#1 Inviato 19 Marzo, 2013 Buongiorno a tutti, scrivo su questo forum per sottoporvi una questione paradossale: sono un condomino si è accorto di macroscopici errori nella ripartizione delle spese del consuntivo 2012: l'amministratore ha infatti caricato i millesimi e le spese relativi a due ascensori di due scale diverse, facenti capo a due civici diversi, sui condomini di una sola scala.... i quali si ritroverebbero di fatto a dover pagare due ascensori(mentre l'altra scala figura con 0 millesimi e 0 euro di spesa). facendola breve, questo ed altri errori simili hanno determinato una differenza totale di circa 10000 euro di spesa tra le due scale... e si tratta di scale uguali con circa 500 millesimi per scala (e non è stato fatto alcun lavoro per giustificare tale differenziale). Purtroppo però mi sono accorto degli errori dopo l'approvazione all'unanimità del consuntivo e del riparto (mi cospargo il capo di cenere per questo).... ho quindi comunicato la cosa all'amministratore, il quale, stizzito, dopo quindici gg ha spedito a tutti un nuovo consuntivo con le correzioni. Il consuntivo è, ovviamente, diversissimo da quello approvato per quanto attiene alla ripartizione, ma l'amm. non intende convocare una nuova assemblea e anche molti condomini sono restii. Che fare?? Per me un consuntivo con quegli errori rende la delibera nulla...e in ogni caso l'unica approvazione è stata fatta sul riparto errato. Vorrei sapere cosa ne pensate e se la giurisprudenza dà indicazioni in merito. Grazie e cordiali saluti!! kitano11
#2 Inviato 19 Marzo, 2013 Secondo me alla prima assemblea utile deve far validare il nuovo consuntivo , inserendolo come punto all'odg. uindi cambiaranno i saldi a conguaglio, come li sta gestendo ??
#3 Inviato 19 Marzo, 2013 personalmente ho pagato la mia rata di saldo sulla base della versione corretta del consuntivo.... non so come si regoleranno gli altri condomini... spero facciano lo stesso!!
#4 Inviato 20 Marzo, 2013 Scritto da kitano11 il 19 Mar 2013 - 18:46:33: personalmente ho pagato la mia rata di saldo sulla base della versione corretta del consuntivo.... non so come si regoleranno gli altri condomini... spero facciano lo stesso!! la delibera non è affatto nulla ma annullabile e pertanto impugnabile entro 30 giorni dalla stessa (per i presenti) o dalla ricezione del vaerbale per gli assenti. Quello che dovete assolutamente fare è chidere al'amministratore di indirire una nuova assemblea per approvare la rettifica e sperare che nessuno di quelli che dovranno pagare di più si metta di traverso (e soprattuto che siano persone oneste, diversamente potrebbero impugnare loro la nuova delibera per il consuntivo "approvato" non si potrebbe più toccare)
#5 Inviato 21 Marzo, 2013 ma il fatto che l'amministratore abbia sbagliato anche i millesimi non potrebbe in nessun modo rendere nulla la delibera?? Grazie!! kitano11
#6 Inviato 21 Marzo, 2013 Scritto da kitano11 il 21 Mar 2013 - 14:11:47: ma il fatto che l'amministratore abbia sbagliato anche i millesimi non potrebbe in nessun modo rendere nulla la delibera?? Grazie!! kitano11 no: si considerano nulle le delibere che sono contrarie alla legge o limitano i diritti privati
#7 Inviato 21 Marzo, 2013 Grazie. Ahimè, allora è proprio un bel ginepraio!!! Ma è normale che l'amministratore non voglia riconvocare l'assemblea di sua sponte?? Io penso che dovrebbe farlo senza indugio e magari anche a spese sue, visto che parliamo di errori madornali e che noi abbiamo approvato una ripartizione non solo imprecisa ma del tutto farlocca??? Mah... ecco cosa succede a fidarsi e non controllare i conti in tempo utile...
#8 Inviato 21 Marzo, 2013 Scritto da kitano11 il 21 Mar 2013 - 17:26:36: Ma è normale che l'amministratore non voglia riconvocare l'assemblea di sua sponte?? Se l'amministratore non convoca l'assemblea potete inviare una raccomandata allo stesso per richiedere di convocarla (basta la firma di due o più condòmini con almeno 1/6 del valore dell'edificio): se non la convocasse potete indirla voi condomini in auto-convocazione. Tra l'altro per entrambe le ragioni -trattandosi di colpa grave- potete chiedere la revoca della nomina dell'amministratore. _________________________ geom. MATTEO Massimiliano Immobil MaxMatteo Modificato Da - ImmobilMaxMatteo il 21 Mar 2013 17:59:17
#9 Inviato 21 Marzo, 2013 scusate ma se il consuntivo è stato approvato all'unanimità, chi era presente non ha più titolo per impugnare... restano legittimati solo gli eventuali assenti!
