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Assemblea in seconda convocazione deserta o con presenze al di sotto del numero legale

Nel caso di un'assemblea in seconda convocazione deserta, cioè con nessun condomino presente, va sempre redatto il verbale dall'amministratore che evidenzia la mancata costituzione dell'assemblea e il proposito di riconvocarne un'altra? Ma da chi viene firmato? E va comunicato a tutti gli assenti unitamente alla nuova convocazione? Se invece si presentano pochi condomini che non rappresentano il numero legale per la valida costituzione (anche in seconda, con la riforma è previsto un quorum costitutivo), va comunque definita deserta l'assemblea, ma si può nominare il Presidente e il Segretario che firmano il verbale che sarà inviato insieme alla nuova convocazione?

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ciao

 

Se non c'è il quorum costitutivo previsto o per la prima o per la seconda convocazione, l'assemblea è considerata deserta, per cui non procedi nemmeno alla nomina del Presidente e segretario. Il verbale va comunque redatto e sottoscritto dall'amministratore e se ci sono dei presenti, io lo faccio firmare anche da qualche presente.

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Quindi anche se sono presenti 10 condomini su 50 con una rappresentanza millesimale al di sotto di 1/3 non si nomina neanche il Presidente ed il Segretario ed è l'amministratore che constatata la mancanza del quorum costitutivo dichiara deserta l'assemblea, firma insieme ai pochi presenti il verbale e lo invia agli assenti insieme alla nuova convocazione?

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Nel caso posto normalmente la prima cosa da fare una volta iniziata l'assemblea sarà nominare un Presidente il quale effettuato l'appello constaterà che non si è raggiunto il quorum previsto dall'art. 1136 cc;

 

- L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Si redigerà un breve verbale dove si affermerà la mancata costituzione sarà sufficiente la firma del Presidente, questo si invierà agli assenti conoscenza e volendo, ma non è obbligatorio, ai presenti per memoria.

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Intervengo nella discussione non aprendo un altro post perchè ritengo questo interessante e calzante per la mia problematica.

Sono un condomino di un immobile in un edificio di 12 unità abitative da circa 5 anni.

Le assemblee fino all'anno scorso si sono svolte abbastanza regolarmente,

ma già da un paio di anni si stà creando una problematica non di poco conto.

L'amministratore convoca tutti i condomini in 1° e 2° seduta ma diversi non hanno mai partecipato per indifferenza o lontananza (non risiedono nell'abitazione), altri per dissapori o contrasti non vengono all'assemble mentre alcuni, pur abitando lì, se ne disinteressano totalmente non partecipando.

Ora le ultime due assemblee hanno raggiunto il minimo sindacale per consentire valida l'assemblea (grazie anche alla mia presenza forzata anche per indisponibilità)

Premetto che non sono mai mancato alle assemblee personalmente o con delega.

Ora però dalle voci di alcuni dei partecipanti sento per un malessere generale e di contrasti tra vicini che neanche questi ultimi vorrebbero partecipare invalidando di fatto la validità delle riunioni.

Ora mi sento un po' abbandonato perchè solo io e una o due persone saremmo disponibili alla riunione mentre gli altri 9/10 se ne strafregherebbero di partecipare.

Fermo restando che il numero minimo di condomini partecipante consentirebbe solo l'approvazione dei bilanci di spesa ( quindi solo per pagare) qualsiasi altra decisione sarebbe invalidata per il numero esiguo dei condomini, con la conseguenza di considerare di lasciare quasi quasi perdere anche io e cominciare a cercare un abitazione singola, anche se dati i tempi non è difficile.

Voi cosa mi consigliate ??

Grazie-

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Innanzi tutto ti suggerisco di aprire una nuova discussione, poi che fare se i condomini non partecipano? Nulla si può fare, non si può obbligare nessuno a partecipare personalmente o per delega all'assembla, ed il condominio purtroppo andrà in deperimento, causa mancate manutenzioni straordinarie, a questo punto direi che i condomini si daranno la classica zappa sui piedi, e visto se sei attivo e partecipi alle assemblee cerca di ottenere più deleghe possibili così da poter deliberare anche delle eventuali spese straordinari proposte all'OdG.

