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dott. Amatulli

Appropriazione tabelle millesimali - come è possibile stabilire meta' del valore dell'edificio se non sono presenti delle tabelle

Buongiorno a tutti, sono un giovane laureato in Economia che da poco ha intrapreso la professione di amministratore di condominio.

Vorrei prima di tutto complimentarmi per il sito da cui sto traendo numerose informazioni e spunti e ringraziarvi in anticipo per le risposte.

Ho un'amica che mi ha chiesto una sorta di "consulenza" in quanto il condominio dove risiede, composto da sette unità immobiliari e sprovvisto di amministratore di condominio nonchè di tabelle millesimali, ha sempre suddiviso le spese in modo convenzionale e molto basilare. Dal momento in cui sta sopravvenendo la necessità di fare spese di riparazione di notevole entità è emersa la questione del corretto riparto con scontri di opinioni tra i condomini. La mia amica insieme ad alcuni condomini sono favorevoli per far approvare delle tabelle millesimali e nominare un amministratore, diversamente da altri. La mia domanda che può sembrare banale è:

Considerando la sentenza La sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la quale ha espresso che è sufficiente per l'approvazione delle tabelle millesimali la maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio (art. 1136 c.c. secondo comma) COME è POSSIBILE STABILIRE META' DEL VALORE DELL'EDIFICIO SE NON SONO PRESENTI DELLE TABELLE MILLESIMALI? SI CALCOLA IN BASE A PRO QUOTA?

LO STESSO PROBLEMA SORGE ANCHE PER L'APPROVAZIONE ALLA NOMINA DI UN AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO.

Vi ringrazio in anticipo.

Salve,

devi prendere come riferimento la sola maggioranza per teste o altro criterio provvisorio. Inoltre, l'eventuale versamento di spese sarà solo in acconto, in quanto il consuntivo sarà regolato dalla nuova tabella millesimale.

 

A tal proposito ti consiglio di leggere questa consulenza:

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Tabelle millesimali: maggioranza o unanimità?

 

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Cordiali saluti.

COME è POSSIBILE STABILIRE META' DEL VALORE DELL'EDIFICIO SE NON SONO PRESENTI DELLE TABELLE MILLESIMALI? SI CALCOLA IN BASE A PRO QUOTA?

LO STESSO PROBLEMA SORGE ANCHE PER L'APPROVAZIONE ALLA NOMINA DI UN AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO.

Vi ringrazio in anticipo.

Aggiungo che come criterio provvisorio si può adottare il valore catastale di ogni unità immobiliare riparametrando tutto in millesimi, questa tabella provvisoria potrebbe rappresentare un rapporto abbastanza simile alla realtà.

Ti ringrazio molto gentilissimo.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie per la risposta gentilissimo.

In ultima analisi, aggiungo che qualora i millesimi provvisori non siano ritenuti rappresentativi di almeno la metà del valore dell'edificio, chiunque della minoranza ne abbia interesse (assenti, contrari ed astenuti) potrà sempre impugnare la delibera e chiederne l'annullamento al Giudice nei tempi di annullabilità.

Se la tabella è provvisoria e viene scritto così sul verbale, non vedo molto logico impugnare la delibera, questo potrebbe essere eventualmente effettuato in un secondo tempo, quando non si provvede a fare redarre ed approvare una tabella definitiva.

Se la tabella è provvisoria e viene scritto così sul verbale, non vedo molto logico impugnare la delibera, questo potrebbe essere eventualmente effettuato in un secondo tempo, quando non si provvede a fare redarre ed approvare una tabella definitiva.

Spiego meglio il mio concetto:

La delibera di approvazione di una REGOLARE tabella millesimale (che pur essendo regolare può variare se redatta da un tecnico diverso) passa perchè approvata da un'ERRATA maggioranza assembleare provvisoria.

Prendendo come unità di misura provvisoria il valore catastale, la maggioranza risulta di 501 millesimi ma calcolando i millesimi con i coefficienti indicati dal Ministero quella maggioranza risulta di 480 millesimi perchè alcuni appartamenti, pur avendo lo stesso valore catastale e stessa superficie, sono configurati diversamente (chi ha più vani e meno accessori e chi ha meno vani e più accessori).

 

Chi ha interesse può impugnare la delibera contestando i 500 millesimi provvisori e quindi la validità dell'approvazione delle tabelle redatte dal tecnico TIZIO perchè vuole che siano approvate le tabelle del tecnico CAIO, entrambe regolari ed inoppugnabili in Tribunali perchè lo scarto è minimo, ma leggermente diverse ed in danno ed a favore di qualcuno.

Spiego meglio il mio concetto:

La delibera di approvazione di una REGOLARE tabella millesimale (che pur essendo regolare può variare se redatta da un tecnico diverso) passa perchè approvata da un'ERRATA maggioranza assembleare provvisoria.

Prendendo come unità di misura provvisoria il valore catastale, la maggioranza risulta di 501 millesimi ma calcolando i millesimi con i coefficienti indicati dal Ministero quella maggioranza risulta di 480 millesimi perchè alcuni appartamenti, pur avendo lo stesso valore catastale e stessa superficie, sono configurati diversamente (chi ha più vani e meno accessori e chi ha meno vani e più accessori).

