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vincenzo_cc

Appropriazione regolamento condominiale contrattuale.

Buongiorno a tutti e grazie anticipatamente.

Allora a mia questio è :" Il mio condominio è composto da dodici appartamenti facenti parte dell'edificio "A". poi esiste un edificio "b" gemello ed attiguo, ma completamente divisi, non ci sono parti comunicanti, due amministratori, due fatture enel tasse diverse ecc...... Nei primi atti stipulati il costruttore nelle compracvendite scriveva tstualmente: la parte acquirente conferisce alla societa' venditrice mandato irrevocabile, ai sensi dell'art. 1723 2 comma, di depositare presso un notaio il regolamento di condominio con relative tab millesimali, che si impegna si da ora ad osservare ed a fare osservare per sè ed aventi causa a qualsiasi titolo. oggi a distanza di anni in conseguenza ad una lite condominiale per il rispetto del regolamento un condomino scriveva che il nostro regolamento non è valido perche non tracritto nei registri pubb. immobiliari e perche dice che il regolamento è stato redatto per essere applicato ad un parco composto da due edifici A e B. OK! NEL primo rigo il regolamento dice: il parco è composto da due edifici , indipendenti tra loro e denominati A e B. IO HO ANCHE FATTO LE DOVUTE RICERCHE, e il regolamento sono riuscito a trovarlo agli atti dell'edificio B, CON ALLEGATO ANCHE LE NOSTRE TABELL MILLESIMALI (OGNi edifico A e B ha i suoi 1000 mm di tabelle) poichè quegli atti sono tati stipulati successivamente al redazione di tale regolamnto. Ho cercato anche presso agenzie del teritori e li citano che il regolamento esiste poiche redatto dalla societa' costruttrice. Allora io chiedo:

E' valido questo regolamento? secondo me si, da tener presente che quando fu costruito il complesso edilizio era senza numero civico e anche ali atti dell'agenzia del territorio vengono denominati EDIFICI A E B e negli atti il ostruttore delinea chiaramente che i due edifici non hanno nulla in comune come proprieta'.

quindi potevea scrivere:la parte acquirente conferisce alla societa' venditrice mandato irrevocabile, ai sensi dell'art. 1723 2 comma, di depositare presso un notaio il regolamento di condominio con relative tab millesimali, che si impegna si da ora ad osservare ed a fare osservare per sè ed aventi causa a qualsiasi titolo, e registrare il regolamento, uguale per entrambi gli edifici, tabelle millesimali diverse ma allegate e suddivise per edificio a e b , allo stesso regoilamento , agli atti dell'edificio b e quindi interessando anche edificio a?

scusate sno stato contorto ma spero possiate aiutarmi.

grazie

 

vincenzo

Il regolamento è valido , a patto che nell' atto di acquisto di ogni condomino vi sia un richiamo all'accettazione del regolamento. Da quello che scrivi c'è . Se poi hai detto che dopo tua indagine, il regolamento risulta depositato allora è pienamente vincolante.

Scritto da Brontolo00 il 16 Ott 2012 - 15:32:56: Il regolamento è valido , a patto che nell' atto di acquisto di ogni condomino vi sia un richiamo all'accettazione del regolamento. Da quello che scrivi c'è . Se poi hai detto che dopo tua indagine, il regolamento risulta depositato allora è pienamente vincolante.

Grazie nessun altro ferrato in materia?

 

vincenzo

Il regolamento è valido anche per gli atti stipulati successivamente solo se è stato allegato al PRIMO rogito in ordine di tempo (o dell'edificio A o del B, è irrilevante); se è stato redatto DOPO la vendita delle unità, l'accettazione generica del regolamento da predisporre NON VALE come accettazione di eventuali clausole contrattuali, che devono essere esplicitamente sottoscritte per essere valide (anche come richiamo ad un regolamento già esistente).

