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kdikappa

Ascensore installata da soli 3 condomini - spese e responsabilità amministratore

Salve,

in un nuovo condominio dove sono stato da poco nominato amministratore, anni fa, è stato installato un ascensore a spese di soli tre condomini che abitano ai piani alti.

Il resto del condominio ha sempre trattato l'impianto come estraneo al condominio in termini di concorso alle spese e manutenzioni.

In pratica i precedenti amministratori non si sono mai occupati della gestione dell'impianto, non ci sono fatture di energia e di manutenzione dirette al condominio e le relative spese sono gestite autonomamente dai 3 condomini.

I restanti condomini accettano di buon grado questa situazione e mi hanno detto che non devo interessarmi dell'impianto ascensore.

Mi chiedevo, essendo l'ascensore comunque un bene condominiale (anche se di utilizzo esclusivo di soli 3 condomini) la sua gestione non dovrebbe essere fatta in ogni caso dal condominio (quindi dall'amministratore) che poi ripartirà le relative spese sui 3 condomini.

Non è che a me interessi particolarmente accollarmi questa gestione, ma penso di avere comunque delle responsabilità relativamente al rispetto degli obblighi di manutenzione annuale e biennale dell'impianto.

Secondo voi potrei continuare a far gestire tutto dai 3 condomini senza garanzie che l'impianto sia manutenuto a norma di legge?

Grazie mille

Certamente, basta che il tutto sia stato deliberato con le opportune maggioranze.

secondo me e' comunque un impianto condominiale (condominio parziale ) specie se istallato in parti comuni .

In effetti è un impianto condominiale come le scale.

Dico questo perchè ho letto che l'assemblea condominiale può deliberare di rinunciare alle pulizie dello stabile demandando tale servizio ai singoli condomini che provvederanno da soli un po' per uno.

In questo caso l'amministratore può non occuparsi delle pulizie.

 

Ma l'ascensore è anche un impianto soggetto a manutenzione obbligatoria: se prende fuoco? se cade (esagero)? Da chi vanno i pompieri dall'amministratore o dai 3 condomini? Chi è responsabile se poi salta fuori che manca la verifica dell'impianto?

In effetti è un impianto condominiale come le scale.

Dico questo perchè ho letto che l'assemblea condominiale può deliberare di rinunciare alle pulizie dello stabile demandando tale servizio ai singoli condomini che provvederanno da soli un po' per uno.

In questo caso l'amministratore può non occuparsi delle pulizie.

 

Ma l'ascensore è anche un impianto soggetto a manutenzione obbligatoria: se prende fuoco? se cade (esagero)? Da chi vanno i pompieri dall'amministratore o dai 3 condomini? Chi è responsabile se poi salta fuori che manca la verifica dell'impianto?

" l'assemblea condominiale può deliberare di rinunciare alle pulizie dello stabile " questo con le dovute maggioranze puo' farlo .

 

"demandando tale servizio ai singoli condomini che provvederanno da soli un po' per uno." non puo' assolutamente deliberare cio' . (se proprio voglio fare le pulizie da soli la decisione va presa al di fuori dell'assemblea )

Per mia personale conoscenza, se l'ascensore è installato successivamente per espressa volontà di alcuni condomini, rimane a capo esclusivamente dei partecipanti alla spesa di installazione il diritto di proprietà. A conferma ho trovato questo articolo a supporto.

 

 

Regime di proprietà

 

Occorre precisare, però, che l'ascensore condominiale è da considerarsi di proprietà comune quando lo stesso è originariamente installato nell'edificio all'atto della sua costruzione, a meno che il contrario non risulti dal titolo.

Qualora, invece, venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei condomini, ovvero da uno solo dei condomini, esso appartiene in proprietà al condomino o ai condomini che lo hanno impiantato a loro spese, "purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera" (Cass. n. 20902/2010).

ovviamente non e' di tutti ma solo dei tre condomini fidatti parlavo di condominio parziale .

 

difatti per me e' un bene privato ed esclusivo fino a che e' di proprieta' di un solo condomino,ma se subentra almeno un altro condomino diventa un bene in comproprieta' di due condomini quindi direi di gestione "condominio parziale ".

 

ovvero l'ascensore da proprieta' privata' diventa proprieta' in comune ovvero "parte comune" .

 

non sara' parte comune a tutti ,ma sempre parte comune e' .

Il problema non è nelle spese, penso che su quelle, per assimilazione, si possa farle gestire direttamente da loro.

Il mio problema è sulle responsabilità derivanti dalla tenuta dell'impianto a norma a cui dovrebbero provvedere i condomini.

Se la responsabilità fosse loro ascrivibile, io non mi faccio problemi.

qual'e' il nome che risulta in comune come responsabile dell'esercizio dell'ascensore ?

bella domanda.

non so se è il caso di andare a chiedere in comune, magari scoperchio un pentolone.

