#1 Inviato 5 Luglio Salve, per approvare determinati lavori condominiali straordinari in capo ad un unico capitolato, occorre una maggioranza semplice o particolare? Grazie
#2 Inviato 5 Luglio Maggioranza delle teste rispetto ai presenti in assemblea (personalmente e per delega) e almeno 500 millesimi.
#3 Inviato 5 Luglio condo77 dice: Maggioranza delle teste rispetto ai presenti in assemblea (personalmente e per delega) e almeno 500 millesimi. Cioè questa maggioranza deve costituire la somma di 500 millesimi?
#4 Inviato 5 Luglio Esatto. Dando per scontato che siano lavori di una certa importanza, se sono lavori straordinari ma di piccola entità (per dire, sostituzione del videocitofono), allora bastano 333,34 millesimi.
#5 Inviato 5 Luglio condo77 dice: Esatto. Dando per scontato che siano lavori di una certa importanza, se sono lavori straordinari ma di piccola entità (per dire, sostituzione del videocitofono), allora bastano 333,34 millesimi. No no, sono lavori straordinari, per circa 100 mila euro in totale di tutte le voci del capitolato Modificato 5 Luglio da Mariaqqqq
#6 Inviato 5 Luglio Immaginavo. Confermo la necessità dei 500 millesimi. Inoltre bisogna deliberare la costituzione di un fondo speciale pari all'entità della spesa preventivata per i lavori straordinari (ma questo leggendoti negli altri thread mi pare sia stato fatto). Articolo 1135 Codice Civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti; Modificato 5 Luglio da condo77 1
#7 Inviato 5 Luglio Vogliono rifare tutti i frontalini di un palazzo in cortina, ma quelli con problemi sono 4; io, sentite anche due ditte, propendo per fare solo i frontalini problematici, magari con il braccio meccanico, mentre altri condomini, spinti dal geometra che ha redatto il capitolato, che dice che se si fanno solo quei 4 esce fuori un'arlecchinata, vorrebbero farlo tutti, ma le ditte mi hanno detto che tra impalcature e occupazione di suolo pubblico, di rimettiamo alla grande...il geometra più inserisce lavori da fare, più di prende la percentuale.... condo77 dice: Immaginavo. Confermi la necessità dei 500 millesimi. Inoltre bisogna deliberare la costituzione di un fondo speciale pari all'entità della spesa preventivata per i lavori straordinari (ma questo leggendoti negli altri thread mi pare sia stato fatto). Articolo 1135 Codice Civile - Attribuzioni dell'assemblea dei condomini Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti; Io sto veramente aspettando a versare i soldi, poiché abbiamo solo aperto le offerte; il 30 settembre prossimo, faremo una scrematura per vedere l'offerta migliore; inoltre occorre separare le spese dei privati da quelle condominiali...mi è stato scritto che è meglio procedere con contratti separati per i privati, in modo da tutelarci da eventuali morosità...; Solo dopo aver definito tutto ciò, verserò per il fondo...ora mi sembra prematuro
#8 Inviato 5 Luglio Mariaqqqq dice: palazzo in cortina Intendi con i mattoni a vista? Noi abbiamo il piano terra fatto così e in sede di ristrutturazione c'era chi voleva intonacarlo perché risale agli anni '50 e si notava. Però intonacare avrebbe alterato il decoro architettonico e sarebbe pure stato piuttosto costosto. Alla fine abbiamo optato per un'idropulitura approfondita. Non dico sia tornato come nuovo ma è certamente migliorato moltissimo (personalmente mi piace più dell'intonaco, anche con qlc mattone un po' sbrecciato che dimostra l'età dell'edificio; d'altronde come le persone, anche i palazzi non dovrebbero fingere d'essere giovani, ma piuttosto portare la loro età in modo dignitoso 😉) Perdona la divagazione, il tutto per dire che magari anche voi potete optare per idropulitura invece che rifacimento, dove non ci sono danni strutturali.
#9 Inviato 5 Luglio condo77 dice: Intendi con i mattoni a vista? Noi abbiamo il piano terra fatto così e in sede di ristrutturazione c'era chi voleva intonacarlo perché risale agli anni '50 e si notava. Però intonacare avrebbe alterato il decoro architettonico e sarebbe pure stato piuttosto costosto. Alla fine abbiamo optato per un'idropulitura approfondita. Non dico sia tornato come nuovo ma è certamente migliorato moltissimo (personalmente mi piace più dell'intonaco, anche con qlc mattone un po' sbrecciato che dimostra l'età dell'edificio; d'altronde come le persone, anche i palazzi non dovrebbero fingere d'essere giovani, ma piuttosto portare la loro età in modo dignitoso 😉) Perdona la divagazione, il tutto per dire che magari anche voi potete optare per idropulitura invece che rifacimento, dove non ci sono danni strutturali. Sì, è con i mattoni a vista, per cui rifare i frontalini , tutti, è assurdo poiché non c'è da ripitturare l'intero palazzo...la ditta, inoltre mi ha detto che non verrebbe affari un'arlecchinata ritoccare solo quelli nei punti in cui hanno bisogno...gli altri sono solo un po'scoloriti...ma si può pagare l'occupazione di suolo pubblico a Roma, per una cosa del genere?