 

Staff

Scritto da Elena Bartolini il 16 Ott 2012 - 20:28:30: Il regolamento è valido anche per gli atti stipulati successivamente solo se è stato allegato al PRIMO rogito in ordine di tempo (o dell'edificio A o del B, è irrilevante); se è stato redatto DOPO la vendita delle unità, l'accettazione generica del regolamento da predisporre NON VALE come accettazione di eventuali clausole contrattuali, che devono essere esplicitamente sottoscritte per essere valide (anche come richiamo ad un regolamento già esistente).

 

Staff

anche dando nel rogito mandato irrevocabile? alcun sentenze indicano che basti che sia espressamente indicato che verra redattto e depositato.

 

vincenzo

Scritto da vincenzo_cc il 17 Ott 2012 - 08:16:19:

anche dando nel rogito mandato irrevocabile? alcun sentenze indicano che basti che sia espressamente indicato che verra redattto e depositato.

 

vincenzo

Quali?

 

L'obbligo genericamente previsto in una scrittura privata di rispettare un regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore (venditore o promittente venditore) non vale a consentire a quest'ultimo di atteggiare a suo arbitrio il relativo testo e, in particolare, di inservirvi un contenuto atipico, limitativo dell'estensione dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano nel condominio degli edifici il diritto di proprietà di ciascun condominio.

Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1977, n. 4927

 

Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall’originario (ed unico) proprietario dell’edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell’atto di acquisto sia previsto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto del contratto; in questa ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti volontaria adesione.

 

In tema di condominio, le pattuizioni, contenute nel regolamento predisposto dall’originario proprietario ed accettato con l’atto d’acquisto, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero di quelle relative alle parti condominiali dell’edificio, devono essere espressamente e chiaramente enunziate, con la conseguenza che devono ritenersi invalide quelle pattuizioni che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali ed attribuiscano all’originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni.

Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1990, n. 4905

 

Staff

Scritto da Elena Bartolini il 17 Ott 2012 - 12:18:07:

Quali?

 

L'obbligo genericamente previsto in una scrittura privata di rispettare un regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore (venditore o promittente venditore) non vale a consentire a quest'ultimo di atteggiare a suo arbitrio il relativo testo e, in particolare, di inservirvi un contenuto atipico, limitativo dell'estensione dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano nel condominio degli edifici il diritto di proprietà di ciascun condominio. [...]

Cass. Civ. 03.07.2003 n. 10523 " .. non è necessario che l'atto di acquisto riporti per esteso il regolamento, ma è sufficiente che venga richiamato...

eccola, scusa ma non nsono preparatoi in materia:

Potere vincolante del regolamento contrattuale non trascritto()Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523 Sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva.

Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto. Inoltre, una volta menzionato il regolamento in suddetti contratti, nel caso di specie all’esame della Corte, è indifferente – per la S.C. – che il regolamento stesso sia stato trascritto o meno nei registri immobiliari; infatti con la sottoscrizione del contratto contenente richiami al regolamento, il contraente-acquirente dimostra di essere a conoscenza del regolamento stesso e di accettarne il contenuto. Riconoscendo efficacia vincolante al regolamento contrattuale non trascritto, integrante il testo del contratto d’acquisto dell’immobile, la giurisprudenza sopperisce all’inerzia del legislatore. Infatti il registro di cui al c.d. degli artt. 1129 IV comma e 1138 III comma c.c. e specificato dall’art. 71 disp.att. c.c., è rimasto inattuato.

Nelle intenzioni del legislatore, invece, la trascrizione, cui è finalizzato il menzionato registro.

Cass.Civ. 03.07.2003 n. 10523

vincenzo

Scritto da vincenzo_cc il 17 Ott 2012 - 14:06:27:

Cass. Civ. 03.07.2003 n. 10523 " .. non è necessario che l'atto di acquisto riporti per esteso il regolamento, ma è sufficiente che venga richiamato...