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Se la sostanza dei problemi sono i rapporti tesi fra più condòmini c'è ben poco da fare: se loro non comprendono che il loro disinteresse manderà in malora le loro proprietà, non vedo con quali argomenti modificare quelle errate posizioni preconcette...

 

Se le criticità rigurdano l'operato dell'amministratore, allora i condòmini latitanti sono dei perfetti incoscienti patentati e certificati.

12 u.i.... Non ci vuol tanto concordare insieme un nuovo amministratore, mandare in assemblea i soliti 2 o 3 noti belli carichi di deleghe per revoca e nomina amministratore.

Sperando che la nuova gestione riporti l'assemblea alla sua corretta funzionalità anche in termini di effettive presenze fisiche.

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Allora perché l'assemblea deliberi l'approvazione del bilancio, le spese straordinarie o altre spese quali maggioranze sono necessarie per partecipazione diretta o per delega ??

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Forse quel link non è aggiornato con la riforma oppure c'è un errore.

Per le delibere a maggioranza semplice, in seconda convocazione non è più necessaria la maggioranza di almeno 1/3 dei partecipanti.

Ora, in seconda convocazione, è necessario 1/3 dei partecipanti per il quorum costitutivo ma per le delibere a maggioranza semplice è sufficiente la maggioranza degli intervenuti (anche meno di 1/3) che contemporaneamente esprime una maggioranza di almeno 1/3 del valore dell'edificio.

 

 

VECCHIO ART. 1136

...Sel'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di secondaconvocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ognicaso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida seriporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti alcondominio e almeno un terzo del valore dell'edificio...

 

NUOVO ART. 1136

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

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Nel mio caso sarà un po' difficile questa situazione.

12 condomini con una media di 84 millesimi ciascuno (con un oscillazione max di +o- 5 millesimi) quindi avremo:

1000/3 = 333,3333 millesimi;

333,3333 millesimi/ 84 = 3,96 approssimato a 4 condomini.

Se non partecipano almeno quattro condomini con almeno sopra gli 84 millesimi l'assemblea non è costituita.

E noi siamo a malapena quattro, anzi tre.....bisogna costringere glia ltri con il cannone sennò buonanotte !

 

- - - Aggiornato - - -

 

x Tulliocs.

Chiaro come il sole.

ma perchè io mi devo fare carico di incombenze che riguardano anche gli altri condomini ?

E' una comunione o no ?

Allora ho detto bene che devo incominciare a guardarmi intorno ed andarmene a vivere per conto mio e che loro smagari si arrangino !

Oppure devo chiamare l'avvocato e cominciare a citarli in giudizio per danni nei miei riguardi?

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Oppure devo chiamare l'avvocato e cominciare a citarli in giudizio per danni nei miei riguardi?
Che danni vuoi chiedere?

All'assemblea non è obbligatorio andarci e neppure obbligatorio ai condomini che non partecipano all'assemblea cedere la delega, ma chiedere a questi condomini la delega è sempre possibile, male che vada riceverai un rifiuto.

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...E noi siamo a malapena quattro, anzi tre.....bisogna costringere gli altri con il cannone sennò buonanotte !

I partecipanti sono gli aventi diritto al voto e cioè i condòmini.

Se le 12 unità sono di proprietari diversi i partecipanti sono 12 ed 1/3 dei partecipanti è dato da 4 teste.

Poichè le teste non si possono spaccare, anche se i proprietari fossero 11 o 10, in seconda convocazione sono necessarie sempre 4 teste oltre i 333,33 millesimi.

Senza la presenza di 4 teste l'assemblea non sarà mai validamente costituita.

L'unica cosa possibile è tentare una mediazione tra chi non è in contrasto e/o contattare chi non è residente e convincerli a rilasciare delega scritta.