#10 Inviato 5 Luglio Guarda, mi hai convinto. 🙂 Però conta poco, devi cercare di convincere anche i tuoi condomini (prima dell'assemblea), così da deliberare di conseguenza.
#11 Inviato 5 Luglio condo77 dice: Guarda, mi hai convinto. 🙂 Però conta poco, devi cercare di convincere anche i tuoi condomini (prima dell'assemblea), così da deliberare di conseguenza. 😅...ecco dove abito
#12 Inviato 5 Luglio Ho già provato a convincerli...ma il geometra, per intascare di più, ha detto che verrebbe un' arlecchinata...il 30 settembre prossimo interverranno anche i rappresentanti delle ditte e vedremo...se avranno più autorità di me nell'esposizione....ridipingere marcapiani e frontalini coll'occupazione del suolo pubblico di verrebbe a costare un occhio della testa...
#15 Inviato 5 Luglio condo77 dice: Bel condominio, complimenti. Grazie...eppure certi condomini vorrebbero ridipingere marcapiani, frontalini, tutti i sottobalconi (tra l'altro privati) per scongiurare l'arlecchinata paventata dal geometra...😱
#16 Inviato 5 Luglio Da questa commistione tra lavori privati ( pavimentazione balconi e sottobalconi) e la giri condominiali ( il tetto e alcuni punti di 4 frontalini) nasceva la mia domanda circa il contratto a cui mi avete risposto che è meglio fare i contratti privati...e anche qui, non so perché, molti sono orientati per un unico contratto condominiale che preveda con una clausola con cui i lavori privati siano pagati esclusivamente dai privati...ma io non mi fido e insisterò per la separazione...🙄 Modificato 5 Luglio da Mariaqqqq
#17 Inviato 6 Luglio I frontalini in questo caso possono essere considerati condominiali vanno a corrispondere pienamente con i marcapiano che sono inseriti nel decoro della facciata in corrispondenza dei balconi creando una discontinuità voluta rispetto al resto della facciata a cortina. Farne alcuni rispetto ad altri effettivamente potrebbe creare una bicromia che altererebbe l'armonia dell'edificio per altro ben tenuto se le foto sono recenti. Penso che i 100.000€ siano dovuti più che altro al rifacimento del tetto da te accennato all'intervento 16 il rifacimento dei frontalini e dei marcapiano sarebbero un costo che verrebbe a traino di quello principale della copertura in pratica si prenderebbero 2 piccioni con una fava rifacendo il tetto se ne approfitta per rifare anche i frontalini ed i marcapiano in quanto sono gia presenti le impalcature comunque concordo che si dividano le spese e si facciano due contratti distinti e paralleli in maniera da avere una ripartizione equa e salvare i virtuosi da eventuali morosità che riguardano le sole parti private Se dovete rifare il tetto per intero bisogna vedere quanta parte della cifra corrisponde al tetto e quanto al rifacimento dei frontalini e dei marcapiano lo si dovrebbe riuscire a calcolare dal capitolato L'alternativa reale sarebbe rifare solo il tetto e rimandare frontalini marcapiano e balconi ad altra data da programmarsi. In questa maniera dividete la cifra spezzando l'intervento avendo più tempo per "respirare economicamente" ma raddoppiate i costi per impalcature e spese accessorie quali stilare il contratto rifare il capitolato rifare il piano di riparto Modificato 6 Luglio da condòmine c
#18 Inviato 6 Luglio condòmine c dice: Farne alcuni rispetto ad altri effettivamente potrebbe creare una bicromia che altererebbe l'armonia dell'edificio per altro ben tenuto se le foto sono recenti Sì, le foto sono abbastanza recenti Su 11 condomini, 4 hanno problemi alla pavimentazione dei loro balconi con conseguenti problemi ai sottobalconi e in alcuni punti, sì frontalini, in quanto non hanno mai fatto manutenzione ai loro balconi privati; hanno addirittura fatto mettere nel capitolato la ritinteggiatura delle ringhiere, che io ho fatto a mie spese già anni fa. Il tetto, a seguito di una rara nevicata romana di una decina di anni fa, ha subito uno spostamento di alcune regole in due punti, causando infiltrazione sottostante; non è da rifare tutto; questi due punti sono dalla parte opposta a quella dove ci sono le problematiche dei balconi, per cui non usufruirei della loro impalcatura. Le ditte che ho consultato mi hanno detto che di occupazione del suolo pubblico pagheremmo un botto...altro che marcapiano...