#10 Inviato 21 Marzo, 2013 Scritto da rickypink il 21 Mar 2013 - 18:07:13: consuntivo è stato approvato all'unanimità Mi ero preso questa parte, ooops... bel guaio allora: resta comunque la possibilità di revoca dell'amministratore per colpa grave... _________________________ geom. MATTEO Massimiliano Immobil MaxMatteo
#11 Inviato 21 Marzo, 2013 proprio per questo speravo nella nullità della delibera!! quindi se ho capito bene: 1- la convocazione della nuova assemblea straordinaria è imprescindibile, vero?? 2- durante la stessa dovremmo approvare all'unanimità la versione corretta del consuntivo..... ma anche così non saremmo al sicuro perchè resterebbe in vigore la delibera sul consuntivo con la ripartizione errata a cui qualsiasi condomino potrebbe appellarsi... è così?? 3- solo un assente potrebbe impugnare la delibera "incriminata" e chiedere l'annullamento della stessa (entro 30 gg dalla ricezione del verbale)?? grazie e mi scuso per la banalità delle domande ma vorrei evitare passi falsi kitano11
#12 Inviato 22 Marzo, 2013 Non credo che la nuova delibera debba essere obbligatoriamente all'unanimità, penso basti verbalizzare che a seguito dell'errore materiale dell'amministratore, non rilevato nella precedente assemblea, viene chiesta l'approvazione della versione corretta del bilancio (con conseguente annullamento e sostituzione della delibera precedente, che a questo punto viene superata e perde valore). Certo l'approvazione del "nuovo" bilancio va fatta rispettando la maggioranza di legge... Se per qualsiasi motivo non riuscite ad approvre la nuova versione, l'unica strada resta l'impugnativa, entro 30 giorni dal ricevimento del verbale), da parte di uno degli assenti.
#13 Inviato 22 Marzo, 2013 Scritto da rickypink il 22 Mar 2013 - 14:50:53: Non credo che la nuova delibera debba essere obbligatoriamente all'unanimità, penso basti verbalizzare che a seguito dell'errore materiale dell'amministratore, non rilevato nella precedente assemblea, viene chiesta l'approvazione della versione corretta del bilancio (con conseguente annullamento e sostituzione della delibera precedente, che a questo punto viene superata e perde valore).Certo l'approvazione del "nuovo" bilancio va fatta rispettando la maggioranza di legge... Se per qua [...] Esattamente. Staff
#14 Inviato 23 Marzo, 2013 Scritto da rickypink il 22 Mar 2013 - 14:50:53: Non credo che la nuova delibera debba essere obbligatoriamente all'unanimità, penso basti verbalizzare che a seguito dell'errore materiale dell'amministratore, non rilevato nella precedente assemblea, viene chiesta l'approvazione della versione corretta del bilancio (con conseguente annullamento e sostituzione della delibera precedente, che a questo punto viene superata e perde valore).Certo l'approvazione del "nuovo" bilancio va fatta rispettando la maggioranza di legge... Se per qua [...] a me risulta "annullabile" anche su ricorso di uno dei presenti.
#15 Inviato 25 Marzo, 2013 Dimaraz, cosa intendi? Se uno in assemblea ha votato a favore dopo non può impugnare quella delibera...
#16 Inviato 25 Marzo, 2013 Scritto da kitano11 il 19 Mar 2013 - 17:52:08: Buongiorno a tutti, scrivo su questo forum per sottoporvi una questione paradossale: sono un condomino si è accorto di macroscopici errori nella ripartizione delle spese del consuntivo 2012: l'amministratore ha infatti caricato i millesimi e le spese relativi a due ascensori di due scale diverse, facenti capo a due civici diversi, sui condomini di una sola scala.... i quali si ritroverebbero di fatto a dover pagare due ascensori(mentre l'altra scala figura con 0 millesimi e 0 euro di spesa). facendola breve, questo ed altri errori simili [...] la delibera è nulla, essendo stato adottato un criterio di riparto non idoneo. differente sarebbe stato il caso in cui - utilizando il giusto criterio di riaprto - si commettono errori materiali aritmetici.