Appunto; RICHIAMATO si riferisce ad un regolamento già ESISTENTE, cioè basta che sull'atto ci sia scritto che "Tizio dichiara di conoscere e si impegna a rispettare il regolamento allegato all'atto numero xxx del xx/xx/xxxx" anche se fisicamente il regolamento non è allegato perchè chi firma sia tenuto a rispettarlo, non che si impegna a rispettare delle clausole che ancora non esistono e che potrebbero essere vessatorie (per questo necessitano di esplicita sottoscrizione).

 

Eventuali clausole contrattuali (cioè limitanti diritti o proprietà private) redatte SUCCESSIVAMENTE all'acquisto devono essere sottoscritte esplicitamente, non basta quel richiamo generico sul rogito.

 

Staff

Scritto da Elena Bartolini il 17 Ott 2012 - 14:16:07:

Appunto; RICHIAMATO si riferisce ad un regolamento già ESISTENTE, cioè basta che sull'atto ci sia scritto che "Tizio dichiara di conoscere e si impegna a rispettare il regolamento allegato all'atto numero xxx del xx/xx/xxxx" anche se fisicamente il regolamento non è allegato perchè chi firma sia tenuto a rispettarlo, non che si impegna a rispettare delle clausole che ancora non esistono e che potrebbero essere vessatorie (per questo necessitano di esplicita sottoscrizione).

Settembre 2007, nei rogiti si da mandato irrevocabile al costruttore a depositare regol e tab che sin da ora la parte acquirente si impeg a rispettare. November 2007 viene deposit il tutto.Gennaio 2008 prima riunione per deliberare su divieti del regol,divietii modif cn 1000 mm.Ad oggi sempre stesse tab mm.Cio nn signif accettare implicit?

 

vincenzo

Scritto da vincenzo_cc il 17 Ott 2012 - 18:35:27:

 

Settembre 2007, nei rogiti si da mandato irrevocabile al costruttore a depositare regol e tab che sin da ora la parte acquirente si impeg a rispettare. November 2007 viene deposit il tutto.Gennaio 2008 prima riunione per deliberare su divieti del regol,divietii modif cn 1000 mm.Ad oggi sempre stesse tab mm.Cio nn signif accettare implicit?

 

vincenzo

L'accettazione implicita non è legalmente valida. Nell'assemblea del gennaio 2008 se regolamento e tabelle prevedono delle deroghe ai criteri legali dovevano essere esplictamente SOTTOSCRITTI da tutti, nessuno escluso.

 

Staff

Scritto da Elena Bartolini il 17 Ott 2012 - 18:54:04:

L'accettazione implicita non è legalmente valida. Nell'assemblea del gennaio 2008 se regolamento e tabelle prevedono delle deroghe ai criteri legali dovevano essere esplictamente SOTTOSCRITTI da tutti, nessuno escluso.

 

Staff

Buonsasera fiducioso in una sua risposta ecco le precisazioni:

1) settembre 2007 primi rogiti con all'interno la seguente dicitura:la parte acquirente conferisce alla societa' venditrice mandato irrevocabile, ai sensi dell'art. 1723 2 comma, di depositare presso un notaio il regolamento di condominio con relative tab millesimali, che si impegna si da ora ad osservare ed a fare osservare per sè ed aventi causa a qualsiasi titolo" si evince che no si parla di redigere ma semplicemente di depositare;

2) novembre 2007 primo rogito con allegato regolamento e tabelle;

3) dicembre 2007 regolarmente registrato persso uffici registri immobiliarei agenia del territorio;

4) prima assemble ove è presente anche il costruttore, in quella sede si convenne all'unanimità su alcune cose come tendaggi e altro che sarebbero stati vietati nel regolamento. fu approvato all'unanimità utilizzando le tabelle del regolamemto in disamine;

5) io acquisto casa nel 2009 e nel mio rogito è indicato: cosi come da regolamento di condominio che alla parte venditrice pervenne. Alla visura fatta all'agenzia del territorio risulta il regolamento.

6) 2011 un nuovo condomino acquista csa da privato e dop due mesi trasgredisce al regolamento.