#19 Inviato 6 Luglio Maria, non mi permetto alcun parere perché non ho letto quasi nulla tranne che per ora, nonostante sia stato approvato il fondo, non pagherai fin quando non avrai idee più chiare, che poi vuol dire un progetto più vicino alle tue vedute. Questo non puoi farlo. La legge prevede il fondo prima dell'inizio lavori, e mi sembra che già molto sia stato approvato. Non passare dalla parte del torto, ammesso che per il resto ti abbia ragione. Cerca di riunire le parti che in causa . Se ritieni richiedi altra o altre riunioni formali o informali. Richiedi altra assemblea. Insomma cerca ogni strumento che possa aiutarti, ma il fondo se approvato in vista dei lavori, va pagato. Se no rischi il decreto ingiuntivo. Le osservazioni che fai devono sempre essere supportate da un tecnico, altrimenti restano opinioni. Ed ognuno ha la sua. Di opinione. Ciao. Modificato 6 Luglio da enrico dimitri
#20 Inviato 6 Luglio enrico dimitri dice: non pagherai fin quando non avrai idee più chiare, che poi vuol dire un progetto più vicino alle tue vedute. Certo, pagherò sicuramente prima dei lavori, ma non ora in cui non è stato ancora definito nulla...il 30 settembre prossimo ci sarà altra assemblea per la scelta definitiva dell'offerta e dei lavori da fare,; in quell'assemblea parteciperanno i rappresentanti delle due ditte selezionate, così sentiremo dalla loro viva voce cosa ne pensano; se lo riferisco io, non vale nulla...ma sono loro, le ditte consultate, ad avermelo detto enrico dimitri dice: Le osservazioni che fai devono sempre essere supportate da un tecnico, altrimenti restano opinioni. Ed ognuno ha la sua. Verissimo, e così accadrà il 30 settembre enrico dimitri dice: Se no rischi il decreto ingiuntivo Non credo; abbiamo fatto dei lavori per i terrazzi dell'ultimo piano, di cui uno è mio; due condòmini devono ancora saldare quei lavori!!! Guardate qua da quale consuntivo partiamo!
#21 Inviato 6 Luglio Alla mia contestazione sul fatto che non si possono intraprendere nuovi lavori con questi ammanchi, mi è stato detto "ma così non iniziamo mai..." Ogni anno l'amministratrice ci dice che i decreti ingiuntivi sono pronti e ogni anno nulla...e i condomini invece di prendersela con lei, se la prendono con me, che non faccio partire i lavori!
#22 Inviato 6 Luglio Quando, nel 2020, per completare i lavori dei terrazzi la ditta ha dovuto mettere una mantovana per posizionare il gocciolatoio lungo tutto il perimetro dei terrazzi, voleva fare anche il tetto, chiedendo 6 mila euro in più; ebbene un condomino ha fatto togliere l'impalcatura senza procedere a i lavori perché non era d'accordo che il tetto andava pagato da tutti in base ai millesimi, ma solo da quelli che stavano sotto perpendicolarmente alla magagna! L'amministratrice, un'altra rispetto a questa di ora, di fronte a tale contestazione, non ha fatto procedere la ditta!!!!
#23 Inviato 6 Luglio Mariaqqqq dice: ma così non iniziamo mai..." questo è un classico. ma è sempre l'assemblea che dovrebbe decidere, anche se....qui c'è sempre quacuno che paventa il pericolo...conosco bene le dinamiche. Mariaqqqq dice: due condòmini devono ancora saldare quei lavori!!! e ma tu mi sembri una persona molto corretta. non metterti al loro livello. dai...in bocca al lupo. con sincerità. 1
#25 Inviato 6 Luglio enrico dimitri dice: questo è un classico. ma è sempre l'assemblea che dovrebbe decidere, anche se....qui c'è sempre quacuno che paventa il pericolo...conosco bene le dinamiche. e ma tu mi sembri una persona molto corretta. non metterti al loro livello. dai...in bocca al lupo. con sincerità. Pensi che i miei beneamati condomini si scocciano pure se pongo la questione dei contratti... cioè se per le parti private è meglio farli separati dal condominiale, come anche qui mi è stato suggerito; invece di proteggerci dalle morosità per, oltretutto, lavori privati, quelli sì infastidiscono....🙄😔😔😱 Modificato 6 Luglio da Mariaqqqq
