#50 Inviato 13 Marzo condo77 dice: A mio giudizio proprio no, perché anche in assenza di tabelle (che fissano solo numericamente dei rapporti di proprietà già esistenti) è evidente che Caio e Sempronio da soli non hanno i millesimi necessari per nominare l'amministratore (500) anzi, hanno assieme meno millesimi di Tizio. Per rafforzare l'esempio e l'importanza della DOPPIA MAGGIORANZA in condominio (che non è richiesta nella comunione) aggiungo che anche qualora TIZIO (presumibilmente proprietario dell'80% del valore dell'edificio) avesse votato a favore e CAIO e SEMPRONIO avessero votato contro, la delibera non sarebbe passata. Sarebbe passata, invece, se si fosse trattato di comunione dove contano solo le quote (percentuali) di proprietà dei comunisti e non le teste.
#51 Inviato 13 Marzo Leonardo53 dice: Per rafforzare l'esempio e l'importanza della DOPPIA MAGGIORANZA in condominio (che non è richiesta nella comunione) aggiungo che anche qualora TIZIO (presumibilmente proprietario dell'80% del valore dell'edificio) avesse votato a favore e CAIO e SEMPRONIO avessero votato contro, la delibera non sarebbe passata. Sarebbe passata, invece, se si fosse trattato di comunione dove contano solo le quote (percentuali) di proprietà dei comunisti e non le teste. Infatti, concordo. 👍
#52 Inviato 13 Marzo Leonardo53 dice: La condizione essenziale per poter impugnare è che tu voti CONTRO l'approvazione della delibera (controlla che venga scritto a verbale il tuo voto contrario ed ancor meglio se a fine assemblea, dopo che il verbale è stato letto e firmato da Presidente e Segretario fotografalo con lo smartphone.... GIULIO insegna). Dopo aver votato contro hai 30 giorni di tempo per valutare se conviene impugnare e cioè se il preventivo approvato è enormemente sproporzionato rispetto a quanto chiesto mediamente nella tua zona. Se decidi di impugnare (entro 30 giorni) dovrai cominciare con la MEDIAZIONE CIVILE alla quale dovrai presentarti obbligatoriamente assistita da un tuo avvocato di fiducia quindi sarà il tuo avvocato stesso, nel momento della prima consulenza, a consigliarti se ci sono le condizioni per ipotizzare un raggiro nei tuoi confronti a causa del preventivo spropositato. @Leonardo53 consapevole che siamo in una piazza pubblica, ma mi ricordo che eri uno di quelli intervenuti a rispondere le mie domande fin dall'inizio, ma a tu per tu, faresti l'impugnazione? Modificato 13 Marzo da Mia60
#53 Inviato 13 Marzo Mia60 dice: @Leonardo53 consapevole che siamo in una piazza pubblica, ma mi ricordo che eri uno di quelli intervenuti a rispondere le mie domande fin dall'inizio, ma a tu per tu, faresti l'impugnazione? Se mi chiedessero davvero 1.000 euro di mia quota solo per le tabelle millesimali, allora si che impugnerei. Leggi bene il verbale, che si tratta davvero di fare solo le tabelle millesimali e non è inserita anche qualche sanatoria di parti comuni dell'edificio non conformi perchè in quel caso tra sanzioni da pagare al Comune e compenso al professionista che dovrà presentare la documentazione, si potrebbe arrivare alla cifra richiesta. P.S. Meglio andare in assemblea e toglierti tutti i dubbi che essere assente ed aspettare il verbale perchè anche come assente guadagnerai qualche giorno in più per poter decidere, non saprai mai come si è svolto il dibattimento in assemblea in quanto sul verbale viene scritta solo la delibera stringata. 1
#54 Inviato 13 Marzo Leonardo53 dice: Se mi chiedessero davvero 1.000 euro di mia quota solo per le tabelle millesimali, allora si che impugnerei. Leggi bene il verbale, che si tratta davvero di fare solo le tabelle millesimali e non è inserita anche qualche sanatoria di parti comuni dell'edificio non conformi perchè in quel caso tra sanzioni da pagare al Comune e compenso al professionista che dovrà presentare la documentazione, si potrebbe arrivare alla cifra richiesta. P.S. Meglio andare in assemblea e toglierti tutti i dubbi che essere assente ed aspettare il verbale perchè anche come assente guadagnerai qualche giorno in più per poter decidere, non saprai mai come si è svolto il dibattimento in assemblea in quanto sul verbale viene scritta solo la delibera stringata. Sanare le parti comuni? Cosa significa? Se il tetto se è parte comune (anche se i due edifici hanno tetti a sé), allora un edificio ha fatto ampliamento chiudendo la veranda, allungando il tetto. Così pure per il muro perché la veranda e il portico che è stato chiuso a piano terra e sono aumenti volumetria di muri perimetrali. Posso pensare a quello?
