#1 Inviato 21 Novembre, 2015 BUONASERA Volevo condividere con voi una mia esperienza, cerco di essere breve. Praticamente ho indetto regolare assemblea in 1 convocazione dove ho portato all'o.g. i seguenti argomenti: 1. NOMINA/CONFERMA/REVOCA AMMINISTRATORE E SUO COMPENSO ANNO 2016; 2. APPROVAZIONE PREVENTIVO DI SPESA ANNO 2016; 3. VARIE ED EVENTUALI. All'atto dell'assemblea in 1° convocazione si arriva a 416,00 millesimi ed 8 su 16 proprietari, come dice la legge in materia non avendo raggiunto il quorum con oltre 500. mill. l'assemblea andrebbe deserta, e fino a quà tutto a posto. Però il bello viene dopo, infatti con molto insistenza i condomini anche non avendo raggiunto il quorum si inizia a discutere sul preventivo e come abbassare le spese preventivate, e vi elenco alcune pretese. iniziando dai punti sopra elencati vi elenco le discussioni fatte: sul punto 1) -Alcuni condomini sono intenzionati a cambiare l'amministratore attuale ma al momento della discussione un condomino esce un preventivo che vi era già stato presentato l'anno precedente nello stessa fattispecie, infatti era stata presentata con busta aperta, pertanto l'amministratore attuale si pronuncia dicendo che avrebbe portato anche egli un'altro preventivo e/o chi avrebbe voluto poteva portare altri preventivi, nella discussione ormai aperta l'amministratore ha ribadito che l'assemblea era chiusa quindi i condomini non potevano vantare di nulla ma insistendo si è dovuti rinviare l'approvazione del preventivo in data diversa da quella già indicata all'atto della presentazione preventivata in seconda convocazione. sul punto 2) -I condomini pretendono di abbassare la polizza globale fabbricato, dove attualmente è una delle migliori stipulate infatti comprende tutto, non manca nulla, invece i condomini vogliono abbassarla in toto escludendo parecchie clausole, possono farlo? l'amministratore cosa deve fare su questo comportamento?. -I condomini chiedono di togliere la ditta delle pulizie e ognuno dovrebbe poi acquisire una persona di volta in volta pagandola al momento con i vaucher, ma anche questa è una cosa discutibile, perchè se viene la stessa persona poi diventerà un lavoro a tempo determinato e i vaucher servono per lavori occasionali, anche su questo non tutti sono d'accordo vorrebbero mantenere la ditta per non avere problemi, cosa deve fare l'amministratore per far eliminare tale disaccordo? Come sono andate le cose e normale che questa assemblea è assolutamente deserta per non aver raggiunto il quorum, ma vi era un vero accanimento, pertanto ho dovuto far continuare le discussioni e rinviare l'assemblea a data diversa da quella che avevo già indicato se la prima convocazione andava deserta. Situazione molto ambigua e fastidiosa, ma in questi casi come vi comportavate?, e come pensate di proseguire per la prossima assemblea?
#2 Inviato 21 Novembre, 2015 partendo dalla fine, io non avrei spostato la data della seconda convocazione: era già prevista nella convocazione e l'averla spostata avrà forse provocato riorganizzazioni e avrai speso soldi per raccomandate ulteriori. se i condomini vogliono togliere la ditta delle pulizie, possono deliberare in tal senso, ma poi la pulizia diventa un fatto volontario e chi non vuole farla non la fa: non si può deliberare l'obbligo di far fare qualcosa ad un altro o obbligarlo a pagare qualcuno che pulisca al posto suo. questo è pacifico. se i condomini vogliono correre rischi non assicurandosi o cambiando premi o società convinti di agire con lungimiranza, possono farlo. per il cambio amministratore, dopo le chiacchiere da salotto (visto che l'assemblea era stata dichiarata deserta, e spero che questo sia scritto sul verbale) vale quanto detto all'inizio: io non avrei cambiato la data delle seconda convocazione. a che pro ? per dare tempo di portare preventivi ? potevano pensarci da subito visto che era un argomento all'o.d.g.
