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Tati

Art. 1126 codice civile: lastrici solari

A causa di infiltrazioni persistenti di acqua piovana nel ns condominio, dovremo effettuare dei lavori di reimpermeabilizzazione.

Buona parte di questi, interesserà i 4 giardini dei condomini del pian terreno.

La restante area è quella del corridoio comune che serve da passaggio per l'accesso ai giardini di cui sopra.

Essa è esterna e corre lungo questi 4 giardini che sono di godimento esclusivo dei rispettivi proprietari.

Nello specifico andrà effettuata la rimozione del terreno e della guina di impermeabilizzazione preesistente e verrà steso un doppio strato di guina impermeabilizzante ed eliminata definitivamente la terra, verrà pavimentata tutta l'area occupata in precedenza dal prato e dalle piante per evitare che le radici possano creare problema alla guaina.

I giardini fanno da "TETTO" al sottostante corridoio dell'autorimessa comune.

 

Le domande sono le seguenti:

 

1.Essendo i giardini di uso esclusivo dei rispettivi proprietari, in base all'articolo 1126 cod. Civ."Lastrici Solari", quelli che ne hanno l'uso esclusivo, saranno tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle ricostruzioni, mentre gli altri 2/3 saranno a carico di TUTTI i condomini, GIUSTO?

 

2. Il piastrellamento dei giardini, invece, sarà a totale carico dei rispettivi proprietari?

 

3. Il montaggio delle recinzioni dei giardini sarà a carico dei proprietari degli stessi?

 

4. L'area che interessa il corridoio che consente l'accesso ai quattro giardini, dovrà essere suddivisa per TUTTI i condomini semplicemente in base ai millesimi di proprietà o diversamente visto che serve solo le 4 proprietà e non tutto il condominio?

 

Grazie a tutti

 

Ciao!!

1) Bisogna applicare l'art. 1125.

2) Si.

3) Spiegati meglio.

4) Se c'è uso anche potenziale di tutti i condomini, deve essere diviso per mill. di proprietà tra tutti i condomini.

@ Kurt Cobain: 3. Per effettuare i lavori, sono state tolte le recinzioni ed i cancelli dei quattro giardini. Le retine di recinzione verranno sostituite con altre do qualità migliore. Ebbene, queste spese penso sia logico che vengano addebitate a totale carico dei proprietari dei giardini?

Intanto andrebbe chiarito se sono giardini in proprietà (privati) o condominiali ad uso esclusivo ...poi in merito a quale ripartizione meglio se leggi qui:

 

http://www.diritto.it/materiali/condominio/meo.html

..................Essa è esterna e corre lungo questi 4 giardini che sono di godimento esclusivo dei rispettivi proprietari.............

..................Essa è esterna e corre lungo questi 4 giardini che sono di godimento esclusivo dei rispettivi proprietari.............

Spiacente ma c'è una contraddizione nella descrizione:

 

"-Buona parte di questi, interesserà i 4 giardini dei condomini del pian terreno.(= proprietà privata)

La restante area è quella del corridoio comune che serve da passaggio per l'accesso ai giardini di cui sopra.

Essa è esterna e corre lungo questi 4 giardini che sono di godimento esclusivo (= proprietà comune ad uso esclusivo) dei rispettivi proprietari (=nuovamente proprietà privata)

 

Quindi ho ripete passo passo le parole scritte nei Rogiti e nel Regolamento Condominiale o si resta col dubbio su quale sia la verità.

 

Una volta chiarito si potrà meglio definire la questione "recinzione"

Spiacente ma c'è una contraddizione nella descrizione:

 

"-Buona parte di questi, interesserà i 4 giardini dei condomini del pian terreno.(= proprietà privata)

La restante area è quella del corridoio comune che serve da passaggio per l'accesso ai giardini di cui sopra.

Essa è esterna e corre lungo questi 4 giardini che sono di godimento esclusivo (= proprietà comune ad uso esclusivo) dei rispettivi proprietari (=nuovamente proprietà privata)

 

Quindi ho ripete passo passo le parole scritte nei Rogiti e nel Regolamento Condominiale o si resta col dubbio su quale sia la verità.

 

Una volta chiarito si potrà meglio definire la questione "recinzione"

Infatti ho fatto il copia/incolla della contraddizione, io ho dato per scontato che fossero di proprietà.

1-Allora se le proprietà sono private si possono fare diverse distinzioni come trovi nel link che ti ho postato rispetto all' uso "principale" che svolgono sia il corridoio di accesso che i 4 giardini. Troppe le variabili per potere dare una risposta senza "vedere" in loco la questione. Diventa pure complesso fare un preventivo dei costi e decidere come ripartirli. Come leggerai sono riportare sentenze spesso in contraddizione.

Usando il condizionale direi che:

a) il corridoio di accesso comune ai 4 giardini lo specifichi come di proprietà condominiale e visto che potenzialmente tutti ne possono fare uso, tutti i lavori su di esso sono da ripartirsi in base ai millesimi.

b) le spese di rimozione terreno, piante etc, come il piatrellamento sono a carico dei 4 proprietari dei giardini.

c) le spese per le guaine e tutti gli altri lavori vanno ripartiti fra i condomini proprietari dei box e in millesimi per le parti comuni (corsia di accesso sotterranea). Come detto si potrebbe sindacare e magari invocare il danno dovuto alle radici delle piante ma si entra in campo difficilmente dimostrabile prima di aver tolto il manto.

