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Gaer

Appropriazione Bilancio Preventivo - non voglio pagare la quota anche se si tratta di pochi soldi)?

Da Gaer,

  • #1
Inviato

Salve a tutti, sono un amministratore al primo incarico, avrei tante domande ma quella che mi urge è questa:

Cosa bisogna fare se un condominio non approva il bilancio preventivo (cioè i condomini, o perlomeno non tutti, non voglio pagare la quota anche se si tratta di pochi soldi)?

Premetto che il condominio è di 6 appartamenti ed ancora non vi sono i millesimi.

Per approvare il bilancio se non sbaglio ci vuole la maggioranza degli intervenuti;

Quindi secondo i miei calcoli se l'assemblea è in prima convocazione, purchè sia valida, bastano almeno 4 proprietari, e per approvare il bilancio bastano, la maggioranza degli intervenuti, cioè 3 proprietari, giusto?

Inoltre, se l'assemblea è in seconda convocazione, purchè sia valida, è necessario 1/3 dei proprietari, in questo caso almeno 2 proprietari, e per approvare il bilancio bastano, la maggioranza degli intervenuti, ma in questo caso è sempre 2 proprietari.

Secondo voi è giusto fare questo calcolo per far inizialmente approvare il bilancio ed in caso poi mandare la lettera per incentivare il pagamento?

Ovviamente io manderò il verbale ai proprietari assenti e loro avranno diritto di replica entro 30 giorni, così credo di essere in perfetta regola, o mi sbaglio???

Vi ringrazio anticipatamente, spero di essere stato chiaro e di poter ricevere un aiuto.

  • #2
Inviato

La mancanza della tabella millesimale non impedirà la convocazione dell'assemblea nè l'apporvazione del Bilancio preventivo.

Trattandosi pur tuttavia di un calcolo "approssimativo", onde evitare possibili contestazioni ed impugnazioni ex art.1137 consiglierei una maggioranza costitutiva e deliberativa più ampia di quella sancita ex art.1136; solo presupponendo un assoluta equivalenza di valore tra tutti e 6 gli immobili ci si potrà affidare ad una maggioranza "codicistica"

 

La delibera adottata validamente sarà vincolanete per tutti i condòmini; nessuno potrà esimersi dal pagamento delle quote indicate nel Bilancio Preventivo; solo il giudice, su ricorso di chi ne abbia titolo ex art.1137, potrà sospendere l'esecuzione del deliberato.

 

Con la non approvazione del Bilancio Preventivo, mancando un valido titolo per cui mezzo pretendere il versamento delle quote, l'amministratore non potrà pagare i servizi comuni ed il Condominio si avvierà verso l'inesorabile default.

 

Saluti.

  • #3
Inviato

@ Gaer

In 1° convocazione il quorum costitutivo è rappresentato da 2/3 dei partecipanti al condominio rappresentati 2/3 del valore dell'edificio, se ci sono 6 condomini devono essere presenti 4 e peccato non c'è la tabella, perchè è importante e utile che sia approvata, caso mai si può approvare una provvisoria con il beneficio del conguaglio, p.es. basata sul valore catastale oppure i metri quadrati delle unità immobiliare, le delibere si approvano con la maggioranza delle teste presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio, e se sono 4 la maggioranza è 3

In 2° convocazione il quorum costitutivo è rappresentato da 1/3 dei partecipanti al condominio rappresentanti almeno 1/3 del valore dell'edificio (vedi è è importante e utile la tabella), in questo casi se 6 sono i proprietari devono essere almeno 2 presenti con 1/3 del valore dell'edificio, per cui la maggioranza sarà sempre 2 teste

Quanto avevi detto è esatto, ma sarà bene approvare una tabella di proprietà prevista dall'art. 68 delle Disposizioni del Codice Civile.

 

Saluto l'amico Olli che è stato può lesto di me nella risposta

  • #4
Inviato

1)Cosa bisogna fare se un condominio non approva il bilancio preventivo (cioè i condomini, o perlomeno non tutti, non voglio pagare la quota anche se si tratta di pochi soldi)?

