presenti fisicamente e non avevo alcuna delega.

Mentre gli altri due condomini avevano rispettivamente, uno tre deleghe e l'altro una delega. Quindi il quorum di 1/3 del valore totale é stato rispettato. ( Ma l'atro quorum ???)

 

Specifico i mill.mi dei presenti:

1° 78,41 mill.mi + una delega del valore di 82,54 mill.mi

2° 78,41 mill.mi + tre deleghe del valore di 82,54 + 84,31 + 89,75 mill.mi

3° 82,53 mill.mi

 

Confermo, l'edificio è composto di 12 appartamenti. Uno per ogni proprietario.

Per me è mancato il quorum delle teste presenti fisicamente. Infatti come detto eravamo solo 3.

Armando M.

Se sei convinto di questa assurda teoria, fai una cosa impugna e così te lo dirà il Giudice se hai ragione o no.

Qui tutti noi abbiamo fatto il nostro meglio per spiegarti come realmente si contano le teste presenti, c'è ancora il dubbio che queste deleghe siano state presentate dall'amministratore (già chiesto da Leonardo), in tal caso le deleghe sarebbero nulle.

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Per Leonardo53

Salve.

Ecco, preciso quanto richiesto.

Io, ero uno dei tre presenti fisicamente e non avevo alcuna delega.

Mentre gli altri due condomini avevano rispettivamente, uno tre deleghe e l'altro una delega. Quindi il quorum di 1/3 del valore totale é stato rispettato. ( Ma l'atro quorum ???)

 

Specifico i mill.mi dei presenti:

1° 78,41 mill.mi + una delega del valore di 82,54 mill.mi

2° 78,41 mill.mi + tre deleghe del valore di 82,54 + 84,31 + 89,75 mill.mi

3° 82,53 mill.mi

 

Confermo, l'edificio è composto di 12 appartamenti. Uno per ogni proprietario.

Per me è mancato il quorum delle teste presenti fisicamente. Infatti come detto eravamo solo 3.

Armando M.

Art. 67 c.c.

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta...

Il condòmino intervenuto a mezzo rappresentante e come se fosse FISICAMENTE PRESENTE con tutti i suoi millesimi

In assemblea ervate presenti

7 teste su 12

578,49 millesimi (78,41+82,54+78,41+82,54+84,31+89,75+82,53)

 

Assemblea in seconda convocazione regolarmente costituita.

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per camillo50

Ciao.

Nel mio caso siamo 12 condomini totali come condominio, ma i presenti, fisicamente eravamo solo 3, e non 4.

Ciao.

Armando M.

ciao

 

hic est busillis. Le teste soo 7 e non 3 come dici tu. Ogni delega presente e regolare è una testa.

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Per AlfonsoPolizzi

Salve e grazie per l'intervento.

Vede, quel convincimento me lo sono formato leggendo e cercando di comprendere il significato e confrontando il mio convincimento con altri pensieri, che a volte ho trovato coincidenti con il mio.

Inoltre mi perdoni, ma se nel testo di legge che ho citato rispondendo a "camillo50", esiste la congiunzione grammaticale

"e" tra i due quorum, penso che voglia significare la presenza contemporanea dei due quorum.

Altrimenti il legislatore avrebbe messo la congiunzione "o" nel senso di un quorum oppure l'altro.

Cosa ne pensa?

Saluti

Armando M.

E' ovviamente sacrosanto che vi debbano essere contemporaneamente le due condizioni ( teste + millesimi), non si discute ed è giusta la congiunzione "e", ciò che lei non riesce a "digerire" è il fatto che come "partecipanti al condominio" vanno LEGITTIMAMENTE (anche se non si vedono le "teste" costoro sono PRESENTI: punto) inclusi anche i condomini-teste che erano presenti per delega

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Sapete che si dice dalle mie parti, e penso anche in altre?

- se uno non vuol comprendere ci sbatta la testa così capirà.

Per quello ho suggerito che naradom impugni.

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Vi ringrazio per le risposte e indicazioni che mi avete dato in merito alla questione dei due quorum, anche se per me la questione "quorum" di seconda convocazione rimane un argomento controverso.

Comunque, poichè quello della validità era una questione puramente formale ora passerò alle questioni di merito per quanto deliberato o non deliberato, rispetto rispetto ad un O.d.G. che per me era assai importante. Si doveva scegliere il preventivo per i lavori di ripristino della impermeabilizzazione di tutta la superfice del lastrico solare in quanto è da marzo del 2013 che ho infiltrazioni di acqua meteorica proveniente dal lastrico solare condominiale. Danni noti e documentati.

Perciò nel merito del deliberato o non deliberato, cambio strategia, così se devo sostenere dei costi li investo subito, citando in giudizio Amministraore e Condominio, perchè non è stata presa la decisione che mi aspettavo si dovesse prendere.

Saluti.

Armando M.

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...è da marzo del 2013 che ho infiltrazioni di acqua meteorica proveniente dal lastrico solare condominiale. Danni noti e documentati.

