#1 Inviato 24 Febbraio, 2023 Buonasera a tutti, chiedo un vostro parere: abbiamo un supercondominio composto da vari lotti. Uno di questi lotti composto da 16 unità trova adiacente ad esso un area esterna destinata a parcheggio che contiene 16 posti auto, mentre le unità degli altri lotti possiedono il proprio box auto interrato. 6 unità non facenti parte del lotto da 16 si appropriano di 6 posti auto dei 16 sopra detti, a loro dire vantando diritti di proprietà su questi posti auto. I residenti del lotto da 16 unità mi chiedono di intervenire ripristinando la proprietà dei posti auto al lotto da 16 unità. Abbiamo anche una perizia tecnico-giuridica che da ragione ai 16. La mia domanda: io sono tenuto ad intervenire riassegnando la proprietà ai 16??? Grazie a tutti per i consigli!
#2 Inviato 24 Febbraio, 2023 se sono condominiali chi prima arriva meglio alloggia, mentre se i posti auto sono a rogito i 16 hanno ragione. Simone. dice: io sono tenuto ad intervenire riassegnando la proprietà ai 16??? Grazie a tutti per i consigli! se ti ascoltano bene, altrimenti i condomini in questione se la devono sbrogliare da soli per vie legali. Antonio
#3 Inviato 24 Febbraio, 2023 Molinodoppio dice: se sono condominiali chi prima arriva meglio alloggia, mentre se i posti auto sono a rogito i 16 hanno ragione. se ti ascoltano bene, altrimenti i condomini in questione se la devono sbrogliare da soli per vie legali. Antonio Sinceramente non so se sono a rogito. Ma i tecnici che hanno redatto la perizia tecnico-giuridica hanno menzionato la famosa Legge Ponte che appunto dà ragione ai 16. Io presumo che le unità degli altri lotti non vantano diritti su quei postti auto visto che loro posseggono il box interrato di esclusiva proprietà. Tant'è che quando andai da uno dei 6 mi disse che all'epoca dell'acquisto dalla impresa costruttrice questa verbalmente gli concesse di utilizzare il posto auto esterno.
#4 Inviato 25 Febbraio, 2023 Simone. dice: mii disse che all'epoca dell'acquisto dalla impresa costruttrice questa verbalmente gli concesse di utilizzare il posto auto esterno. Verba volant.
#5 Inviato 25 Febbraio, 2023 Simone. dice: Sinceramente non so se sono a rogito. Ma i tecnici che hanno redatto la perizia tecnico-giuridica hanno menzionato la famosa Legge Ponte che appunto dà ragione ai 16. Io presumo che le unità degli altri lotti non vantano diritti su quei posti auto visto che loro posseggono il box interrato di esclusiva proprietà. Tant'è che quando andai da uno dei 6 mi disse che all'epoca dell'acquisto dalla impresa costruttrice questa verbalmente gli concesse di utilizzare il posto auto esterno. Forse non sono posti di proprietà privata ma posti condominiali assegnati in uso esclusivo ai proprietari di quel lotto, però tu dici che il costruttore li assegnò verbalmente e quindi non c'è alcun regolamento contrattuale. Dici anche che c'è una perizia tecnica che però sarà sicuramente di parte e comunque per far sgomberare gli abusivi serve una sentenza del Giudice. Se gli utilizzatori dei parcheggi non hanno un proprio titolo di proprietà del posto auto credo che spetterebbe a te intervenire. Poi parli anche della Legge Ponte e credo che @cacallo, che saluto, potrebbe darti qualche dritta migliore. 1
#6 Inviato 25 Febbraio, 2023 Simone. dice: Abbiamo anche una perizia tecnico-giuridica che da ragione ai 16. Se è una perizia di parte, vale parecchio poco. Se è una perizia giudiziale devi eseguire. I fondamenti della diatriba sono: Titolo edilizio per il dimensionamento dell'area a parcheggio, Titolo di proprietà per dirimere il diritto reale. Però io non avrei capito se tu sei amministratore del condominio "da 16", oppure l'amministratore del super condominio; mancherebbe infatti il passaggio del contraddittorio obbligatorio con l'amministratore del "super" e se tu fossi solo l'amministratore del condominio "da 16", la frase: Simone. dice: Sinceramente non so se sono a rogito sarebbe inammissibile. Simone. dice: Ma i tecnici che hanno redatto la perizia tecnico-giuridica hanno menzionato la famosa Legge Ponte che appunto dà ragione ai 16. "Palle"; le motivazioni esplicate a seguire non reggono. Dichiara invece i rapporti di volumetria accertati e la data di concessione del complesso; la circostanza che