 

2)Sono di compentenza di chi paga, per la sola parte sovrastante i giardini, la scelta dell' impresa e dei colori delle piastrelle (salvo vi siano questioni di decoro da rispettare). Per la parte inferiore decide la magigoranza in base ai millesimi. Forse è preferibile sia una unica impresa a fare tutti i lavori...ma resta da valutare. Volendo affidare i lavori ad una sola impresa direi che spetti alla parte che sostiene il costo più rilevante la scelta su chi affidarsi.

 

3)Se le recinzioni ricadono sopra i giardini pagano i 4 proprietari, se insistono nel corridoio comune si ripartisce fra tutti in millesimi, se a cavallo 50% al condominio 50% ai 4 proprietari dei giardini.

 

4) leggi al punto 1 il capitolo a)

 

Ribadisco che ti ho dato un criterio puntando ad una suddivisione equa e logica in mancanza di visione in loco, di determinazione su prevalenza d' uso e causa del danno.

1-Allora se le proprietà sono private si possono fare diverse distinzioni come trovi nel link che ti ho postato rispetto all' uso "principale" che svolgono sia il corridoio di accesso che i 4 giardini. Troppe le variabili per potere dare una risposta senza "vedere" in loco la questione. Diventa pure complesso fare un preventivo dei costi e decidere come ripartirli. Come leggerai sono riportare sentenze spesso in contraddizione.

Usando il condizionale direi che:

a) il corridoio di accesso comune ai 4 giardini lo specifichi come di proprietà condominiale e visto che potenzialmente tutti ne possono fare uso, tutti i lavori su di esso sono da ripartirsi in base ai millesimi.

b) le spese di rimozione terreno, piante etc, come il piatrellamento sono a carico dei 4 proprietari dei giardini.

c) le spese per le guaine e tutti gli altri lavori vanno ripartiti fra i condomini proprietari dei box e in millesimi per le parti comuni (corsia di accesso sotterranea). Come detto si potrebbe sindacare e magari invocare il danno dovuto alle radici delle piante ma si entra in campo difficilmente dimostrabile prima di aver tolto il manto.

 

2)Sono di compentenza di chi paga, per la sola parte sovrastante i giardini, la scelta dell' impresa e dei colori delle piastrelle (salvo vi siano questioni di decoro da rispettare). Per la parte inferiore decide la magigoranza in base ai millesimi. Forse è preferibile sia una unica impresa a fare tutti i lavori...ma resta da valutare. Volendo affidare i lavori ad una sola impresa direi che spetti alla parte che sostiene il costo più rilevante la scelta su chi affidarsi.

 

3)Se le recinzioni ricadono sopra i giardini pagano i 4 proprietari, se insistono nel corridoio comune si ripartisce fra tutti in millesimi, se a cavallo 50% al condominio 50% ai 4 proprietari dei giardini.

 

4) leggi al punto 1 il capitolo a)

 

Ribadisco che ti ho dato un criterio puntando ad una suddivisione equa e logica in mancanza di visione in loco, di determinazione su prevalenza d' uso e causa del danno.

Per quanto concerne i cancelli e le recinzioni ecco cosa ho trovato sul Sole24Ore del 25/03/10 "il nostro condominio":

 

LE SPESE DI PAVIMENTAZIONE DELLA TERRA A LIVELLO, DI RIFACIMENTO DEI PARAPETTI E SIMILI, INVECE SPETTANO

 

E S C L U S I V A M E N T E

 

AL CONDOMINO PROPRIETARIO ESCLUSIVO, IN QUANTO ESSENZIALI NON ALLA COPERTURA, BENSÌ ALLA PRATICABILITA' DELLA TERRAZZA STESSA. (Cassazione n.2726/02; n.11029/03).

 

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In pratica sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse alla funzione di copertura (ad esempio le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l' utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.civ.

Guarda che il lastrico solare è quello sulla sommità di un palazzo (tetto) e non il giardino al pian terreno.

 

Per le vaiabili insite nel tuo caso non faccio che ribadire quanto ho già scritto.

Guarda che il lastrico solare è quello sulla sommità di un palazzo (tetto) e non il giardino al pian terreno.

 

Per le vaiabili insite nel tuo caso non faccio che ribadire quanto ho già scritto.

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Ciao,

 

Si, è vero, ma è anche vero che in molti casi (leggi numerose sentenze Corte di Cassazione) per i giardini sovrastanti box (però condominiali e non privati come nel mio caso), la giurisprudenza ha utilizzato la classificazione del lastrico solare.

 

Forse in giurisprudenza sarebbe più calzante però l'accostamento alla classificazione TERRAZZA A LIVELLO.

 

Il termine tecnico esatto invece dovrebbe essere "giardini pensili"..

 

Tu secondo il codice civile, invece, come l'inquadreresti?

Con nessuno dei citati. Un giradino a copertura di box interrati non è un Lastrico Solare e nemmeno un Terrazzo a Livello.

 

Che in taluni casi vi siano criteri di ripartizione simili non significa che si possa alterare il valore del sostantivo.

Corte di Cassazione Civile: Sentenza 4/6/2001 n° 7472 Spese per la riparazione del lastrico solare

-Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella misura

di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a carico degli altri,

vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla sommità delle costruzioni.

Ne consegue che questo metodo non è applicabile in caso di giardino pensile sovrastante

un'autorimessa, i cui locali siano stati danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il

giardino non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia

strutturale e funzionale che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa.

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