#17 Inviato 25 Marzo, 2013 Scritto da pedone il 25 Mar 2013 - 11:49:41: la delibera è nulla, essendo stato adottato un criterio di riparto non idoneo. differente sarebbe stato il caso in cui - utilizando il giusto criterio di riaprto - si commettono errori materiali aritmetici. Non è stato adottato un criterio di riparto diverso. Secondo me vi è stata un'attribuzione di spesa errata in quanto caricate su scala sbagliata. L'adozione di criterio di riparto diverso,che io sappia,può generare due tipologia di delibere: -nulla se l'assemblea è CONSAPEVOLE e delibera in tal senso con convinzione (non sarebbe questo il caso) -annullabile se approva senza rendersi conto del fatto. Staff
#18 Inviato 25 Marzo, 2013 Scritto da rickypink il 25 Mar 2013 - 11:21:04: Dimaraz, cosa intendi?Se uno in assemblea ha votato a favore dopo non può impugnare quella delibera... innanzi tutto perchè il punto verte sulla disquisizione sopracitata da Pedone e Patrizia Ferrari: -errato calcolo o errato critario di riparto Attribuire una spesa solo ad una parte dei condomini è comunque applicare un criterio sbagliato. Poi...il bilancio consuntivo è comunque esatto (il condominio è unico) e l' errore è presente solo nel riparto delle spese. Anche se approvato all' unanimità l' errore documentabile da sempre diritto al rimborso almeno entro i termini di prescrizione.
#19 Inviato 25 Marzo, 2013 Scritto da dimaraz il 25 Mar 2013 - 14:11:51: innanzi tutto perchè il punto verte sulla disquisizione sopracitata da Pedone e Patrizia Ferrari: -errato calcolo o errato critario di riparto Attribuire una spesa solo ad una parte dei condomini è comunque applicare un criterio sbagliato. Poi...il bilancio consuntivo è comunque esatto (il condominio è unico) e l' errore è presente solo nel riparto delle spese. Anche se approvato all' unanimità l' errore documentabile da sempre diritto al rimborso almeno entro i termini di prescrizio [...] ciò che dice PAtrizia è corretto. ritengo, purtuttavia, che adottare un criterio di riparto diverso da quello regolamentare ovvero legale, costituisca, seppur implicitamente, una modifica ai criteri di riparto. su una cosa siamo tutti d'accordo: l'errore di calcolo aritmetico costituisce un caso di "annullabilità" della delibera condominiale.
#20 Inviato 25 Marzo, 2013 Scritto da pedone il 25 Mar 2013 - 16:20:21: ciò che dice PAtrizia è corretto. ritengo, purtuttavia, che adottare un criterio di riparto diverso da quello regolamentare ovvero legale, costituisca, seppur implicitamente, una modifica ai criteri di riparto. su una cosa siamo tutti d'accordo: l'errore di calcolo aritmetico costituisce un caso di "annullabilità" della delibera condominiale. o quantomeno di rettifica del riparto. Un conto è concordare all' unanimità su criteri, magari in deroga ove possibile, e sui quali non è ammissibile fare richesta di annullabilità...un altro la presenza di errori.
#21 Inviato 8 Dicembre, 2013 Da molto non frequentavo più il forum per motivi personali. La discriminante per annullabità/nullità della delibera, è riuscire a provare l'errore volontario o dell'amministratore o dei condomini nell'approvare il rendiconto. Nelle due pagine di discussione non avrei letto nulla in proposito...
#22 Inviato 8 Dicembre, 2013 Bel casino, l'approvazione del bilancio sana tutti gli errori commessi, l'amministratore potrebbe modificare il consuntivo e portalo nuovamente ad approvazione, ma potrebbe essere impugnato da chi si vedrà aumentate le sue quote. Dovevate impugnare il bilancio appena accorti dell'errore, in quanto l'amministratore potrebbe ritenere chiusa la situazione, appunto perchè approvato dall'assemblea.