Ogni delega vale come una presenza effettiva e quindi ogni delega vale una testa con i suoi millesimi.

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bè Tullio questo è da vedere......se non c'è quorum non c'è assemblea se non c'è assemblea non c'è delibera bilancio se non cìè delibera bilancio non ci sono pagamenti e senza pagamenti non ci sono soldi per pagare fornitori, servizi, assicurazione e quant'altro....ma forse questo è un problema dell'amministratore ??? .... oppure no ??

In tal caso mi SERVIRA? un avvocato-

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bè Tullio questo è da vedere......se non c'è quorum non c'è assemblea se non c'è assemblea non c'è delibera bilancio se non cìè delibera bilancio non ci sono pagamenti e senza pagamenti non ci sono soldi per pagare fornitori, servizi, assicurazione e quant'altro....ma forse questo è un problema dell'amministratore ??? .... oppure no ??

In tal caso mi SERVIRA? un avvocato-

Questo non è un problema dell'amministratore, il conteggio dei presenti e quorun costitutivo e deliberativo delle varie delibere è del Presidente in concertazione con i condomini presenti che controllano, i quali potrebbero erroneamente dichiarare valida un'assemblea senza il quorum deliberativo e valide le delibere, però chi ha l'interesse, contrari, astenuti ed assenti, avrà/nno la facoltà di ricorrere alle vie legali ed impugnare iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale.

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Non sapendo come aprire una nuova discussione vi chiedo scusa se vi pongo qui una domanda. E se, per ipotesi, i condomini presenti all'assemblea fossero 3 e i millesimi rappresentati fossero 250 e pur non approvando per esempio la " Pitturazione delle ringhiere delle scale" messa all'odg dall'amministratore e questi passati tranquillamente i 30 giorni dalla "delibera" dovesse eseguire ugualmente i lavori di pitturazione che succede? Potrà rispondere che la delibera è diventata legittima per mancata impugnativa? Come pare voler comportarsi il nostro amministratore minacciando addirittura il decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini che non accolgono la sua richiesta di pagamento. E' possibile? Grazie

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Ciao

Se vi ha notificato il verbale con la delibera assunta con quorum insufficiente e nessuno ha impugnato scaduto il termine la delibera che era annulla bile è diventata valida per tutti

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Scusa Camillo 50, non ho capito bene. Non so se mi sono spiegato bene, Ripeto cercando di essere chiaro. 1) Il quorum del 1/3 per approvare una spesa ("Pitturazione delle ringhiere delle scale") non c'è; 2) l'assemblea non approva la spesa della pitturazione ( e non può approvare per mancanza del quorum ); 3) l'amministratore nonostante tutto fa eseguire ugualmente la pitturazione delle scale. Mi vuoi gentilmente spiegare perché qualcuno doveva impugnare una delibera, secondo me inesistente? Vuoi essere così gentile di farmi capire l'arcano? Grazie cordiali saluti.

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Scusa Camillo 50, non ho capito bene. Non so se mi sono spiegato bene, Ripeto cercando di essere chiaro. 1) Il quorum del 1/3 per approvare una spesa ("Pitturazione delle ringhiere delle scale") non c'è; 2) l'assemblea non approva la spesa della pitturazione ( e non può approvare per mancanza del quorum ); 3) l'amministratore nonostante tutto fa eseguire ugualmente la pitturazione delle scale. Mi vuoi gentilmente spiegare perché qualcuno doveva impugnare una delibera, secondo me inesistente? Vuoi essere così gentile di farmi capire l'arcano? Grazie cordiali saluti.

Sono valide, ma ANNULLABILI, le delibere ottenute con MAGGIORANZE inferiori a quelle legali.

Se c'è una delibera favorevole, anche se con maggioranza di 250 millesimi, resta valida se non impugnata.

 

Tutto dipende da cosa è scritto nel verbale che hai ricevuto.

Se è scritto che i 3 presenti rappresentanti 250 millesimi approvano la spesa, la delibera è valida finchè qualcuno non chiede l'annullamento.