Perciò nel merito del deliberato o non deliberato, cambio strategia, così se devo sostenere dei costi li investo subito, citando in giudizio Amministraore e Condominio, perchè non è stata presa la decisione che mi aspettavo si dovesse prendere.

Saluti.

Armando M.

Se hai patito danni a causa di infiltrazioni dal lastrico solare, indipendentemente dal deliberato - non dliberato, potrai citare il condominio per risarcimento danni.

Poichè il lastrico è anche tuo, anche tu dovrai partecipare al risarcimento del tuo danno con i tuoi millesimi di proprietà.

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Passando di pala in frasca, scusatemi tutti, ma ho il dente avvelenato, a proposito delle diverse opiniamo che abbiamo sulla reale

presenza delle persone fisiche, o teste, o parteciapanti al condominio, Pongo a tutti una domanda in base al ragionamento preponderante di Voi tutti circa il fatto di considerare teste presenti anche le deleghe. Poniamo il caso (e come ho detto in un mio precedente intervento nel mio condominio potrebbe paradossalmente accadere), che un solo condominio, dico uno solo (una testa), si presenti in assemblea da solo, letteralmente unico partecipante all'assemblea, ma con un numero tale di deleghe che si riesce a raggiungere, in seconda convocazione 1/3 dei millesimi, la domanda che rivolgo è:

Si può ritenere validamente costituita un'assemblea come l'ho prima descritta ???

Cosa ne pensate?

Saluti.

Armando M.

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Certamente SI l'assemblea è regolare, l'importante è che i condomini non siano più di 20

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Per Tullio TS.

A me sembra paradossale che immaginando un'assemblea dove si presenti un solo condomino con un numero di deleghe tali da giungere ad 1/3 dei millesimi del totale (perciò da realizzare uno dei due quorum previsti riguarda i millesimi), mi riesce sempre difficile

accettare che anche l'altro quorum di 1/3 delle teste si sia realizzato. Rimango sempre dell'opinione che le teste devono o dovrebbero

espressione di persone fisicamente presenti in assemblea.

Armando M.

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Se non credi a me e neppure a quanto dice duesto articolo dell'avv. Alessandro Gallucci,

https://www.condominioweb.com/i-condomini-deleganti-devono-essere-conteggiati-ai-fini-dellassemblea.1889

ti ho già detto come potrai soddisfare la tua sete di sapere, impugna, sarà poi il Giudice a dirti come vanno le cose.

Per me il discorso è chiuso, per cui sarebbe l'ora di non ripetere sempre la stessa domanda, in quanto riceverai sempre la stessa risposta.

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Per Tullio TS.

A me sembra paradossale che immaginando un'assemblea dove si presenti un solo condomino con un numero di deleghe tali da giungere ad 1/3 dei millesimi del totale (perciò da realizzare uno dei due quorum previsti riguarda i millesimi), mi riesce sempre difficile

accettare che anche l'altro quorum di 1/3 delle teste si sia realizzato. Rimango sempre dell'opinione che le teste devono o dovrebbero

espressione di persone fisicamente presenti in assemblea.

Armando M.

ciao

 

se c'è una regola imperativa, anche se ti sembra paradossale, quella è la regola e finchè non viene variata, rimane quella, anche se a te non piace. Non conta come la pensi e quali siano i motivi reconditi che ti portano a tali conclusioni. Mettiti il cuore in pace.

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Anche per me questo è l'ultimo intervento che faccio per chiudere questa discussione da me aperta, citanto una risposta di Anna Bartolini ad altra discussione aperta il 20-02-2013 con il titolo:

"Doppia maggioranza o basta maggioranza di millesimi?" e questo che segue è il link

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/doppia-maggioranza-o-basta-maggioranza-di-millesimi-47961/

Anche lei, mette in evidenza la congiunzione "e" nel testo dell'Art.1136.

Comunque è stato interessante lo scambio di idee.

Saluti.

Armando M.

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L'Art. 67 disp. att. c.c. legittima la presenza in assemblea del condomino che attribuisce la delega a un altro soggetto: il primo partecipa alla riunione grazie all'intervento del secondo, intervento che deve essere consacrato in un documento scritto.

Ogni condomino è libero di scegliere di prendere parte alla riunione o di non essere presente. Può trovarsi nell'impossibilità di presenziare, pur avendo desiderio di esprimere il proprio voto sui temi posti all'ordine del giorno. In questo caso, conferisce il mandato a un terzo affinché sia presente in sua veste ed esprima la sua volontà. Il condomino che non può (o non vuole) partecipare all'assemblea ma è interessato a manifestare la propria opinione e a far sì che venga preso atto del suo contenuto assume la veste di delegante; colui che partecipa all'assemblea e che manifesta la volontà del condomino è il delegato. La delega fa nascere un rapporto di mandato, a cui sono estranee tutte le altre persone che partecipano alla riunione. Poiché il rapporto è esclusivamente tra i primi, solo il delegante può far valere eventuali viziche dovessero inficiare l'atto di delega. Alla delega si applicano le disposizioni di cui agli artt. 1703 e ss. c.c.

http://www.geometra.info/la-delega-in-assemblea-e-la-rappresentanza-nel-condominio-co-_speciale_x_34.html

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