#23 Inviato 9 Dicembre, 2013 Gentile utente, ho letto la risposta data dopo il mio intervento ma, personalmente, debbo dire che l'assunto postato (la delibera a maggioranza sana tutto) è già stato sentenziato (e passato in giudicato) come illecito. La maggioranza non può infatti variare questioni che richiedono maggioranze qualificate o, addirittura, l'unanimità dei condomini, posto che l'argomento specifico (variazione del riparto rispetto alla tabelle approvate/trascritte) sia stato correttamente appostato all' O.D.G. della assemblea. Riconosco che spesso si tratta di spese il cui ammontare non giustificherebbe, di per sè, una lite, tuttavia questa è una decisione personale che nessuno ha il diritto di sindacare. Ciò posto ribadisco che da un lato non corrisponde a verità né che i bilanci passati non si toccano più, né che la maggioranza può impunemente deliberare quello che vuole. In questi casi, preliminarmente, è necessario stabilire se si tratta di errore materiale, nel qual caso passati due anni il rendiconto diventa intoccabile, oppure se si tratta di illecito (dell'amministratore o della maggioranza) nel qual caso i termini di impugnazione sono molto più lunghi e, nello specifico caso previsto dall'art. 1135 c.c., addirittura non maturare mai perchè anno per anno si rinnova l'illecito non sanato. Ripeto, essenziale e prodromico è chiarire e provare prima la causa dell'errore, poi ragionare "a mente fredda". Tutto il resto è sterile. *** Scusate poi se sono intervenuto nel forum dopo molto tempo; stavo cercando una sentenza nella banca dati e casualmente mi è caduta l'attenzione sulla questione, questione che mi ha impegnato e mi impegna molto. Ho cercato di portare la mia esperienza concreta sull'errore nel rendiconto condominiale, senza con ciò voler convincere nessuno. Detto ciò, credo che non interverrò ulteriormente perchè il nuovo format non mi è simpatico e ci sono troppi pop up. Scusate ancora.
#24 Inviato 9 Dicembre, 2013 Gentile utente, ho letto la risposta data dopo il mio intervento ma, personalmente, debbo dire che l'assunto postato (la delibera a maggioranza sana tutto) è già stato sentenziato (e passato in giudicato) come illecito.La maggioranza non può infatti variare questioni che richiedono maggioranze qualificate o, addirittura, l'unanimità dei condomini, posto che l'argomento specifico (variazione del riparto rispetto alla tabelle approvate/trascritte) sia stato correttamente appostato all' O.D.G. della assemblea. Riconosco che spesso si tratta di spese il cui ammontare non giustificherebbe, di per sè, una lite, tuttavia questa è una decisione personale che nessuno ha il diritto di sindacare. Ciò posto ribadisco che da un lato non corrisponde a verità né che i bilanci passati non si toccano più, né che la maggioranza può impunemente deliberare quello che vuole. In questi casi, preliminarmente, è necessario stabilire se si tratta di errore materiale, nel qual caso passati due anni il rendiconto diventa intoccabile, oppure se si tratta di illecito (dell'amministratore o della maggioranza) nel qual caso i termini di impugnazione sono molto più lunghi e, nello specifico caso previsto dall'art. 1135 c.c., addirittura non maturare mai perchè anno per anno si rinnova l'illecito non sanato. Ripeto, essenziale e prodromico è chiarire e provare prima la causa dell'errore, poi ragionare "a mente fredda". Tutto il resto è sterile. *** Scusate poi se sono intervenuto nel forum dopo molto tempo; stavo cercando una sentenza nella banca dati e casualmente mi è caduta l'attenzione sulla questione, questione che mi ha impegnato e mi impegna molto. Ho cercato di portare la mia esperienza concreta sull'errore nel rendiconto condominiale, senza con ciò voler convincere nessuno. Detto ciò, credo che non interverrò ulteriormente perchè il nuovo format non mi è simpatico e ci sono troppi pop up. Scusate ancora. Cortesemente può riportarmi i riferimenti di qualche sentenza che confermi quanto da Lei affermato? P.S.: Ho usato il condizionale nella mia risposta, ci sarà un motivo!
#25 Inviato 10 Dicembre, 2013 “In materia di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., n. 2, sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca, per cui la deliberazione assembleare che modifichi detti criteri è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi nel termine di cui all'art. 1137 c.c.”1. (Cassazione 14/1/2009 n. 747) Non posso postare integralmente le sentenze da me ottenute perchè c'è l'annoso problema della privacy, tuttavia in giurisprudenza la materia (l'illecito della maggioranza) è sempre stata allineata alla famosa sentenza a SS.UU. del 2005 che appunto prescrive che la maggioranza non può interagire nel diritto individuale del singolo condomino. *** *** Questo è l'ulteriore motivo per cui riterrei sterile partecipare a discussioni che prescindono dall'aspetto materiale, dalla legittimazione e dalla giurisprudenza consolidata a Sezioni Unite della Cassazione; forse "qualcuno" non si è documentato prima di rispondere apodditticamente.