2)Premetto che il condominio è di 6 appartamenti ed ancora non vi sono i millesimi.

1)Cosa bisogna fare per cosa esattamente?

Stiamo parlando di NON APPROVAZIONE o di NON VERSAMENTO QUOTE?

Sono due aspetti diversi che si svliuppano in momenti diversi:

con il primo,mancata approvazione,​contestuale all'assemblea, semplicemente si verbalizza l'esito,si spiegano le conseguenze,si rimanda a prossima assemblea e sempre verbalizzato il fermo di qualsiasi servizio,comprese le utenze;

con il secondo,mancanza versamenti,si sviluppa a posteriori rispetto all'assemblea,quindi,si attende la prima scadenza,si sollecita nei termini,si riconvoca e perdona la schiettezza ci si dimette o per lo meno si minaccia di farlo al fine di responsabilizzare i condòmini capricciosi.

 

2)In un condominio di soli 6 partecipanti,lo dovresti ben sapere,non è obbligatoria l'adozione delle tabelle millesimali va da sè quindi che dovrai trovare in quell'assemblea un criterio adottabile proporzionale (ad esempio i metri quadrati) che possa soddisfare l'attribuzione delle spese.

  • #5
Inviato
In un condominio di soli 6 partecipanti,lo dovresti ben sapere,non è obbligatoria l'adozione delle tabelle millesimali
Dove è scritta questa norma, per favore, che non la trovo?
  • #6
Inviato
Dove è scritta questa norma, per favore, che non la trovo?

Lo si intuisce dall'art. 68 che è l'unico a parlare di "tabella" ma da inserire nel "regolamento" che non è obbligatorio per un condominio formato da 6 condòmini.

No regolamento = no tabelle

Per i riparti si useranno le indicazioni dell'art. 1123 che parla solo di "valore" che può essere calcolato con altri strumenti (mq, valore catastale...).

 

Art. 68

... il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio

  • #7
Inviato
Lo si intuisce dall'art. 68 che è l'unico a parlare di "tabella" ma da inserire nel "regolamento" che non è obbligatorio per un condominio formato da 6 condòmini.

No regolamento = no tabelle

Per i riparti si useranno le indicazioni dell'art. 1123 che parla solo di "valore" che può essere calcolato con altri strumenti (mq, valore catastale...).

 

Art. 68

... il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio

Ok ma se si parla di valore catastale alla fin fine ci sarà una tabella a conferma, si potrebbe chiamare "tabella del valore catastale" o "tabella dei metri quadrati delle singole u.i.", e non "tabella millesimale", ma sempre sarà una tabella dei valori, in pratica come si dice dalla mie parti "se non è zuppa è pan bagnato"
  • #8
Inviato
Ok ma se si parla di valore catastale alla fin fine ci sarà una tabella a conferma, si potrebbe chiamare "tabella del valore catastale", e non "tabella millesimale", ma sempre sarà una tabella dei valori, in pratica come si dice dalla mie parti "se non è zuppa è pan bagnato"

Non è obbligatorio avere una tabella ma eseguire i calcoli ed il riparto riferendosi ad un criterio rapportato al valore.

 

Se io amministratore ho i valori catastali e/o i mq degli appartamenti i divido le spese in proporzione ad uno di questi valori ho assolto al compito di eseguire un riparto legale.

A chi mi richiederà spiegazioni anzichè indicargli la tabella gli indicherò il procedimento di calcolo.

  • #9
Inviato
Non è obbligatorio avere una tabella ma eseguire i calcoli ed il riparto riferendosi ad un criterio rapportato al valore.

 

Se io amministratore ho i valori catastali e/o i mq degli appartamenti i divido le spese in proporzione ad uno di questi valori ho assolto al compito di eseguire un riparto legale.

A chi mi richiederà spiegazioni anzichè indicargli la tabella gli indicherò il procedimento di calcolo.