7) dopo vari tentativi l'assemblea nel 2012 riconosce all'amministratore l'autonomia nel proceder con azione legale.

Oggi i condomini ci hanno ripensato, quindi le mie domande sono:

1) onde evitare spese legali vorrebbero modificare il regoLamento, ma è giusto?Si puo modificare una regola dopo averla trsgredita solo per evitare azioni legali?

2) Facendo riferimento all sue precedenti riposte mi chiedo, ma a che titolo abbiamo utilizzato le tabelle millessimali? in questi tre anni abbiamo sempre fatto riferimento a quel regolamento? quindi tutti ne erano a conoscenza!

la prego di delucidarmi.

vincenzo

vincenzo

1) Come già detto, questa dicitura legalmente vale poco.

 

2) Per i rogiti stipulati da questo momento in poi il regolamento è valido e vincolante

 

4) Questi ulteriori divieti sono andati ad integrare il regolamento già trascritto, giusto? Successivamente ci sono stati altri rogiti a cui è stato allegato il regolamento modificato? Letteralmente come è espresso il divieto di tendaggi?

 

5) Tu hai ricevuto al momento del rogito copia del regolamento con le modifiche anzidette?

 

6) Esattamente COSA FA e cosa prevede invece il regolamento in merito?

 

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1) L'assemblea è sovrana e può decidere di "ratificare" eventuali trasgressioni al regolamento anche senza modificarlo; chi ha interesse (se cioè si sente danneggiato da questa trasgressione) ha facoltà di adire le vie legali;

 

2) Cosa c'entrano le tabelle millesimali usate finora con eventuali regole infrante?

 

Staff

Scritto da Elena Bartolini il 19 Ott 2012 - 17:46:37: 1) Come già detto, questa dicitura legalmente vale poco.

 

2) Per i rogiti stipulati da questo momento in poi il regolamento è valido e vincolante

 

4) Questi ulteriori divieti sono andati ad integrare il regolamento già trascritto, giusto? Successivamente ci sono stati altri rogiti a cui è stato allegato il regolamento modificato? Letteralmente come è espresso il divieto di tendaggi?

 

5) Tu hai ricevuto al momento del rogito copia del regolamento con le modifiche anzidette?

 

6) Esattam [...]

Grazie.

Allora i tendaggi erano vietati dal regolamento, cosi convocata l'assemblea si delibero all'unanimità che potevano essere installate.

Per quantyo riguarda il discorso della validità del regolamento in disamine, mi chiedo: diamo per buono che non sia stato sottoscritto nei modi legali, ma allora come mai si è potuto deliberare facendo riferimento alle tabelle mm allegate a quel regolamento probabilmente non valido?quindi tacitamente si è accettato?

 

vincenzo

Il problema riguarda le clausole contrattuali (per quelle regolamentari basta comunque la maggioranza) e dal momento in cui è stato allegato ad un rogito il problema non si pone più (cioè per chi rogita da quel momento in poi è valido, così come le tabelle).

 

Il problema, casomai, lo possono sollevare quelli che hanno acquistato PRIMA ma a quanto ho capito il "trasgressore" ha acquistato dopo, quindi lui insieme al rogito ha sottoscritto anche regolamento e tabelle.

 

In parole povere 'sto tizio ha messo le tende? A quale scopo erano state vietate?

Francamente mi pare abbastanza "strano" come divieto e logico che si sia deciso di abolire il divieto (ferma restando la trasgressione del regolamento).

 

Staff

Scritto da Elena Bartolini il 19 Ott 2012 - 18:57:00: Il problema riguarda le clausole contrattuali (per quelle regolamentari basta comunque la maggioranza) e dal momento in cui è stato allegato ad un rogito il problema non si pone più (cioè per chi rogita da quel momento in poi è valido, così come le tabelle).

 

Il problema, casomai, lo possono sollevare quelli che hanno acquistato PRIMA ma a quanto ho capito il "trasgressore" ha acquistato dopo, quindi lui insieme al rogito ha sottoscritto anche regolamento e tabelle.