gli altri abbiano dei box interrati (magari ex Legge Tognoli) non da alcun diritto al condominio "da 16". *** *** *** Con riferimento al tuo ruolo, amministratore del singolo condominio o del super condominio, com'è accatastato, e da quando, lo scoperto (adibibile ad area a parcheggio) in questione? Prendi uno qualsiasi dei titoli di proprietà dei condomini "da 16" post maggio 2011 e guarda che accatastamento c'è per le aree comuni compravendute in quota condominiale; se non trovi l'area in questione pertinenza del condominio "da 16", la perizia tecnico-giuridica vale meno di "zero". Mai mettere il carro davanti ai buoi semplicemente commissionando una perizia, magari ad un tecnico "compiacente". Secondo me, prima del tuo intervento obbligato, ne deve passare ancora parecchia di acqua sotto ai ponti. *** ** *** Ciao Leo. 2 1
#7 Inviato 27 Febbraio, 2023 cacallo dice: Se è una perizia di parte, vale parecchio poco. Se è una perizia giudiziale devi eseguire. I fondamenti della diatriba sono: Titolo edilizio per il dimensionamento dell'area a parcheggio, Titolo di proprietà per dirimere il diritto reale. Però io non avrei capito se tu sei amministratore del condominio "da 16", oppure l'amministratore del super condominio; mancherebbe infatti il passaggio del contraddittorio obbligatorio con l'amministratore del "super" e se tu fossi solo l'amministratore del condominio "da 16", la frase: sarebbe inammissibile. "Palle"; le motivazioni esplicate a seguire non reggono. Dichiara invece i rapporti di volumetria accertati e la data di concessione del complesso; la circostanza che gli altri abbiano dei box interrati (magari ex Legge Tognoli) non da alcun diritto al condominio "da 16". *** *** *** Con riferimento al tuo ruolo, amministratore del singolo condominio o del super condominio, com'è accatastato, e da quando, lo scoperto (adibibile ad area a parcheggio) in questione? Prendi uno qualsiasi dei titoli di proprietà dei condomini "da 16" post maggio 2011 e guarda che accatastamento c'è per le aree comuni compravendute in quota condominiale; se non trovi l'area in questione pertinenza del condominio "da 16", la perizia tecnico-giuridica vale meno di "zero". Mai mettere il carro davanti ai buoi semplicemente commissionando una perizia, magari ad un tecnico "compiacente". Secondo me, prima del tuo intervento obbligato, ne deve passare ancora parecchia di acqua sotto ai ponti. *** ** *** Ciao Leo. Ciao @cacallo, andiamo per gradi. La famosa perizia, ovviamente, non l'ho commissionata io (che sono l'amministratore del superondominio), ma è stato uno dei condòmini del lotto da 16 ad incaricare un tecnico non di propria conoscenza. Per ciò che riguarda le altre informazioni che mi hai chiesto, posso dirti che il complesso ha C. E. datata 1985 e non è mai stata presentato assieme a questa il progetto dei piani parcheggio.
#8 Inviato 28 Febbraio, 2023 Simone. dice: posso dirti che il complesso ha C. E. datata 1985 e non è mai stata presentato assieme a questa il progetto dei piani parcheggio Immaginavo. Già in altre discussioni dissi che le costruzioni dei primi anni '80 sono le più "rognose"; ancora in Legge Ponte (volumetria 1/20 delle aree a parcheggio), anziché in Legge Tognoli (volumetria 1/10), quindi "presumibilmente" sotto utilizzabili come parcheggio nella realtà, sulla carta invece più che sufficienti. Il tuo caso poi è, almeno per me, particolare perché hai un complesso presumibilmente ante Legge 47/85 e, con l'uscita del primo Condono Edilizio, con planimetrie catastali e tipo mappale "da regolarizzare". Fortunatamente, come amministratore del "super", non è un problema tuo, bensì dell'amministratore del condominio "da 16" che, in tutta evidenza, non solo dovrebbe essere lui a portare la soluzione a te (non il problema), ma ti dovrebbe dare anche le corrette planimetrie del condominio amministrato e dell'area contesa, soprattutto se ci sono state compravendite nel condominio "da 16" dopo il maggio del 2011. Tanto in punta di diritto; se vorrai leggere la Perizia di Parte, focalizzati sulla particella contesa e "vedi" a che mappale è, eventualmente, graffato, oppure di quale altro mappale fu trascritto pertinenza, giusto per una prima visione del problema, tuttavia dovrebbe essere l'amministratore del condominio "da 16" a grattare la rogna (ex art. 1130 c.c. n. 4) se l'area è nella sua amministrazione, e poi ne discutete fra amministratori con i rispettivi rappresentanti. In questi casi, "troppo border line", mi pongo sempre la domanda: perché un condomino che è amministrato da altro amministratore lo scavalca, nonostante disponga di una perizia di parte? Non ho idea di che poteri tu possa essere investito dal regolamento del "condominio complesso" però, almeno per me, l'iter seguito da un condomino del condominio "da 16", scavalcando il suo amministratore, "puzza assai". 1