#3 Inviato 21 Novembre, 2015 BUONASERA Volevo condividere con voi una mia esperienza, cerco di essere breve. Praticamente ho indetto regolare assemblea in 1 convocazione dove ho portato all'o.g. i seguenti argomenti: 1. NOMINA/CONFERMA/REVOCA AMMINISTRATORE E SUO COMPENSO ANNO 2016; 2. APPROVAZIONE PREVENTIVO DI SPESA ANNO 2016; 3. VARIE ED EVENTUALI. All'atto dell'assemblea in 1° convocazione si arriva a 416,00 millesimi ed 8 su 16 proprietari, come dice la legge in materia non avendo raggiunto il quorum con oltre 500. mill. l'assemblea andrebbe deserta, e fino a quà tutto a posto. Però il bello viene dopo, infatti con molto insistenza i condomini anche non avendo raggiunto il quorum si inizia a discutere sul preventivo e come abbassare le spese preventivate, e vi elenco alcune pretese. Giunto a questo punto e dichiarata deserta l'assemblea dal Presidente (spero che almeno questo sia stato fatto), avresti dovuto prendere il libro dei verbali e tutte le documentazioni ed uscire dall'aula, così che si andava alla 2° convocazione, ed i condomini potevano discutere fino al mattino successivo inutilmente.Ora se tutto questo non è avvenuto, ed è stato scritto regolare verbale, le delibere mancanti del quorum previsto (costitutivo e deliberativo) sono annullabili, per cui ben venga la richiesta effettuata da qualcuno per un'altra assemblea che sarà nuovamente di 1° convocazione.
#4 Inviato 22 Novembre, 2015 Grazie Sig. Tullio, adesso che si andrà direttamente in 1 convocazione all'atto di quello che avevo già esposto precedentemente, i condomini possono decidere cosa e come assicurare l'immobile con una polizza già in atto da 4 anni e che attualmente ci copre in tutto? vorrebbero abbassarla eliminando molte clausole lo possono fare? Poi possono decidere di eliminare la ditta di pulizie e sostituirla con una persona che vada poi regolarmente a fare le pulizie nel condominio, a quale titolo? visto che poi non tutti vogliono? dopo chi la paga? chi si assume le responsabilità?. Poi visto che io attualmente sono l'amministratore del condominio posso decidere contrariamente a tutto ciò? il fatto di sostituirmi e derivato proprio perchè io sono contrario a fare tutto ciò. Grazie delle risposte. in attesa la saluto.
#5 Inviato 22 Novembre, 2015 assicurazione: non esiste norma che ne preveda l'obbligo (salvo che ciò non sia espressamente previsto dal regolamento di condominio), per cui la si può stipulare con le coperture desiderate. eliminare la ditta per far fare le pulizie ad un'altra persona: non si capisce a che pro. bisognerà comunque fare un contratto, pagare le fatture, ecc. a meno che non si intenda farlo a nero: se non c'è contratto, la responsabilità per risarcimento danni per eventuali incidenti ricade su tutti i condomini. tu come amministratore non puoi decidere contrariamente, dovrai eseguire quanto deliberato: come condomino voterai secondo le tue convinzioni. cerca di far capire in che situazione si stanno per infilare: assicurazione che non copre rischi, pulizie saltuarie e/o senza contratto, ...
#6 Inviato 22 Novembre, 2015 ... i condomini possono decidere cosa e come assicurare l'immobile con una polizza già in atto da 4 anni e che attualmente ci copre in tutto? vorrebbero abbassarla eliminando molte clausole lo possono fare? Si, l'assemblea può decidere di eliminare le coperture che titiene superflue ed al limite può anche deliberare di disdettare cpmpletamente l'assicurazione perchè, pur essendo altamente consigliabile, non è obbligatoria. Poi possono decidere di eliminare la ditta di pulizie e sostituirla con una persona che vada poi regolarmente a fare le pulizie nel condominio, a quale titolo? visto che poi non tutti vogliono? dopo chi la paga? chi si assume le responsabilità?. Come ti ha già detto Paul Cayard, loro possono dismettere il servizio di pulizia ma a quel punto non è più un problema dell'amministratore e del condominio. Pulisce chi vuole e se fa pulire dalla propria collaboratrice domestica sarà un problema tra il condòmino e la sua collaboratrice. L'amministratore non può pagare persone incaricate da altri. Poi visto che io attualmente sono l'amministratore del condominio posso decidere contrariamente a tutto ciò? il fatto di sostituirmi e derivato proprio perchè io sono contrario a fare tutto ciò. Grazie delle risposte. in attesa la saluto. Tu puoi decidere solo di non incaricare nessuno a lavorare in nero e farlo pagare al condominio. Anche se ti dimetti da amministratore e deliberano una soluzione simile ne resti comunque responsabile in solido.
