#1 Inviato 13 Settembre, 2019 Mi pare di ricordare che come spesso accade che di fronte a lavori urgenti e talvolta esosi , se l intervento non riguarda la maggioranza dei condomini spesso si manifestino casi di assemblea condominiale deserta , alla seconda volta si ha l ok a procedere con il solo eventuale presente ? Mettiamo il caso specifico . Condominio di 3 famiglie . Lavoro su rifacimento tetto . Diretto interessato solo un condomino per ovvi casi. Ordine del giorno: scelta preventivo . All Assemblea si presenta l amministratore e il solo diretto interessato . E uno e due e tre volte si va avanti cosi ..Fino a quando si può arrivare ? E talora come ricordo, e’ giusto alla seconda convocazione si va alla scelta con i soli presenti? Inoltre, quanto tempo hanno i condomini per versare il tot per avvio lavori ? Perché senza soldi raccolti ricordo per legge l amministratore non può far partire i lavori .. giusto?
#2 Inviato 13 Settembre, 2019 sbirulino dice: Mi pare di ricordare che come spesso accade che di fronte a lavori urgenti e talvolta esosi , se l intervento non riguarda la maggioranza dei condomini spesso si manifestino casi di assemblea condominiale deserta , alla seconda volta si ha l ok a procedere con il solo eventuale presente ? Mettiamo il caso specifico . Condominio di 3 famiglie . Lavoro su rifacimento tetto . Diretto interessato solo un condomino per ovvi casi. Ordine del giorno: scelta preventivo . All Assemblea si presenta l amministratore e il solo diretto interessato . E uno e due e tre volte si va avanti cosi ..Fino a quando si può arrivare ? E talora come ricordo, e’ giusto alla seconda convocazione si va alla scelta con i soli presenti? Inoltre, quanto tempo hanno i condomini per versare il tot per avvio lavori ? Perché senza soldi raccolti ricordo per legge l amministratore non può far partire i lavori .. giusto? Finchè non c'è la delibera l'amministratore non può chiedere danaro, per cui se la cosa è urgente e c'i sono infiltrazioni dal tetto, quell'unico condomino potrà adire a vie legali iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale, richiedendo al Giudice il risarcimento dei danni comprese le spese legali.
#3 Inviato 13 Settembre, 2019 Tullio01 dice: Finchè non c'è la delibera l'amministratore non può chiedere danaro, per cui se la cosa è urgente e c'i sono infiltrazioni dal tetto, quell'unico condomino potrà adire a vie legali iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale, richiedendo al Giudice il risarcimento dei danni comprese le spese legali. Ok e la delibera se l assemblea e’ sempre deserta quando si può fare ?
#4 Inviato 13 Settembre, 2019 sbirulino dice: Ok e la delibera se l assemblea e’ sempre deserta quando si può fare ? Se c'è la necessità per via di infiltrazioni e danni, anche dopo la 1° assemblea andata deserta. 1
#5 Inviato 13 Settembre, 2019 sbirulino dice: Ok e la delibera se l assemblea e’ sempre deserta quando si può fare ? Veramente deserta non è andata, essendo presente l'interessato. L'assemblea non ha il quorum né costitutivo né deliberativo. Però può deliberare comunque, e l'amministratore (se incombono danni gravi sulle parti comuni conseguenti al mancato intervento) può anzi deve agire di conseguenza, gli assenti potranno impugnare questo sì e il giudice respingerà se effettivamente sussistevano le ragioni per intervenire. 1 1
#6 Inviato 13 Settembre, 2019 Ciao Non è la soluzione più corretta ma a estremi Mali estremi rimedi. Si tratta infatti di una forzatura. 1
#7 Inviato 13 Settembre, 2019 Gadamer dice: Veramente deserta non è andata, essendo presente l'interessato. L'assemblea non ha il quorum né costitutivo né deliberativo. Però può deliberare comunque, e l'amministratore (se incombono danni gravi sulle parti comuni conseguenti al mancato intervento) può anzi deve agire di conseguenza, gli assenti potranno impugnare questo sì e il giudice respingerà se effettivamente sussistevano le ragioni per intervenire. Potrebbe essere una forzatura sono d'accordo però l'assemblea viene o dovrebbe essere dichiarata deserta quando non raggiunge il quorum costitutivo ovvero con vizio costitutivo (per cui non esclusivamente quando non c'è nessuno), lo stesso vizio vale se manca il quorum deliberativo, sono ambedue annullabili. --> Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806 Modificato 13 Settembre, 2019 da Tullio01 1