#9 Inviato 2 Marzo, 2023 cacallo dice: Immaginavo. Già in altre discussioni dissi che le costruzioni dei primi anni '80 sono le più "rognose"; ancora in Legge Ponte (volumetria 1/20 delle aree a parcheggio), anziché in Legge Tognoli (volumetria 1/10), quindi "presumibilmente" sotto utilizzabili come parcheggio nella realtà, sulla carta invece più che sufficienti. Il tuo caso poi è, almeno per me, particolare perché hai un complesso presumibilmente ante Legge 47/85 e, con l'uscita del primo Condono Edilizio, con planimetrie catastali e tipo mappale "da regolarizzare". Fortunatamente, come amministratore del "super", non è un problema tuo, bensì dell'amministratore del condominio "da 16" che, in tutta evidenza, non solo dovrebbe essere lui a portare la soluzione a te (non il problema), ma ti dovrebbe dare anche le corrette planimetrie del condominio amministrato e dell'area contesa, soprattutto se ci sono state compravendite nel condominio "da 16" dopo il maggio del 2011. Tanto in punta di diritto; se vorrai leggere la Perizia di Parte, focalizzati sulla particella contesa e "vedi" a che mappale è, eventualmente, graffato, oppure di quale altro mappale fu trascritto pertinenza, giusto per una prima visione del problema, tuttavia dovrebbe essere l'amministratore del condominio "da 16" a grattare la rogna (ex art. 1130 c.c. n. 4) se l'area è nella sua amministrazione, e poi ne discutete fra amministratori con i rispettivi rappresentanti. In questi casi, "troppo border line", mi pongo sempre la domanda: perché un condomino che è amministrato da altro amministratore lo scavalca, nonostante disponga di una perizia di parte? Non ho idea di che poteri tu possa essere investito dal regolamento del "condominio complesso" però, almeno per me, l'iter seguito da un condomino del condominio "da 16", scavalcando il suo amministratore, "puzza assai". Grazie @cacallo per i tuoi pareri. Quindi, mi sembra di capire che, in armonia con l' ex art. 1130 c.c. n. 4, anche se gestisco il supercondominio, mi toccherà risolvere questa rogna andando a scavare tra le carte. Effettivamente nel condominio da 16 vi è una persona che ha acquistato circa 1 anno fa, controllerò la sua planimetria...Ancora Grazie a te e agli altri!
#10 Inviato 3 Marzo, 2023 Simone. dice: controllerò la sua planimetria Ottima scelta, vediamo subito che conformità allo stato di fatto ha trascritto quel "condomino da 16" (e tanto vale assai più della perizia di parte). Simone. dice: anche se gestisco il supercondominio, Non sono per nulla sicuro che sia un compito tuo, almeno in prima battuta. Simone. dice: mi toccherà risolvere questa rogna andando a scavare tra le carte Per me, all'esito della consultazione della planimetria trascritta con il recente acquisto da parte del "condomino da 16", bisognerebbe prima stabilire se deve interessarsi del problema l'amministratore del condominio "da 16" se, effettivamente, il piazzale fosse una proprietà comune di quel condominio. Poi, se in obbligo di condivisione con il super condominio, e se anche manca il "piano parcheggio" del complesso, nel titolo edilizio, oppure nell'istruttoria dello stesso, ci deve essere la "metratura totale" dello standard a parcheggio complessivo del complesso, fatti due conti sull'area a parcheggio, deciderai cosa fare ma con i due amministratori ed i relativi rappresentanti (diversamente non sarà mai finita). @Simone. , se potrai, ti pregherei di condividere l'analisi della "planimetria recente" perché, attualmente, il problema degli spazi a parcheggio è parecchio sentito nel Forum e qualsiasi contributo, a mio parere, è sempre assai gradito per tutti gli utenti. Ti ringrazio e saluto. cacallo 1