#7 Inviato 22 Novembre, 2015 In riferimento alle vostre risposte che ringrazio anticipatamente, volevo fare un'altra ipotesi, nel caso io amministratore interno dopo che i condomini chiedono in maggioranza dico maggioranza senza raggiungere il quorum nemmeno in 2° convocazione anche se andrebbe approvata visto che è 2°. Mi chiedo...mettiamo l'ipotesi che come ho appena detto in 2° convocazione la maggioranza decidesse quanto appena discusso, io procedo nelle dimissioni e invio una lettera a tutti i condomini dove espongo la criticità della situazione ed li metto innanzi al pericolo che va incontro il condominio, ritenendo opportuno il sottoscritto escluso da ogni responsabilità che possa essere causata dalle loro scellerate decisioni, ed estraniandomi da ogni delibera od altra decisione condominiale, infine eventualmente fare intervenire un giudice a far cessare i disaccordi.
#8 Inviato 22 Novembre, 2015 In riferimento alle vostre risposte che ringrazio anticipatamente, volevo fare un'altra ipotesi, nel caso io amministratore interno dopo che i condomini chiedono in maggioranza dico maggioranza senza raggiungere il quorum nemmeno in 2° convocazione anche se andrebbe approvata visto che è 2°. Mi chiedo...mettiamo l'ipotesi che come ho appena detto in 2° convocazione la maggioranza decidesse quanto appena discusso, io procedo nelle dimissioni e invio una lettera a tutti i condomini dove espongo la criticità della situazione ed li metto innanzi al pericolo che va incontro il condominio, ritenendo opportuno il sottoscritto escluso da ogni responsabilità che possa essere causata dalle loro scellerate decisioni, ed estraniandomi da ogni delibera od altra decisione condominiale, infine eventualmente fare intervenire un giudice a far cessare i disaccordi. Tu puoi dare le dimissioni ma resti in proroga fino a che non viene nominato un nuovo amministratore. Una volta nominato un nuovo amministratore, se questi acconsentirà ad eseguire le delibere "scellerate" tu potrai votare contro e denunciare le situazioni illegali per far terminare l'illecito. Il Giudice giudica i reati ma non è un mediatore che cerca di mettere d'accordo. P.S. In vecchie discussioni ricordo che ricevevi il compenso con ricevute occasionali. Hai regolarizzato il tuo compenso? Altrimenti il primo ad avere problemi potresti essere proprio tu.
#9 Inviato 22 Novembre, 2015 ... chiedono in maggioranza dico maggioranza senza raggiungere il quorum nemmeno in 2° convocazione anche se andrebbe approvata visto che è 2°. Mi chiedo...mettiamo l'ipotesi che come ho appena detto in 2° convocazione la maggioranza decidesse quanto appena discusso, ... non capisco bene questo ragionamento ... la delibere per essere approvate necessitano sempre della doppia maggioranza: numero delle teste presenti (compresi quelli rappresentati per delega) e millesimi (a volte 333.33, a volte 500, ...) indipendentemente se in prima o seconda convocazione. la differenza di millesimi tra la I^ e la II^ convocazione riguarda la validità della costituzione dell'assemblea, non riguarda le singole votazioni.
#10 Inviato 22 Novembre, 2015 non capisco bene questo ragionamento ...la delibere per essere approvate necessitano sempre della doppia maggioranza: numero delle teste presenti (compresi quelli rappresentati per delega) e millesimi (a volte 333.33, a volte 500, ...) indipendentemente se in prima o seconda convocazione. la differenza di millesimi tra la I^ e la II^ convocazione riguarda la validità della costituzione dell'assemblea, non riguarda le singole votazioni. Forse Flavio si riferisce a delibere di approvazione pulizie con vaucher e ricevute per prestazioni occasionali che può essere deliberata anche con la maggioranza di 1/3 in seconda convocazione. Ma se si denuncia l'irregolarità della prestazione occasionale e Flavio percepisce ancora il compenso come io ricordo.... essendo tra l'altro Flavio un militare (se non ricordo male), il primo a pagarne le conseguenza sarà lui.