 

Chi ha interesse può impugnare la delibera contestando i 500 millesimi provvisori e quindi la validità dell'approvazione delle tabelle redatte dal tecnico TIZIO perchè vuole che siano approvate le tabelle del tecnico CAIO, entrambe regolari ed inoppugnabili in Tribunali perchè lo scarto è minimo, ma leggermente diverse ed in danno ed a favore di qualcuno.

Io spiego il mio concetto, se l'assemblea approva una tabella provvisoria basata sul valore catastale, si tratta pur sempre di una tabella provvisoria che sarà modificata o confermata da una successiva tabella che sarà dichiarata definitiva, perciò per il momento è inutile e illogico impugnare una tabella che sarà poi sostituita da una definitiva e sarà anche effettuato un conguaglio delle spese;

 

In tema di ripartizione delle spese di condominio, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alle spese effettuate consente all'assemblea condominiale di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie. (Pertanto la deliberazione assembleare maggioritaria, con la quale si sia proceduto alla ripartizione temporanea e provvisoria delle spese in base a una tabella non adottata con il consenso di tutti i condomini, è legittima.) - (Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2006, n. 24670)

Per cui chi ha l'interesse di impugnare potrà attendere l'approvazione della definitiva se a lui non andrà a genio neppure quella.

Io spiego il mio concetto, se l'assemblea approva una tabella provvisoria basata sul valore catastale, si tratta pur sempre di una tabella provvisoria che sarà modificata o confermata da una successiva tabella che sarà dichiarata definitiva, perciò per il momento è inutile e illogico impugnare una tabella che sarà poi sostituita da una definitiva e sarà anche effettuato un conguaglio delle spese;

La domanda era un'altra.

Si chiedeva come stabilire la maggioranza provvisoria per l'APPROVAZIONE della tabella DEFINITIVA.

La si può approvare considerando gli stessi millesimi della tabella da approvare e non con millesimi provvisori "catastali" che potrebbero essere errati altrimenti si corre il rischio che 510 millesimi catastali approvino una tabella in cui gli stessi 510 millesimi catastali rappresentano 490 millesimi nella reale tabella approvata e quindi maggioranza insufficiente per l'approvazione.

La domanda era un'altra.

Si chiedeva come stabilire la maggioranza provvisoria per l'APPROVAZIONE della tabella DEFINITIVA.

La si può approvare considerando gli stessi millesimi della tabella da approvare e non con millesimi provvisori "catastali" che potrebbero essere errati altrimenti si corre il rischio che 510 millesimi catastali approvino una tabella in cui gli stessi 510 millesimi catastali rappresentano 490 millesimi nella reale tabella approvata e quindi maggioranza insufficiente per l'approvazione.

Ed io ho risposto, che si potrebbe approvare per il momento una tabella provvisoria, sulla base del valore catastale, poi si darà l'incarico a qualcuno per la redazione della tabella definitiva e si approverà, solo a questo punto ritengo che sarà logico per gli insoddisfatti adire al Giudice

In pratica non ho risposto alla domanda diretta, ho trovato un'altra via gradita dall'O.P. visto il "mi piace" (perciò immagino sarà anche seguita), e secondo il mio punto di vista è più logica e meno attaccabile da impugnazioni.

Ed io ho risposto, che si potrebbe approvare per il momento una tabella provvisoria, sulla base del valore catastale, poi si darà l'incarico a qualcuno per la redazione della tabella definitiva e si approverà...

Ah, ok.

Io ho risposto alla fase successiva ritenendo che abbiano già superato la fase di dare incarico e che le tabelle le abbaino già fatte fare dal tecnico e devono solo farle approvare, tanto che nel post iniziale è scritto:

 

"La mia amica insieme ad alcuni condomini sono favorevoli per far approvare delle tabelle millesimali..."

Ah, ok.

Io ho risposto alla fase successiva ritenendo che abbiano già superato la fase di dare incarico e che le tabelle le abbaino già fatte fare dal tecnico e devono solo farle approvare, tanto che nel post iniziale è scritto:

 

"La mia amica insieme ad alcuni condomini sono favorevoli per far approvare delle tabelle millesimali..."

Io invece ho risposto a questo;
Ho un'amica che mi ha chiesto una sorta di "consulenza" ...
Il che dovrebbe significare che non hanno ancora iniziato nessuna procedura.
Ah, ok.

Io ho risposto alla fase successiva ritenendo che abbiano già superato la fase di dare incarico e che le tabelle le abbaino già fatte fare dal tecnico e devono solo farle approvare, tanto che nel post iniziale è scritto:

 

"La mia amica insieme ad alcuni condomini sono favorevoli per far approvare delle tabelle millesimali..."

Scusami Leonardo ma a me pare che la tua prima risposta si riferiva ad una tabella provvisoria;
In ultima analisi, aggiungo che qualora i millesimi provvisori ...
Per quello ho ritenuto inutile una impugnazione sulla tabella provvisoria
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