Non sono un tecnico e caso mai Capocheyenn mi potrà correggere, ma si può vedere sè e immatricolato dalla targhetta all'interno della cabina, tipo questa;

 

--img_rimossa--

 

E deve esserci anche il libretto di manutenzione, possibilmente nella cabina comando (motore)

bella domanda.

non so se è il caso di andare a chiedere in comune, magari scoperchio un pentolone.

una volta era un pentolone (per mancanze amministrative si rischiava il penale )adesso al massimo e' una pentolina (mancanze amministrative sanzione amministrativa )

I nodi sono 2:

- se non c'è modo di esonerare da responsabilità l'amministratore, io di certo farò tutte le verifiche e chiederò in assemblea che venga gestito tutto in regola;

- se in qualche modo posso far deliberare che la situazione attuale che perdura da anni venga continuata a essere gestita puntando sulla diligenza dei 3 condomini, esonerandomi dalle eventuali responsabilità, io lascerei tutto così.

 

Quindi, al di là di quanto possa farmi deliberare in assemblea e/o dai 3 condomini interessati, secondo voi c'è un modo per il quale l'amministratore possa essere dispensato da gestione e responsabilità dell'impianto (che per me è sempre opera comune anche se parziale)?

Non sono un tecnico e caso mai Capocheyenn mi potrà correggere, ma si può vedere sè e immatricolato dalla targhetta all'interno della cabina, tipo questa;

 

--img_rimossa--

queste sono per gli impianti retro' (ovvero quelli prima del dpr 162/99)

per i moderni (post dpr 162/99)devono contenere gli stessi dati ma deve essere messa a cura del proprietario (anche se poi praticamente ci pensa il manutentore )

queste sono per gli impianti retro' (ovvero quelli prima del dpr 162/99)

per i moderni (post dpr 162/99)devono contenere gli stessi dati ma deve essere messa a cura del proprietario (anche se poi praticamente ci pensa il manutentore )

Grazie .

questo e' cio' che si rischiava alcuni anni fa .

legge 24 ottobre 1942, n. 1415

 

Art. 11

1.Chiunque impianti o tenga in esercizio un ascensore od un montacarichi senza la licenza del prefetto è punito con l’arresto sino a tre mesi o l’ammenda sino a lire seicentomila.

2.Se la licenza sia stata negata, revocata o sospesa, le pene dell’arresto e della ammenda si applicano congiuntamente.

3.Qualora non si osservino, per l’esercizio e la manutenzione dell’ascensore o del montacarichi le prescrizioni della presente legge la pena è dell’arresto sino a due mesi o dell’ammenda sino a lire quattrocentomila.

Effettivamente leggendo la sentenza (Cass. n. 20902/2010) mi sembra che ci si possa avvicinare alla ipotesi di proprietà dei soli condomini (con le dovute eccezioni derivanti dalla possibilità di subentro degli altri).

Penso quindi di lasciare la gestione della stessa a loro: inserirò nel regolamento condominiale un paragrafo relativo a questa impostazione e alla garanzia da parte dei condomini proprietari dell'ascensore a manutenere l'impianto secondo le norme di legge.

Grazie mille

Effettivamente leggendo la sentenza (Cass. n. 20902/2010) mi sembra che ci si possa avvicinare alla ipotesi di proprietà dei soli condomini (con le dovute eccezioni derivanti dalla possibilità di subentro degli altri).

Penso quindi di lasciare la gestione della stessa a loro: inserirò nel regolamento condominiale un paragrafo relativo a questa impostazione e alla garanzia da parte dei condomini proprietari dell'ascensore a manutenere l'impianto secondo le norme di legge.

Grazie mille

L'ascensore se è di proprietà di soli tre condomini, è certamente privato, però c'è considerare che i tre proprietari sono condomini e l'impianto si trova in ambiente condominiale, non so se è possibile che l'amministratore se ne disinteressi del tutto lasciando ai tre proprietari tutta la responsabilità della gestione e manutenzione.

Ma difatti come dicevo in precedenza le strade sono due:

- o lo considero un bene condominiale (parziale) e lo tratto al pari delle altre gestioni (fatture intestate al condominio, contratto elettrico, poste in bilancio, rate condominiali ecc.)

- o lo considero come di proprietà dei 3 condomini e lascio la gestione a loro

Propenderei per la seconda, inserendo la cosa nel regolamento o in un verbale assembleare, naturalmente mi metterei in contatto con la ditta incaricata delle manutenzioni per essere avvisato in caso di problemi all'impianto.

Speriamo che ci sia la ditta.

In un altro bel condominio "ai confini della realtà" non pagavano più la manutenzione e le riparazioni venivano fatte da un factotum. Fino a che l'amministratore del tribunale si è svegliato e ha fatto mettere i sigilli dall'ufficio comunale.

- o lo considero come di proprietà dei 3 condomini e lascio la gestione a loro

Propenderei per la seconda, inserendo la cosa nel regolamento o in un verbale assembleare, naturalmente mi metterei in contatto con la ditta incaricata delle manutenzioni per essere avvisato in caso di problemi all'impianto.

Non so se sta a te considerarlo in questa maniera, visto che l'impianto comune (a tre) è considerato condominiale di proprietà di tre tuoi condomini.

Dico questo perchè in caso di incidente nell'ascensore, il magistrato sicuramente chiederà chi è l'amministratore.

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