#8 Inviato 13 Settembre, 2019 Tullio01 dice: Potrebbe essere una forzatura sono d'accordo però l'assemblea viene o dovrebbe essere dichiarata deserta quando non raggiunge il quorum costitutivo ovvero con vizio costitutivo (per cui non esclusivamente quando non c'è nessuno), lo stesso vizio vale se manca il quorum deliberativo, sono ambedue annullabili. --> Cassazione civile Sentenza, Sez. SS.UU., 07/03/2005, n. 4806 Un noto giurista😁 😀 scriveva in proposito: La fattispecie di assemblea deliberante senza quorum costitutivo, non rientra nelle ipotesi di “regolare costituzione” ma a mio giudizio di inesistente costituzione. Si tratta di un elemento essenziale che legittimità l’organo a definirsi tale e di conseguenza lo priva di potestà decisionale. Non è una delibera nulla ma una “non delibera” pertanto neppure suscettibile d’impugnazione. Nel caso di non ottemperanza a questa pseudo delibera non graverebbe neppure alcun onere sul non adempiente, al contrario si invertirebbe l’onere della prova, Poi, letta la sentenza citata, prese atto che "vuolsi così colà dove si puote come si vuole", pur non convinto decise di adeguarsi. 1
#9 Inviato 14 Settembre, 2019 Gadamer dice: Un noto giurista😁 😀 scriveva in proposito: La fattispecie di assemblea deliberante senza quorum costitutivo, non rientra nelle ipotesi di “regolare costituzione” ma a mio giudizio di inesistente costituzione. Si tratta di un elemento essenziale che legittimità l’organo a definirsi tale e di conseguenza lo priva di potestà decisionale. Non è una delibera nulla ma una “non delibera” pertanto neppure suscettibile d’impugnazione. Nel caso di non ottemperanza a questa pseudo delibera non graverebbe neppure alcun onere sul non adempiente, al contrario si invertirebbe l’onere della prova, Poi, letta la sentenza citata, prese atto che "vuolsi così colà dove si puote come si vuole", pur non convinto decise di adeguarsi. 👍 Si, l'avevo letta da qualche parte, e per dire la verità non ha tutti i torti perchè se ci fermiamo a leggere le prime righe della massima dice, ... La Cassazione civile a Sezioni Unite, con sentenza 4806 del 7 marzo 2005, è intervenuta a comporre il contrasto insorto in seno alla seconda sezione in materia di nullità ed annullabilità delle deliberazioni condominiali. In primo luogo la Corte ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali ... E se vogliamo essere pignoli se mancano i quorum manca un elemento essenziale, però la pronuncia non si ferma qui e prosegue ... ... la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, ... Parafrasando dice all'inizio, se in una cerimonia nuziale manca uno dei due sposi, la cerimonia è nulla, ma poi dice, però in fondo infondo che vuoi che sia la mancanza di uno dei due sposi? Si può celebrare comunque, però lo sposo assente potrà far annullare il matrimonio entro 30 giorni da quando viene a sapere di essere sposato. Scusa la divagazione con un esempio che non c'entra nulla, ma era solo per spiegare il concetto. Modificato 14 Settembre, 2019 da Tullio01
#10 Inviato 14 Settembre, 2019 sbirulino dice: Ordine del giorno: scelta preventivo . All Assemblea si presenta l amministratore e il solo diretto interessato . E uno e due e tre volte si va avanti cosi ..Fino a quando si può arrivare ? Si può arrivare fino a quando l'interessato non si scoccia e si rivolge al Giudice. Lo prevede proprio il codice civile, all'art. 1105 c.c., in caso di inerzia dell'assemblea a raggiungere una maggioranza per deliberare. Articolo 1105 c.c. ... Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria... 1