Se sul verbale è scritto che i 3 presenti hanno votato contro e la delibera non è approvata, non c'è niente da discutere.

L'assemblea potrà contestare la spesa della pitturazione (che dovrà comunque essere pagata) e rivalersi sull'amministratore.

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Grazie Leonardo 53 della cortese risposta. Però mi vuoi chiarire gentilmente come farà l'assemblea a "contestare la spesa della pitturazione" fatta eseguire arbitrariamente dall'amministratore pur avendo " i 3 presenti votato contro e la delibera non è approvata, non c'è niente da discutere"? Forse quando l'amministratore metterà la spesa fatta nel consuntivo relativo? Grazie per un eventuale chiarimento.

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Potrà essere contestata in fase di approvazione del bilancio e non approvare, oppure secondo me la cosa da fare sarà quella di impugnare la delibera irregolarmente approvata, però con il rischi di vedere nella prossima assemblea una delibera regolarmente approvata.

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Gentile Tullio Ts in effetti molti amministratori usano questo sistema, cioè mettere nel bilancio consuntivo da approvare le spese o non approvate nel preventivo o fatte al di fuori di qualsiasi preventivo, cioè motu proprio. Per quanto riguarda il caso in esame non è esatto quando scrivi " oppure secondo me la cosa da fare sarà quella di impugnare la delibera IRREGOLARMENTE approvata...", perché ho chiarito che la delibera non parla di APPROVAZIONE della spesa ma semmai di NON APPROVAZIONE. Ergo, in seguito a questa mia precisazione, cambia forse il tuo parere? Grazie

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Gentile Tullio Ts in effetti molti amministratori usano questo sistema, cioè mettere nel bilancio consuntivo da approvare le spese o non approvate nel preventivo o fatte al di fuori di qualsiasi preventivo, cioè motu proprio. Per quanto riguarda il caso in esame non è esatto quando scrivi " oppure secondo me la cosa da fare sarà quella di impugnare la delibera IRREGOLARMENTE approvata...", perché ho chiarito che la delibera non parla di APPROVAZIONE della spesa ma semmai di NON APPROVAZIONE. Ergo, in seguito a questa mia precisazione, cambia forse il tuo parere? Grazie
Pensavo non fosse necessario ripetere, ma è necessario leggere cosa è scritto esattamente sul Verbale, l'aveva già scritto Leonardo;
Tutto dipende da cosa è scritto nel verbale che hai ricevuto.

Se è scritto che i 3 presenti rappresentanti 250 millesimi approvano la spesa, la delibera è valida finchè qualcuno non chiede l'annullamento.

Per cui se è scritto "approvata", la delibera anche se carente di maggioranze sarà valida sinchè qualcuno non la impugna con ricorso al Giudice, iniziando dalla mediazione e con l'assistenza di un legale.

Se invece è scritto "respinta" oppure "non approvata", quella delibera non è valida e l'amministratore non deve tenere conto, come dire ... neppure iniziare i lavori se invece lo fa lo stesso e riesce a terminare, i condomini dovranno pagare la ditta e le spese, però potranno rivalersi sull' amministratore, ed anche questo l'aveva già scritto Leonardo;

L'assemblea potrà contestare la spesa della pitturazione (che dovrà comunque essere pagata) e rivalersi sull'amministratore.

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Ma anche io avevo scritto "Gentile Tullio Ts in effetti molti amministratori usano questo sistema, cioè mettere nel BILANCIO CONSUNTIVO da approvare le spese o non approvate nel preventivo o fatte al di fuori di qualsiasi preventivo, cioè motu proprio". In questo caso chiedo : se l'assemblea approva il BILANCIO CONSUNTIVO contenente subdolamente "le spese o non approvate nel preventivo o fatte al di fuori di qualsiasi preventivo, cioè motu proprio" dette spese devono essere regolarmente PAGATE dai condomini che, forse ingenuamente o per scarsa memoria, le hanno approvato col consuntivo? E' così o sbaglio? Grazie

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