#55 Inviato 13 Marzo Mia60 dice: Sanare le parti comuni? Cosa significa? Se il tetto se è parte comune (anche se i due edifici hanno tetti a sé), allora un edificio ha fatto ampliamento chiudendo la veranda, allungando il tetto. Così pure per il muro perché la veranda e il portico che è stato chiuso a piano terra e sono aumenti volumetria di muri perimetrali. Posso pensare a quello? Sanare le parti comuni significa che ci può essere qualche difformità tra la licenza edilizia presentata dal costruttore e la situazione reale. Nel mio condominio, per esempio, c'era uan differenza di 20 cm, di altezza delle parti comuni al piano terra e le finestre di tutti i condòmini erano state aperte anch'esse spostate di alcuni centimetri rispetto al progetto del costruttore. L'ingegnere ci ha presentato la cila e la nuova documentazione e, se non ricordo male, abbiam pagato 1000 euro di sanzione + altre spese di bolli al comune e circa 1500 euro in totale di compenso all'ingegnere. P.S. Ma per quale giorno è stata convocata l'assemblea? Se me lo fai sapere sposto tutti i miei impegni dopo l'assemblea perchè, per esempio, ieri sono stato fuori per metà giornata ed ho potuto rispondere solo stamattina al quesito che hai fatto ieri sera 😊
#56 Inviato 13 Marzo Leonardo53 dice: Sanare le parti comuni significa che ci può essere qualche difformità tra la licenza edilizia presentata dal costruttore e la situazione reale. Nel mio condominio, per esempio, c'era uan differenza di 20 cm, di altezza delle parti comuni al piano terra e le finestre di tutti i condòmini erano state aperte anch'esse spostate di alcuni centimetri rispetto al progetto del costruttore. L'ingegnere ci ha presentato la cila e la nuova documentazione e, se non ricordo male, abbiam pagato 1000 euro di sanzione + altre spese di bolli al comune e circa 1500 euro in totale di compenso all'ingegnere. P.S. Ma per quale giorno è stata convocata l'assemblea? Se me lo fai sapere sposto tutti i miei impegni dopo l'assemblea perchè, per esempio, ieri sono stato fuori per metà giornata ed ho potuto rispondere solo stamattina al quesito che hai fatto ieri sera 😊 Caro @Leonardo53 , per stasera alle 18:30 😂😂😂😂 Modificato 13 Marzo da Mia60 aggiungere info
#57 Inviato 13 Marzo Mia60 dice: Caro @Leonardo53 , per stasera alle 18:30 Benissimo, almeno domani potremo parlare di fatti concreti e non di ipotesi. Mi raccomando, fotografa il verbale!! 1
#58 Inviato 13 Marzo Mia60 dice: Leonardo53 dice: P.S. Ma per quale giorno è stata convocata l'assemblea? Se me lo fai sapere sposto tutti i miei impegni dopo l'assemblea perchè, per esempio, ieri sono stato fuori per metà giornata ed ho potuto rispondere solo stamattina al quesito che hai fatto ieri sera 😊 Grazie per la tua generosità! Però un'altra domande mi sorge: se i due appartamenti sono stati acquistati negli anni recenti, chi l'ha acquistato ha potuto concludere l'atto di vendita da notaio, questo può significare che sia il tetto che i muri perimetrali, nonché la violazione dell'aspetto/decoro architettonico siano già sanati?