Ho capito il procedimento che usi o si potrebbe usare, ma vedi, il valore catastale delle unità immobiliari non si modificano nel tempo, il mio è rimasto costante dal momento dell'acquisto (e gli anni sono tanti davvero), per cui non modificandosi mai, si può formare tranquillamente una tabella di riparto e volendo rapportata a 1000 per facilitare il calcolo, proprio in virtù dell'applicazione dell'art. 1123 cc e seguenti.
  • #10
Inviato

Le T.M. non sono obbligatorie a prescindere dal numero di condomini, io posso avere un condominio di 20 condomini, avere un regolamento e non adottare le T.M..

L'art. 68 non è norma inderogabile.

  • #11
Inviato
Le T.M. non sono obbligatorie a prescindere dal numero di condomini, io posso avere un condominio di 20 condomini, avere un regolamento e non adottare le T.M..

L'art. 68 non è norma inderogabile.

Ma si può derogare solo all'unanimità dei consensi (1000/1000)
  • #13
Inviato
Le T.M. non sono obbligatorie a prescindere dal numero di condomini, io posso avere un condominio di 20 condomini, avere un regolamento e non adottare le T.M..

L'art. 68 non è norma inderogabile.

Per derogare occorre una CONVENZIONE ovvero una delibera all'unanimità di 1000 millesimi.

E' chiaro che non servirebbe una tabella se per convenzione si decide che tutte le spese condominiali le paga solo ed esclusivamente Kurt Cobain? 😂

  • #14
Inviato
E' chiaro che non servirebbe una tabella se per convenzione si decide che tutte le spese condominiali le paga solo ed esclusivamente Kurt Cobain? 😂
  • #16
Inviato
No, no, voi non approvate un bel niente.................io non pago niente!!!!!!!!!🤬
  • #18
Inviato
Articolo 1138cc.
Per contro l'art. 1123 cc. cioè l'art. 1138 cc non cancella ne modifica l'art. 1123 cc, ovvero dei valori devono essere stabiliti per le partizioni, non è mica detto che ad ogni assemblea questi si possono modificare, anzi i criteri legali si possono modificare solamente all'unanimità (Corte di Cassazione, n. 17101/2006), per cui ad evitare sorprese e ricorsi (direi ingiustificati) è bene e sarebbe meglio stabilirli questi valori (millesimali, catastali, o metri quadrati o altro ma rapportati a 1000) all'unanimità (art. 69 Dacc).

 

p.s. ricordo che tempo fa ero stato ripreso per aver dimenticato questo particolare dell'art 69 Dacc (unanimità) ed ora me ne sono ben ricordato.

  • #19
Inviato
Per contro l'art. 1123 cc. cioè l'art. 1138 cc non cancella ne modifica l'art. 1123 cc, ovvero dei valori devono essere stabiliti per le partizioni, non è mica detto che ad ogni assemblea questi si possono modificare, anzi i criteri legali si possono modificare solamente all'unanimità (Corte di Cassazione, n. 17101/2006), per cui ad evitare sorprese e ricorsi (direi ingiustificati) è bene e sarebbe meglio stabilirli questi valori (millesimali, catastali, o metri quadrati o altro ma rapportati a 1000) all'unanimità (art. 69 Dacc).

 

p.s. ricordo che tempo fa ero stato ripreso per aver dimenticato questo particolare dell'art 69 Dacc (unanimità) ed ora me ne sono ben ricordato.

Il codice civile va correlato e coniugato.

Quindi non "per contro" ma l'art.1123cc in correlazione a quanto disposto dall'art.1138cc prevede delle varianti ossia il riparto laddove il regolamento con allegate le tabelle non è obbligatorio le stesse non risultano esserlo e pertanto i partecipanti sono legittimati ad adottare criterio proporzionale.

Indubbio le tabelle siano il criterio migliore per eccellenza,ma ciò non è assoluto in caso di applicabilità del disposto di cui all'art. 1138cc.

  • #20
Inviato
Il codice civile va correlato e coniugato.

Quindi non "per contro" ma l'art.1123cc in correlazione a quanto disposto dall'art.1138cc prevede delle varianti ossia il riparto laddove il regolamento con allegate le tabelle non è obbligatorio le stesse non risultano esserlo e pertanto i partecipanti sono legittimati ad adottare criterio proporzionale.