#13 Inviato 15 Settembre, 2019 camillo50 dice: Ciao Non è la soluzione più corretta ma a estremi Mali estremi rimedi. Si tratta infatti di una forzatura. Vorrei ricordare che nella discussione "SE NON SI HA IL NUMERO LEGALE" aperta da @mcarlo65 mi è stato detto che si "deve" procedere .... alla riconferma dell'amministratore ecc in un condominio di seconde case in zona mare ed è solo colpa degli assenti. Si procede e semmai gli assenti hanno 30 giorni per proporre l'annullamento perchè sono delibere solo annullabili. Qui che ci sono anche dei danni tale discorso non vale? Allora dipende solo dall'amministratore se vuole o meno forzare la mano. Come sempre fatta la legge trovato l'inganno. Modificato 15 Settembre, 2019 da Dino40
#14 Inviato 15 Settembre, 2019 In questo caso l'amministratore c'è e l'assemblea non tratta ne della nomina ne della riconferma ma del tetto, ed i condomini disinteressati fanno si di far mancare il numero legale per la costituzione dell'assemblea e delle delibere e presenti solo l'amministratore e il condomino interessato alla riparazione, per cui o si forza deliberando in carenza di numero legale (assemblea e delibera annullabile), oppure si ricorre al Giudice art. 1105 cc già citato da Leonardo, oppure si prosegue convocando assemblee a ripetizione, le quali andranno probabilmente deserte e come dice @cacallo "pezo el tacon che el buso" Modificato 15 Settembre, 2019 da Tullio01
#15 Inviato 15 Settembre, 2019 Nulla è importante, ma bisognerebbe o ricordare o leggere perchè non si trattava solo di riconferma dell'amministratore, ma anche di altro. "Durante questi incontri viene riconfermato l'amministratore ed approvati lavori quali ad esempio la messa a norma dell'impianto elettrico....". Modificato 15 Settembre, 2019 da Dino40
#16 Inviato 15 Settembre, 2019 Dino40 dice: ... non si trattava solo di riconferma dell'amministratore, ma anche di altro. ... "Durante questi incontri viene riconfermato l'amministratore ed approvati lavori quali ad esempio la messa a norma dell'impianto elettrico...." L'ha detto forse l'OP? Non lo trovo dove @sbirulino lo ha scritto? Modificato 15 Settembre, 2019 da Tullio01
#17 Inviato 15 Settembre, 2019 Tullio01 dice: L'ha detto forse l'OP? Non lo trovo dove @sbirulino lo ha scritto? NO @Tullio01 non l'ha detto @sbirulino , ma se tu avessi letto molto attentamente quello che avevo detto o fossi andato a rileggere la discussione che avevo citato (SE NON SI HA IL NUMERO LEGALE") a cui tu non avevi partecipato per cui non potevi capire al volo il mio cenno, ma solo leggendo avresti potuto comprendere a pieno quello che per forza di cose ho dovuto solo accennare. Non ha importanza però, son cose passate, ma certamente una conclusione la traggo: dipende sempre dal tipo di amministratore che si ha. Uno forza e rischia e l'altro no anche se ci sono dei danni.
#18 Inviato 15 Settembre, 2019 Dino40 dice: NO @Tullio01 non l'ha detto @sbirulino , ma se tu avessi letto molto attentamente quello che avevo detto o fossi andato a rileggere la discussione che avevo citato (SE NON SI HA IL NUMERO LEGALE") a cui tu non avevi partecipato per cui non potevi capire al volo il mio cenno, ma solo leggendo avresti potuto comprendere a pieno quello che per forza di cose ho dovuto solo accennare. Non ha importanza però, son cose passate, ma certamente una conclusione la traggo: dipende sempre dal tipo di amministratore che si ha. Uno forza e rischia e l'altro no anche se ci sono dei danni. No comment, perchè Off Topic.
#19 Inviato 15 Settembre, 2019 Nel caso specifico, l’amministratore non vuole prendere una decisione stante l’incertezza della eventuale ratifica. Non si comprende se i lavori siano d’urgenza (in tal caso avrebbe una chance anche se, a quanto sembra, è restio a muoversi). La faccenda penso si possa sbloccare solo se il danneggiato agisce legalmente, come già detto nei precedenti interventi.