#59 Inviato 13 Marzo Mia60 dice: Grazie per la tua generosità! Però un'altra domande mi sorge: se i due appartamenti sono stati acquistati negli anni recenti, chi l'ha acquistato ha potuto concludere l'atto di vendita da notaio, questo può significare che sia il tetto che i muri perimetrali, nonché la violazione dell'aspetto/decoro architettonico siano già sanati? Dal notaio chi acquista lo fa nello stato di fatto quindi se ha acquistato con un abuso che non è stato sanato, l'abuso resta all'acquirente. Ad ogni modo la decisione di sanare le parti comuni può essere presa a maggioranza mentre per le parti private (ad esempio un muro divisorio abbattuto o aggiunto) ognuno è libero di sanare o tenersi l'appartamento con l'abuso. La spesa di snatoria delle parti private è a carico solo di chi vuole sanare il proprio appartamento. 1
#60 Inviato 13 Marzo Leonardo53 dice: Ad ogni modo la decisione di sanare le parti comuni può essere presa a maggioranza Quindi possono (essendo in tre d'accordo) decidere di sanare un tetto prolungato, i muri perimetrali aggiunti a mie spese.
#61 Inviato 13 Marzo Mia60 dice: Quindi possono (essendo in tre d'accordo) decidere di sanare un tetto prolungato, i muri perimetrali aggiunti a mie spese. Si, se si tratta di abusi su parti comuni possono. Se non capisci bene di cosa si parla tu vota contro dicendo che ti riservi di approfondire l'argomento con un trecncico di tua fiducia e valutare in seguito se accettare oppure opporti alla delibera entro i 30 giorni a tua disposizione. 1
#62 Inviato 13 Marzo Leonardo53 dice: Si, se si tratta di abusi su parti comuni possono. Se non capisci bene di cosa si parla tu vota contro dicendo che ti riservi di approfondire l'argomento con un trecncico di tua fiducia e valutare in seguito se accettare oppure opporti alla delibera entro i 30 giorni a tua disposizione. è un calvario, vedo di andare a farmi crocifiggere o al minimo, a farmi svuotare lo stomaco.🤮 Grazie @Leonardo53 , ci tengo alla mia salute, soprattutto quella mentale. Visto che le leggi sono quelle e sono in un paese che ha queste leggi, non discuto. Mi devi scusare se ho approfittato tanto della tua competenza che reputo veramente valida. Deciderò. 1
#63 Inviato 13 Marzo Leonardo53 dice: Si, se si tratta di abusi su parti comuni possono. Se non capisci bene di cosa si parla tu vota contro dicendo che ti riservi di approfondire l'argomento con un trecncico di tua fiducia e valutare in seguito se accettare oppure opporti alla delibera entro i 30 giorni a tua disposizione. Condivido, solo un appunto di pura etichetta: in questi casi dove non si sa bene che pesci pigliare, personalmente voterei "astenuto" invece che "contrario". Giuridicamente ha gli stessi identici effetti, ma psicologicamente non si va in contrapposizione come con il voto contrario. 1 1
#64 Inviato 17 Marzo Leonardo53 dice: Le deliberazioni che incidono sui diritti individuali devono essere approvate dall'assemblea all'unanimità di 1.000 millesimi Mi chiarireste un dubbio? Se, ad esempio, in una Assemblea regolarmente costituita con presenti la gran parte dei condomini si intendesse procedere alla modifica del Regolamento Contrattuale con votazione favorevole dei presenti (unanimità dei presenti) come funziona per gli assenti? Se entro 30 giorni dal ricevimento del verbale con questa delibera, nessuno impugna, c'è l'unanimtà di 1000 millesimi?
#65 Inviato 17 Marzo Andrea777 dice: Mi chiarireste un dubbio? Se, ad esempio, in una Assemblea regolarmente costituita con presenti la gran parte dei condomini si intendesse procedere alla modifica del Regolamento Contrattuale con votazione favorevole dei presenti (unanimità dei presenti) come funziona per gli assenti? Se entro 30 giorni dal ricevimento del verbale con questa delibera, nessuno impugna, c'è l'unanimtà di 1000 millesimi? Se modificate una clausola contrattuale, allora eventuali assenti potrebbero impugnare senza limiti di tempo.