 

In parole pove [...]

allora fin ora ero evasivo perche i forum non lo leggo solo io.

Comunque il Tizio ha montato i climatizzatori in alto, nonostante il regolamento prveda che debbano essere installati sul calpestio dei balconi. Il tizio spavaldamente, nonostante in fase di ontaggio, veniva avvisato dall'amministratore che non poteva, ha continuato. Ora praticamente tutto il condominio mi si è girato contro perchè dicono che per colpa mia dobbiamo affrontare delle spese legali, cosi ora vogliono modificare il regolamento. Allora mi chiedo con quali criteri deve essere modificato? contrattuale e quindi all'unanimità visto che trattasi di diritti soggettivi sulle proprietà comuni? oppura maggioranza? il regolamento è contrattuale per il tizio che ha acquistato dopo, e per chi ha acquistato prima?

 

vincenzo

La dicitura in cui si dà mandato al costruttore di redigere in regolamento e che tutti si impegnano PREVENTIVAMENTE a rispettarlo è a mio avviso nulla.

 

E' altresì vero che SE il primo condomino che ha rogitato ha accettato il regolamento e tutti gli altri a seguire. Il regolamento è valido.

 

Se la delibera che vieta o approva le tende è stata approvata all'unanimità , secondo me è valida e va integrare il regolamento.

 

A mio parere , se le tende e le modalità di istallazione dei codizionatori erano già previsti dal regolamento contrattutale oppure deliberati all' unanimità e quindi modificando il regolamento , le modifiche sono lecite .

Se l'assemblea ha dato mandato all' amm.re di adire le vie legali, è giusto , ma solo fin quando quest'ultima ALL'UNANIMITà voglia cambiare idea andando a modificare nuovamente il regolamento.

 

Francamente , se una causa è già in atto non so quanto possiate risparmiare tirandovi indietro .

 

Modificato Da - Brontolo00 il 20 Ott 2012 14:46:15

Scritto da vincenzo_cc il 19 Ott 2012 - 19:06:41:

...Comunque il Tizio ha montato i climatizzatori in alto, nonostante il regolamento prveda che debbano essere installati sul calpestio dei balconi. Il tizio spavaldamente, nonostante in fase di ontaggio, veniva avvisato dall'amministratore che non poteva, ha continuato. Ora praticamente tutto il condominio mi si è girato contro perchè dicono che per colpa mia dobbiamo affrontare delle spese legali, cosi ora vogliono modificare il regolamento. Allora mi chiedo con quali criteri deve essere modificato? contrattuale e quindi all'unanimità visto che trattasi di diritti soggettivi sulle proprietà comuni? oppura maggioranza? il regolamento è contrattuale per il tizio che ha acquistato dopo, e per chi ha acquistato prima?

Allora, questa è una clausola NON contrattuale, a tutela del decoro, quindi si modifica con 500 millesimi. Al momento il divieto è perfettamente valido e il Tizio era tenuto a rispettarlo.

Il punto nel vostro caso è: se qualcuno infrange il regolamento si interviene o si accetta supinamente per non avere spese legali? Oggi è successo questo, domani qualcun altro potrebbe infrangere qualche altro divieto; che fate, modificzate ogni volta il regolamento?

Non mi sembra una soluzione cambiare il regolamento, casomai l'assemblea può ratificare l'installazione fatta in questo modo mantenendo il divieto per il futuro.

Tieni comunque presente che se hai interesse puoi agire legalmente anche tu da solo a tutela del decoro...

 

Staff

quote: casomai l'assemblea può ratificare l'installazione fatta in questo modo mantenendo il divieto per il futuro.

Per curiosità, se poi qualcun altro in futuro vuole istallare il condizionatore in alto? Se l'ipotetico condomine facesse causa? Ci sarebbe già un precedente a mettere i bastoni tra le ruote al regolamento....

In definitiva perche a una persona...prepotente a quanto leggo...deve essere "condonata" un istallazione e agli altri no?

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