#20 Inviato 15 Settembre, 2019 Giovanni Inga dice: Nel caso specifico, l’amministratore non vuole prendere una decisione stante l’incertezza della eventuale ratifica. Grazie per l'intervento. Come avevo anticipato al post # 17 dipende sempre dal tipo di amministratore che si ha. Se ci sono anche suoi interessi in ballo ( sua conferma, lavori straordinari con eventuale percentuale...) allora si va avanti e si risponde con sarcasmo a chi obietta "i dissenzienti hanno 30 giorni per opporsi", mentre se si tratta di un problema di un solo condomino si vuole la certezza che poi la scelta venga ratificata e non si azzarda nulla e si procede per assemblee deserte. I casi, desidero sapere da @Giovanni Inga , non sono tutti uguali oppure dipende dall'amministratore?
#21 Inviato 15 Settembre, 2019 Anche se le due discussioni hanno elementi comuni, bisogna chiarire qualche aspetto. Nella discussione richiamata, bene fa l’amministratore ad agire al fine di evitare la cosiddetta “immobilità amministrativa”. Lo fa perché, a mio avviso, confida nel fatto che nessuno impugni entro i termini. Nel condominio dell’Op, è palese che deliberando con la sola presenza di un condomino ci sia quasi sicuramente impugnativa. Per questo motivo, non prende posizione e per questo motivo sostengo che l’unico modo, forse, per sbloccare la situazione sia di agire legalmente contro il condominio. Tu dici che dipende dal comportamento dell’amministratore... forse, ma si deve ragionare caso per caso perché alla fine dei giochi, spesso, è l’amministratore che rimane con il cerino acceso in mano.
#22 Inviato 15 Settembre, 2019 Giovanni Inga dice: per questo motivo sostengo che l’unico modo, forse, per sbloccare la situazione sia di agire legalmente contro il condominio. Per me non è l'unico modo se l'amministratore l'avesse voluto perchè avrebbe potuto mettere nella lettera di convocazione una premessa chiarificatrice e poteva farlo senza rimanere con il cerino in mano. Poteva rimarcare l'urgenza della scelta del preventivo (se sceglievano il preventivo il tipo di lavori erano stati approvati ovviamente) e avrebbe potuto dire chiaramente che avrebbe scelto il preventivo con la spesa minore e che comunque ciascun condomino avrebbe avuto la possibilità di opporsi entro 30 giorni. In tal modo (secondo me ) raggiungeva due obiettivi: 1) sbloccava la situazione a vantaggio del danneggiato; 2) era chi contestava tale scelta a portare avanti la causa e non il condomino danneggiato. Io scommetto che gli assenti non avrebbero speso un centesimo per appellarsi soprattutto sapendo che i lavori erano effettivamente da fare (infatti i lavori li avevano approvati). E' errato il mio ragionamento? Modificato 15 Settembre, 2019 da Dino40
#23 Inviato 15 Settembre, 2019 Noi leggiamo cosa dice l’Op e diamo la nostra opinione nonché i suggerimenti che, a nostro avviso, sono più indicati. Tuttavia, non conosciamo a fondo tutta la faccenda che spesso viene descritta tralasciando dettagli, situazioni, discorsi fatti dai condomini. Ribadisco, sono scelte che prende l’amministratore secondo il suo modo di vedere che riflette la sua conoscenza dei condomini è del condominio in generale. Quanto dici potrebbe anche essere una soluzione... ma applicarla al caso di cui parliamo non me la sento di avallarla proprio perché non conosco condominio e condomini.
#24 Inviato 15 Settembre, 2019 Giovanni Inga dice: Noi leggiamo cosa dice l’Op e diamo la nostra opinione nonché i suggerimenti Concordo in pieno anche perchè certamente quel condominio non sta a sentire noi. Ovviamente si ragiona per ipotesi più o meno accettabili. Le dinamiche in un condominio sono molte volte strane e inimmaginabili anche partecipandovi e certamente di più dal di fuori. Mi soddisfa il fatto che quanto dico potrebbe anche essere una soluzione. Mi dispsiace solo che mi devo allontanare quando devo rispondere perciò chiedo scusa, ma non potevo fare diversamente.
#25 Inviato 15 Settembre, 2019 Giovanni Inga dice: Quanto dici potrebbe anche essere una soluzione... ma applicarla al caso di cui parliamo non me la sento di avallarla proprio perché non conosco condominio e condomini. 👍 Sono d'accordo, ed aggiungo potrebbe essere che l'amministratore sia ligio alle norme civilistiche a tal punto di non prendersi alcuna responsabilità per effettuare una azione di forza come indicato nei post precedenti.
