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nannifer10

Area condominiale. A che distanza dallo stabile deve essere rispettata?

Buongiorno

nel nostro condomino ( anno di costruzione 1970 ) composto da garage esiste una area accanto all'ultimo garage dove su di essa è stata realizzata una piazzola in cemento rialzata circa 40 cm dal suolo, è ATTACCATA ALLE PARETI DEL CONDOMINIO, doveva servire per l'istallazione di un bombolone del gas per uso condominiale. Il bombolone dopo qualche mese dalla installazione è stato tolto perchè non rispettava le distanze minime consentite con un ufficio pubblico ubicato difronte al nostro stabile.

a) La piazzola in cemento è stata realizzata a spese dei condomini, con molta probabilità, oggi la spesa sostenuta NON può essere documetata perchè è trascorso molto tempo dalla installazione.

b) Mi è stato detto che il costruttore si è riservato gli spazi condominiali.

c) Ora uno dei condomini dello stabile vorrebbe acquistare l'area dove risiede la piazzola in cemento.

Mi chiedevo se egli può farlo, oppure no.

Mi è stato detto che l'area sotto i balconi del primo piano è considerata una area condominiale, (1,5mt dalle pareti codominiali)

Ho saputo inoltre che gli eredi del costruttore ( defunto) hanno venduto con una scrittura privata questa particella rimasta inutilizzata allo stato attuale.

Secondo voi potevano farlo?

Da quale informazioni posso partire per avere una situazione chiara?

grazie per l'attenzione

saluti

L'unica situazione chiara da cui partire è quella inserita nel primo atto di vendita del costruttore originario, trascritto in conservatoria ed eventualmente associato al RdC. Il primo atto di vendita rappresenta infatti il momento della nascita del condominio, e ciò che viene riportato in quel rogito e nel RdC distingue i beni trasferibili (proprietà) dalle parti comuni, oltre che gli eventuali diritto d'uso esclusivo sui beni comuni. E' il momento in cui i beni comuni si "cristallizzano" e il costruttore non può più disporne liberamente perchè diventano beni in comproprietà con gli altri condòmini proprietari. Da quel momento puoi ricostruire gradualmente ciò che è accaduto, tenendo presente che eventuali atti di cessione di parti comuni sono assolutamente illeciti senza il consenso unanime dei condòmini e la firma di tutti sul rogito presso il notaio.

  • Confuso 1

grazie per la risposta Bilbetto.

 

Ne approfitto della tua disponibilità per chiederti qualche altra domanda sempre in riferimento allo stesso quesito.

 

a) Può un costruttore o avrebbe potuto riservarsi tutti scrivo tutti gli spazi condominiali ( anche quelli che in linea d'area sono sotto i balconi.

 

b) ammesso che sia una area del costruttore, la particella dove risiede ora la piazzola, essendo rimasta inutilizzata da molti anni ( perchè avrebbe dovuto offrire un servizio comune al condominio vedasi l'istallazione del bombolone del gas e poi il bombolone è stato rimosso mentre la piazzola è rimasta), NON DIVENTA UNA AREA CONDOMINIALE PER USO CAPIONE?

 

c) l'ultimo garage dove risiede la piazzola è di proprietà dello scrivente, la piazzola ostacola l'ingresso al garage per come è stata istallata. Può essere questo un motivo per demolirla chiedendo agli eredi del costruttore di lasciare libera l'area per agevolare l'ingresso al garage.

 

Grazie saluti

a) In quanto costruttore e quindi proprietario originario dell'intera costruzione e dell'area edificabile, può aver deciso e imposto agli acquirenti qualsiasi "peso" sulle parti comuni. Ma tale peso deve essere trascritto per essere opponibile a terzi;

 

b) L'usucapione è un diritto che va esercitato e dimostrato legalmente. Non basta semplicemente rivendicarlo, ma bisogna avere messo in atto azioni chiare di possesso (e non il semplice fatto che quell'area non fosse utilizzata) che si siano prolungate nel tempo per almeno 20 anni senza che vi sia stato un seppur minimo atto di rivendicazione da parte del proprietario originario.

 

c) Fino ad oggi non ti ha mai creato problemi? Come mai oggi te ne sta creando? Si è modificato qualcosa? Se effettivamente puoi dimostrare che ti impedisce di esercitare il diritto di utilizzare la tua proprietà, certamente puoi imporre al costruttore, o agli eredi, di ridurre l'ingombro, ma non di demolirla tutta.

) Fino ad oggi non ti ha mai creato problemi? Come mai oggi te ne sta creando? Si è modificato qualcosa? Se effettivamente puoi dimostrare che ti impedisce di esercitare il diritto di utilizzare la tua proprietà, certamente puoi imporre al costruttore, o agli eredi, di ridurre l'ingombro, ma non di demolirla tutta.

 

Oggi se ne parla perchè l'area dove risiede la piazzola è stata venduta ad un condomino con scrittura privata. Ed il condomino attualmente stà utilizzando questa piazzola per parcheggiare i veicoli di sua proprietà accedendo da un'altra parte.

La mia domanda è questa:

- premesso che la realizzazione di tale piazzola ed i costi per la costruzione da parte dei condomini sono stati riportati per iscritto dal costruttore a suo tempo. Egli assegnava al condominio l'area dove risiede oggi la piazzola per istallare un bombolone del gas per gli usi comuni ( che dopo qualche mese il bombolone è stato rimosso perchè' non rispettava i limiti di distanza con un ufficio pubblico attiguo). Oggi quest'area anche se non ha fornito un servizio ATTIVO per l'erogazione del gas a tutti i condomini, essi potranno rivendicare l'usucapione perchè esiste ancora una COSTRUZIONE CHE E' STATA REALIZZATA A SPESE DEI CONDOMINI ?

ed il costruttore non ha mai rivendicato a distanza di più di 20 anni il suo utilizzo?

grazie ancora

saluti

Si tratta di stabilire soltanto se quell’area è condominiale o no. Io penso proprio di sì, e lo dimostra il fatto che sia stata venduta con “scrittura privata” e non con “atto pubblico”. Sembra un bel furbetto quel costruttore.

 

Per sapere se è condominiale vale quanto già detto nel post #2. Non è possibile vendere una parte comune se non con l’accordo unanime dei partecipanti al condominio, e non si può modificare la situazione originaria che si è definita alla costituzione del condominio stesso.

 

Per rivendicarla come usucapione, il costruttore avrebbe dovuto porre in essere chiare azioni di possesso, come per esempio una recinzione e una chiusura con lucchetto dell’area. Non si può chiedere usucapione su un’area condominiale solo per il fatto che i condòmini non l’hanno mai utilizzata.

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