#11 Inviato 22 Novembre, 2015 Non ho mai detto che ricevo il compenso con ricevute occasionali, avevo chiesto come potevo regolare la situazione, ma poi infatti ho risolto, facendo regolare richiesta al mio comando dove mi ha praticamente autorizzato a svolgere tale attività, salvo chiaramente dichiarando il mio compenso sul 730, poi al condominio regolarizzo facendo la dichiarazione unica con la quale il mio commercialista fà quando faccio il 730. Ma poi cosa c'entra con questa discussione.
#12 Inviato 22 Novembre, 2015 non ho mai detto che ricevo il compenso con ricevute occasionali, forse ti sbagli con altra persona. Allora puoi agire con tutta tranquillità se hai seguito il consiglio che ti fu dato a suo tempo di inquadrarti con un contratto co.co.pro. che era l'unico possibile per la tua posizione. Lo ricordi? Se ne parlò un paio di anni fa in questa discussione: --link_rimosso--
#13 Inviato 22 Novembre, 2015 Tutto a posto,.. grazie.. io non emetto fatture solo modello unico da presentare al condominio essendo gestito dal sottoscritto in veste di condomino e non amministratore professionista e/o iscritto a ruolo.
#14 Inviato 22 Novembre, 2015 ...salvo chiaramente dichiarando il mio compenso sul 730, poi al condominio regolarizzo facendo la dichiarazione unica con la quale il mio commercialista fà quando faccio il 730. Ma poi cosa c'entra con questa discussione. Il punto è proprio questo. Anche il tuo condominio vuole togliere l'impresa di pulizie e regolarizzare il "pulitore occasionale" facendosi rilasciare una ricevuta simile a quella che rilasci tu. Se è regolare la tua ricevuta che tu regolarizzi con il tuo 730 sarà regolare anche la ricevuta rilasciata dal pulitore che regolarizzerà con la propria dichiarazione del 730. Delle due, quindi, o sono regolari entrambe le ricevute oppure, se contesti la ricevuta del pulitore i condòmini potrebbero dire che il pulitore rilascia una ricevuta ne più ne meno che come la tua. Se tu porti dal Giudice la ricevuta del pulitore ed il Giudice demanda alla Guardia di Finanza di controllare che tutto sia regolare, la Guardia di Finanza nel controllare tutta la documentazione condominiale controllerà anche le tue ricevute. Un conto è l'autorizzazione che ti ha rilasciato il tuo datore di lavoro (il comando), un conto è l'aspetto fiscale. Per le pulizie, proprio dell'aspetto fiscale parliamo. - - - Aggiornato - - - .. io non emetto fatture solo modello unico da presentare al condominio ... Il giustificativo del tuo compenso è il tuo modello unico che lasci in copia nella documentazione condominiale? Al passaggio di consegne dei documenti a nuovo amministratore lascerai le copie delle tue dichiarazioni dei redditi?
#15 Inviato 22 Novembre, 2015 Vedi che ti stai sbagliando, come ti ho appena detto su di me non scappa nulla, poi quali ricevute rilascio io, se faccio solo io 730 quindi non evado nulla,. il fatto e che togliere una ditta delle pulizie e mettere una persona con la quale fare le pulizie e che non tutti vogliono si causerebbero altre liti, perchè nel caso quella persona si fa male chi la paga? poi pagare una persona con i voucher alla stessa persona dieventerebbe un rapporto a tempo determinato e non saltuario.
#16 Inviato 22 Novembre, 2015 Vedi che ti stai sbagliando, come ti ho appena detto su di me non scappa nulla, poi quali ricevute rilascio io, se faccio solo io 730 quindi non evado nulla,. il fatto e che togliere una ditta delle pulizie e mettere una persona con la quale fare le pulizie e che non tutti vogliono si causerebbero altre liti, perchè nel caso quella persona si fa male chi la paga? poi pagare una persona con i voucher alla stessa persona dieventerebbe un rapporto a tempo determinato e non saltuario.In caso i condomini assumano una persona in nero è meglio che tu ti dimetta all'istante, perchè in caso d'infortunio il primo che andrà di mezzo sei proprio tu come amministratore, le autorità competenti non terranno minimamente conto che tu non c'entri nulla e che il pulitore non è regolarmente pagato dal condominio, sarà ancora peggio e sarai tu comunque il responsabile.