#66 Inviato 17 Marzo condo77 dice: Se modificate una clausola contrattuale, allora eventuali assenti potrebbero impugnare senza limiti di tempo. Il mio è solo un esempio. Come si fa allora, in pratica, ad avere una delibera di questo tipo approvata all'unanimità dei 1000 millesimi? Data l'estrema improbabilità che tutti i condomini presenzino una Assemblea. Modificato 17 Marzo da Andrea777 svista ortografica
#67 Inviato 17 Marzo Andrea777 dice: Il mio è solo un esempio. Come si fa allora, in pratica, ad avere una delibera di questo tipo approvata all'unanimtà dei 1000 millesimi? Data l'estrema improbabilità che tutti i condomini presenzino una Assemblea. Infatti se si tratta di modificare una clausola di natura contrattuale predisposta dal costruttore diventa quasi impossibile una modifica perchè oltre ad essere presenti tutti i 1000 millesimi occorre trascrivere la clausola modificata alla Conservatoria dei Registri immobiliari e richiamarla in ogni atto di acquisto per poterla opporre ai futuri acquirenti. In pratica serve andare tutti dal notaio e spendere un bel po' di soldini.
#68 Inviato 17 Marzo Molto chiaro e approfitto della competenza. Ci sono invece casi di delibere, con necessaria Unanimità dei 1000 millesimi, che possono essere approvate con più facilità pratica? Giusto per fare qualche esempio
#69 Inviato 17 Marzo Andrea777 dice: Molto chiaro e approfitto della competenza. Ci sono invece casi di delibere, con necessaria Unanimità dei 1000 millesimi, che possono essere approvate con più facilità pratica? Giusto per fare qualche esempio Le clausole contrattuali necessitano tutte dell'unanimità di 1000 millesimi e la procedura è quella che ti ho indicato. Può succedere che nel regolamento contrattuale predisposto dal costruttore ci siano anche clausole "regolamentari", quali ad esempio l'orario di apertura e chiusura di un cancello piuttosto che la turnazione di un parcheggio condominiale. Queste clausole, poichè regolamentano le parti comuni e non incidono sui diritti individuali, possono essere modificate con la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi. 1
#70 Inviato 17 Marzo Questa di seguito è una clausola contrattuale o regolamentare? "ogni Condomino può farsi rappresentare in Assemblea da altra persona anche dall'Amministratore". Tra l'altro le normative recenti escluderebbero deleghe all'Amministratore. A cosa attenersi?
#71 Inviato 17 Marzo Andrea777 dice: Questa di seguito è una clausola contrattuale o regolamentare? "ogni Condomino può farsi rappresentare in Assemblea da altra persona anche dall'Amministratore". Tra l'altro le normative recenti escluderebbero deleghe all'Amministratore. A cosa attenersi? Questa è una clausola nulla, perché contro la legge. L'amministratore non può essere delegato.
#72 Inviato 17 Marzo Andrea777 dice: "ogni Condomino può farsi rappresentare in Assemblea da altra persona anche dall'Amministratore". Come già detto, ora è una clausola NULLA perchè l'inderogabile articolo 67 di attuazione del codice civile novellato dal giugno 2013 prescrive che: "All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea" Tuttavia tale clausola poteva essere stata scritta legittimamente prima del giugno 2013 e fatta valere fino a tale data perchè nessuno poteva prevedere il futuro. In ogni caso, per tuo maggiore approfondimento, fino a che quella clausola è stata valida (fino a giungo 2013), quella clausola era una clausola regolamentare ed avrebbe potuto essere modificata con la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi, pur se contenuta in un regolamento contrattuale.
#73 Inviato 17 Marzo Molto istruttivo e chiaro! E questa di seguito è una clausola contrattuale o regolamentare, e come si capisce? “L’Amministratore può essere svolto solo da Professionista iscritto all’albo (!che non esiste!) o associazione di categoria”. E' nulla anche questa?
#74 Inviato 17 Marzo Andrea777 dice: Molto istruttivo e chiaro! E questa di seguito è una clausola contrattuale o regolamentare, e come si capisce? “L’Amministratore può essere svolto solo da Professionista iscritto all’albo (!che non esiste!) o associazione di categoria”. E' nulla anche questa? Eh, l'albo non esiste ma esistono le associazioni di categoria. E' una clausola limitativa rispetto a quanto previsto dall'art. 71 bis ma non essendo inderogabile, a mio avviso potrebbe essere fatta valere finchè non viene modificata ma poichè non incide sui diritti individuali di ciascun condòmino, tale clausola può sempre essere modificata/abrogata con la solita maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi.