Indubbio le tabelle siano il criterio migliore per eccellenza,ma ciò non è assoluto in caso di applicabilità del disposto di cui all'art. 1138cc.

Va bhe, ma non stravolgiamo lo scopo del codice Civile per favore il quale all'art 68 e 69 dice che;

 

68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123,

1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in

millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui

all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Ti ricordo ancora che sono stato ripreso per questa mia dimenticanza in un topic di poco tempo fa dopo l'entrata del nuovo CC, ossia o vale il richiamo di allora o vale quello di oggi?

 

Comunque e per fortuna non è il caso che mi riguarda personalmente, io fornisco soltanto delle mie personali opinioni, come sempre ho fatto e cercato di fare, se qualcuno desidera interpretare il CC a modo suo lo può fare liberamente, questo è solo un Forum e non un aula di Tribunale, per cui le opinioni poco valgono sia da una parte che dall'altra, alla fine si deciderà la diatriba in tribunale e non quì.

 

Chiudo.

  • #21
Inviato

In tema di condominio negli edifici, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) posto che l'allegazione di esse al regolamento rappresenta un dato meramente formale che non muta la diversa natura intrinseca dei due atti, non potendosi escludere che i condomini, in mancanza di un regolamento con annesse tabelle, possano, ai fini della ripartizione delle spese (di tutte o alcune di esse), accordarsi liberamente tra loro stabilendone i criteri, purche' sia rispettata la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprieta' esclusiva di questi, essendo il criterio di ripartizione previsto dalla legge (art. 1123 c.c.) preesistente ed indipendente dalla formazione delle tabelle (Cass. 13505/99).

Del resto, la (pre)esistenza di tabelle millesimali non e' necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, non solo ai fini della ripartizione delle spese ma neppure per la costituzione delle assemblee e la validita' delle deliberazioni (Cass. 6202/98; 431/90; 5794/83), tanto piu' se si considera che la necessita' del regolamento di condominio e delle annesse tabelle millesimali e' obbligatoria (art. 1138 c.c., comma 1) solo per i condomini con piu' di dieci partecipanti (nella specie i condomini erano tre).

--link_rimosso--

http://www.condominioprofessionale.it/contenuti/item/1591-cassazione-10-02-2009-n-3245-la-preesistenza-di-tabelle-millesimali-non-e-necessaria-per-il-funzionamento-e-la-gestione-del-condominio.html

  • #22
Inviato
... (Cass. 13505/99).

(Cass. 6202/98; 431/90; 5794/83)

--link_rimosso--

Tutte sentenze antecedenti al nuovo disposto della legge 11 dicembre 2012, n. 220, per cui attendo nuove disposizioni legislative o nuove sentenze in merito.
  • #23
Inviato
Tutte sentenze antecedenti al nuovo disposto della legge 11 dicembre 2012, n. 220, per cui attendo nuove disposizioni legislative o nuove sentenze in merito.

Per quale motivo?

Gli articoli 1123cc e 1138cc non hanno subito modifiche,solo una specifica (doverosa) del 1138cc che non riguarda le tabelle millesimali.

  • #24
Inviato
Per quale motivo?

Gli articoli 1123cc e 1138cc non hanno subito modifiche,solo una specifica (doverosa) del 1138cc che non riguarda le tabelle millesimali.

Sono però stati modificati gli artt. 68 e 69 delle Disposizioni del Codice Civile, per cui attendiamo.
  • #25
Inviato
Sono però stati modificati gli artt. 68 e 69 delle Disposizioni del Codice Civile, per cui attendiamo.

Porta pazienza ma è stato posto un quesito cui deve esser dato una risposta (non penso che Gaer possa attendere),siccome i riferimenti giuridici ed anche giurisprudenziali attinenti ci sono,applichiamoli.

Le modifiche di cui all'art 68 e 69 dacc non riguardano la sua situazione.

Non è messo in discussione in tali articoli il NOCCIOLO della questione ossia il contenuto dell'art.1138cc:

sotto i 10 partecipanti regolamento e tabelle non sono obbligatorie.

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