#17 Inviato 22 Novembre, 2015 Vedi che ti stai sbagliando, come ti ho appena detto su di me non scappa nulla, il fatto e che togliere una ditta delle pulizie e mettere una persona con la quale fare l pulizie non tutti vogliono e pertanto si causerebbe altre liti, perchè nel caso quella persona si fa male chi la paga? Se la assumete con le agevolazioni del Job Act risparmiate sui contributi ed in caso di infortunio paga l'INAIL. Me se tu cadi dalle scale mentre stai facendo un'ispezione sulle parti comuni, chi ti paga? P.S. Concordo con quanto detto da Tullio. Visto che ci sono litigi, dimettiti e denuncia le irregolarità perchè altrimenti ne andrai di mezzo anche da semplice condòmino anche se non più amministratore.
#18 Inviato 22 Novembre, 2015 Tutto a posto,.. grazie.. io non emetto fatture solo modello unico da presentare al condominio essendo gestito dal sottoscritto in veste di condomino e non amministratore professionista e/o iscritto a ruolo. Vedi che ti stai sbagliando, come ti ho appena detto su di me non scappa nulla, poi quali ricevute rilascio io, se faccio solo io 730 quindi non evado nulla,. il fatto e che togliere una ditta delle pulizie e mettere una persona con la quale fare le pulizie e che non tutti vogliono si causerebbero altre liti, perchè nel caso quella persona si fa male chi la paga? poi pagare una persona con i voucher alla stessa persona dieventerebbe un rapporto a tempo determinato e non saltuario. ... scusa ma non posso più seguire la discussione, non capisco a chi rispondi e sulle pulizie ti è stato già risposto ...
#19 Inviato 22 Novembre, 2015 E vero Tullio, e come penso anche io, ma non appena mi dimetto, visto che sono anche un condomino, dovrei subito fare una lettera a tutti i condomini dove li metto a conosenza che il sottoscritto rimarrà escluso da ogni quasivioglia situazione intrapresa tra di loro senza deliberazione assembleare. Per Leonardo invece, ti rispondo che se nel caso cadessi dalle scale dovrebbe scattare l'assicurazione del palazzo, che abbiamo stipulato come polizza globale fabbricati e c'è una clausola che riguarda anche queste cose. Ma mettiamo il caso che la persona che fa le pulizie denuncia il condominio come la metti nome?
#20 Inviato 22 Novembre, 2015 E vero Tullio, e come penso anche io, ma non appena mi dimetto, visto che sono anche un condomino, dovrei subito fare una lettera a tutti i condomini dove li metto a conosenza che il sottoscritto rimarrà escluso da ogni quasivioglia situazione intrapresa tra di loro senza deliberazione assembleare. Per Leonardo invece, ti rispondo che se nel caso cadessi dalle scale dovrebbe scattare l'assicurazione del palazzo, che abbiamo stipulato come polizza globale fabbricati e c'è una clausola che riguarda anche queste cose. Ma mettiamo il caso che la persona che fa le pulizie denuncia il condominio come la metti nome? Tu come condomino dovresti avvisarli che se assumeranno una persona in nero avviserai subito l'INPS per lavoro in nero e che ci saranno delle grosse sanzioni a carico del condominio ed anche per evasione fiscale, purtroppo anche tu come condomino sarai responsabile in solido.
#21 Inviato 22 Novembre, 2015 Che situazione caro Tullio, eppure ho fatto sempre tutto in regola come un vero professionista, eppure stò portando avanti delle situazioni incresciose lasciate appese dal costruttore in complicità di alcuni condomini che hanno acquistato anche loro degli appartamenti. Ma io non mollo, sono 4 anni che faccio gli interessi di tutti e alla fine mi ritrovo che mi contestano che sono troppo perfetto e che devo fare a meno a qualche cosa e mi dicono che mi devo assumere la responsabilità anche di fare cose illegali pur di far risparmiare il condominio, ma non capiscono a cosa si stanno imbarcando. Credo che ne vedremo delle belle. Ditemi come avreste fatto voi in questo contesto?
